Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 июня 2013 г. N 11АП-6533/12

г. Самара

14 июня 2013 г.

Дело N А55-31236/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2013 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 июня 2013 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Буртасовой О.И.,

судей Деминой Е.Г., Селиверстовой Н.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Гараевой Д.Н.,

от истца - представитель Герасимова Т.К., доверенность от 09.11.2012 г.;

от ответчика - представитель Сулейманова Н.А., доверенность от 17.07.2012 г.

от третьих лиц - представители не явились, извещены;

рассмотрев в открытом судебном заседании 04 - 06 июня 2013 года в зале N 2 апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Аверс", г. Нефтегорск, Самарская область, на решение Арбитражного суда Самарской области от 18 апреля 2012 года, принятое по делу NА55-31236/2011 судьей Гольдштейном Д.К.,

по иску Государственного унитарного предприятия Самарской области "Гарантийный фонд поддержки предпринимательства Самарской области (ИНН: 6316138920, ОГРН: 1086316010340), г. Самара,

к обществу с ограниченной ответственностью "Аверс" (ИНН: 6377000100, ОГРН: 1026303858173), г. Нефтегорск, Самарская область,

с привлечением третьего лица:

- некоммерческая организация Союз финансовой взаимопомощи "Резерв", г. Нефтегорск, Самарская область,

об обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

ГУП Самарской области "Гарантийный фонд поддержки предпринимательства Самарской области" (далее - истец), обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к ООО "Аверс" (далее - ответчик), об обращении взыскания на имущество ответчика, заложенное по договору залога недвижимости от 11.11.2009 N 01/09/З.4, заключенному в целях обеспечения надлежащего исполнения обязательств по договору займа от 11.11.2009 N 01/09 с некоммерческой организацией Союз финансовой взаимопомощи "Резерв".

Решением Арбитражного суда Самарской области от 18 апреля 2012 года обращено путем реализации на открытых торгах взыскание в пределах суммы 1 531 977 руб. 92 коп. в пользу ГУП Самарской области "Гарантийный фонд поддержки предпринимательства Самарской области" на имущество ООО "Аверс", заложенное по договору залога недвижимости от 11.11.2009 N 01/09/З.4, а именно:

Магазин "ПРОДУКТЫ" N 4, площадью 784,40 кв.м., адрес объекта: Самарская область, Нефтегорский район, г. Нефтегорск, ул. Нефтяников, д.46 кадастровый (условный) номер объекта:

3:27:000000:0000(0)//2:0000942:А//0969:00:0001:046:0:0//П01:001.0,002.0 ,002.',003.0,004.0,005.0,006.0,007.0,008.0,009.0,010.0,011.0,012.0,013.0, 014.0,015.0,016.0,017.0,018.0,019.0,020.0,021.0,022.0,023.0,024.0,025.0,0 26.0,027.0,028.0,029.0,030.0,031.0,032.0,033.0,034.0

Земельный участок, назначение - земли населенных пунктов, под магазином "ПРОДУКТЫ" N 4, площадью 1008,00 кв.м., адрес объекта: Самарская область, Нефтегорский район, г.Нефтегорск, ул. Нефтяников д.46 кадастровый (условный) номер объекта 63:27:0704015:16, с установлением начальной продажной цены указанного имущества на открытых торгах в сумме 11 000 000 руб. 00 коп. (с учетом НДС).

Не согласившись с выводами суда первой инстанции, ответчик обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

В качестве доводов апелляционной жалобы заявитель указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, нарушение норм материального и процессуального права.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2013 года произведена замена судьи Шадриной О.Е. на судью Селиверстову Н.А.

Судебное разбирательство по настоящему делу начато сначала.

В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме по основаниям, в ней изложенным и настаивал на отмене обжалуемого решения.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы и просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о дате и месте судебного разбирательства извещены своевременно и надлежащим образом, что позволяет суду в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в их отсутствие.

Рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, арбитражный апелляционный суд считает решение Арбитражного суда Самарской области от 18 апреля 2012 года по делу N А55-31236/2011 подлежащим изменению по следующим основаниям.

Вступившим в законную силу решением Нефтегорского районного суда Самарской области от 22.12.2011 по гражданскому делу N 2-655/2011 с НО Союз финансовой взаимопомощи "Резерв" и Сулеймановой Н.А. солидарно взыскано в пользу ГУП Самарской области "Гарантийный фонд поддержки предпринимательства Самарской области" 1 531 977 руб. 92 коп., в т.ч. 1 494 400 руб. 25 коп. - задолженности по договору займа от 11.11.2009 N 01/09, 21 828 руб. 11 коп. - пени, 15 749 руб. 56 коп. - расходов по оплате государственной пошлины.

Указанным судебным актом, установлены и в силу ст. 69 АПК РФ не подлежат повторному доказыванию, обстоятельства заключения договора займа от 11.11.2009 N 01/09 между ГУП Самарской области "Гарантийный фонд поддержки предпринимательства Самарской области" и НО Союз финансовой взаимопомощи "Резерв", обстоятельства выдачи ГУП Самарской области "Гарантийный фонд поддержки предпринимательства Самарской области" (истцом) НО Союз финансовой взаимопомощи "Резерв" (третьему лицу в настоящем деле) займа в сумме 1 500 000 руб. 00 коп., обстоятельства ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по возврату займа, размер задолженности и пени.

В целях обеспечения надлежащего исполнения обязательств НО Союз финансовой взаимопомощи "Резерв" по договору займа от 11.11.2009 N 01/09 ГУП Самарской области "Гарантийный фонд поддержки предпринимательства Самарской области" с ООО "Аверс" заключен договор залога недвижимости от 11.11.2009 N 01/09/З.4, ПО по условиям которого ООО "Аверс" передало в залог ГУП Самарской области "Гарантийный фонд поддержки предпринимательства Самарской области" следующее недвижимое имущество:

Магазин "ПРОДУКТЫ" N 4, площадью 784,40 кв.м., адрес объекта: Самарская обл., Нефтегорский р-н, г. Нефтегорск, ул. Нефтяников, д.46 кадастровый (усл.) номер объекта: 3:27:000000:0000(0)//2:0000942:А//0969:00:0001:046:0:0//П01:001.0,002.0,0 02.',003.0,004.0,005.0,006.0,007.0,008.0,009.0,010.0,011.0,012.0,013.0,01 4.0,015.0,016.0,017.0,018.0,019.0,020.0,021.0,022.0,023.0,024.0,025.0,026 .0,027.0,028.0,029.0,030.0,031.0,032.0,033.0,034.0 Земельный участок, назначение - земли населенных пунктов, под магазином "ПРОДУКТЫ" N 4, площадью 1008,00 кв.м., адрес объекта: Самарская область, Нефтегорский р-н, г.Нефтегорск, ул. Нефтяников д.46 кадастровый (усл.) номер объекта 63:27:0704015:16.

По соглашению сторон общая залоговая цена имущества установлена в сумме 4 855 000 руб. 00 коп. (п. 1.5. договора залога недвижимости от 11.11.2009 N 01/09/З.4).

Договор залога от 11.11.2009 N 01/09/З.4 зарегистрирован в установленном законом порядке УФРС по Самарской области, что подтверждается имеющимися на обороте листов договора отметками и сведениями из выписок из ЕГРП от 05.03.2012 N01/904/2012-547 и от 05.03.2012 N01/904/2012-545.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение третьим лицом обязательств по возврату заемных денежных средств, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из следующего.

Согласно ч.1 ст. 67 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

В соответствии с ч.3 ст. 9, ч. 2 ст. 67 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" оценка предмета ипотеки (в том числе земельного участка) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации и устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

Таким образом, несоблюдение участниками договора ипотеки требований ч. 1 ст. 67 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не влияет на заключенность договора ипотеки, поскольку в соответствии с ч.3 ст. 9, ч. 2 ст. 67 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Согласно пункту 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм ГК РФ о залоге" при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.

Установив, что доказательства надлежащего исполнения в полном объеме обязательств по договору займа от 11.11.2009 N 01/09 ответчиком и третьим лицом не представлены, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования, определив рыночную стоимость заложенного имущества в размере 11 000 000 руб. 00 коп на основании отчета ООО "Институт независимой оценки и аудита" об оценке от 30.01.12 N514-11А.

Обжалуя решение суда первой инстанции, ответчик указал, что указанный отчет является недостоверным. По утверждению ответчика, данный отчет приобщен истцом в судебном заседании после перерыва, в отсутствие ответчика, в связи с чем он был лишен возможности его оспорить.

Из материалов дела усматривается, что обращаясь в суд с иском, истец просил определить начальную продажную цену на открытых торгах равную залоговой стоимости имущества - 4 855 000 руб.

Не согласившись с установленной стоимостью имущества, после перерыва - 12.04.2013 г. ответчик заявил ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы по определению рыночной стоимости заложенного имущества, производство которой просил поручить экспертному учреждению ГУ Минюста РФ Самарская лаборатория судебной экспертизы (Т.2. л.д. 4).

Между тем, 12.04.2013 г. в судебное заседание ответчик не явился.

Арбитражный суд Самарской области, рассмотрев дело по существу с вынесением судебного акта 12.04.2013 г. определил рыночную стоимость заложенного имущества в размере 11 000 000 руб. 00 коп на основании отчета ООО "Институт независимой оценки и аудита" об оценке от 30.01.12 N 514-11А.

В протоколе судебного заседания от 06-12 апреля 2012 г. отсутствуют сведения о приобщении отчета ООО "Институт независимой оценки и аудита" об оценке от 30.01.12 N 514-11А к материалам дела, в связи с чем не представляется возможным установить дату его приобщения.

В суд апелляционной инстанции ответчиком представлен отчет N 10/06-12 ООО "Самарское агентство консалтинга и оценки" от 12.07.2012 г., согласно которому рыночная стоимость оцениваемого объекта составляет 29 084 000 руб.

По ходатайству ответчика в отсутствие возражений истца, судом апелляционной инстанции назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости заложенного имущества, проведение экспертизы поручено специалистам Самарской лаборатории судебной экспертизы Министерства Юстиции РФ.

Согласно заключению эксперта N 228/07-3/2397/5-3 от 11.04.2013 г., рыночная стоимость объекта недвижимости Магазин "ПРОДУКТЫ" N 4, площадью 784,40 кв.м., адрес объекта: Самарская обл., Нефтегорский р-н, г. Нефтегорск, ул. Нефтяников, д.46 составляет 18237061 руб., а земельного участка назначение - земли населенных пунктов, под магазином "ПРОДУКТЫ" N 4, площадью 1008,00 кв.м., адрес объекта: Самарская область, Нефтегорский р-н, г.Нефтегорск, ул. Нефтяников д.46 - 405174 руб.

На основании изложенного, обжалуемое решение подлежит частичному изменению - в части установления начальной продажной цены заложенного имущества, которая составит 18 642 235 руб.

В остальной части обжалуемое решение является законным и обоснованным.

Доводы ответчика о том, что обжалуемое решение подлежит отмене, а производство по делу - прекращению, поскольку в ходе исполнительного производства Сулеймановой Н.А. произведена частичная оплата долга в размере 782 000 руб. и в настоящее время сумма неисполненного обязательства составляет 911 853 руб. 05 коп. со ссылкой на ст. 54.1 Закона об ипотеке, отклоняются судебной коллегией в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Пунктом 2 статьи 348 ГК РФ предусмотрено, что обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

- сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;

- период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Аналогичные правила установлены пунктом 1 статьи 54.1 Закона об ипотеке.

Действительно на момент рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, сумма неисполненного ответчиком обязательства составляет менее 5%, между тем, срок погашения основного долга истек 09.11.2011 г. и период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более 1,5 года.

Поскольку в данном случае отсутствует совокупность предусмотренных пунктом 2 статьи 348 ГК РФ обстоятельств, одновременное наличие которых исключает возможность обращения взыскания на заложенное имущество, основания для отказа в удовлетворении иска отсутствуют.

Судебная коллегия также учитывает, что поскольку частичная оплата долга в размере 782 000 руб. ответчиком произведена после вынесения обжалуемого решения, она подлежит учету в рамках исполнительного производства.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 18 апреля 2012 года, принятое по делу N А55-31236/2011 в части установления начальной продажной цены, изменить.

Установить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 18 642 235 руб.

В остальной части решение оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

О.И. Буртасова

Судьи

Е.Г. Демина Н.А. Селиверстова