Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 октября 2013 г. N 18АП-10421/13

г. Челябинск

17 октября 2013 г.

Дело N А76-4201/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 октября 2013 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кочетковой Н.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Трансэнергоресурс" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.08.2013 по делу N А76-4201/2013 (судья Скрыль С.М.).

В судебном заседании принял участие представитель:

общества с ограниченной ответственностью "Трансэнергоресурс" - Жарко Елена Ивановна (доверенность от 20.06.2013).

Индивидуальный предприниматель Ульянова Галина Николаевна (далее - истец, предприниматель, ИП Ульянова Г.Н.) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковыми требованиями к Комитету по управлению имуществом и земельными отношениями города Челябинска (далее - ответчик, Комитет) о признании недействительными договоров купли-продажи N 71/ПП от 13.10.2009, N 72/ПП от 13.10.2009, N 73/ПП от 13.10.2009, N 210/ПП от 08.09.2010, N 232/ПП от 09.11.2010 в части цены выкупаемых объектов (п.2.1 договоров). Требования сформулированы со ссылкой на ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) с учетом уточнения исковых требований, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) - т.1 л.д. 91-92).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью консалтинговая компания "ОБиКон" (далее - ООО КК "ОБиКон", третье лицо); общество с ограниченной ответственностью "Трансэнергоресурс" (далее - ООО "Трансэнергоресурс", третье лицо); общество с ограниченной ответственностью "Центр оценки собственности МОРФ" (далее - ООО "Центр оценки собственности МОРФ", третье лицо).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 20.08.2013 (резолютивная часть от 20.08.2013) заявленные требования удовлетворены. Суд признал недействительными договоры купли-продажи N 71/ПП от 13.10.2009, N 72/ПП от 13.10.2009, N 73/ПП от 13.10.2009, N 210/ПП от 08.09.2010, N 232/ПП от 09.11.2010 в части цены выкупаемых объектов (пункты 2.1 договоров) (т.4 л.д. 120-130).

В апелляционной жалобе ООО "Трансэнергоресурс" (далее - податель жалобы, апеллянт, общество) просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права.

Податель жалобы указывает, что цена в оспариваемых договорах была определена на основании отчетов об оценке объектов оценки об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 31.08.2009 N 235 и N 236 и от 10.06.2010 N 278 и N 486, выполненных ООО "Трансэнергоресурс" по заказу Комитета. По мнению апеллянта, оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, возможно только до момента заключения договора. Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) предусмотрена обязательность величины оценки выкупаемого арендованного имущества для сторон сделки. При вынесении решения судом первой инстанции не было учтено, что до заключения спорных договоров достоверность определенной независимым оценщиком величины рыночной стоимости отчуждаемых объектов предпринимателем не была оспорена. Договоры купли-продажи подписаны ИП Ульяновой Г.Н. без протокола разногласий по условию о цене объекта. Представление предпринимателем отчета, содержащего иную величину стоимости объекта оценки, само по себе не свидетельствует о недостоверности величины стоимости объектов оценки, содержащихся в отчетах, в соответствии с которыми была установлена цена отчуждаемого имущества.

Податель жалобы полагает, что поскольку истец заключил договоры добровольно, в действиях ответчика отсутствовало какое-либо понуждение, оснований для изменений договорного условия о цене не имеется, тем более оспариваемые договоры сторонами фактически исполняются, переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке. В подтверждение своей правовой позиции апеллянт ссылается на сложившуюся судебную практику.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель истца, ответчика и третьих лиц не явились.

С учетом мнения подателя жалобы и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ИП Ульяновой Г.Н., Комитета, ООО КК "ОБиКон", ООО "Центр оценки собственности МОРФ".

В судебном заседании представитель ООО "Трансэнергоресурс" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе в полном объеме.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом (продавец) и ИП Ульяновой Г. Н.(покупатель) в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ заключены договоры купли-продажи пяти объектов недвижимости, а именно:

- на основании решения Комитета об условиях приватизации N 188 от 24.09.2009 (т.1, л.д.18) заключен договор купли-продажи объекта приватизации N 71/ПП от 13.10.2009 (т.1, л.д. 12-15) о выкупе недвижимого имущества - нежилого помещения N 13 Литера А, площадью 109,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Новороссийская, 122 (п.1.1 договора) по цене 1 735 000 руб. без учета НДС (п.2.1 договора);

- на основании решения Комитета об условиях приватизации N 190 от 24.09.2009 (т.1, л.д.26) заключен договор купли-продажи объекта приватизации N 72/ПП от 13.10.2009 (т.1, л.д. 20-23) о выкупе недвижимого имущества - нежилого помещения N 4 Литера А, площадью 269,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Машиностроителей, 48 (п.1.1 договора) по цене 4 830 000 руб. без учета НДС (п.2.1 договора);

- на основании решения Комитета об условиях приватизации N 181 от 24.09.2009 (т.1, л.д.34) заключен договор купли-продажи объекта приватизации N 73/ПП от 13.10.2009 (т.1, л.д. 28-31) о выкупе недвижимого имущества - нежилого помещения N 2 Литера А; а, площадью 201,0 кв.м., расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Гагарина, 53 (п.1.1 договора) по цене 4 319 491 руб. без учета НДС (п.2.1 договора);

- на основании решения Комитета об условиях приватизации N 211 от 20.07.2010 (т.1, л.д.42) заключен договор купли-продажи объекта приватизации N 210/ПП от 08.09.2010 (т.1, л.д. 36-39) о выкупе недвижимого имущества - нежилого помещения N 7 Литера А, площадью 31,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Дзержинского, 23 (п.1.1 договора) по цене 540 000 руб. без учета НДС (п.2.1 договора);

- на основании решения Комитета об условиях приватизации N 295 от 09.11.2010 (т.1, л.д.50) заключен договор купли-продажи объекта приватизации N 71/ПП от 13.102009 (т.1, л.д. 44-47) о выкупе недвижимого имущества - нежилого помещения N 18 Литера А, площадью 85,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Гагарина, 16 (п.1.1 договора) по цене 1 490 000 руб. без учета НДС (п.2.1 договора).

Из материалов дела следует, что оценка нежилых помещений выполнена ООО "Трансэнергоресурс" и ООО "Центр оценки собственности МОРФ", о чем составлены соответствующие отчеты.

В июле 2012 года истец обратился к ООО КК "ОБиКон" для проведения повторной оценки указанных выше объектов.

Согласно отчетам ООО КК "ОБиКон" об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, наиболее вероятная рыночная стоимость нежилых помещений, с учетом налога на добавленную стоимость составила по помещениям: ул. Новороссийская, 122 - 970 000 руб.; ул. Машиностроителей, 48 - 2 700 000 руб.; ул. Гагарина, 53 - 3 430 000 руб.; ул. Дзержинского, 23 - 468 000 руб.; ул. Гагарина, 16 - 1 000 000 руб.

После получения отчетов, предприниматель обратилась в Комитет с заявлением о пересмотре выкупной цены объектов. В ответ на заявление истца, Комитет отказал в пересмотре цены объектов (письмо за N 13838 от 27.08.2012 т.1, л.д.10-11).

При рассмотрении настоящего спора судом первой инстанции была назначена экспертиза по определению рыночной стоимости выкупленного имущества, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Уральский центр финансового консалтинга и оценки". Согласно заключению эксперта от 23.07.2013 (т.4 л.д. 3-105) рыночная стоимость спорных объектов по состоянию на дату заключения договоров, составила: ул. Новороссийская, 122 - 1 116 200 руб.; ул. Машиностроителей, 48 - 3 543 780 руб.; ул. Гагарина, 53 - 3 276 100 руб.; ул. Дзержинского, 23 - 540 000 руб.; ул. Гагарина, 16 - 799 900 руб.

Не согласившись со стоимостью выкупленного в 2009 году имущества, предприниматель обратилась в суд с настоящими исковыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что указанная в оспариваемых договорах купли-продажи стоимость спорных объектов не соответствует рыночной цене, что является основанием для признания оспариваемых сделок ничтожными в части выкупной цены.

Указанные выводы суда являются неверными в силу следующего.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ определено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Материалами дела подтверждено соответствие предпринимателя как арендатора требованиям, предусмотренным ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ для субъектов малого или среднего предпринимательства при реализации ими преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества.

В соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Согласно ст. 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами.

Судом первой инстанции установлено и не оспаривается сторонами, что выкупная цена в оспариваемых договорах купли-продажи определена на основании отчетов об оценке, выполненных ООО "Трансэнергоресурс" и ООО "Центр оценки собственности МОРФ" по заказу Комитета в рамках совершения обязательных действий по оценке спорного имущества, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 названного Закона предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрена обязательность величины оценки выкупаемого арендованного имущества для сторон сделки.

Пунктом 2 указанного информационного письма установлено, что вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, может быть рассмотрен судом в рамках рассмотрения конкретного спора о признании сделки недействительной, при этом для проверки достоверности отчета оценщика судом по ходатайству участвующего в деле лица может быть назначена экспертиза.

В рамках настоящего дела экспертиза достоверности отчета оценщика не проводилась, какие либо требования о недостоверности отчетов к оценщикам, привлеченным к участию в деле в качестве третьих лиц, не предъявлялись. Судом была лишь проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов.

При этом сведений о том, что до заключения оспариваемых договоров купли-продажи недвижимого имущества предпринимателем оспаривалась в установленном порядке достоверность определенной независимым оценщиком величины рыночной стоимости отчуждаемых объектов муниципальной собственности и решение муниципального органа в части такого условия приватизации арендуемых объектов, суду не представлено.

Договоры купли-продажи подписаны предпринимателем без протоколов разногласий по условию о цене объекта, что свидетельствует об отсутствии между сторонами спора по условию о цене выкупаемого имущества.

Обстоятельства, связанные с представлением предпринимателем в материалы дела отчета, содержащего иную величину стоимости объектов оценки, а также получением судом по результатам судебной экспертизы сведений об иной величине рыночной стоимости выкупленных в 2009 году предпринимателем объектов сами по себе не свидетельствуют о недостоверности величины стоимости объектов оценки, содержащейся в отчетах, в соответствии с которыми была установлена цена отчуждаемого имущества.

Истцом при рассмотрении дела не названы, а судом первой инстанции не установлены какие-либо обстоятельства, порочащие отчеты оценщиков, на основании которых было реализовано муниципальное имущество, кроме единственного обстоятельства - иного размера рыночной стоимости объектов.

Однако, указанное обстоятельство не является безусловным свидетельством недействительности заключенных в 2009 году сделок.

Кроме того, материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами, что оспариваемые договоры его сторонами фактически исполнены, переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о наличии оснований для признания договоров купли-продажи в оспариваемой части недействительными сделками, как совершенными в нарушение требований Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при определении рыночной цены выкупаемого арендованного имущества является неверным, несоответствующим действующему законодательству и подлежит переоценке.

Согласно пункту 1 ст.180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Приведенная норма предусматривает возможность недействительности лишь части сделки при наличии двух условий: 1) отсутствие части сделки не препятствует признанию сделки в остальной ее части совершенной (объективный критерий); 2) стороны в момент совершения сделки были бы согласны совершить сделку без включения ее недействительной части (субъективный критерий). При этом наличие объективного критерия предполагает, что такая часть сделки не должна относиться к числу ее существенных условий, поскольку в силу ст. 432 ГК для заключения договора необходимо достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям договора и, следовательно, отсутствие соглашения хотя бы по одному из них приводит к признанию договора незаключенным.

При рассмотрении настоящего спора судом первой инстанции не учтено, что в соответствии со ст.555 ГК РФ цена в договоре продажи недвижимости является существенным условием, отсутствие согласования которой влечет признание договора незаключенным.

Указанное свидетельствует о невозможности удовлетворения требований истца, заявленных в рамках настоящего дела, поскольку это приведет к неопределенности в правоотношениях между сторонами по поводу выкупленного в 2009 году муниципального имущества.

При отсутствии совокупности условий для признания оспариваемых сделок недействительными в части, в удовлетворении исковых требований к Комитету суду первой инстанции следовало отказать.

С учётом изложенного, доводы апелляционной жалобы ООО "Трансэнергоресурс" являются обоснованными и подлежат удовлетворению, а решение суда первой инстанции - отмене по основаниям п. 4 части 1 ст.270 АПК РФ (неправильное применение норм материального права).

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы за рассмотрение дела в суде первой инстанции и апелляционной жалобы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ, и в связи с отменой решения суда и удовлетворением апелляционной жалобы ООО "Трансэнергоресурс" относятся на ИП Ульянову Г.Н.

Излишне уплаченная государственная пошлина рассмотрение дела в суде первой инстанции подлежит возврату из федерального бюджета ИП Ульяновой Г.Н.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.08.2013 по делу N А76-4201/2013 отменить.

В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Ульяновой Галины Николаевны к Комитету по управлению имуществом и земельными отношениями города Челябинска отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Ульяновой Галине Николаевне излишне уплаченную государственную пошлину за рассмотрение дела в суде первой инстанции в размере 24 732 руб. 46 коп.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Ульяновой Галины Николаевны в пользу общества с ограниченной ответственностью "Трансэнергоресурс" судебные расходы за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2 000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

Г.Н. Богдановская Л.В. Пивоварова