Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 22 октября 2013 г. N 06АП-1462/13

г. Хабаровск

22 октября 2013 г.

Дело N А73-10212/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 октября 2013 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Иноземцева И.В.

судей Волковой М.О., Дроздовой В.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Усановой Т.В.

при участии в заседании:

от Товарищества собственников жилья "Ссудосберегательное строительное товарищество-1": Кнаус Максим Петрович, представитель по доверенности от 25.04.2013;

от Муниципального унитарного предприятия города Хабаровска "Управление капитального строительства": не явились;

от Общества с ограниченной ответственностью "Строй-стандарт": не явились;

от Общества с ограниченной ответственностью "УЮТ": Усачева Виктория Геннадьевна, представитель по доверенности от 16.04.2013;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Товарищества собственников жилья "Ссудосберегательное строительное товарищество-1" на решение от 30.01.2013 по делу N А73-10212/2011 Арбитражного суда Хабаровского края принятое судьей Усенко Ж.А.

по иску Товарищества собственников жилья "Ссудосберегательное строительное товарищество-1"

к Муниципальному унитарному предприятию города Хабаровска "Управление капитального строительства", Обществу с ограниченной ответственностью "Строй-стандарт"

о признании недействительным договора, обязании передачи технической документации и объекта по акту приема-передачи

третьи лица Общество с ограниченной ответственностью "УЮТ"

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников жилья "Ссудосберегательное строительное товарищество-1" (ОГРН 1052700148511, ИНН 2721124694, место нахождения: 680000, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Фрунзе,48,Б, далее - истец, ТСЖ "СССТ-1") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к муниципальному унитарному предприятию г. Хабаровска "Управление капитального строительства" (ОГРН 1022700927721, ИНН 2721093171, место нахождения: 680021, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Дикопольцева,17 далее - МУП г. Хабаровска "УКС", ответчик), обществу с ограниченной ответственностью "Строй-Стандарт" (ОГРН 1112723001665, ИНН 2723137040, место нахождения: 680007, г. Хабаровск, ул. Морозова Павла Леонтьевича,113, далее -ООО "Строй-Стандарт") о признании недействительным договора управления от 12.05.2011, заключенного между МУП г. Хабаровска "УКС" и ООО "Строй-Стандарт", об обязании МУП г. Хабаровска "УКС" передать для эксплуатации и обслуживания 1-ю и 2-ю очередь многоквартирного жилого дома N 113 по ул. П.Л. Морозова в г. Хабаровске и техническую документацию на дом, а именно:

-документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества, в том числе технический паспорт на жилой многоквартирный дом, технические паспорта на квартиры в жилом многоквартирном доме, технические паспорта на нежилые функциональные помещения в многоквартирном доме, технические условия на присоединение первой и второй очереди дома к электросетям, теплосетям, водоснабжению и канализации;

- документы (акты) о приемке результатов работ, в том числе: акт приемки Муниципального унитарного предприятия города Хабаровска "Управление капитального строительства" завершенного строительством первой и второй очереди многоквартирного жилого дома N 113 по ул. П.Л. Морозова в г. Хабаровске у ООО "Промтехстрой"; акт итоговой проверки Инспекции государственного строительного надзора Правительства Хабаровского края первой и второй очереди; заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативно правовых актов и проектной документации по первой и второй очереди; разрешение на ввод в эксплуатацию первой и второй очереди жилого дома;

- акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям, в том числе схемы и акты установки и приемки в эксплуатацию общедомовых и индивидуальных приборов учета потребляемых ресурсов (электроэнергии, горячей и холодной воды, отопления); акты приемки приборов учета потребляемых ресурсов ( электроэнергии, горячей и холодной воды, отопления), паспорта на инженерное, электрическое, механическое, санитарно-техническое оборудование дома; акты ввода в эксплуатацию теплового узла, а также проект на тепловой узел и узел учета; паспорт лифтового хозяйства, в том числе акты освидетельствования лифтов, акты приемки в эксплуатацию лифтов, протоколы испытаний и измерений оборудования лифтов; исполнительские чертежи и схемы внутридомового холодного и горячего водоснабжения, отопления, канализации, вентиляции, системы пожаротушения и сигнализации, электроснабжения (в том числе однолинейная схема электроснабжения дома и однолинейная схема электроосвещения дома); исполнительские чертежи и схемы внешних сетей электроснабжения, отопления, водоотведения (канализации), горячего и холодного водоснабжения; акты границ эксплуатационной ответственности по сетям электроснабжения, теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения и водоотведения (канализации); протоколы измерения вентиляции; протоколы измерения сопротивления электросетей; паспорта-протоколы измерительных комплексов учета электроэнергии, протоколы измерения сопротивления изоляции общедомовых электрических сетей и оборудования, протоколы измерения сопротивлений петель фаза-ноль электрических сетей, протокол измерения контура заземления, протоколы испытаний электроустановок (автоматических выключателей, пакетных выключателей), исполнительские чертежи контуров заземления;

- инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома;

- копию кадастрового плана (карты) земельного участка;

-копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

-выписку из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

- заверенную уполномоченным органом местного самоуправления копию градостроительного плана земельного участка

- проектную документацию на многоквартирный дом в соответствии с которой осуществлено строительство (с учетом уточнения иска в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации).

Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 17.11.2011 производство по настоящему делу было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу А73-20857/2009 по спору между истцом и МУП г. Хабаровска "УКС" о наличии задолженности по договору инвестирования.

Определением от 25.12.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Уют".

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 30.01.2013 в иске отказано.

Не согласившись с решением суда, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

В обоснование жалобы приводит доводы о том, что суд первой инстанции исходил из обстоятельств, установленных постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2012 по делу N А73-20857/2009, которым с ТСЖ "СССТ-1" в пользу МУП г. Хабаровска "УКС" взыскана задолженность в размере 127 501 784, 06 руб. по договору N 06 от 04.07.2005 об инвестировании строительства группы жилых домов в микрорайоне "Парус" "ТСЖ "СССТ-1" (3 очереди)". Между тем, после принятия решения, постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 04.03.2013 указанное постановление апелляционного суда отменено, дело N А73-20857/2009 направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края, которым в иске отказано.

Полагает ошибочным вывод суда об отказе в иске о признании недействительным договора управления с ООО "Строй-Стандарт" в связи с прекращением срока его действия, поскольку данный договор является ничтожным в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как противоречащий статье 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Судом не дано оценки тому факту, что на основании протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 30.10.2011, управление домом осуществляется посредством ТСЖ "СССТ-1", которое в установленном законом порядке не оспорено; в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации ответчик обязан передать техническую документацию на дом.

МУП г. Хабаровска "УКС" предоставлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик выразил несогласие с ней, считает решение суда законным и обоснованным, а жалобу не подлежащей удовлетворению, поскольку по результатам конкурса, проведенного администрацией г. Хабаровска, управляющей организацией жилого дома стало ООО "Уют", с которой 30.11.2011 заключен договор управления, а также которой по акту от 20.12.2011 передана необходимая для эксплуатации и обслуживания документация.

Определением Шестого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2013 производство по настоящему делу приостанавливалось до вступления в законную силу судебного акта по делу N А73-20857/2009 Арбитражного суда Хабаровского края.

В связи с принятием 30.08.2013 Шестым арбитражным апелляционным судом постановления, которым решение Арбитражного суда Хабаровского края от 13.06.2013 по делу N А73-20857/2009 оставлено без изменения, производство по настоящей жалобе возобновлено.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца настаивал на доводах жалобы, просил решение от 30.01.2013 отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

Представитель третьего лица просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. В письменных пояснений привел доводы о несогласии с фактом выбора 30.11.2011 способа управления посредством ТСЖ "СССТ-1" ввиду не выполнения процедуры принятия решения по выбору и реализации способа управления. Полагает, что в любом случае, данный способ управления истцом реализован не был.

МУП города Хабаровска "УКС", ООО "Строй-стандарт", извещенные о времени рассмотрения дела надлежащим образом, явку своих представителей в суд апелляционной инстанции к назначенному времени не обеспечили, в связи с чем, судебное разбирательство проводится без участия представителей ответчиков в соответствии со статьей 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьям 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 28.03.2005 в соответствии со статьей 139 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции на момент создания) было создано ТСЖ "СССТ-1" в целях аккумулирования средств участников, внесенных в специальный фонд для осуществления строительства и последующей эксплуатации многоэтажного жилого дома переменной этажности на 586 квартир, общей площадью 33484, 40 кв.м в районе ул. П.Л. Морозова- пер. Бассейный- пер. Инский Индустриального района г. Хабаровска, оформления прав собственности на жилые помещения в многоквартирном доме товарищества, реализации собственниками жилых и нежилых помещений прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах, распоряжению общим имуществом.

04.07.2005 между ТСЖ "СССТ-1" (инвестор) и МУП "УКС" (заказчик) заключен договор N 06 об инвестировании строительства группы жилых домов в микрорайоне "Парус", предметом которого является проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию группы жилых домов в микрорайоне "Парус" (объект).

По условиям договора заказчик принял на себя обязательство обеспечить строительство объекта и передать его после подписания разрешения на ввод объекта в эксплуатацию инвестору.

Инвестор, в свою очередь, обязался обеспечить финансирование строительства объекта в полном объеме.

Пунктом 1.4 договора установлены основные характеристики объекта инвестиций: адрес объекта - границы улиц П. Морозова - Радищева - Юнгов в городе Хабаровске; общая площадь застройки - 3 628,77 кв.м, общая и жилая площадь квартир - 34 233,74 кв.м/18 304,52 кв.м, общая площадь нежилых помещений - 5 511,28 кв.м; ориентировочная стоимость объекта в размере 918 456 000 рублей, исходя из расчета стоимости за 1 кв.м (23 110 рублей - базовая стоимость), которая в соответствии с пунктом 5.6 договора подлежит ежеквартальному увеличению на индекс, утвержденный РегиоСтройИнформ.

В силу пункта 5.2 договора общая сумма финансирования объекта, обеспечиваемая инвестором, включает в себя: расходы на изготовление проектно-сметной документации - 40 миллионов рублей; оплату сметной стоимости строительства, включающей: стоимость строительно-монтажных работ - 857 456 тысяч рублей, расходы в сумме 3 миллиона рублей, предназначенные для подготовки и сдачи объекта; выполнения и оплаты требований сетедержателей для получения технических условий по магистральным сетям, необходимых для подключения объекта; выполнения программы развития инженерной инфраструктуры города; затраты на осуществление функций технического надзора заказчика за строительством объекта в размере 18 миллионов рублей.

Согласно пунктам 5.3, 5.4 договора сметная стоимость строительства объекта определяется в соответствии с проектно-сметной документацией, которая может пересматриваться по соглашению сторон при необходимости изменения объемов работ, при изменении конструктивных элементов здания, размеров и площадей, их назначения, увеличения протяженности инженерных коммуникаций, влияющих на стоимость и сроки выполнения работ, что оформляется дополнительными соглашениями.

Приложением N 1 к договору определен график финансирования по видам работ, являющийся неотъемлемой частью договора.

Сроки строительства объекта определены в разделе 3 договора: 1 очередь - 1 квартал 2007 года, 2 очередь - 3 квартал 2008 года, 3 очередь - 1 квартал 2010 года.

По условиям договора заказчик обязался получить технические условия на подключение инженерных сетей объекта, обеспечить разработку проектно-сметной документации на строительство объекта, за два месяца до окончания строительно-монтажных работ заказать в управлении технической инвентаризации изготовление двух экземпляров технических паспортов объекта (пункты 2.4, 2.5, 3.8).

В соответствии с пунктом 6.2. договора в назначенный день инвестор осуществляет приемку объекта, что подтверждается подписанием соответствующего акта.

В ходе строительства объекта сторонами путем заключения дополнительных соглашений вносились изменения в договор в части уменьшения общей площади жилых и нежилых помещений, а также базовой стоимости одного квадратного метра жилых помещений.

10.12.2010 получено разрешение на ввод в эксплуатацию N RU 27301000-53/10 "Группа жилых домов в микрорайоне "Парус" в границах ул. Им. Морозова-ул. Радищева-ул. Юнгов. Жилой дом N1 ТСЖ "СССТ-1", 2 очередь (4,5 блок секции).

23.05.2011 получено разрешение на ввод в эксплуатацию N RU 27301000-12/11 "Группа жилых домов в микрорайоне "Парус" в границах ул. Им. Морозова-ул. Радищева-ул. Юнгов. Жилой дом N 1 ТСЖ "СССТ-1", 1 очередь (1,2,3 блок секции).

Постановлением Администрации г. Хабаровска от 19.03.2010 N 766 объекту, расположенному в г. Хабаровске, по ул. Павла Леонтьевича Морозова присвоен учетный номер 113.

Письмом от 27.04.2011 МУП г. Хабаровска "УКС" обратилось к истцу с письмом о рассмотрении вопроса о принятии общего имущества 2 очереди многоквартирного дома от застройщика, с одновременной передачей данного объекта на обслуживание управляющей организации ООО "Строй-Стандарт".

Письмами от 30.05.2011 и 26.08.2011 истец просил исполнить ответчика свои договорные обязательства по передаче объекта ТСЖ "СССТ-1" и технической документации для эксплуатации жилого дома, требования по которым остались неисполненными.

В свою очередь, 12.05.2011 МУП г. Хабаровска "УКС" заключило договор на управление и техническое обслуживание жилого дома с ООО "Строй-Стандарт" (управляющая организация) по условиям которого управляющая организация приняла на себя обязанности по оказания услуг по управлению общим имуществом, оказанию услуг, выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества жилого дома, представлению интересов собственников помещений в жилом доме сроком на 5 лет.

Неисполнение МУП г. Хабаровска "УКС" обязательств по договору в части передачи по акту первой и второй очереди строительства многоквартирного жилого дома по ул. П.Л. Морозова, 113 вы г. Хабаровске (далее - многоквартирный жилой дом, объект) в эксплуатацию, не передача технической документации для эксплуатации жилого дома явились основанием для обращения в Арбитражный суд Хабаровского края с настоящим иском.

В период рассмотрения спора судом первой инстанции производство по делу приостанавливалось до вступления в законную силу судебного акта по делу А73-20857/2009 по иску МУП г. Хабаровска "УКС" к ТСЖ "СССТ-1" о взыскании с него задолженности по договору инвестирования от 04.07.2005.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2012 с ТСЖ "СССТ-1" в пользу МУП г. Хабаровска "УСК" взыскан долг в сумме 127 501 784,06 руб., судебные расходы в сумме 2 129 920 руб., в пользу ООО "АрхстройПроект" 390 000 руб.

Рассматривая требования ТСЖ "СССТ-1" о передаче в управление и эксплуатацию первой и второй очереди многоквартирного жилого дома, суд первой инстанции принял во внимание установленный Постановлением от 23.11.2012 факт задолженности истца по договору инвестирования от 04.07.2005, и, со ссылкой на пункт 1 статьи 259 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс, ГК РФ), отказал в их удовлетворении.

Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 04.03.2013 постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2012, решение от 02.06.2011 Арбитражного суда Хабаровского края по делу N А73-20857/2009 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края.

При новом рассмотрении дела N А73-20857/2009 в иске МУП г. Хабаровска "УКС" к ТСЖ "СССТ-1" о взыскании задолженности по договору 04.07.2005 отказано.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе, выслушав позицию представителей сторон, изучив материалы дела, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В отношении требования о признании недействительным договора, заключенного 12.05.2011 между МУП г. Хабаровска "УКС и ООО "Строй-Стандарт".

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса, ничтожной сделкой является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с пунктом 32 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", Гражданский кодекс Российской не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

На возможность применения такого способа защиты, как признание недействительными ничтожных сделок без заявления требования о применении последствий их недействительности указано Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (постановления от 27.05.2008 N 4267/08, от 05.04.2011 N 15278/10).

При этом Президиум указывал на то, что целью обращения лица в суд может быть подтверждение судом факта существования или отсутствия правоотношений (иск о признании), к числу которых относится иск о признании недействительной сделки.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и может повлиять на его правовое положение. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

Истец не является стороной договора, между тем, принимая во внимание условия договора инвестирования от 04.07.2005, цели его заключения, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии у ТСЖ "СССТ-1" материально-правового интереса истца в признании оспариваемого договора недействительным, независимо от факта прекращения такого договора.

Принимая во внимание, что договор с ООО "Строй-Стандарт" был заключен 12.05.2011, правоотношения сторон такого договора подлежат регулированию нормами Жилищного кодекса Российской Федерации (далее -Жилищный кодекс, ЖК РФ) в редакции по состоянию на 30.11.2010.

В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса (в редакции на указанную дату) собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (часть 4 статьи 161 ЖК РФ).

По смыслу указанных норм, выбор способа управления осуществляется по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Застройщику такого права законом предоставлено не было, МУП г. Хабаровска "УКС" не имел правовых оснований определять способ управления многоквартирным домом.

Кроме того, условиями договора об инвестировании от 04.07.2005 МУП "УКС" обязался после строительства и ввода дома в эксплуатацию передать объект ТСЖ "СССТ-1" в эксплуатацию инвестору. Также МУП "УКС" имел право передать объект на баланс иной эксплуатирующей организации, но выбранной ТСЖ "СССТ-1" (пункты 1.1, 6.11)

В соответствии с пунктом 1 статьи 307 Гражданского кодекса в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 ГК РФ).

Надлежащее исполнение прекращает обязательство (пункт 1 статьи 408 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление N 54), при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В рассматриваемо случае, правовая оценка договору дана вступившим в силу решением суда по делу N А73-20857/2009 как договору купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно пункту 2 статьи 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Отказывая в передаче объекта, ответчик ссылался на наличие задолженности за построенный объект. Между тем, указанным выше решением Арбитражного суда Хабаровского края от 13.06.2013 по делу N А73-20857/2009, Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 30.08.3013 установлено, что у ТСЖ "СССТ-1" отсутствует задолженность перед МУП "УКС".

Таким образом, вопреки условиям договора и в отсутствие этому оснований, без согласия инвестора (ТСЖ "СССТ-1") на передачу объекта ином улицу, МУП "УКС" заключило оспариваемый договор управления от 12.05.2011.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. При этом сделка, совершенная в нарушение данных положений, признается ничтожной по основаниям, установленным статьей 168 Гражданского кодекса (пункт 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - письмо ВАС N127).

В связи с тем, что обязанность определять нормы права, которые следует применить по делу, возложена на суд в силу положений части 1 статьи 168 АПК РФ, а статья 10 Гражданского кодекса может быть применена судом по собственной инициативе, суд апелляционной инстанции, исходя из доводов истца, приведенных в обоснование иска, а также обстоятельств дела, дает оценку сделке как недействительной с точки зрения не соблюдения статьи 10 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, поскольку заключение договора от 12.05.2011 осуществлено в нарушение требований норм статьи 161 ЖК РФ и интересов собственников помещений в многоквартирном доме, с признаками злоупотребления договор силу статьи 168 Гражданского кодекса является ничтожным. Требование истца о признании договора от 12.05.2011 недействительным, подлежит удовлетворению.

При этом доводы ответчика о том, что указанный договор заключен им в соответствии с частью 14 статьи 161 Жилищного кодекса, отклоняются, поскольку указанная часть в статье 161 кодекса на момент заключения спорного договора отсутствовала.

Суд первой инстанции не учел данных обстоятельств и не правильно применил нормы права.

В отношении требований о передаче в эксплуатацию и обслуживание по акту истцу первой и второй очереди многоквартирного жилого дома.

Как указано выше, правовая природа договора инвестирования от 04.07.2012 определена при рассмотрении дела N А73-20857/2009, в связи с чем, к правоотношениям сторон подлежат применению положения главы 30 Гражданского кодекса о купле - продаже.

В соответствии со статьей 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Обязанность ответчика передать объект строительства по акту приема передачи установлена также пунктом 6.2 договора инвестирования от 04.07.2005.

Материалами дела установлено и ответчиком не оспаривается, что первая и вторая очереди многоквартирного жилого дома в соответствии с требованиями, установленными законом и условиями договора истцу по единому акту не переданы.

В соответствии с пунктом 5 Постановления N 54 при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из того, что покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Согласно пояснениям представителе, переписки сторон, фактически участникам, аккумулировавшими свои средства для строительства и последующей эксплуатации жилого дома, квартиры и нежилые помещения переданы, помещения ими используются и эксплуатируются.

В свою очередь, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (статья 290 ГК РФ).

Таким образом, МУП г. Хабаровска "УКС" спорным объектом о котором подан иск, фактически не владеет и права на него за последним не зарегистрированы.

Доказательств иного истцом не представлено.

По указанным основаниям, суд апелляционной инстанции считает, что на МУП г. Хабаровска "УКС" не может быть возложена обязанность по передаче ТСЖ "СССТ-1" для эксплуатации и обслуживания первой и второй очереди многоквартирного жилого дома во исполнение условий договора инвестирования от 04.07.2005.

Кроме того, в качестве основания для предъявления указанного требования ТСЖ "СССТ-1" на момент предъявления иска ссылалось на обстоятельства цели создания товарищества, определенные в его уставе, в частности, что способ управления многоквартирным домом был определен в его уставе в виде непосредственного управления жилым домом.

В соответствии с требованиями статьи 161 ЖК РФ, как указано выше, способ управления определяется общим собранием собственников.

В материалы дела представлен протокол общего собрания членов ТСЖ "СССТ-1" от 30.10.2011 которым определен способ управления жилым домом посредством ТСЖ.

Между тем, на основании проведенного Администрацией г. Хабаровска открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по ул. П.Л. Морозова, 113 Администрацией г. Хабаровска 30.11.2011 заключен договор на управление жилым домом с ООО "Уют", которая на момент рассмотрения спора и настоящее время оказывает услуги по управлению общим имуществом, выполнению работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества жилого дома, а также оказывает иные услуги, предусмотренные указанным договором в отсутствие возражений со стороны собственников многоквартирного дома.

По акту приема передачи от 20.11.2012 ООО "Уют" от ООО "Строй-Стандарт" принял жилищный фонд в объеме 1 очередь-1,2,3 блок секции, 2 очередь-4,5 блок секции, строительный объем 14 026 м3, общей площадь. 33 414 кв.м., в том числе площадь жилых помещений- 20 827,9 кв.м. в управление, а также акт технического состояния жилищного фонда, акт передачи технической документации, акт передачи ключей, акт дефектовки вышедшего из строя оборудования АИТП, заявления собственников о недостатках.

Согласно статье 44 и части 1 статьи 162 Жилищного кодекса органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится, в том числе выбор способа управления многоквартирным домом и выбор управляющей организации.

В соответствии с частью 3 статьи 161 Жилищного кодекса способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Частью 9 названной статьи Кодекса установлено, что многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

На основании части 8 статьи 162 Жилищного кодекса изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Согласно позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 22.11.2011 N 7677/11, пункт 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, измененный Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в новой редакции позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.

Истец не оспаривает тот факт, что на сегодняшний день, фактически управление домом осуществляется ООО "Уют". Договор управления с указанным обществом, заключенный Администрацией после принятия решения собственников, оформленных протоколом от 30.10.2011, не расторгнут, факт его заключения не оспорен, что подтверждает в данном случае волю собственников и их выбор способа управления.

Доказательств обратного материалы дела не содержат.

Таким образом, поскольку первая и вторая очереди строительства многоквартирного дома в настоящее время находятся в управлении и эксплуатации у ООО "Уют" с 30.11.2011, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований о передаче спорного объекта истцу, как управляющей организации, в целях управления им и эксплуатации.

В отношении требования о передачи технической документации.

Согласно исковым требований, с учетом уточнения, истребуемая ТСЖ "СССТ-1" документация необходима для целей управления и эксплуатации жилого дома.

Между тем, как установлено выше, управляющей организацией многоквартирного жилого дома по ул. П.Л. Морозова, 113 в г. Хабаровске является ООО "Уют".

В силу пункта 10 статьи 162 Жилищного кодекса управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, в частности, вновь созданному товариществу собственников жилья.

Нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию (пункт 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491).

Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.

Указанная правовая позиция изложена постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.03.2010 N 17074/09.

Состав технической документации и иной документации, передаваемой управляющей организации установлен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, и Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170.

Следовательно, управляющая организация, начав выполнять функции управления многоквартирным домом, имеет право требовать такую документацию на дом с лица, удерживающего ее, необходимую для осуществления деятельности по управлению и содержанию общего имущества жилого дома.

По общему смыслу указанных норм, такая документация должна быть передана лицу, осуществляющим управление многоквартирным домом, то есть в данном случае -ООО "Уют".

С учетом изложенного, поскольку истец по факту не является лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, в удовлетворении требований о понуждении передачи технической документации, необходимой для его эксплуатации, должно быть отказано.

При этом в случае не передачи технической документации для эксплуатации жилого дома, перечень которой установлен, в том числе в указанных выше нормативных актах, ООО "Уют" не лишено право обратиться с соответствующими требованиями.

Судебные расходы по оплате госпошлины подлежат распределению по правилам статьи 110 АПК РФ с учетом того, что требования о недействительности договора удовлетворены.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 30.01.2013 по делу N А73-10212/2011 отменить.

Признать недействительным договор на управление и техническое обслуживание от 12.05.2011, заключенный между Муниципальным унитарным предприятием города Хабаровска "Управление капитального строительства" (ОГРН 1022700927721) и Обществом с ограниченной ответственностью "Строй-Стандарт" (ОГРН 1112723001665), в остальной части требований отказать.

Взыскать с Муниципального унитарного предприятия города Хабаровска "Управление капитального строительства" (ОГРН 1022700927721, ИНН 2721093171) в пользу Товарищества собственников жилья "Ссудосберегательное строительное товарищество-1" (ОГРН 1052700148511) судебные расходы по оплате госпошлины по иску 1 000 руб., а также в доход федерального бюджета госпошлину по апелляционной жалобе 1 000 руб.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Строй-Стандарт" (ОГРН 1112723001665) в пользу Товарищества собственников жилья "Ссудосберегательное строительное товарищество-1" (ОГРН 1052700148511) судебные расходы по оплате госпошлины по иску 1 000 руб., а также в доход федерального бюджета госпошлину по апелляционной жалобе 1 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

И.В. Иноземцев

Судьи

М.О. Волкова В.Г. Дроздова