Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 октября 2013 г. N 18АП-10548/13

г. Челябинск

23 октября 2013 г.

Дело N А07-12906/2012

Резолютивная часть постановления изготовлена 16 октября 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 октября 2013 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Румянцева А.А., судей Суспициной Л.А., Карпачевой М.И., при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.08.2013 по делу N А07-12906/2012 (судья Юсеева И.Р.).

В судебном заседании приняли участие представители:

Администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан - Байбулатов И.Р. (доверенность N 578 от 01.02.2013);

общества с ограниченной ответственностью "Сен-Гобен Строительная Продукция Ркс" - Данилевский В.В. (доверенность от 02.07.2013);

Управления земельных и имущественных отношений Администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан - Байбулатов И.Р. (доверенность N 449 от 10.06.2013 серии 80 01 N447113).

Администрация муниципального района Уфимский район (далее -Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Сен-Гобен Строительная Продукция Рус" (далее - общество "Сен Гобен СПР"), обществу с ограниченной ответственностью "Логистика Пищевик" (далее - общество "Логистика Пищевик", далее также - ответчики) о расторжении договора аренды от 03.03.2009 N 680-РЮ находящегося в государственной собственности земельного участка площадью 265 952 кв.м с кадастровым номером 02:47:130601:08, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, с/с Русско-Юрмашский, с. Русский Юрмаш (с учетом уточнений требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 1, л.д. 11-16, т. 2, л.д. 35-41).

Определением суда от 30.07.2012 (т. 1, л.д. 6-8) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление земельных и имущественных отношений Администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан (далее - Управление).

Решением суда от 15.08.2013 (резолютивная часть от 09.08.2013, т. 3, л.д. 34-39) в удовлетворении исковых требований отказано

Не согласившись с принятым решением Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила его отменить.

В качестве обоснования истец сослался на нарушение судом части 1 статьи 165 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ввиду того, что в обжалуемом решении неполно (необъективно) представлена позиция Администрации; доводы и доказательства истца (материально-правовая позиция) не получили должной оценки.

По мнению истца, нарушены в совокупности положения пунктов 4.4.8, 4.1.1 договора аренды, пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. В материалах дела имеются доказательства нарушения обществом "Логистика Пищевик" десятидневного срока, предусмотренного пунктом 4.4.8 договора аренды земельного участка, об изменении своих реквизитов (что согласно пункту 4.1.1 договора аренды является основанием для досрочного расторжения договора) (решение единственного участника общества "Логистика Пищевик" от 10.07.2012 об утверждении нового местонахождения общества, почтового адреса и места хранения документов; уведомление общества "Логистика Пищевик" в адрес Администрации об изменении адреса, зарегистрированное общим отделом Администрации под вход. N 4672 от21.08.2012).

Также Администрация считает, что нарушены нормы пункта 4 части 2 статьи 46, пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 450, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с нарушением договорных обязательств, заложенных в пунктах 1.1, 4.1.1, 4.2.1, 4.3.1, 4.3.2, 4.4.1, 4.4.2 договора аренды. Судом первой инстанции не применены меры, сформулированные в пунктах 5.1, 6.2, 6.5 договора аренды. Спорный земельный участок используется не по целевому назначению. Соответственно, пункты 4.1.1., 4.4.2 договора аренды не выполняются (нет ни строительства, ни проектирования); ответчики не имеют интереса к использованию земельного участка в соответствии целевым назначением. Общество "Сен Гобен СПР" передало права и обязанности по договору аренды третьему лицу (обществу "Логистика Пищевик") без предварительного письменного уведомления арендодателя. Достижение цели, ради которой был заключен договор аренды от 03.03.2009 N 680-РЮ, невозможно. Суд первой инстанции был вправе расторгнуть договор аренды, нарушено право администрации на расторжение такого договора.

Кроме того, податель жалобы ссылается на нарушение пункта 2 статьи 450, пунктов 1, 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также оставлению без рассмотрения обстоятельств, имеющих значение для дела. То обстоятельство, что пункт первый статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований расторжения договора предусматривает исключительно нарушения условий договора со стороны арендатора, не означает, что другие основания расторжения, включаемые сторонами в договор, также должны быть связаны с нарушениями его условий. Стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.

Администрация указывает, что в момент заключения договора аренды от 03.03.2009 N 680-РЮ стороны договора не допускали (не предполагали) возможность строительства завода по производству гипсокартона в другом районе Республики Башкортостан (тем более смежном - Кармаскалинском районе). Поскольку общество "Сен Гобен СПР" отказалось от строительства завода по производству гипсокартона в Уфимском районе Республики Башкортостан, и указанная организация намерена построить такой завод в соседнем Кармаскалинском районе Республики Башкортостан, то Администрация при всей своей осмотрительности и заботливости не может преодолеть подобную ситуацию, так как строительство завода будет осуществляться на территории другого муниципального образования. Исполнение договора аренды от 03.03.2009 N 680-РЮ при тех намерениях, которые осуществляются обществом "Сен Гобен СПР" в Кармаскалинском районе невозможно и бесперспективно, для Администрации экономически не выгодно. Из спорного договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет Администрация. Вышеуказанные доводы истца суд первой инстанции не опровергнул, проигнорировал. Оспариваемым решением судом первой инстанции допущена неверная оценка обстоятельств.

Истец указывает на то, что приводя довод об отсутствии проектной и разрешительной документации у ответчиков, Администрация прежде всего учитывала требования законодательства. В свете положений норм статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 N 87 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию" проектная документация у ответчиков отсутствует. Наличие же разрозненных документов на газоснабжение, разведку и добычу подземных вод не является доказательством существования проектной документации. Администрация не связывала вопрос расторжения договора аренды именно в связи с отсутствием данных документов, речь шла о проекте в целом. Суд первой инстанции эту позицию администрации не принял, не дал правовой оценки.

Представитель общества "Логистика Пищевик" о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом, в судебное заседание представителя не направило.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя общества "Логистика Пищевик".

В судебном заседании представитель Администрации доводы жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика общества "Сен Гобен СПР" против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, указав на правильную оценку судом первой инстанции обстоятельств использования земельного участка в установленных договором целях. Также указал на недоказанность нарушений прав истца.

Арбитражный суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Постановлением Администрации муниципального района Уфимский район от 26.02.2009 N 241 обществу "общество "Логистика Пищевик"" был предоставлен на праве аренды сроком до 31.12.2014 земельный участок площадью 265 952 кв.м. с кадастровым номером 02:47:130601:18, расположенный в уфимском районе, с/с Русско-Юрмашский, с.Русский Юрмаш для проектирования и строительства завода по производству гипсокартона (т. 1, л.д. 22).

03.03.2009 между Администрацией (арендодатель) и обществом "Сен Гобен Строительная Продукция Рус" (арендатор) на основании указанного постановления N 241 заключен договор аренды N680-РЮ (т. 1, л.д. 23-24), по которому арендодатель предоставляет арендатору земельный участок с кадастровым номером 02:47:130601:18, находящейся в неразграниченной государственной собственности по адресу: Уфимский район, с/с Русско-Юрмашский, с.Русский Юрмаш, для проектирования и строительства завода по производству гипсокартона, в границах, указанных в кадастровом паспорте, общей площадью 265 952 кв.м (пункт 1.1 договора).

Пунктом 4.1 договора установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящим к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае неподписания арендатором дополнительных расчетов к договору в соответствии с пунктом 3.3 и 3.4 и нарушения других условий договора.

Пунктом 4.3.2 договора предусмотрено, что арендатор вправе сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам в пределах срока аренды после письменного уведомления арендодателя.

Арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (пункт 4.4.2 договора).

В пункте 5.1 договора указано, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором условий договора стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.

При этом пунктом 6.2 стороны предусмотрели, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1.

Данный договор зарегистрирован в установленном порядке (т. 1, оборот л.д. 24).

По акту приема-передачи от 03.03.2009 (т. 1, л.д. 25) земельный участок передан арендатору.

22.03.2012 между обществом "Сен Гобен СПР" и обществом "Логистик Пищевик" заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 03.03.2009 N 680-РЮ (т. 1, л.д. 35-37).

Распоряжением Администрации от 17.04.2012 N 154 (т. 1, л.д. 29) создана комиссия с целью проверки соблюдения условий договора аренды от 03.03.2009.

По итогам проверки составлен акт от 17.04.2012 (т. 1, л.д. 30), согласно которому установлено, что спорный земельный участок не используется по целевому назначению.

Письмом от 18.04.2012 (т. 1, л.д. 33) в адрес общества "Сен Гобен Строительная Продукция Рус" направлено уведомление о расторжении договора аренды в связи с использованием земельного участка не по целевому назначению.

Письмом от 28.04.2012 (т. 1, л.д. 34) общество "Сен Гобен Строительная Продукция Рус" сообщило о том, что права и обязанности по договору аренды переданы обществу "Логистик Пищевик" по договору перенайма от 22.03.2012.

Письмом от 24.05.2012 N 1996 (т. 1, л.д. 39) Администрация уведомила общество "Логистик Пищевик" о расторжении договора от 03.03.2009 N 620-ЮМ в связи с нарушением пункта 4.4.2 договора. В этом же письме истец потребовал освободить спорный земельный участок в течении 30 календарных дней.

Ссылаясь на то, что земельный участок до настоящего времени не возвращен, Администрация 24.07.2012 обратилось в суд с настоящим заявлением (т. 1, л.д. 11-16).

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что общество "Сен Гобен СПР" стороной договора аренды от 03.03.2009 не являлось, а также что им совершены действия, направленные на создание объекта строительства - завода. При этом суд исходил из наличия вступившего в законную силу решения суда по делу N А07-16702/2012, в котором установлено намерение общества "Логистик Пищевик" использовать земельный участок по своему назначению.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия пришла к выводу об обоснованности сделанных судом выводов.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть расторгнут как в случае пользования арендованным имуществом с существенным нарушением условий договора, так и в случае существенного нарушения назначения имущества в процессе пользования.

Согласно части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как было указано, стороны в пунктах 4.1.1, 6.2 договора от 03.03.2009 установили, что договор прекращается при его расторжении судом по требованию арендодателя, в том числе при использовании арендатором участка в целях, не предусмотренных договором.

В пункте 23 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. При этом не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

При этом пунктом 60 постановления Пленумов Верховного суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено о необходимости соблюдать претензионный порядок урегулирования спора.

Материалами дела подтверждается соблюдение истцом такого порядка (письма от 29.03.2012, 29.04.2013, т. 1, л.д. 33, т. 2, л.д. 62-63).

В обоснование заявленных требований истец ссылается на нецелевое использование ответчиками спорного земельного участка.

Как было указано выше, из текста договора аренды от 03.03.2009 следует, что участок предоставляется для проектирования и строительства завода по производству гипсокартона (пункт 1.1 договора).

Суд первой инстанций, исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, пришел к законному и обоснованному выводу о том, что земельный участок используется по целевому назначению.

Так реализуя предусмотренное договором аренды права, общество "Сен Гобен СПР" предприняло меры, направленные на газоснабжение завода, что следует из письма от 15.07.2009 (т. 2, л.д. 89). Также обществом "Сен Гобен СПР" были направлены запросы в государственные и иные органы о выдачи соответствующей разрешительной и проектной документации для строительства (заключение Министерства культуры и национальной политики Республики Башкортостан от 05.11.2008 - т. 2, л.д. 90, лицензия на право пользования недрами, выданная Управление по недропользованию по Республике Башкортостан - т. 2, л.д. 91-92, справка о технической возможности N 1931для согласования объемов поставки газа для отопления, производственных нужд завода, выданная открытым акционерным обществом "Газ-Сервис" - т. 2, л.д. 93, горноотводный акт N 1247 для разведки и добычи подземных вод на участке - т. 2, л.д. 94, технические условия на присоединение к электрическим сетям от 09.09.2009 - т. 2, л.д. 100-102, градостроительное заключение N 78 от 11.04.2008 - т. 2, л.д. 135-197).

Обществом "Логистик Пищевик" представлен договор от 18.04.2012 N 422/12-ГО на разработку проекта завода, генеральный план завода, бизнес-план (т. 2, л.д. 114-115, 131-134, т. 3, л.д. 1-24).

По мнению суда апелляционной инстанции, указанные меры направлены на подготовку земельного участка для строительства завода.

В нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду не представлены доказательство того, что земельный участок используется в иных целях, чем определенных пунктом 1.1. договора аренды.

Сам по себе факт отсутствия строительства завода по производству гипсокартона не является основанием для расторжения договора.

Доводы апелляционной жалобы о наличии оснований для расторжения договора в виду неисполнения общество "Логистика Пищевик" обязанности об уведомлении арендодателя об изменении своих реквизитов отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку по смыслу пункта 9 статьи 22 Земельного Кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 450 Гражданского Кодекса российской Федерации данное нарушение не является существенным, поскольку не повлекло за собой невозможность исполнения условий договора и было устранено в разумный срок.

Так в соответствии с пунктом 4.4.8. договора арендатор обязан письменно уведомить арендодателя об изменении своих реквизитов. В нарушение указанный условий договора общество "Логистика Пищевик" уведомило об изменении своего места нахождения, почтового адреса и адреса хранения документов, произошедшего 10.07.2012 письмом от 21.08.2012 N 4672, в нарушение установленного пунктом 4.4.8. договора десятидневного срока. Вместе с тем, истцом не указано, а судом не установлено, какие негативные последствия повлекло за собой нарушение указанного срока.

Также отсутствуют основания для отмены решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы, основанным на нарушении ответчиками положений пункта 4 части 2 статьи 46 земельного Кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции) аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя, в том числе в случае: неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. Эти же положения сохранены в пункте 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации.

Однако из условий договора не следует определенных сроков установленных для отдельных этапов строительства. Договором установлен срок его действия до 31.12.2014, который на момент рассмотрения спора не истек. Указанные обстоятельства означают возможность осуществления строительства в течение срока действия договора. Соответственно, истцом преждевременно указано на неиспользование земельного участка в срок установленный договором. Доводы истца об очевидной невозможности осуществления строительства в установленный договором срок допустимыми доказательствами не подтверждены. При этом ссылка подателя жалобы на то, что наличие разрозненных документов на газоснабжение, разведку и добычу подземных вод, недостатки проектной документации, не может быть принята во внимание, поскольку данные обстоятельства в отсутствие факта превышения сроков использования земельного участка не являются значимыми для рассмотрения настоящего спора.

Доводы апелляционной жалобы о невыполнении требований постановления Администрации муниципального района Уфимский район от 10.06.2008 N 828 в части проектирования отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку, как указывалось выше, договором аренды какие-либо сроки выполнения отдельных работ не установлены.

Ссылки апелляционной жалобы об отсутствии интереса и о нецелесообразности возведения завода по производству гипсокартона отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку экономическая заинтересованность сторон договора в строительстве завода по производству гипсокартона не является предметом договора аренды.

Доводы апелляционной жалобы о нарушении порядка передачи права аренды опровергаются положениями пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым передача прав и обязанностей по договору аренду земельного участка допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Из материалов дела следует, что о состоявшейся уступке прав и обязанностей по договору аренды истец извещен обществом "Сен Гобен СПР" письмом от 26.03.2012 исх. N 1109. Таким образом, суд апелляционной инстанции не усматривает нарушений прав истца при заключении договора перенайма.

Учитывая изложенное, судом первой инстанции сделан правильный вывод об отсутствии совокупности условий, необходимых для удовлетворения иска.

Оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, также не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции подлежат отнесению на заявителя жалобы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.08.2013 по делу N А07-12906/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.А. Румянцев

Судьи

С.А. Суспицина М.И. Карпачева