Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 августа 2013 г. N 15АП-10961/13

город Ростов-на-Дону

19 августа 2013 г.

дело N А32-4788/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 августа 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузнецова С.А.

судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харько Л.В.

при участии:

от истца: представитель Калиновская Е.И. (доверенность от 10.07.2013)

от ответчика: представитель не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Апчас"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края (судья Непранов Г.Г.)

от 31 мая 2013 года по делу N А32-4788/2013

по иску общества с ограниченной ответственностью "Апчас" (ОГРН 1022301442195, ИНН 2309013143)

к Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН 1022301172475, ИНН 2310041258)

о признании договора действующим (заключенным)

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Апчас" (далее - ООО "Апчас", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент, ответчик) о признании договора аренды от 17.01.2008 N 9/2 (далее - договор аренды, договор) между департаментом и обществом действующим (заключенным).

Исковые требования мотивированы подписанием сторонами договора и его государственной регистрацией.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.05.2013 в иске отказано.

Решение мотивировано следующим. Поскольку срок действия договора составляет более одного года, этот договор в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации. Обязанность по регистрации договора возложена на арендатора (пункт 5.3.2 договора), однако государственная регистрация договора аренды не произведена. Общество не представило доказательств обращения к ответчику с требованием о регистрации договора в порядке статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации. При таких обстоятельствах довод истца о том, что договор аренды является заключенным и действующим, следует признать необоснованным. Соответственно, иск общества не может быть удовлетворен.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе истец просит решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.05.2013 отменить, иск удовлетворить.

Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Государственная регистрация договора аренды была произведена 29.08.2012 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. Вывод суда первой инстанции о незаключенности договора полностью опровергается представленной в материалы дела копией договора аренды с отметками Росреестра о регистрации.

В судебном заседании представитель истца поддержал правовые позиции, изложенные в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, выслушав объяснения представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, департамент (арендодатель) и общество (арендатор) 17.01.2008 заключили договор аренды N 9/2, в соответствии с которым арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять во временное владение и пользование за плату муниципальное имущество (нежилое помещение, здание, сооружение) общей площадью 244,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Краснодар, Центральный округ, ул. Мира, д. 64, лит. А/1, пом. N 82-96, 98-104, 106, 107 (по техническому паспорту, который хранится у арендодателя весь срок действия договора) для использования под кафе (п. 1 договора).

Срок действия договора с 19.11.2007 по 18.11.2017 (п. 2.1 договора).

Арендодатель 17.01.2008 передал, а арендатор принял предмет аренды, что подтверждается актом от 17.01.2008.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.02.2011 по делу N А32-15938/2010-68/424 с общества в пользу департамента взыскано 276 557 руб. 55 коп. неосновательного обогащения и 21 243 руб. 94 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.11.2010, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.05.2011, по делу N А32-15940/10-53/365 из незаконного владения общества в пользу департамента истребованы нежилые помещения N 82-96, 98-104, 106, 107 общей площадью 244,4 кв.м. Литер А1, 1 этаж, расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Мира, 64 пут?м выселения общества из указанных помещений.

При рассмотрении указанных дел судебные инстанции пришли к выводу о незаключенности договора аренды в связи с тем, что данный договор заключен на срок более одного года и не прошел государственную регистрацию.

Государственная регистрация договора аренды произведена 29.08.2012 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, что подтверждается специальной регистрационной надписью на договоре (абзац второй пункта 1 статьи 14 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 23.07.2013) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", далее - Закон о регистрации прав и сделок).

Полагая, что договор является действующим (заключенным), общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции отказал в иске в связи со следующим. Поскольку срок действия договора составляет более одного года, этот договор в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации. Обязанность по регистрации договора возложена на арендатора (пункт 5.3.2 договора), однако государственная регистрация договора аренды не произведена. Общество не представило доказательств обращения к ответчику с требованием о регистрации договора в порядке статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации. При таких обстоятельствах довод истца о том, что договор аренды является заключенным и действующим, следует признать необоснованным. Соответственно, иск общества не может быть удовлетворен.

Между тем суд первой инстанции не учел следующее.

Целью обращения лица в суд может быть подтверждение судом факта существования или отсутствия правоотношений (иск о признании) (постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 N 14182/12 по делу N А56-40992/2011).

В соответствии со статьями 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушенное или оспариваемое гражданское право может быть защищено судом путем его признания. Из положений указанных статей не усматривается каких-либо изъятий для прав, основанных на условиях гражданско-правовых договоров (постановление Президиума ВАС РФ от 22.11.2011 N 7677/11 по делу N А65-11798/2010-СГ3-14).

С учетом указанных норм права и правовых позиций Президиума ВАС РФ в случае возникновения между сторонами спора о существовании договорного правоотношения такой спор может быть разрешен судом по иску одной из сторон о признании договора существующим (действующим, заключенным).

В случае наличия спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (постановление Президиума ВАС РФ от 08.02.2011 N 13970/10 по делу N А46-18723/2008).

Как следует из материалов дела, договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует специальная регистрационная надпись на договоре (абзац второй пункта 1 статьи 14 Закона о регистрации прав и сделок), поэтому отсутствуют основания для отказа в иске о признании договора действующим (заключенным) по мотиву отсутствия государственной регистрации данного договора.

Вывод судебных инстанций при рассмотрении дел N А32-15938/2010-68/424, N А32-15940/10-53/365 о незаключенности договора аренды в связи с тем, что данный договор заключен на срок более одного года и не прошел государственную регистрацию, не препятствует удовлетворению названного иска, поскольку сделан при иных фактических обстоятельствах (отсутствие государственной регистрации договора).

Кроме того, данный вывод о незаключенности договора является правовой оценкой фактических обстоятельств.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказываются вновь при рассмотрении судом другого дела, в котором участвуют те же лица, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда. Данная норма освобождает от доказывания фактических обстоятельств дела, но не исключает их различной правовой оценки, которая зависит от характера конкретного спора (постановление Президиума ВАС РФ от 15.06.2004 N 2045/04 по делу N А40-30884/03-84-351).

Вместе с тем и отсутствие государственной регистрации договора не препятствует стороне такого договора защищать свои права и законные интересы (постановление Президиума ВАС РФ от 25.07.2011 N 18168/10 по делу N А40-177253/09-89-1226).

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними надлежит исходить из следующего. Если будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника. В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ (пункт 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

При указанных обстоятельствах в соответствии с п. 3, 4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ следует решение суда первой инстанции отменить, иск удовлетворить.

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31 мая 2013 года по делу N А32-4788/2013 отменить.

Исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Апчас" удовлетворить.

Признать договор аренды от 17 января 2008 года N 9/2 между Департаментом муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН 1022301172475, ИНН 2310041258) и обществом с ограниченной ответственностью "Апчас" (ОГРН 1022301442195, ИНН 2309013143) действующим (заключенным).

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.А. Кузнецов

Судьи

Н.В. Ковалева Б.Т. Чотчаев