Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 21 февраля 2013 г. N 03АП-2/13

г. Красноярск

21 февраля 2013 г.

Дело N А33-9420/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 февраля 2013 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего - Петровской О.В.,

судей: Белан Н.Н., Гуровой Т.С.,

секретаря судебного заседания Хрущевой М.А.,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю: Зоркиной И.В., представителя по доверенности от 28.12.2012 N 70-55/311;

от муниципального образования город Енисейск в лице Администрации города Енисейска Красноярского края: Лифантьева Д.В., представителя по доверенности от 11.01.2013;

от общества с ограниченной ответственностью "Техносервис": Кошкина Д.В., представителя по доверенности от 10.01.2012,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Техносервис"

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 22 ноября 2012 года по делу N А33-9420/2012, принятое судьей Ермаковой И.И.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Техносервис" ИНН 2466105919, ОГРН 1032402940460, г.Красноярск) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (ИНН 2466124510, ОГРН 1042402980290, г.Красноярск), просит:

признать незаконным отказ в государственной регистрации права собственности ООО "Техносервис" на нежилое здание площадью 64,7 кв.м., расположенное по адресу: Красноярский край, г. Енисейск, ул. 40 Лет Октября, 23 "В", кадастровый номер 24:47:000000:0000:01:0550:001238, выраженный в сообщении об отказе в государственной регистрации от 04.04.2012 N 24-24-09/004/2012-15, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю зарегистрировать право собственности ООО "Техносервис" на нежилое здание площадью 64,7 кв.м., расположенное по адресу: Красноярский край, г. Енисейск, ул. 40 Лет Октября, 23 "В", кадастровый номер 24:47:000000:0000:01:0550:001238;

признать незаконным отказ в государственной регистрации права собственности ООО "Техносервис" на нежилое здание площадью 156,3 кв.м., расположенное по адресу: Красноярский край, г. Енисейск, ул. Калинина, 39, кадастровый номер 24:47:010220:0001:01:0554:001242, выраженный в сообщении об отказе в государственной регистрации от 04.04.2012 N 24-24-09/004/2012-14, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярском краю зарегистрировать право собственности ООО "Техносервис" на нежилое здание площадью 156,3 кв.м., расположенное по адресу: Красноярский край, г. Енисейск, ул. Калинина. 39, кадастровый номер 24:47:010220:0001:01:0554:001242;

признать незаконным отказ в государственной регистрации права собственности ООО "Техносервис" на нежилое здание площадью 200,8 кв.м., расположенное по адресу: Красноярский край, г. Енисейск, ул. Ленина, 67, кадастровый номер 24:47:000000:0000:01:0422:001017, выраженный в сообщении об отказе в государственной регистрации от 04.04.2012 N 09/004/2012-13, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю зарегистрировать право собственности ООО "Техносервис" на нежилое здание площадью 200,8 кв.м., расположенное по адресу: Красноярский край, г. Енисейск, ул. Ленина, 67, кадастровый номер 24:47:000000:0000:01:0422:001017.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 22 ноября 2012 года в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой указал следующее.

Факт передачи имущества в собственность от муниципального унитарного предприятия коммунального хозяйства по сделке от 22.01.2007 подтверждается определением о завершении конкурсного производства по делу N А33-4732/04-с4, а также судебным актом по делу N А33-9421/2008.

В договоре купли-продажи от 22.01.2007 N 1/01 указан существенный индивидуально-определенный признак отчуждаемого недвижимого имущества: целевое назначение. Наличие адреса и специфичного целевого назначения объекта недвижимости, в полной мере позволяет его выделить в составе другого недвижимого имущества. Котельные достаточным образом отличаются от других объектов недвижимого имущества, чтобы идентифицировать их исключительно на основании информации об адресе.

В силу части 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Решение суда об отказе в удовлетворении заявления нарушает принцип правовой определенности, а также формирует необходимость повторного обращения в регистрирующий орган для получения заведомого отказа в государственной регистрации права, что делает невозможным защиту нарушенного права в разумный срок.

Ответчик представил отзыв, в котором отклонил доводы апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Описание зданий, содержащееся в правоустанавливающем документе, противоречит их характеристикам, приведенным в документах, имеющихся в регистрационном деле.

Заявителем в суд представлены документы, содержащие сведения об идентификации объектов недвижимого имущества, которые не представлялись на государственную регистрацию.

Проверяя на соответствие закону обжалуемый отказ в государственной регистрации права, суд должен оценивать законность принятия решения государственным регистратором по тем документам, которые были представлены на государственную регистрацию.

Представитель заинтересованного лица поддержал доводы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

На основании постановления администрации города Енисейска от 30.03.1999 N 106-п на баланс муниципального унитарного предприятия МП КХ передано муниципальное имущество, в том числе котельная по ул. Ленина, 67 (л.д. 42-43 том 1).

Постановлением администрации города Енисейска от 4.10.1995 N 360 на баланс муниципального унитарного предприятия МП КХ передано муниципальное имущество - котельная по ул. Калинина, 26 (л.д. 44 - 45) (позднее присвоен адрес Калинина, 39).

Распоряжением администрации города Енисейска от 13.08.1999 N 297 на баланс муниципального унитарного предприятия МП КХ передана котельная по ул. 40 лет Октября, 23 (л.д. 46-47 том 1).

Между комитетом по управлению муниципальным имуществом и муниципальным унитарным предприятием коммунального хозяйства города Енисейска 01.06.2004 заключен договор N 57 о передаче в хозяйственное ведение муниципального имущества. По акту приема-передачи от 01.06.2004 муниципальное имущество, в том числе, спорные объекты, переданы в хозяйственное ведение муниципального унитарного предприятия коммунального хозяйства города Енисейска (л.д. 189 - 193 том 1).

В соответствии с протоколом о результатах торгов от 22.01.2007 (л.д. 182 том 1), проведенных в форме публичного предложения, конкурсный управляющий МУП КХ г. Енисейска по договору купли-продажи от 22.01.2007 N 1/01 продал ООО "Техносервис" наряду с другими объектами спорные объекты (приложение N 1 к договору).

Пунктами 1.2, 1.5 договора купли-продажи от 22.01.2007 N 1/01 установлено, что продаваемое имущество принадлежит продавцу (МУП КХ г. Енисейска) на праве хозяйственного ведения, является социально-значимым, в связи с чем покупатель (истец по делу) должен обеспечить использование имущества по его целевому назначению. В соответствии с пунктами 2.1, 4.1 договора право собственности на продаваемое имущество переходит к покупателю с момента его оплаты, цена имущества определяется сторонами в размере 1 600 000 руб.

ООО "Техносервис" платежным поручением N 10 от 20.02.2007 оплатило МУП КХ г. Енисейска стоимость приобретенных объектов в сумме 1600000 руб.

12.01.2012 в Енисейский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Красноярскому краю ООО "Техносервис" обратилось с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества: нежилое здание, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Енисейск, ул. Калинина, 39.

На государственную регистрацию заявителем были представлены документы, состав и перечень которых определен в расписке на получение документов на государственную регистрацию, о чем указано в книге учета входящих документов за N 14 от 12.01.2012.

25.01.2012 Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Красноярскому краю (Енисейский отдел) принято уведомление о приостановлении государственной регистрации (исх.N 09/004/2012-14).

04.04.2012 Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Красноярскому краю (Енисейский отдел) принято сообщение об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилое здание площадью 156,3 кв.м., расположенное по адресу: Красноярский край, г. Енисейск, ул. Калинина, 39, кадастровый номер 24:47:010220:0001:01:0554:001242.

Отказ мотивирован следующим:

в ЕГРП отсутствует запись о государственной регистрации права хозяйственного ведения продавца - муниципального унитарного предприятия коммунального хозяйства г.Енисейска на объект недвижимого имущества, что препятствует государственной регистрации прав собственности за заявителем.

муниципальное унитарное предприятие коммунального хозяйства г.Енисейска не представило на государственную регистрацию заявления о регистрации перехода права;

имеются противоречия в описании объекта недвижимого имущества, содержащееся в правоустанавливающем документе (договор купли-продажи) с характеристиками, указанными в отношении данного объекта в ЕГРП, что отражается в существенном расхождении площади объекта (по договору 895 кв.м. по данным содержащимся в ЕГРП 156,3 кв.м.).

в правоустанавливающем документе - договоре купли-продажи N 1/01 от 22.01.2001 отсутствуют сведения о местоположении объекта недвижимого имущества, а именно данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке.

Данный отказ произведен Управлением Росреестра по Красноярскому краю со ссылкой на абзацы 4,9,10, п.1 ст.20 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

04.04.2012 Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Красноярскому краю (Енисейский отдел) принято сообщение об отказе в государственной регистрации нежилого здания площадью 64,7 кв.м., расположенное по адресу: Красноярский край, г. Енисейск, ул. 40 Лет Октября, 23 "В", кадастровый номер 24:47:000000:0000:01:0550:001238.

Отказ мотивирован следующим:

- в ЕГРП отсутствует запись о государственной регистрации права хозяйственного ведения продавца - муниципального унитарного предприятия коммунального хозяйства г.Енисейска на объект недвижимого имущества, что препятствует государственной регистрации прав собственности за заявителем.

имеются противоречия в описании объекта недвижимого имущества, содержащееся в правоустанавливающем документе (договор купли-продажи) с характеристиками, указанными в отношении данного объекта в ЕГРП, что отражается в существенном расхождении площади объекта (по договору 244 кв.м. по данным, содержащимся в ЕГРП 64,7 кв.м.).

Данный отказ произведен Управлением Росреестра по Красноярскому краю со ссылкой на абзацы 4, 9,10, п.1 ст.20 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

22.03.2012 в Енисейский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Красноярскому краю ООО "Техносервис" обратилось с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества: нежилое здание, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Енисейск, ул. Ленина, 67.

04.04.2012 Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Красноярскому краю (Енисейский отдел) принято сообщение об отказе в государственной регистрации нежилого здания, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Енисейск, ул. Ленина, 67, кадастровый номер 24:47:000000:0000:01:0422:001017.

Отказ мотивирован следующим:

договор о передаче в хозяйственное ведение муниципального имущества от 01.06.2004 N 57 представлен заявителем в одном экземпляре - копии, подлинного экземпляра представлено не было.

муниципальное унитарное предприятие коммунального хозяйства г.Енисейска не представило на государственную регистрацию заявления ранее возникшего права на объект недвижимого имущества;

имеются противоречия в описании объекта недвижимого имущества, содержащееся в правоустанавливающем документе (договор купли-продажи) с характеристиками, указанными в отношении данного объекта в ЕГРП, что отражается в существенном расхождении площади объекта (по договору 731 кв.м. по данным, содержащимся в ЕГРП 200,8 кв.м.).

- в правоустанавливающем документе - договоре купли-продажи N 1/01 от 22.01.2001 отсутствуют сведения о местоположении объекта недвижимого имущества, а именно данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке.

Данный отказ произведен Управлением Росреестра по Красноярскому краю со ссылкой на абзацы 4, 9,10, п.1 ст.20 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, установленными законом.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

Оспариваемые заявителем отказы управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Красноярскому краю датированы 04.04.2012.

Заявление в суд об оспаривании данных отказов подано в суд нарочным заявителя 14.06.2012. С учетом данных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что заявителем соблюдены сроки, определенные в статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд.

Статьей 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определен порядок проведения государственной регистрации прав, это:

-прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

-правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

-установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

-внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

-совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Статьей 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Как указывает регистрационный орган в оспариваемых отказах, основанием для отказа в проведении государственной регистрации явился факт отсутствия в ЕГРП записи о государственной регистрации права хозяйственного ведения продавца - муниципального унитарного предприятия коммунального хозяйства г.Енисейска на объекты недвижимого имущества реализованные заявителю.

Согласно статье 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества и государственная регистрация возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества проводятся не позднее чем в месячный срок со дня подачи соответствующих заявлений и других необходимых для государственной регистрации права, перехода права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества документов, если иные сроки не установлены федеральным законом.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без уплаты государственной пошлины.

Сторонами не оспорено в суде апелляционной инстанции то обстоятельство, что 22 января 2007 года между конкурсным управляющим муниципального унитарного предприятия коммунального хозяйства г. Енисейска (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "Техносервис" (покупатель), в соответствии с протоколом о результатах торгов от 22 января 2007 года, подписан договор купли-продажи N 1/01, согласно пункту 1.1 которого продавец передает в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять имущество и оплатить его в порядке, определенном в настоящем договоре. Перечень передаваемого имущества указан в приложении N 1, которое является неотъемлемой частью договора.

Согласно разъяснениям, данным Пленумом Верховного Суда Российской Федерации и Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 62 Постановления от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при ликвидации продавца покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В настоящее время муниципальное унитарное предприятие коммунального хозяйства г. Енисейска ликвидировано. Учитывая факт ликвидации продавца, его обязанность по государственной регистрации права хозяйственного ведения прекратилась вследствие утраты правоспособности.

Представленный в материалы настоящего дела акт приёма-передачи от 27 февраля 2007 года подтверждает то обстоятельство, что на основании договора купли-продажи от 22 января 2007 года N 1/01 обществу с ограниченной ответственностью "Техносервис" переданы в том числе спорные объекты недвижимого имущества.

Как следует из представленных в дело расписок о приеме регистрирующим органом от заявителя документов на государственную регистрацию, Управлению Росреестра по Красноярскому краю, в качестве подтверждения у продавца ранее возникшего права хозяйственного ведения на объекты недвижимого имуществ проданные по договору от 22.01.2007 N 1/01, были представлены:

-Постановление администрации г.Енисейска от 04.10.1995 N 360;

-Распоряжение администрации г.Енисейска от 13.08.1999 N 297;

-Постановление от 30.03.1999 N 106-п.

В соответствии с вышеуказанными актами продавцу имущество передавалась:

котельная по ул. Калинина, 39 (постановление администрации Енисейского района N 360 от 04.10.1995 с учетом распоряжения от 29.12.2006 N 1200-р);

котельная по ул. 40 лет Октября, 23 с инженерными сетями (Распоряжение администрации г.Енисейска от 13.08.1999 N 297);

котельная по ул. Ленина, 67 (постановление администрации города Енисейска от 30.03.1999 N 106-п).

Согласно уставу продавца, являющегося предметом экспертизы в числе иных документов предоставленных на государственную регистрацию, Енисейское муниципальное предприятие коммунального хозяйства было создано в соответствии с Постановлением администрации г.Енисейска от 25.07.1995.

В соответствии с пунктом 1 статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним.

В соответствии с названной нормой, государственной регистрации подлежит, в том числе, и право хозяйственного ведения на недвижимое имущество.

Вместе с тем, спорные объекты недвижимости были переданы до вступления в силу данного закона и до создания органов государственной регистрации на территории Красноярского края. В таком случае применим пункт 1 статьи 6 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в силу которого права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Согласно пункту 3 статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения и право оперативного управления имуществом прекращаются по основаниям и в порядке, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами и иными правовыми актами для прекращения права собственности, а также в случаях правомерного изъятия имущества у предприятия или учреждения по решению собственника.

Администрацией города Енисейска не представлено доказательств изъятия спорного объекта у муниципального унитарного предприятия коммунального хозяйства г. Енисейска по решению собственника,

Поскольку в соответствии с действовавшим ранее законодательством, право хозяйственного ведения у унитарного предприятия возникло с момента передачи ему этих объектов в силу пункта 1 статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации и факт возникновения права не был связан с фактом государственной регистрацией, то право собственности у покупателя - Общества возникло вне зависимости от наличия или отсутствия такой регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Учитывая, что закон не устанавливает необходимость получения согласия унитарного предприятия на закрепление за ним права хозяйственного ведения на муниципальное имущество, апелляционный суд обоснованно указал, что договор от 01.06.2004 N 57 о передаче в хозяйственное ведение муниципального имущества не создает нового вещного права, подлежащего регистрации как право, возникшее после введение в действие Закона N 122-ФЗ.

Таким образом, право хозяйственного ведения муниципального унитарного предприятия коммунального хозяйства г. Енисейска на спорное имущество возникло и является действительным независимо от отсутствия его государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, данное лицо могло распорядиться своим правом и передать его заявителю.

Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не урегулировал порядок регистрации права и регистрации перехода права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации. В этом случае в регистрационную службу вправе обратиться одна сторона, представив на правовую экспертизу все имеющиеся документы.

Таким образом, при наличии заключенного и фактически исполненного договора купли-продажи от 22 января 2007 года N 1/01 и при ликвидации продавца данного имущества - муниципального унитарного предприятия коммунального хозяйства г. Енисейска заявитель вправе требовать произвести государственную регистрацию права в отсутствие заявления муниципального унитарного предприятия коммунального хозяйства г. Енисейска.

Ссылка регистрационного органа, приведенная в отказах в государственной регистрации права на то, что в связи с отсутствием в договоре купли-продажи N 1/01 от 22.01.2001 сведений о местоположении объекта недвижимого имущества, а именно данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, предмет договора купли-продажи сторонами не согласован, правомерно отклонена судом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Как следует из статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из анализа данной нормы следует, что в числе дополнительных сведений позволяющих определить недвижимое имущество подлежащее передаче покупателю, указываются данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке.

В Приложении N 1 к договору N 1/01 купли-продажи имущества от 22.01.2007, т.е. документе, подтверждающем непосредственную передачу имущества от продавца к покупателю, определены: наименование объектов недвижимого имущества, адрес местонахождения, а также ориентировочная площадь объектов:

- нежилое здание котельной N 28, г. Енисейск, ул. 40 Лет Октября, 23 "В", площадь 244 кв.м.;

- нежилое здание котельной N 26, г. Енисейск, ул. Ленина, 65А, площадь 731 кв.м.;

- нежилое здание котельной N 25, г. Енисейск, ул. Калинина, 39, площадь 895 кв.м.

Таким образом, в правоустанавливающем документе на момент его заключения содержались данные о наименовании, площади и конкретном адресе объектов недвижимости, позволяющие определенно установить их местонахождение в городе Енисейске: так, в приложении N 1 к договору купли-продажи (л.д. 37-38 том 1) котельные определены в составе другого недвижимого имущества, указаны адреса (населенный пункт, улица, номер дома), а также функциональное назначение - котельные.

При таких обстоятельствах наличие адреса и специфичного целевого назначения объекта недвижимости позволяет его выделить в составе другого недвижимого имущества и идентифицировать на основании информации об адресе.

Доказательств наличия у продавца на момент продажи объектов недвижимого имущества, сформированного земельного участка, поставленного на государственный кадастровый учет, на котором находились реализованные заявителю объекты, суду не представлено. Вместе с тем, данный факт в силу Гражданского кодекса Российской Федерации не является препятствием для заключения договора купли-продажи объектов недвижимого имущества в виде зданий, строений и сооружений.

Так, согласно ст. 264 Гражданского кодекса Российской Федерации, земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

В соответствии со ст.28 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.

Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости", определяет порядок постановки на кадастровый учет объектов недвижимого имущества, в т.ч. земельных участков.

Содержащееся в абзаце 1 статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации упоминание именно данных о земельном участке (а не его конкретном государственном кадастровом номере, площади, границах и координатах) является факультативным, т.е. дополняющим индивидуализацию определенного в качестве объекта купли-продажи недвижимого имущества, в т.ч. в целях устранения каких-либо неясностей в отношении объекта купли-продажи.

Согласно п.40 Приказа Минюста РФ от 01.07.2002 N 184 "Об утверждении Методических рекомендация по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущества и сделок с ним", с учетом требований, предъявляемых законодательством Российской Федерации к договорам, при проведении правовой экспертизы (проверке законности сделки) рекомендуется проверять в том числе следующее: наличие установленных законом или соглашением сторон существенных условий договора (статья 432 Кодекса); при государственной регистрации перехода права на основании сделки рекомендуется проверять в том числе факт исполнения ее условий, с которыми закон и (или) договор связывают возможность проведения регистрации перехода прав на объект недвижимого имущества (например, исполнения отлагательных условий сделки, необходимых для перехода права (пункт 1 статьи 157 Кодекса), оплаты недвижимости, если договором купли-продажи предусмотрено сохранение права собственности за продавцом до оплаты товара (статья 491 Кодекса) и т.д.).

Делая вывод об отсутствии согласования между сторонами по сделке существенных условий, регистрационный орган не учел факт исполнения сделки на момент государственной регистрации права (оплата и передача имущества) и отсутствия между сторонами по сделке при исполнении неясности в части объекта купли-продажи.

Так, факт передачи имущества подтверждается актом приема-передачи имущества от 27.02.2007 (л.д. 177-179), факт его оплаты подтверждается платежным поручением N 10 от 20.02.2007 (л.д. 41 том 1).

Апелляционный суд принимает во внимание также то обстоятельство, что договор N 1/01 купли-продажи имущества от 22.01.2007, заключенный в период банкротства МУП КХ г. Енисейска, в установленном порядке не оспорен, не заключенным или недействительным не признан.

Отказывая в удовлетворении заявления суд первой инстанции, сослался на наличие противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами в части площади объектов.

Вместе с тем, названное противоречие сводится к различию между описанием объектов, содержащимся в договоре N 1/01 купли-продажи от 22.01.2007, и описанием, содержащимся в ЕГРП на момент проведения правовой экспертизы.

Истцом в материалы дела 21.11.2012 представлены документы, на основании которых можно сделать выводы, что муниципальное образование г. Енисейск - собственник спорного имущества и МУП КХ г. Енисейска - лицо, которому это имущество было передано в хозяйственное ведение, при учете котельных N 25, N 26 и N 28 единовременно использовали следующие данные: котельная N25, адреса: ул. Калинина, ул. Калинина, 26, ул. Калинина, 39, площади: 156,3 кв.м. и 895 кв.м.; котельная N26, адреса: ул. Ленина, 67, ул. Ленина, 65"А", площади 200,8 кв.м. и 731,5 кв.м.; котельная N28, адреса: ул. 40 Лет Октября, ул. 40 Лет Октября, 23, ул. 40 Лет Октября 23"В", площади: 64,7 кв.м. и 244 кв.м.; при заключении договора купли-продажи от 22.01.2007 N1/01 МУП КХ г. Енисейска и ООО "Техносервис" использовали именно те данные, которые были отражены в акте приема передачи муниципального имущества конкурсному управляющему от 29.10.2004.

Необходимость указания площади объекта недвижимости статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации не требует, в то время как условия заключенного между продавцом и покупателем договора содержат все идентифицирующие объект признаки. Иных зданий котельных по указанным выше адресам не имеется, все необходимые документы, характеризующие объекты, в материалах дела имеются. Данные, характеризующие площадь, подтверждаются сведениями из представленных в дело технических паспортов.

Таким образом, противоречие между ранее зарегистрированными правами и правами, заявленными к регистрации, отсутствует.

Довод отзыва на апелляционную жалобу о том, что судом не могут учитываться данные документы, поскольку они не были представлены на государственную регистрацию подлежит отклонению, поскольку они являются лишь дополнительными доказательствами по отношению к документам, представленным обществом на государственную регистрацию, в связи с чем то обстоятельство, что названные документы не являлись предметом правовой экспертизы документов, осуществляемой в рамках государственной регистрации, не влияет на вывод апелляционного суда об отсутствии оснований для отказа в государственной регистрации.

Заявитель является покупателем спорных объектов недвижимости по договору купли-продажи от 22 января 2007 года N 1/01, последствием заключения которого является переход права собственности к заявителю. Данный договор исполнен сторонами, однако в отсутствие государственной регистрации перехода права у заявителя право собственности возникнуть не может. Указанное свидетельствует о том, что оспариваемые заявителем отказы в государственной регистрации права собственности нарушают законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности.

При таких обстоятельствах действия Управления Росреестра по отказу в государственной регистрации права общества на указанный объект недвижимости не могут быть признаны соответствующими нормам действующего законодательства.

Отказ в государственной регистрации права общества на нежилое здание влечёт правовую неопределённость юридического статуса объектов недвижимого имущества и, как следствие, нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Учитывая вышеизложенное, действия Управления Росреестра по отказу в государственной регистрации прав общества на объект недвижимости являются незаконными, заявление общества с ограниченной ответственностью "Техносервис" подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 2 абзаца 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются, кроме прочего, нарушение или неправильное применение норм материального права.

Проверив законность и обоснованность решения Арбитражного суда Красноярского края от 22 ноября 2012 года в пределах, предусмотренных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, Третий арбитражный апелляционный суд в силу пункта 2 статьи 269, пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к выводу - отменить решение арбитражного суда первой инстанции и принять новое решение об удовлетворении требований.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления и апелляционной жалобы относятся на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 22 ноября 2012 года по делу N А33-9420/2012 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Заявление удовлетворить.

Признать незаконным отказ в государственной регистрации права собственности ООО "Техносервис" на нежилое здание площадью 64,7 кв.м., расположенное по адресу: Красноярский край, г. Енисейск, ул. 40 Лет Октября, 23 "В", кадастровый номер 24:47:000000:0000:01:0550:001238, выраженный в сообщении об отказе в государственной регистрации от 04.04.2012 N 24-24-09/004/2012-15, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю зарегистрировать право собственности ООО "Техносервис" на нежилое здание площадью 64,7 кв.м., расположенное по адресу: Красноярский край, г. Енисейск, ул. 40 Лет Октября, 23 "В", кадастровый номер 24:47:000000:0000:01:0550:001238.

Признать незаконным отказ в государственной регистрации права собственности ООО "Техносервис" на нежилое здание площадью 156,3 кв.м., расположенное по адресу: Красноярский край, г. Енисейск, ул. Калинина, 39, кадастровый номер 24:47:010220:0001:01:0554:001242, выраженный в сообщении об отказе в государственной регистрации от 04.04.2012 N 24-24-09/004/2012-14, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярском краю зарегистрировать право собственности ООО "Техносервис" на нежилое здание площадью 156,3 кв.м., расположенное по адресу: Красноярский край, г. Енисейск, ул. Калинина. 39, кадастровый номер 24:47:010220:0001:01:0554:001242.

Признать незаконным отказ в государственной регистрации права собственности ООО "Техносервис" на нежилое здание площадью 200,8 кв.м., расположенное по адресу: Красноярский край, г. Енисейск, ул. Ленина, 67, кадастровый номер 24:47:000000:0000:01:0422:001017, выраженный в сообщении об отказе в государственной регистрации от 04.04.2012 N 09/004/2012-13, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю зарегистрировать право собственности ООО "Техносервис" на нежилое здание площадью 200,8 кв.м., расположенное по адресу: Красноярский край, г. Енисейск, ул. Ленина, 67, кадастровый номер 24:47:000000:0000:01:0422:001017.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю в пользу общества с ограниченной ответственностью "Техносервис" 8000 рублей расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение дела в первой и апелляционной инстанциях.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.В. Петровская

Судьи

Н.Н. Белан
Т.С. Гурова

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.