Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 июня 2013 г. N 10АП-4482/13

г. Москва

18 июня 2013 г.

Дело N А41-1155/13

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 июня 2013 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Виткаловой Е.Н.,

судей Мищенко Е.А., Макаровской Э.П.,

при ведении протокола судебного заседания: Масаевым З.Х.,

при участии в заседании:

от заявителя: Новиков К.И., доверенность от 04.07.2011 N 521,

от заинтересованного лица: Сорокин А.А., доверенность от 04.06.2013 N 156-Д,

от третьих лиц:

от ЗАО "Барвиха- Вилладж": Юрова Н.А., доверенность от 06.05.213,

от Коротиной Л.И.: Улищенко М.Б., доверенность от 22.06.2012, Коротина Л.И., паспорт,

от Андреева Б.Ф.: Улищенко М.Б., доверенность от 27.06.2012, Андреев Б.Ф., паспорт,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу акционерного коммерческого банка "РОСБАНК" (открытое акционерное общество) на решение Арбитражного суда Московской области от 29 марта 2013 года по делу N А41-1155/13, принятое судьей Бобковой С.Ю., по заявлению акционерного коммерческого банка "РОСБАНК" (открытое акционерное общество) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, при участии в качестве третьих лиц Коротиной Ларисы Ивановны, Андреева Бориса Федоровича, закрытого акционерного общества "Барвиха-Вилладж", об оспаривании решения и обязании осуществить определенные действия,

УСТАНОВИЛ:

ОАО АКБ "РОСБАНК" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Росреестра по Московской области о признании незаконными решения Управления Росреестра по Московской области в форме сообщения N 96/119/2012-137, 138, 139, 140 от 22.11.2012 г об отказе в государственной регистрации ипотеки в силу закона в пользу ОАО АКБ "РОСБАНК", обязании Управления Росреестра по Московской области устранить нарушения прав и законных интересов, допущенных в отношении ОАО АКБ "РОСБАНК", путем совершения регистрационных действий, связанных с государственной регистрацией ипотеки (залога недвижимости) в силу закона в пользу залогодержателя ОАО АКБ "РОСБАНК" на следующие объекты:

- жилой дом, назначение: объект незавершенного строительства, площадь застройки 149,5 кв.м., степень готовности 83%, адрес объекта: Московская область, Одинцовский район, сельское поселение Барвихинское, пос. Барвиха, коттеджный поселок "Барвиха-Вилладж", д.36, кадастровый (или условный) номер: 50-50-96/065/2012-035;

- жилой дом, назначение: объект незавершенного строительства, площадь застройки 149,5 кв.м., степень готовности 83%, адрес объекта: Московская область, Одинцовский район, сельское поселение Барвихинское, пос. Барвиха, коттеджный поселок "Барвиха-Вилладж", д.37, кадастровый (или условный) номер: 50-50-96/065/2012-034;

- жилой дом, назначение: объект незавершенного строительства, площадь застройки 167,3 кв.м., степень готовности 83%, адрес объекта: Московская область, Одинцовский район, сельское поселение Барвихинское, пос. Барвиха, коттеджный поселок "Барвиха-Вилладж", д.38, кадастровый (или условный) номер: 50-50-96/065/2012-032;

- жилой дом, назначение: объект незавершенного строительства, площадь застройки 170,8 кв.м., степень готовности 77%, адрес объекта: Московская область, Одинцовский район, сельское поселение Барвихинское, пос. Барвиха, коттеджный поселок "Барвиха-Вилладж", д.40, кадастровый (или условный) номер: 50-50-96/065/2012-033.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Коротина Л.И., Андреев Б.Ф., ЗАО "Барвиха-Вилладж".

Решением Арбитражного суда Московской области от 29 марта 2013 года по делу N А41-1155/13 заявленные требования ОАО АКБ "РОСБАНК" оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с указанным судебным актом, ОАО АКБ "РОСБАНК" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой решение Арбитражного суда Московской области считает необоснованным, вынесенным с существенным нарушением закона, с неправильным применением норм материального права, с нарушением норм процессуального права, с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела.

В судебном заседании апелляционного суда представитель банка поддержал доводы жалобы, указал, что судом не дано надлежащей оценки правовому положению ЗАО "Барвиха-Вилладж", как собственнику земельных участков, суд не исследовал заключенные договоры инвестирования, также судом нарушены нормы процессуального права, выразившиеся в не рассмотрении заявленных банком ходатайств об истребовании доказательств по делу, в отсутствии надлежащего извещения ЗАО "Барвиха-Вилладж" о времени и месте рассмотрения дела. Просил обжалуемое решение отменить, принять новый судебный акт.

Представитель заинтересованного лица возражал против доводов жалобы, считает принятое по делу решение законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы несостоятельными, подлежащими оставлению без удовлетворения.

Представители третьих лиц поддержали доводы представителя Управления Росреестра по Московской области, ссылались на представленные отзывы. Представитель ЗАО "Барвиха - Вилладж" пояснил, что о времен и месте разбирательства в суде первой инстанции было извещено надлежащим образом, в том числе публично, поскольку информация о движении дела своевременно была размещена на сайте суда в сети интернет.

Выслушав представителей участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Десятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, и установлено судом 07 мая 2007 года между ОАО АКБ "РОСБАНК" и ЗАО "Барвиха-Вилладж" был заключен Договор об ипотеке (залоге недвижимости) N ZL/21/07 в целях обеспечения исполнения обязательств Общества перед Банком по Кредитному договору N VK/40/079 от 07.05.2007 г.

Кредитная линия на общую сумму 20 000 000,00 долларов США была открыта для рефинансирования затрат по приобретению земельного участка по адресу: Московская область, Одинцовский район, Барвихинский со., пос. Барвиха.

23 мая 2007 года Договор об ипотеке зарегистрирован в установленном порядке, о чем в ЕГРП произведена запись регистрации за N 50-50-98/014/2007-094 пользу залогодержателя ОАО АКБ "РОСБАНК".

В соответствии с п.1.1 ст.1 Договора об ипотеке ОАО АКБ "РОСБАНК" (Залогодержатель) принял в залог, принадлежащие ЗАО "Барвиха-Вилладж" (Залогодатель) на праве собственности 3 земельных участка для индивидуального жилищного строительства, общей площадью:

-12.417,0 кв.м с кадастровым номером N 50:20:001 03 06:0027;

-20.000,0 кв.м с кадастровым номером N 50:20:001 03 06:0026

- 20.000,0 кв.м с кадастровым номером N 50:20:001 03 06:0025, категория земель - земли населенных пунктов, которые находятся по адресу: Московская область, Одинцовский район, Барвихинский со, поселок Барвиха.

19 ноября 2007 года ЗАО "Барвиха-Вилладж", как собственнику земельных участков было выдано разрешение N RU50511000-231 на строительство индивидуальных (блокирующихся) 2-х этажных жилых домов. Строительство объектов недвижимости осуществлялось на земельных участках, находящихся в ипотеке.

31 января 2011 года по заявлению Банка о признании несостоятельным (банкротом) ЗАО "Барвиха-Вилладж", в отношении Общества возбуждено производство по делу N А40-121444/11-36-509Б. Определением Арбитражного суда от 28.11.2011 было удовлетворено ходатайство ЗАО "Барвиха-Вилладж" о применении при банкротстве Должника правил параграфа 7 Главы IX ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" - банкротство застройщика.

В соответствии с п.1 ст.201.4 Закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N -127-ФЗ, с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного параграфом 7 порядка предъявления требований к застройщику.

Определением от 02.02.2012 Арбитражного суда г.Москвы в отношении Общества введена процедура наблюдения, требования ОАО АКБ "РОСБАНК" в сумме 746 528 275 руб. 99 коп. включены в реестр требований кредиторов ЗАО "Барвиха-Вилладж" четвертой очереди, как обеспеченные залогом имущества должника.

Как указал заявитель, в рамках данной процедуры банкротства, ОАО АКБ "РОСБАНК" стало известно о том, что в качестве заказчика-застройщика строительство жилых домов по адресу Московская область, Одинцовский район, Барвихинский со., пос. Барвиха осуществляло ЗАО "БАУ-Оптима" за счет денежных средств, перечисляемых ЗАО "Барвиха-Вилладж". По состоянию на дату подачи заявления в суд строительные работы не окончены, а в частности: жилые дома не сданы в эксплуатацию. Степень готовности домов 77% и 83%. С учетом изложенных обстоятельств, Общество не смогло исполнить обязательства по передаче жилых домов физическим лицам-инвесторам, в порядке, предусмотренном договорами инвестирования.

Решением Одинцовского городского суда Московской области от 30 марта 2012, вступившим в законную силу 11 мая 2012 года признано право собственности инвесторов граждан Коротиной Л.И. и Андреева Б.Ф. на жилые дома: объекты незавершенного строительства - площадь застройки 167,3 кв.м., степень готовности 83%, кадастровый (или условный) номер: N 50-50-96/065/2012-032 и площадь застройки 170,8 кв.м., степень готовности 77%, кадастровый (или условный) номер: N 50-50-96/065/2012-033 и площадь застройки 149,5 кв.м., степень готовности 83%, кадастровый (или условный) номер: N 50-50-96/065/2012-035 и 149,5 кв.м., степень готовности 83%, кадастровый (или условный) номер: N 50-50-96/065/2012-034, адреса объектов: Московская область, Одинцовский район, сельское поселение Барвихинское, пос. Барвиха, коттеджный поселок "Барвиха-Вилладж", д.36, д.37, д.38, д.40.

Права собственности граждан Коротиной Л.И. и Андреева Б.Ф. на указанные объекты незавершенного строительства зарегистрированы в ЕГРП в установленном законом порядке на основании решений суда в мае 2012 года, что следует из представленных в материалы дела копий дел по регистрации прав на вышеуказанные объекты.

03 октября 2012 года ОАО АКБ "РОСБАНК" представило в Управление Росреестра по Московской области заявления вх.N 96/119/2012-137,138,139,140 с приложением документов, необходимых для проведения государственной регистрации ипотеки в силу закона на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Московская область, Одинцовский район, сельское поселение Барвихинское, пос. Барвиха, коттеджный поселок"Барвиха-Вилладж", д.36, д.37, д.38, д.40, кадастровые (или условные) номера: N N 50-50-96/065/2012-032, 50-50-96/065/2012-033, 50-50-96/065/2012-034, 50-50-96/065/2012-035.

Сообщениями Управления Росреестра по Московской области за N 96/119/2012-137, 138, 139, 140 от 22.11.2012 в государственной регистрации ипотеки в силу закона на вышеуказанное недвижимое имущество ОАО АКБ "РОСБАНК" было отказано со ссылкой на то, что залогодатель (ЗАО "Барвиха-Вилладж") не является собственником объектов незаверенного строительства, о регистрации ипотеки на которые заявлено банком.

Полагая данный отказ незаконным, ОАО АКБ "РОСБАНК" обратилось в суд с заявлением.

В соответствии с п. 5 ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в арбитражный суд.

Оспаривая действия регистрирующего органа, заявитель считает, что объекты незавершенного строительства - жилые дома N 36, N 37, N 38 и N 40, право собственности, на которые признано за третьими лицами по настоящему делу, также являются предметом залога по Договору об ипотеке в силу закона, поскольку возведены залогодателем и расположены на обремененных ипотекой в пользу Банка земельных участках.

Согласно статье 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Как следует из материалов дела, по договору об ипотеке N ZL/21/07 от 07.05.2007, заключенному между ЗАО "Барвиха - Вилладж" и ОАО АКБ "РОСБАНК", в залог были переданы земельные участки с кадастровыми номерами 50:20:001 03 06:002, 50:20:001 03 06:0026, 50:20:001 03 06:0025.

19 ноября 2007 года ЗАО "Барвиха - Вилладж" было выдано разрешение на строительство индивидуально сблокированных 2-х этажных домов.

25 марта 2007 года и 19 марта 2007 года Андреевым Б.Ф. был заключен договор инвестирования N 27 и N 28 с целью постройки и приобретения в собственность жилых домов N 36 и N 37.

Коротина Л.И. и Андреев Б.Ф. свои обязательства по договорам инвестирования выполнили в полном объеме, в связи с чем обратились в суд для признания права собственности на указанные дома.

По решению Одинцовского городского суда Московской области от 30 марта 2012 года, вступившее в законную силу 11 мая 2012 года, за Коротиной Л.И. признано право собственности на жилые дома N 38 и N 40 и за Андреевым Б.Ф. признано право собственности на жилые дома N 37 и N 36.

Вышеуказанным вступившим в законную силу судебным решением, принятым с участием АКБ "Росбанк", установлено, что Коротина Л.И. и Андреев Б.Ф. денежные средства по договорам инвестирования в строительство конкретных спорных объектов внесли в полном объеме с целью их приобретения.

Таким образом, право собственности на объекты незавершенного строительства за гражданами признано судом, поскольку жилые дома были возведены на их средства.

31.05.2012 Управлением Росреестра по Московской области в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество было зарегистрировано право собственности Коротиной Л.И. (записи в ЕГРП N 50-50-96/065/2012-032, N 50-50-96/065/2012-033) и Андреева Б.Ф. (записи в ЕГРП N 50-50-96/065/2012-034, N 50-50-96/065/2012/035) на указанные объекты недвижимости.

Так как предметом ипотеки являются указанные выше земельные участки, а залогодателем является ЗАО "Барвиха-Вилладж", то исполнение взятых на себя обязательств перед банком как кредитором в силу закона и договора возложено на ЗАО "Барвиха - Вилладж".

На основании статьи 66 Закона об ипотеке, если ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка.

Согласно пункту 1 статьи 64 Закона об ипотеке при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Довод жалобы об ошибочном выводе суда первой инстанции о том, что ЗАО "Барвиха-Виллладж" не является собственником жилых домов на заложенных земельных участках, на которые, по мнению банка, в силу закона возникает ипотека, апелляционный суд отклоняет, поскольку, как усматривается из материалов дела, залогодатель земельных участков по договору об ипотеке от 07.05.2007 N ZL/21/07 - ЗАО "Барвиха-Вилладж" не является собственником расположенных на этих земельных участках объектов недвижимости, о регистрации ипотеки на которые заявлено банком.

В своем заявлении ОАО АКБ "РОСБАНК" не указал норму закона, на основании которой его право требования к должнику ЗАО "Барвиха-Вилладж", не исполнившему обязательства по кредитному договору от 07.05.2007 N VK/40/079, может быть удовлетворено из стоимости недвижимого имущества, не принадлежащего должнику и не заложенного им в обеспечение своих обязательств по договору ипотеки.

В соответствии с п. 1.6 вышеуказанного договора об ипотеке здания, дома (таун-хаусы, многоквартирные и индивидуальные жилые дома и другие) их части, жилые и нежилые помещения, строения, сооружения и другое недвижимое имущество, возведенное на земельных участках, указанных в п. 1.1 Договора, становятся предметом залога по договору.

При этом Залогодержатель и Залогодатель обязались подписать и провести государственную регистрацию соответствующего дополнительного соглашения к Договору об уточнении предмета залога в течение тридцати дней с даты государственной регистрации права собственности Залогодателя на вышеуказанные здания, дома, строения, сооружения и другое недвижимое имущество, находящееся на Предмете залога.

Однако право собственности ЗАО "Барвиха-Вилладж" на объекты незавершенного строительства, возведенные на земельных участках, являющихся предметом залога по договору об ипотеке от 07.05.2007 N ZL/21/07, не было зарегистрировано в установленном законом порядке, в связи с чем не возникло. Дополнительных соглашений об уточнении предмета залога в соответствии с требованиями пункта 1.6 договора об ипотеке, его сторонами заключено не было.

В силу пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано, если правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества и (или) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о правомерном отказе Управления Росреестра по Московской области в регистрации в связи с тем, что залогодатель не является собственником заявленных к регистрации объектов недвижимости.

Довод жалобы о не исследовании судом первой инстанции договоров инвестирования, заключенных между ЗАО "МИЗН" и ЗАО "Барвиха-Вилладж", между ЗАО "БАУ-Оптима" и ЗАО "Барвиха-Вилладж", что повлекло ошибочную оценку суда правового положения сторон данных договоров, апелляционный суд признает необоснованным, так как данные договоры не имеют отношения к существу спора.

На вопрос апелляционного суда представитель банка не смог пояснить, какие обстоятельства, имеющие отношения к настоящему спору, могут быть установлены в результате исследования и оценки названных договоров. Вместе с тем, считает, что суд первой инстанции нарушил нормы процессуального права, поскольку, истребовав данные договоры, вынес решение по существу спора в их отсутствие.

Кроме того, представитель банка пояснил, что перед судом апелляционной инстанции ходатайства об истребовании договоров инвестирования, заключенных между ЗАО "МИЗН" и ЗАО "Барвиха-Вилладж", между ЗАО "БАУ-Оптима" и ЗАО "Барвиха-Вилладж", заявлять не намерен.

Принимая во внимание, что ходатайства об истребовании указанных договоров инвестирования перед апелляционным судом банком не заявлено, учитывая, что представитель банка не обосновал необходимость исследования договоров инвестирования, апелляционный суд считает, что рассмотрение судом первой инстанции дела по существу в отсутствие истребованных им договоров инвестирования, не привело к принятию неправильного решения.

Довод жалобы об отсутствии надлежащего извещения ЗАО "Барвиха-Вилладж" апелляционный суд признает несостоятельным, поскольку согласно протоколу от 19.02.2013 в судебном заседании присутствовал представитель по доверенности от 21.05.2012 Родионов А.А. (т. 3 л.д. 85).

В соответствии с частью 6 статьи 121 АПК РФ лица, вступившие в дело, после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе.

Учитывая изложенные обстоятельства, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения жалобы заявителя, считает доводы жалобы ошибочными, необоснованными, основанными на неправильном толковании норм законодательства.

Также суд апелляционной инстанции не находит безусловных оснований для отмены обжалуемого решения, не усматривает процессуальных нарушений при принятии оспариваемого судебного акта, перечисленных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области по делу N А41-1155/13 от 29.03.2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.Н. Виткалова

Судьи

Э.П. Макаровская Е.А. Мищенко