Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 ноября 2013 г. N 18АП-11959/13

г. Челябинск

22 ноября 2013 г.

Дело N А07-11410/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 ноября 2013 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Пивоваровой Л.В., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дачник" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.09.2013 по делу N А07-11410/2013 (судья Мавлютов И.Т.).

Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Дачник" (далее - ООО "Дачник", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 405 085 руб. 07 коп. и пени в сумме 97 423 руб. 85 коп. за период с 13.12.2011 по 25.06.2012 по договору аренды земельного участка N 26/т-11 от 27.09.2011.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.09.2013 (резолютивная часть от 16.09.2013) исковые требования Управления удовлетворены в полном объеме.

С указанным решением не согласилось ООО "Дачник" (далее - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда изменить, исковые требования удовлетворить частично, уменьшив размер взысканной арендной платы.

В обоснование доводов жалобы апеллянт ссылается на неполное исследование судом обстоятельств дела, нарушение норм материального и процессуального права.

По мнению апеллянта, при оценке обоснованности возникновения задолженности по арендной плате за пользование земельным участком суд не принял во внимание, что ответчик в течение более 6 месяцев не мог использовать земельный участок для строительства в связи с нахождением на земельном участке навала отходов асфальтово-дорожного покрытия. Расчет арендной платы должен быть произведен не ранее даты государственной регистрации договора аренды земельного участка. Расчет пени является неверным, поскольку не учитывает срока фактической оплаты арендных платежей.

Апеллянт также считает необоснованным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для расчета арендной платы, исходя из рыночной стоимости земельного участка, установленной решением арбитражного суда. Полагает, что указанный вывод суда противоречит выводам Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированным в определении N ВАС-10761/11 от 12.04.2013.

К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу не представлены.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 27.09.2011 между Управлением (арендодатель) и ООО "Дачник" (арендатор) заключен договор N 26/Т-11 аренды земельного участка (л.д. 9-12).

В соответствии с п. 1.1 договора на основании постановления главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 3290 от 14.06.2011 "О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства объекта нежилого назначения в д. Жилино Октябрьского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан", постановления главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 5081 от 09.09.2011 "О внесении изменений в приложение N 1 к постановлению главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 3290 от 14.06.2011 "О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства объекта нежилого назначения в д. Жилино Октябрьского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан", протокола об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства объекта нежилого назначения в д. Жилино Октябрьского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 1 от 08.09.2011 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:040607:843, расположенный по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, д. Жилино, для строительства теплично-садового комплекса, предприятия розничной торговли, предприятия общественного питания, предприятия бытового обслуживания, гостинично-делового центра, предприятия по обслуживанию легковых автомобилей, физкультурно-оздоровительного комплекса.

Согласно п. 3.1 договора срок аренды установлен с 27.09.2011 по 27.09.2013, условия настоящего договора применяются к правоотношениям, возникшим между сторонами с 27.09.2011.

Пунктами 4.1 - 4.3 договора стороны установили, что размер годовой арендной платы на момент заключении договора составляет 247 160 руб. 11 коп. Размер арендной платы исчисляется путем умножения ставки арендной платы за землю (установленной решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан) на кадастровую стоимость земельного участка и часть (долю) земельного участка, занятого объектом, принадлежащим арендатору, определяемую с учетом долей в праве собственности на объект или сложившегося порядка пользования земельным участком. Расчет арендной платы определен в приложении к договору, который является его неотъемлемой частью (л.д. 16, 18).

На основании пункта 4.6 договора арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца.

Указанный земельный участок с кадастровым номером 02:55:040607:843 передан Управлением Обществу, что подтверждается актом приема-передачи от 27.09.2011 (л.д. 17).

Договор N 26/Т-11 аренды земельного участка от 27.09.2011 зарегистрирован 16.11.2011 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.10.2012 (л.д. 24).

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 27.09.2011 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:040607:843 составляла 11549538 руб. (л.д. 13-15).

Поскольку ответчик надлежащим образом не исполнил свои обязательства по своевременному внесению арендной платы по договору N 26/Т-11 аренды земельного участка от 27.09.2011, Управление обратилось в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования Управления, пришел к выводу о том, что ответчик не исполнил обязательства по оплате арендной платы по договору аренды земельного участка. При этом суд отклонил доводы ответчика о необходимости расчета арендной платы, исходя из рыночной стоимости земельного участка, в связи с тем, что судебный акт об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной вступил в силу позднее спорного периода.

Судом также не установлено оснований для снижения размера пени в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, исследовав имеющиеся в деле доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционной суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции в силу следующего.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (часть 3 статьи 607 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком подписан договор N 26/Т-11 аренды земельного участка от 27.09.2011 (л.д. 9), действительность и заключенность которого не оспаривается (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктами 4.3, 4.6 договора N 26/Т-11 аренды земельного участка от 27.09.2011 истец и ответчик определили, что ответчик обязан вносить арендную плату, определенную в расчете арендной платы в приложении к договору, за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ).

Поскольку ответчиком не были представлены доказательства надлежащего исполнения обязательства по уплате арендных платежей по договору N 26/Т-11 аренды земельного участка от 27.09.2011 и отсутствия задолженности по указанному договору, суд первой инстанции пришел к правильному решению о взыскании задолженности за период с 07.03.2013 по 30.06.2013 в размере 405085 руб. 07 коп.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии оснований для взыскания арендной платы, поскольку в течение 6 месяцев после заключения договора ответчик не мог фактически использовать земельный участок в силу наличия на нём асфальтовой насыпи, подлежат отклонению.

На основании п. 1 ст. 611, п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В ходе судебного разбирательства ответчиком в соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ не представлено суду достаточных и достоверных доказательств того, что пользование спорным земельным участком было невозможно по вине истца.

Так, сведения, изложенные в письме общества "Дачник" в адрес Управления (л.д. 90), на которое ссылается апеллянт, иными объективными доказательствами не подтверждены. Кроме того, обстоятельства, которые указаны в названном письме, о невозможности проводить изыскательские работы на земельном участке, не подтверждены конкретными фактами и доказательствами, которые позволили бы суду достоверно установить, что наличие на земельном участке остатков асфальто-гравийной насыпи препятствует проведению изыскательских работ.

К фотографиям, имеющимся в материалах дела (л.д. 92-93) суд апелляционной инстанции относиться критически, поскольку в силу ст. 71 АПК РФ представленное на них изображение земельного участка невозможно соотнести с земельным участком, переданным в аренду.

Кроме того, по смыслу вышеизложенных норм, арендатор освобождается от арендной платы только в случае невозможности использования имущества полностью или частично, тогда как в данном случае из представленных фотоматериалов невозможно достоверно соотнести площадь спорного земельного участка и площадь, занимаемую асфальтово-дорожным покрытием, для определения степени невозможности использования спорного земельного участка.

При этом судебная коллегия отмечает, что согласно акту приема-передачи от 27.09.2011 спорный земельный участок с кадастровым номером 02:55:040607:843 передан Управлением обществу без замечаний и претензий со стороны общества (л.д. 17).

При указанных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что довод апеллянта о невозможности использования в течение более 6 месяцев спорного земельного участка документально не подтвержден.

Более того, согласно п. 4.7 договора N 26/Т-11 аренды земельного участка от 27.09.2011 стороны установили, что неиспользование арендатором земельного участка не является основанием для невнесения арендной платы.

Довод о том, что арендная плата подлежит начислению только с момента государственной регистрации договора аренды, основан на неверном толковании норм материального права, ввиду чего подлежит отклонению.

В силу ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В данном случае во исполнение своей обязанности земельный участок с кадастровым номером 02:55:040607:843 передан арендодателем обществу 27.09.2011.

В силу п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Из материалов дела следует, что договор подписан сторонами 27.09.2011, срок действия согласован с 27.09.2011 по 27.09.2013. Земельный участок передан арендатору 27.09.2011.

При изложенных обстоятельствах, с учётом указанных разъяснений, арендная плата, равно как и начисленная на задолженность пеня, подлежат взысканию с момента подписания договора и фактической передачи земельного участка.

Также являются необоснованными доводы апелляционной жалобы о том, что расчёт арендной платы следует производить, исходя из рыночной стоимости земельного участка, установленной решением арбитражного суда.

Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.08.2013 по делу N А07-6511/2013 частично удовлетворены исковые требования ООО "Дачник" к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан. Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:040607:843, общей площадью 10 010 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, д. Жилино, равной его рыночной стоимости в размере 9 730 000 руб. (л.д. 41-45).

В силу ч. 1 ст. 16 АПК РФ судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации после вступления их в законную силу.

Истцом по настоящему делу предъявлены требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 07.03.2013 по 30.06.2013 и пени за период с 13.12.2011 по 25.06.2012 по договору аренды земельного участка N 26/т-11 от 27.09.2011, то есть до момента вынесения арбитражным судом решения по делу N А07-6511/2013, которым кадастровая стоимость земельного участка признана равной рыночной.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 28.06.2011 N 913/11, в силу правил пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта. Поскольку иски об установлении кадастровой стоимости земельного участка не направлены на оспаривание результатов государственной кадастровой оценки земель, то сам по себе факт установления рыночной стоимости земельного участка, отличной от его кадастровой стоимости, не влечет за собой изменения гражданско-правовых либо налоговых обязательств, исполнение которых происходило с учетом результатов государственной кадастровой оценки.

В силу изложенного, суд первой инстанции обоснованно произвел расчёт задолженности по арендной плате, исходя из сведений о кадастровой стоимости земельного участка, содержащихся в кадастровом паспорте земельного участка от 27.09.2011 (л.д. 13-15).

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Пунктом 7.1 договора аренды земельного участка стороны определили, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном в разделе 4 договора.

Таким образом, условие о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.

Согласно ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с пунктом 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Как разъяснено в постановлении Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Однако ответчиком в соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ не представлено суду доказательств несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств.

Исходя из обычаев делового оборота, стороны устанавливают договором повышенную по сравнению с предусмотренной законом ответственность за ненадлежащее исполнение договорных обязательств. Лицо, добровольно приняв на себя соответствующие обязательства, несет риск их неисполнения в соответствии с условиями обязательства.

Кроме того, в силу п.п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Таким образом, сам по себе повышенный размер пени по сравнению со ставкой рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации, или иными ставками не может служить основанием для признания размера неустойки завышенным.

При указанных обстоятельствах, учитывая незначительное превышение договорной неустойкой ставки рефинансирования, срок просрочки исполнения обязательства по внесению арендных платежей, суд апелляционной инстанции находит выводы суда в части взыскания неустойки и отсутствия оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ правильными и обоснованными.

Довод апелляционной жалобы о неверном расчете истцом пени, который, по мнению апеллянта, не учитывает срока фактической оплаты арендных платежей, апелляционным судом отклоняется.

Из представленного расчёта задолженности (л.д. 19) следует, что начисление пени произведено истцом, начиная с 11 числа текущего месяца, что соответствует порядку оплаты арендной платы согласно п. 4.6. договора, с учётом производимых ответчиком платежей.

Расчёт задолженности судом проверен, ответчиком контррасчёт не представлен, равно как и не приведено конкретных обстоятельств, в силу которых ответчик пришёл к убеждению о неверности расчёта задолженности.

При указанных обстоятельствах обжалуемое решение является законным и обоснованным, оснований для его изменения или отмены судом апелляционной инстанции не усматривается.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.09.2013 по делу N А07-11410/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дачник" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

М.И. Карпачева Л.В. Пивоварова