Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 ноября 2013 г. N 18АП-11533/13

г. Челябинск

18 ноября 2013 г.

Дело N А07-7043/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 ноября 2013 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Спецстройматериалы" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.06.2013 по делу N А07-7043/2013 (судья Насыров М.М.).

Администрация городского округа город Кумертау Республики Башкортостан в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Кумертау (далее - Администрация, Комитет, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Спецстройматериалы" (далее - ООО "Спецстройматериалы", общество, ответчик) о взыскании 306 231 руб. 74 коп. суммы долга по арендной плате, 18 458 руб. 54 коп. суммы пени за неисполнение обязательств по договору аренды земельного участка N 2164-10-52 от 03.12.2010 (л.д. 5-6).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.06.2013 (резолютивная часть от 10.06.2013) исковые требования Администрации удовлетворены в полном объеме.

С решением не согласилось ООО "Спецстройматериалы" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.

Полагает, что судом не дана оценка тому обстоятельству, что земельный участок, являющийся предметом договора аренды, снят с кадастрового учета 03.05.2012, что влечет в силу ст. 416 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) прекращение договора аренды в силу невозможности исполнения такого договора в связи с отсутствием объекта аренды, ввиду чего оснований для взыскания арендной платы после указанной даты не имеется.

Также апеллянт полагает, что период, за который взыскивается арендная плата, не совпадает с периодом действия договора (с 18.06.2010 по 18.05.2011), что свидетельствует о недействительности договора. Согласно п. 3.4 договора продление договора исключается. Судом также не учтено, что договор аренды заключен на срок 11 месяцев, тогда как в силу п.п. 1.11, 11.5 договора договор считается заключенным с момента его государственной регистрации.

К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

В приобщении поступивших от Комитета в виде факсовой копии возражений на апелляционную жалобу судом отказано в силу их подачи в ненадлежащей форме (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено арбитражным судом первой инстанции, постановлением Администрации городского округа город Кумертау Республики Башкортостан от 18.06.2010 N 940 обществу в аренду передан земельный участок (кадастровый N 02:60:010207:82) из категории земель населенных пунктов, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, г. Кумертау, ул. Магистральная, д.11, корп. 1 для обслуживания производственного здания по переработке золошлаковых отходов в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, общей площадью 83094 кв.м, сроком на 11 месяцев (л.д. 16).

На основании указанного постановления 03.12.2010 между Администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 2164-10-52 (л.д. 10-14), в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 02:60:010207:82, общей площадью 83094 кв.м, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, г. Кумертау, ул. Магистральная, д.11, для обслуживания производственного здания по переработке золошлаковых отходов, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору и являющему неотъемлемой частью настоящего договора.

Пунктами 3.1, 3.2 договора определено, что договор заключается на срок 11 месяцев, до 18.05.2011. Условия настоящего договора применяются к отношениям, фактически возникшим между сторонами с 18.06.2010, в порядке ст. 425 ГК РФ.

Согласно п. 3.4 договора продление настоящего договора на неопределенный срок по истечении срока действия не допускается.

В силу п. 3.5 договора в случае использования арендатором земельного участка по истечении срока действия настоящего договора (несвоевременный возврат арендованного земельного участка в соответствии со ст. 622 ГК РФ) арендатор обязуется вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере и порядке, установленном настоящим договором, что не может быть расценено сторонами в качестве продления договора на неопределенный срок либо в качестве согласия арендодателя на продолжение арендных отношений.

Размер арендной платы по договору аренды земельного участка N 2164-10-52 от 03.12.2010 определен в п. 4.2 договора и составляет 61242, 36 руб. ежеквартально.

Согласно п. 4.3 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату равными долями ежеквартально по указанной в ежегодном расчете сумме, в срок до десятого числа последнего месяца квартала.

Земельный участок с кадастровым номером 02:60:010207:82 передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи земельного участка в аренду от 18.06.2010 (л.д. 15).

Полагая, что обществом за пользование указанным земельным участком за период с 01.01.2012 по 17.04.2013 своевременно не внесены арендные платежи, Администрация направила обществу претензию от 09.04.2013 N 37/741 (л.д. 8, 9) с предложением в добровольном порядке погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате и пени.

Неисполнение обществом обязанности по внесению арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 02:60:010207:82, оставление претензии без ответа послужили поводом для обращения Администрации в суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчиком не исполнены обязательства по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка N 2164-10-52 от 03.12.2010, сумма задолженности по арендной плате за период с 01.01.2012 по 17.04.2013 не оплачена, что является основанием для взыскания указанной задолженности, а также начисления пени, предусмотренной п. 7.2 договора аренды.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании п.п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Из договора аренды земельного участка N 2164-10-52 от 03.12.2010, заключенного между истцом и ответчиком, следует, что Администрация предоставила обществу земельный участок из категории земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 02:60:010207:82, общей площадью 83094 кв.м, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, г. Кумертау, ул. Магистральная, д.11, для обслуживания производственного здания по переработке золошлаковых отходов сроком на 11 месяцев (с момента фактической передачи земельного участка 18.06.2010 до 18.05.2011) (п.п. 1.1, 3.1, 3.2 договора).

В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно п. 1 и п. 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В данном случае в силу п. 3.4 договора аренды стороны согласовали, что продление настоящего договора на неопределенный срок по истечении срока действия не допускается.

Таким образом, договор аренды земельного участка N 2164-10-52 от 03.12.2010 прекращён после истечения срока его действия.

В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пунктом 6.2 указанного договора определено, что арендатор обязан по истечении срока действия договора в 10-дневный срок передать арендуемый земельный участок арендодателю в состоянии не хуже первоначального.

Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют доказательства возврата обществом Администрации арендуемого земельного участка с кадастровым номером 02:60:010207:82 после прекращения срока действия договора аренды. Документов, подтверждающих указанное обстоятельство, ответчиком в соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ не представлено.

Апелляционный суд также принимает во внимание, что на спорном земельном участке располагается объект незавершенного строительства, общей площадью 13900.2 кв.м, инв. N 6273, лит.А, принадлежащий ответчику на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.05.2009 N 04 АБ 969805 (л.д. 21), а также условиями договора аренды (п. 1.1. договора).

Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что земельный участок после прекращения договора аренды фактически используется ответчиком в силу размещения на нём объекта недвижимости, принадлежащего ответчику.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исходя из положений части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В силу абз. 2 ст. 622 ГК РФ арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время, пока арендатор не возвратил арендованное имущество.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в п. 38 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Согласно расчету основной задолженности и пени по договору аренды земельного участка N 2164-10-52 от 03.12.2010 (л.д. 7) расчет задолженности ответчика перед истцом исчислен исходя из ставок арендной платы, установленной п. 4.2 договора аренды.

При указанных обстоятельствах, поскольку ответчиком по истечении срока аренды земельного участка арендуемое имущество не возвращено арендодателю, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии задолженности по арендной плате за период с 01.01.2012 по 17.04.2013 в сумме 306 231 руб. 74 коп.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии оснований для взыскания арендной платы за период после прекращения договора противоречат нормам ст. 65 ЗК РФ и ст. 622 ГК РФ, и с учётом вышеизложенных выводов апелляционного суда подлежат отклонению.

По указанным же основаниям отклоняются доводы ответчика о недействительности договора аренды в силу несовпадения периода, за который взыскивается арендная плата, с периодом действия договора.

Кроме того, апеллянтом в апелляционной жалобе не приведено правового обоснования, в силу которого ответчик квалифицирует спорный договор как недействительный по указанному основанию.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ в случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Согласно п. 39 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в случае просрочки внесения арендной платы и за период с момента прекращения договора аренды до возврата арендодателю имущества.

При указанных обстоятельствах, учитывая, что в п. 7.2 вышеуказанного договора аренды земельного участка стороны установили ответственность арендатора за несвоевременное внесение арендной платы за землю в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от просроченной суммы за каждый день просрочки, действующей на дату выполнения денежных обязательств, суд первой инстанции также пришел к правильному выводу о наличии обязанности ответчика уплатить пени за просрочку оплаты за период с 11.03.2012 по 17.04.2013 в размере 18 458 руб. 54 коп., начисленном истцом.

Контррасчет начисленного истцом размера арендной платы и пени ответчиком не представлен, возражений по правильности расчета ответчиком также не заявлено.

Довод апеллянта, что судом не учтено, что договор аренды заключен на срок 11 месяцев, тогда как в силу п.п. 1.11, 11.5 договора договор считается заключенным с момента его государственной регистрации, судебной коллегией также отклоняется.

В соответствии со ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

На основании п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно п. 3.1 договора аренды земельного участка N 2164-10-52 от 03.12.2010 договор заключен на срок 11 месяцев.

Следовательно, государственная регистрация такого договора не требуется.

В силу п. 3.3 договора он вступает в силу с момента подписания.

Более того, указанные апеллянтом обстоятельства не имеют правового значения для существа рассматриваемых правоотношений и не освобождают ответчика от обязанности по внесению арендной платы за пользование земельным участком.

Довод апелляционной жалобы о снятии арендуемого земельного участка с кадастрового учета с 03.05.2012, что в силу ст. 416 ГК РФ влечет, по мнению апеллянта, прекращение договора аренды и обязанности по внесению арендной платы в силу невозможности исполнения такого договора в связи с отсутствием объекта аренды, суд апелляционной инстанции находит несостоятельным.

В соответствии с ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет земельного участка носят временный характер. К таким сведениям применяются правила, установленные частью 4 статьи 24 настоящего Федерального закона.

Частью 4 ст. 24 указанного Федерального закона установлено, что внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер, за исключением случаев, если право собственности на данные объекты недвижимости считается возникшим в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. Если по истечении пяти лет со дня постановки на учет образованного объекта недвижимости не осуществлена государственная регистрация права на него (либо в указанном в части 3.1 настоящей статьи случае не осуществлена государственная регистрация аренды), такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости

Согласно ст. 11.1 ЗК РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Таким образом, специфическая особенность земельных участков как объектов недвижимости заключается в том, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет. При образовании новых земельных участков прежний земельный участок как природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ (постановление Президиума ВАС РФ N 3413/11 от 13.09.2011).

При указанных обстоятельствах факт снятия земельного участка, арендуемого обществом, с кадастрового учета, не препятствует арендатору в продолжении пользования таким земельным участком в границах, определенных договором аренды земельного участка, а следовательно, не освобождает от обязанности по внесению арендной платы за такое пользование.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.06.2013 по делу N А07-7043/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Спецстройматериалы" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

Л.В. Пивоварова М.И. Карпачева