Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 сентября 2013 г. N 20АП-4240/13

г. Тула

23 сентября 2013 г.

Дело N А62-87/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 16.09.2013.

Постановление изготовлено в полном объеме 23.09.2013.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дорошковой А.Г., судей Капустиной Л.А. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Некрасовой С.Е., при участии от истца - Курзинер Е.Э. (доверенность от 09.01.2013), ответчика - Головко О.В. (доверенность от 24.12.2012 N 044), третьих лиц - департамента бюджета и финансов Смоленской области, областного специализированного государственного бюджетного учреждения "Фонд государственного имущества Смоленской области, закрытого акционерного общества "Уютный город", рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ООО "21 ВеК", департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области, ЗАО "Уютный город" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 21.05.2013 по делу N А62-87/2013 (судья Воронова В.В.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "21 ВеК" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее - Департамент) о признании недействительным договора аренды земельного участка от 14.09.2010 N 1165/А, применении последствий недействительной сделки в виде возврата 46 779 400 рублей задатка и арендной платы, взыскании 10 294 680 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 14.09. 2010 по 14.05.2013 и взыскании двойного задатка в сумме 37 435 200 рублей.

В ходе рассмотрения дела истец отказался от иска в части взыскания двойного задатка в сумме 37 435 200 рублей, в связи чем производство по делу в этой части прекращено.

Решением суда от 21.05.2013 иск удовлетворен частично, с Департамента взыскано 46 779 400 рублей уплаченного обществом задатка и арендной платы, признанных судом как неосновательное обогащение на стороне ответчика, а также 5 229 641 рубль 63 копейки процентов за период с 28.12.2011 по 14.05.2013, причитающихся на основании пункта 2 статьи 1107 ГК РФ. При этом начальную дату периода для начисления процентов суд связал с датой вступления в законную силу судебного акта по делу N А62-4600/10, в рамках которого разрешен спор по иску ЗАО "Уютный город" (первого арендатора) о признании действующим договора аренды этого же земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030601:57.

Департамент обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции от 21.05.2013 отменить, полагая, что полученные им в виде арендной платы денежные средства не являются неосновательным обогащением.

Обжаловав решение в части отказа во взыскании оставшейся суммы процентов (4 965 038 рублей 37 копеек), истец не согласился с выводом суда относительно периода, в течение которого ответчик, по мнению истца, достоверно располагал сведениями о неосновательном удержании истребуемых денежных сумм.

Не согласившись с указанным решением, ЗАО "Уютный город" в апелляционной жалобе указало на нарушение судом норм процессуального и материального права. Департамент и ЗАО "Уютный город" посчитали, что, признав исковые требования вытекающими из обязательств о неосновательном обогащении, суд, по мнению заявителей, нарушил положения статьи 49 АПК РФ, так как только на стадии судебного разбирательства суд по собственной инициативе изменил предмет и основания иска. Тем самым суд лишил ответчика и третьих лиц права на своевременную подачу своих возражений по измененному иску, чем нарушил принципы состязательности и равноправия сторон судебного разбирательства.

Как установлено судом, согласно протоколу аукционной комиссии от 13.09.2010 N 2 ООО "21 ВеК" признано победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка площадью 5 260 кв. м с кадастровым номером 67:27:0030601:57, расположенного в г. Смоленске, на площади Победы, для строительства гостиницы. Договором о задатке от 07.09.2010 N 184 установлена обязанность участника торгов по внесению задатка в сумме 37 435 200 рублей путем перечисления на счет организатора торгов - ОСГБУ "Фонд государственного имущества Смоленской области".

В случае признания претендента победителем торгов сумму внесенного задатка предусмотрено засчитать в счет оплаты права на заключение аренды земельного участка (п. 3.8 договора).

14.09.2010 между департаментом и обществом был подписан договор аренды от N 1165/А сроком на три года, предусматривающий размер арендной платы за первый год аренды в сумме 46 794 000 рублей. При этом сумма внесенного арендатором задатка (37 435 200 рублей) направляется в счет уплаты арендной платы (пункты 3.1, 35 договора).

Согласно статье 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, заключенные на срок не менее чем на один год, подлежат государственной регистрации.

Сообщением управления Росреестра по Смоленской области от 09.02.2011 N 01/219/2010-787 арендатору отказано в проведении государственной регистрации договора аренды на том основании, что определением Арбитражного суда Смоленской области от 21.09.2010 по делу N А62-4600/10 в качестве обеспечительной меры наложен запрет на осуществление регистрации прав на рассматриваемый земельный участок.

Судом установлено, что рассматриваемый земельный участок ранее был предоставлен в аренду закрытому акционерному обществу "Уютный город". Имевшийся между департаментом и обществом "Уютный город" спор о продлении договора аренды от 28.09.2006 на последующие периоды был передан на рассмотрение арбитражного суда.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от по делу N А62-4600/10, оставленным в силе постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 27.12.2011 (которым постановление суда апелляционной инстанции отменено), договор от 28.09.2006 N 6111 аренды земельного участка площадью 5 260 кв. м с кадастровым номером 67:27:0030601:57, заключенный между департаментом и ЗАО "Уютный город", признан действующим с даты его государственной регистрации (28.08.2009).

Посчитав, что департамент в нарушение гражданского и земельного законодательства выставил на торги право на заключение договора аренды земельного участка, уже обремененного правом аренды в пользу другого лица, общество "21 ВеК" в порядке применения последствий недействительной сделки просило возвратить уплаченную арендную плату в сумме 46 794 000 рублей, а также на основании пункта 1 статьи 1103 и пункта 2 статьи 1107 ГК РФ взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами. Заявляя данный иск, истец исходил из ничтожности торгов, относительно которых не требуется предварительное признание их недействительными в судебном порядке по правилам статьи 449 ГК РФ.

В силу пункта 3 статьи 433 Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Поскольку договор аренды от 14.09.210 N 1165/А, заключенный по результатам торгов, не прошел государственную регистрацию, договор не считается заключенным, суд первой инстанции посчитал, что нет оснований для признания его недействительным, что согласуется с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 7 информационного письма от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим суд квалифицировал заявленные требования как иск о взыскании неосновательного обогащения.

При этом суд первой инстанции не принял во внимание, что согласно правовой позиции, изложенной в пункте 13 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73), возможно внесение в ЕГРП нескольких записей об аренде одной и той же вещи. Следовательно, заключение двух договоров аренды в отношении одного и того же имущества не является основанием для признании этих договоров аренды незаключенными либо недействительными.

Поскольку договоры аренды, предусматривающие такое пользование (владение и пользование) арендуемым имуществом, которое не может одновременно осуществляться несколькими арендаторами, не могут быть должным образом исполнены, то к отношениям арендаторов и арендодателя следует применять правила гражданского законодательства о неисполнении обязательства передать индивидуально-определенную вещь (ст. 398 ГК РФ).

При этом в постановлении Пленума ВАС РФ N 73 не указано на особенности правового регулирования данных споров в случае, если один из договоров аренды был заключен по результатам торгов.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с условиями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно части 3 статьи 611 ГК РФ, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанном в договоре срок, а в случае, когда такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе требовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

В данном случае лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что земельный участок находится во владении общества "Уютный город", чье право аренды подтверждено вступившим в законную силу решением арбитражного суда по делу N А62-4600/10.

Согласно условиям пункта 3.1 договора аренды N 1165/А арендную плату за первый год аренды предусмотрено вносить авансом на момент подписания договора.

Так как, несмотря на подписание сторонами акта приема-передачи от 14 сентября 2010, земельный участок департаментом истцу не передан, последним до фактического получения имущества в аренду предварительно произведена уплата арендной платы за первый год в сумме 46 794 000 рублей (в том числе зачетом задатка в размере 37 435 200 рублей (пл. поручение от 08.09.2010 N 307), 9 358 800 рублей арендной платы перечислено платежным поручением от 15.09.2010 N 310), то исковые требования общества фактически направлены на возврат указанной суммы, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В данном случае требование арендатора о возврате предварительной оплаты приводит к расторжению договора в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. Дальнейшее удержание предварительной оплаты приводит к неосновательному обогащению арендодателя (ст. 1102 ГК РФ).

В пункте 4.2.2 договора аренды от 14.09.2010 N 1165/А не установлен срок исполнения арендодателем обязанности передать арендатору имущество по акту приема - передачи.

Оценив доказательства дела, суд апелляционной инстанции согласился выводом суда о том, что обязанность Департамента по возврату арендной платы в сумме 46 779 400 рублей возникла со дня (27.12.2011) принятия постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа по делу N А62-4600/10, поскольку именно судебным актом установлен факт невозможности передачи земельного участка истцу.

Согласно пункту 1 статьи 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

За период с 28.12.2001 по 14.05.2013 сумма процентов, начисленных на сумму долга по ставке рефинансирования 8,25 %, действовавшей на день подачи иска, составляет 5 329 641 рубль 63 копейки.

С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика в пользу истца 46 779 400 рублей предварительно уплаченной арендной платы и 5 329 641 рубль 63 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами.

В соответствии с пунктом 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 суд, руководствуясь статьей 148 ГПК или статьей 133 АПК РФ, должен определить, из какого правоотношения возник спор, и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела. Принимая решение, суд в силу части 1 статьи 196 ГПК РФ или частью 1 статьи 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

В данном случае данная судом первой инстанции правовая оценка заявленным исковым требованиям и признание договора аренды от 14.09.2010 N 1165/А незаключенным не привели к принятию неправильного решения, в связи с чем основания для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта отсутствуют.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Судебные расходы по государственной пошлине, уплаченные заявителями за подачу апелляционной жалобы, относятся на заявителей.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 21.05.2013 по делу N А62-87/2013 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. Кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

А.Г. Дорошкова

Судьи

Л.А. Капустина О.Г. Тучкова