Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 октября 2013 г. N 15АП-13789/13

город Ростов-на-Дону

04 октября 2013 г.

дело N А53-7209/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 октября 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Чотчаева Б.Т.,

судей Ереминой О.А., Ковалевой Н.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мелконян Р.А.

при участии:

от истца: представитель Голубова Н.Н., доверенность от 02.08.2013;

от ответчика: представитель Марыняко Н.С., доверенность от 20.02.2013;

от третьего лица: представитель не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Донстрой" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.08.2013 по делу N А53-7209/2013

по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (ОГРН 1026103305304 ИНН 6152000398)

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Донстрой" (ОГРН 1066165010185 ИНН 6165129230)

при участии третьего лица: общества с ограниченной ответственностью "Ноктюрн" (ОГРН 1096193004093 ИНН 6161056238)

о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами,

принятое в составе судьи Палий Ю.А.

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Донстрой" (далее - ответчик, ООО "Донстрой", общество) о взыскании неосновательного обогащения за период с 30.11.2011 по 31.12.2012 в сумме 405 499 рублей 82 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 31.12.2011 по 31.12.2012 в сумме 22 875 рублей 76 копеек (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 1 л.д. 206-207)).

Исковые требования предъявлены на основании статей 309, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчик не предоставил доказательств передачи дольщикам после ввода в эксплуатацию помещений торгового комплекса, для строительства которого предоставлен земельный участок, в связи с чем, обязан оплатить землепользования после прекращения договора аренды N 32502 от 26.08.2010.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 17.06.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Ноктюрн" (далее - ООО "Ноктюрн").

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 05.08.2013 исковые требования удовлетворены частично; с общества в пользу департамента взыскано 405 499 рублей 82 копейки задолженности, 22 444 рубля 97 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, а всего 427 944 рубля 79 копеек. В остальной части иска отказано.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что независимо от подписания соглашения о расторжении договора аренды N 32502 от 26.08.2010 с 30.11.2011, в отсутствие доказательств возврата ответчиком арендованного земельного участка, общество не может быть освобождено от внесения арендных платежей применительно к статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. Права и обязанности арендатора по договору аренды N 32502 от 26.08.2010 прекратились в течение 2012 года в результате последовательной государственной регистрации права собственности дольщиков на все помещения торгового центра, расположенного на арендованном ответчиком земельном участке (статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пункт 25 постановления Пленума ВАС РФ N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"). В нарушение статей 309, 314, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации задолженность по арендной плате в заявленном к взысканию размере не погашена. Поскольку размер арендной платы за земельные участки государственной и муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, является нормативно регулируемым, суд первой инстанции признал обоснованным расчет задолженности по арендной плате, произведенный департаментом на основании нормативных актов Ростовской области и г. Ростова-на-Дону, действовавших в спорный период. Установив факт нарушения ответчиком обязательств по внесению арендной платы, суд признал обоснованными требования о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами, осуществив при этом перерасчет суммы процентов на основании пунктов 2, 3 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 13/14 от 08.10.1998 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами".

Общество обжаловало решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.08.2013 в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение суда отменить, принять новый судебный акт, которым взыскать с ответчика сумму неосновательного обогащения в размере 35 885 рублей 94 копейки и отказать в удовлетворении остальной части исковых требований.

По мнению заявителя жалобы, удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции не принял во внимание отсутствие доказательств нахождения во владении и пользовании ответчика спорного земельного участка в целом или в какой-либо части после ввода в эксплуатацию объекта долевого участия в строительстве. Поскольку отношения сторон, связанные со строительством торгового центра на арендованном земельном участке, урегулированы специальными нормами Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ от 30.12.2004), общество никогда не являлось собственником созданного на участке объекта недвижимости. Применения к отношениям сторон статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 25 постановления Пленума ВАС РФ N 73 от 17.11.2011 необоснованно. По смыслу Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 окончанием действия договора долевого участия в строительстве является момент ввода объекта в эксплуатацию и передачи его дольщикам, при этом, законом не предусмотрено, что права владения и пользования объектом недвижимости возникает у дольщиков с момента государственной регистрации. Следовательно, с момента передачи объекта недвижимости дольщикам застройщик утратил возможность владения и пользования арендованным земельным участком. Суд первой инстанции не исследовал обстоятельства фактического владения и пользования дольщиками помещениями в торговом центре, расположенном на арендованном участке, которые имели место до государственной регистрации прав на данные помещения. Взыскание с застройщика неосновательного обогащения на основании положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации в виде арендной платы за период до государственной регистрации дольщиками прав на земельный участок неправомерно, поскольку с момента передачи торгового центра во владение дольщиков общество не знало и не могло знать о момента государственной регистрации дольщиками прав на помещения в спорном объекте недвижимости. Применение судом положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с отсутствием в деле акта о возврате земельного участка арендодателю также необоснованно, поскольку после завершения строительства торгового центра и подписания соглашения о расторжении договора, департамент на основании своих распорядительных функций обязан был оформить правоотношения с фактическими субъектами пользования и владения данным участком. При этом, порядок подписания соглашения о досрочном расторжении договора аренды, установленный департаментом, не предусматривает подписание акта о возврате земельного участка арендодателю, поскольку такое соглашение подписывается после обследования земельного участка на предмет прекращения его использования. Общество также не согласно с расчетом арендной платы, произведенным департаментом, поскольку с момента ввода торгового центра в эксплуатацию администрации необходимо было производить расчет с измененным видом разрешенного использования; определить доли каждого дольщика с учетом площадей мест общего пользования для пошагового расчета платежей; определить момент возникновения права собственности на все помещения, поскольку представленными свидетельствами о государственной регистрации права подтверждается, в том числе, наличие вторичных прав на помещения в торговом центре. Кроме того, судом первой инстанции не принято во внимание, что места общего пользования торгового центра были переданы управляющей компании 15.12.2011. С указанного момента дольщики приняли на себя обязательства по содержанию общего имущества торгового центра. Начисление процентов за пользование чужими денежными средствами общество считает незаконным, поскольку Федеральным законом N 214-ФЗ от 30.12.2004 не урегулирован вопрос о моменте прекращения фактического использования застройщиком земельного участка под объектом долевого строительства, а, следовательно, и обязанности по внесению соответствующих платежей.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы и заявил ходатайство о приобщении дополнительных документов к материалам дела.

Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции третье лицо, надлежащим образом уведомленное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечило.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации города Ростова-на-Дону от 12.04.2010 N 265 между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка N 32502 от 26.08.2010 (т.1 л.д.10).

По условиям пункта 1.1 договора N 32502 от 26.08.2010 арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:010303:0048, находящийся по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, пр. Космонавтов, 31 "в"/21 "в", для использования в целях завершения строительства торгового комплекса, площадью 2696 кв.м. Срок аренды участка устанавливается с 12.04.2010 по 12.04.2013 (пункт 2.1 договора).

Из акта приема-передачи земельного участка следует, что обязанность арендодателя по передаче участка площадью 2696 кв.м., расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, пр. Космонавтов,32 "в"/21 "в", кадастровый номер 61:44:010303:0048 арендатору считается исполненной с 12 апреля 2010 года (т.1 л.д.15).

Договор аренды N 32502 от 26.08.2010 зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрационной службы на первом листе договора (т.1 л.д.10).

Пунктом 3.1 договора установлено, что размер арендной платы в год за земельный участок составляет 2 866 243 рубля 01 копейку. Арендная плата вносится арендатором ежеквартальными равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала (пункт 3.2 договора). Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае установления коэффициентов, связанных с изменением уровня инфляции (иных коэффициентов), изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Ростовской области, органов местного самоуправление, устанавливающих кадастровую стоимость земельного участка, ставки, значения и коэффициенты, используемые в расчете арендной платы за землю. В этом случае размер арендной платы считается измененным с момента официальной публикации нормативно-правового акта или с момента, указанного в нормативно-правовом акте и обязательного заключения дополнительного соглашения не требуется (пункт 3.4 договора).

Расчет арендной платы на момент заключения договора приведен в приложении N 2 к договору N 32502 от 26.08.2010 (т.1 л.д.16).

По акту приема-передачи от 15.12.2011 ООО "Донстрой" передало ООО "Норктюн" в эксплуатацию места общего пользования на основании решения участников долевого строительства, оформленного протоколом N 1 от 21.11.2011 (т.1 л.д. 55).

В январе-феврале 2012 года общество подписало с участниками долевого строительства акты приема-передачи нежилых помещений в завершенном строительством торговом центре (т.1 л.д.43,45,46-54).

Как установлено судом первой инстанции в течение 2012 года за участниками долевого строительства было зарегистрировано право собственности на нежилые помещения торгового центра, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Космонавтов, 32 "в"/21 "в", что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 06.04.2012 N 894428; от 04.04.2012 N 894985; от 23.03.2012 N 894569; от 08.02.2012 N 677589; от 04.04.2012 N 894914; от 29.03.2012 N 894818; от 05.04.2012 N 894881; от 05.04.2012 N 894880; от 13.06.2012 N 949051; от 26.04.2012 N 836733; от 04.06.2012 N 836731; от 16.02.2012 N 677655; от 02.11.2012 N 053876; от 02.11.2012 N 053877; от 09.10.2012 N 444398; от 07.06.2012 N949085; от 07.06.2012 N949086; от 25.06.2012 N948351; от 10.04.2012 N894820; от 07.11.2012 N444662; от 13.07.2012 N836336; от 13.07.2012 N836335; от 07.11.2012 N444620; от 24.10.2012 N444520; от 03.12.2012 N444982; от 05.06.2012 N949215; от 09.11.2012 N444628; от 09.11.2012 N444627; от 24.10.2012 N444521; от 01.08.2012N106659; от 03.05.2012 N 948718; от 18.06.2012 N949238; от 09.07.2012 N949765; от 11.04.2012 N948003; от 09.07.2012 N949833; от 30.08.2012 N106011; от 22.05.2012 N948820; от 26.10.2012 N444645; от 04.04.2012 N894752; от 04.04.2012 N894753; от 05.04.2012 N894878; от 05.04.2012 N894879; от 04.04.2012 N894754; от 04.04.2012 N894755; от 04.04.2012 N894983; от 04.04.2012 N894984; от 06.04.2012 N894827; от 06.04.2012 N894826; от 04.04.2012 N894912; от 04.04.2012 N894913; от 02.11.2012 N053877 (т.1 л.д.98-188).

На основании заявления общества между ним и департаментом было подписано соглашение от 18.04.2012 о расторжении договора аренды земельного участка N 32502 от 26.08.2010 с 30 ноября 2011 года, в связи с вводом объекта в эксплуатацию (т.1 л.д.41).

Пунктом 2 указанного соглашения на арендатора возложена обязанность в течение месяца с момента подписания соглашения зарегистрировать его в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Вместе с тем, государственная регистрация соглашения от 18.04.2012 о расторжении договора аренды земельного участка N 32502 от 26.08.2010 осуществлена 20.02.2013, что подтверждается штампом регистрационной службы на представленной в дело копии соглашения (т.1 л.д.41).

Возврат арендодателю земельного участка актом приема-передачи не оформлен.

Полагая, что ответчик после расторжения договора аренды N 32502 от 26.08.2010 не возвратил спорный земельный участок, в связи с чем, обязан внести плату за период пользования земельным участком до момента государственной регистрации права собственности дольщиков на нежилые помещения в возведенном ответчиком торговом центре, департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

При разрешении спора суд первой инстанции правомерно исходил из того, что договор N 32502 от 26.08.2010 по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, 18.04.2012 между обществом и департаментом было подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка N 32502 от 26.08.2010 с 30 ноября 2011 года, в связи с вводом в эксплуатацию объекта, для завершения строительства которого ответчику в аренду был предоставлен спорный земельный участок (т.1 л.д.41).

Определение сторонами конкретной даты прекращения действия договора аренды соответствует требованиям статьи 425, пункту 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Частью 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Таким образом, ненадлежащее исполнение арендатором обязанностей по уплате арендных платежей и возврату арендованного имущества после прекращения договора влечет для него ряд негативных юридических последствий, одним из которых является возможность предъявления к нему требований о взыскании платы за все время просрочки возврата арендованного имущества.

Поскольку ответчик принял земельный участок с соблюдением правил статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, то и возврат его также должен был быть оформлен соответствующим актом, который в силу требований статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации является единственным допустимым доказательством, удостоверяющим данный факт. В его отсутствие признать доказанным факт прекращения ответчиком пользования земельным участком не представляется возможным.

Доказательства возврата арендованного земельного участка арендодателю либо уклонения последнего от принятия земельного участка в материалы дела не представлены.

Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы общества о том, что порядок досрочного прекращения договора аренды, установленный департаментом, не предусматривает необходимость возврата земельного участка по акту приема-передачи, поскольку соглашение о расторжении договора может быть подписано департаментом после составления акта обследования земельного участка.

В силу статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации нормативно-правовые акты органов местного самоуправления не отнесены к актам гражданского законодательства, в связи с чем, не могут устанавливать общеобязательные правила поведения лиц в сфере гражданских правоотношений, в том числе изменять порядок оформления возврата арендованного имущества, установленный нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, в деле отсутствует акт обследования департаментом земельного участка, подтверждающий его освобождение, на который ссылается общество в апелляционной жалобе. При этом, земельный участок не мог быть освобожден в связи с нахождения на нем объекта недвижимого имущества, для строительства которого предоставлен участок.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства возврата арендуемого участка арендодателю в установленном порядке путем составления акта возврата земельного участка, взыскание арендной платы с учетом норм статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации представляется обоснованным.

Суд апелляционной инстанции считает необоснованными доводы апелляционной жалобы о том, что обязанность по оплате землепользования перешла к лицам, заключившим с обществом договоры долевого участия в строительстве с момента ввода объекта в эксплуатацию и передачи дольщикам объекта долевого участки в строительстве.

Передача обществом нежилых помещений дольщикам, равно как и передача управляющей компании (ООО "Ноктюрн") по решению дольщиков мест общего пользования торгового центра, согласно статье 12 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" свидетельствует только об исполнении обязательств застройщика по конкретным договорам, но не о прекращении отношений из договора аренды земельного участка, заключенного с департаментом (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.08.2011 по делу N А32-7776/2010).

Пункт 2 статьи 36 Земельного участка Российской Федерации и статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" предусматривает бесплатный переход в общую долевую собственность только земельных участков под многоквартирным жилыми домами, к которым торговый центр не относится.

Оснований для распространения указанных специальных норм на отношения, связанные со строительством нежилых объектов недвижимости (например - торговых центров), не имеется.

Федеральным законом N 214-ФЗ от 30.12.2004 не урегулирована процедура передачи дольщикам прав на земельный участок, предоставленный застройщику для возведения объекта долевого строительства на одном из прав, предусмотренных статье 2 указанного Закона.

Вместе с тем, статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Согласно пункту 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса. В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка. В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

В соответствии со статьей 6 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

При таком положении при приобретении права на объект недвижимости, вновь созданный на арендуемом земельном участке, к собственнику такого объекта переходит и права на земельный участок по аналогии с правилами статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 271, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных данным Кодексом и иными законами.

Пунктом 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Аналогичное положение содержалось в пункте 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.03.2013.

Согласно статье 16 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 право собственности участника долевого строительства подлежит государственной регистрации. Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки, разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно указал, что Федеральным законом N 214-ФЗ от 30.12.2004 не установлен иной момент возникновения права собственности дольщиков на недвижимое имущество, являющееся объектом долевого строительства.

Следовательно, лица, заключившие с обществом договоры долевого участия в строительстве, стали собственниками помещений в объекте долевого строительства с момента государственной регистрации соответствующего права, а не с даты ввода торгового центра в эксплуатацию или даты фактической передачи им помещений в торговом центре.

Соответственно и обязанность по внесению платы за землю пропорционально площади приобретенных помещений могла возникнуть у дольщиков не ранее момента государственной регистрации их права собственности, а не с даты ввода объекта в эксплуатацию, передачи дольщикам объекта долевого строительства или передачи управляющей компании мест общего пользования, как ошибочно полагает ответчик.

Возложение на дольщиков обязанности по внесению платежей за пользование земельным участком с момента фактической передачи застройщиком помещений не отвечает положениям статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей границы бремени содержания собственником принадлежащего ему на праве собственности имущества.

При этом, в статье 18 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 закреплены цели использования застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору. В частности, в подпункте 2 пункта 1 статьи 18 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 прямо указано о том, что денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе на возмещение затрат на приобретение, оформление, права собственности или права аренды, права субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Таким образом, изначально предполагается, что для строительства объекта застройщику необходима земля на праве собственности, праве аренды, то есть земельный участок, на котором будет осуществляться строительство объекта недвижимости.

По завершении строительства и передаче объекта недвижимости участникам долевого строительства земельный участок, в силу общих принципов земельного законодательства (единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами), которые установлены в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации, будет также необходим для обслуживания построенного на нем объекта недвижимости.

В связи с этим, затраты застройщика на оформление прав на земельный участок для строительства должны учитываться в составе платежей, вносимых участниками долевого строительства по договору.

Поскольку, уплачиваемые участником долевого строительства денежные средства должны быть использованы застройщиком, в том числе, в целях возмещения затрат застройщика, связанных с приобретением права собственности или права аренды на земельный участок, на котором осуществляется строительство (создание) объекта недвижимости, можно сделать вывод о том, что при отсутствии доказательств, свидетельствующих о том, что застройщиком не были включены в состав цены договора предполагаемые затраты на приобретение земельного участка в собственность или на праве аренды, который, как уже указывалось выше, предназначен (необходим) по сути только для строительства объекта недвижимости, возводимого застройщиком на полученные от участников долевого строительства денежные средства, застройщик должен обеспечить оплату землепользования до возникновения соответствующей обязанности у дольщиков.

Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации) стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности застройщика по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка для строительства торгового центра, кроме как момент перехода к участникам долевого строительства права собственности на помещения в объекте долевого строительства.

Вступая в договорные отношения ответчик, мог и должен был учесть экономическую ситуацию, спрогнозировать свое финансовое положение и учесть необходимость оплаты землепользования при установлении размера платежей по договорам долевого участия в строительстве, поскольку является профессиональным участником гражданских правоотношений, осуществляющим деятельность на свой риск (статья 2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного, поскольку первичная регистрация права собственности участников долевого строительства на нежилые помещения здании торгового центра по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Космонавтов,32 "в"/21 "в" была осуществлена в течение 2012 года, истец правомерно осуществлял начисление арендная платы за фактическое пользование земельным участком и после подписания соглашения о расторжении земельного участка, исключая доли в праве на землю с момента регистрации права собственности каждого дольщика на помещения в объекте долевого строительства.

При оценке представленного департаментом в материалы дела расчета арендной платы суд руководствуется следующим.

Пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что размер арендной платы устанавливается договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Соответствующие условия определения арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Кодекса. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 данного Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Указанная правовая позиция сформулирована в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09, от 02.02.2010 N 12404/09, от 06.12.2011 N 9069/11, от 15.03.2012 N 15117/11 и от 17.04.2012 N 15837/11.

Более того, в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Учитывая, что на момент заключения договора аренды земельного участка N 32502 от 26.08.2010 положения статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", устанавливающие государственное регулирование размера арендной платы за публичные земли, вступили в действие, к отношениям сторон подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом.

Как следует из материалов дела, размер арендной платы определен департаментом в порядке, предусмотренном постановлением Администрации Ростовской области N 475 от 05.12.2007 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и находящихся в государственной собственности Ростовской области" и постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 29.12.2007 N 1420 "Об установлении порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону", действовавших в спорный период и составил 405 499 рублей 82 копеек (т.1 л.д. 208-211).

Поскольку в деле отсутствуют доказательства того, что вышеуказанные нормативные правовые акты Ростовской области и г. Ростова-на-Дону в установленном законом порядке оспорены и признаны недействительными, а также доказательства принятия нормативных правовых актов, устанавливающих в Ростовской области в спорный период иную методику расчета арендной платы за аренду земельных участков государственная собственность на которые не разграничена, расчет задолженности общества по арендной плате по договору аренды земельного участка N 32502 от 26.08.2010 за период с 30.11.2011 по 31.12.2012 в сумме 405 499 рублей 82 копеек соответствует нормативным требованиям и является обоснованным.

Доказательства перечисления арендной платы в размере, установленном постановлением Администрации Ростовской области N 475 от 05.12.2007 и постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 29.12.2007 N 1420 пропорционально доли в праве на земельный участок, не перешедшей к участникам долевого строительства, общество не представило, факт наличия задолженности и ее размер документально не опровергло.

Доводы общества о наличии методологических ошибок в расчете арендной платы, произведенном департаментом отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подтверждены документально, в том числе посредством представления мотивированного контррасчета задолженности.

Ссылки общества о необходимости произвести расчет арендной платы с учетом изменения вида разрешенного использования земельного участка после завершения строительства торгового центра не имеют значения для разрешения спора. При расчете задолженности за период с 30.11.2011 по 31.12.2012 департаментом использована ставка арендной платы в размере 1,5% кадастровой стоимости земельного участка. Действовавшим в спорный период постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 29.12.2007 N 1420 была установлена ставка арендной платы в размере 1,5% кадастровой стоимости земельного участка, как для земельных участков, предоставленных для строительства (пункт 13 раздела 2 приложения N 1 к постановлению), так и для земельных участков, предоставленных для размещения стационарных торговых объектов (пункт 5.8 раздела 2 приложения N 1 к постановлению).

Доводы общества о том, что при определении момента возникновения права собственности на помещения в торговом центре суд первой инстанции не учел, что представленными в дело свидетельствами о государственной регистрации права подтверждается возникновение, в том числе, вторичных прав на помещения (договоры купли-продажи), противоречат представленным в материалы дела доказательствам.

Действительно, из представленных ответчиком в материалы дела свидетельств о государственной регистрации следует, что часть помещений в торговом центре была реализована по договорам купли-продажи после регистрации участниками долевого строительства первичного права собственности на данные помещения (т.1 л.д.175, 179).

Вместе с тем, в деле имеются также свидетельства о государственной регистрации первичного права собственности участников долевого строительства на указанные помещения. Расчет задолженности произведен департаментом с учетом момента государственной регистрации первичного права собственности каждого дольщиков на нежилые помещения в здании торгового центра, исходя из которого истцом последовательно исключены доли в праве на землю с момента регистрации права собственности каждого дольщика на помещения.

Необходимость определение доли каждого участника долевого строительства в праве на земельный участок пропорционально размеру принадлежащего ему нежилого помещения с учетом площадей мест общего пользования также не повлечет изменения расчета арендной платы, поскольку площадь мест общего пользования определяется пропорционально площади находящихся в собственности помещений (пункт 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания").

Ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению платы за пользование земельным участком явилось основанием для предъявления истцом требований о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 22 875 рублей 76 копеек за период с 31.12.2011 по 31.12.2012.

В силу части 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно пункту 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 13, Пленума ВАС РФ N 14 от 08.10.1998 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" при расчете подлежащих уплате годовых процентов по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации число дней в году (месяце) принимается равным соответственно 360 и 30 дням, если иное не установлено соглашением сторон, обязательными для сторон правилами, а также обычаями делового оборота.

Суд первой инстанции проверил представленный истцом в материалы дела расчет процентов за пользование чужими денежными средствами, признал его неверным, поскольку истец неверно определил период начисления процентов, допустил ошибку при расчете количества дней в определенном им периоде. В связи с этим судом первой инстанции произведен перерасчет процентов за пользование чужими денежными средствами, размер которых за период с 31.12.2011 по 31.12.2012 составил 22 444 рубля 97 копеек.

Расчет суммы процентов за пользование чужими денежными средствами ответчиком не оспорен, контррасчет не представлен.

Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязанности по оплате землепользования пропорционально доле в праве на земельный участок, не перешедшей к участникам долевого строительства, установлен судом, подтвержден материалами дела, а доказательств наличия обстоятельств, определенных пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований освобождения от ответственности лица, не исполнившего или ненадлежащим образом исполнившего обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, ответчиком не представлено, следовательно требования истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами правомерно удовлетворено судом первой инстанции в сумме 22 444 рубля 97 копеек.

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется. Нарушений применения норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, которые могут служить основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по госпошлине по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.08.2013 по делу N А53-7209/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Б.Т. Чотчаев

Судьи

О.А. Еремина Н.В. Ковалева