Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 ноября 2013 г. N 15АП-17750/13

город Ростов-на-Дону

27 ноября 2013 г.

дело N А32-40162/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 ноября 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Чотчаева Б.Т..

судей Величко М.Г., Ереминой О.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мелконян Р.А.

при участии:

от истца: Шуралев Н.А.; представитель Савин Р.В., доверенность от 01.11.2012;

от администрации муниципального образования Белореченский район Краснодарского края: представитель не явился, извещен;

от индивидуального предпринимателя Виноградовой Людмилы Борисовны: представитель Чеботарев А.Н., доверенность от 15.02.2013;

от Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю: представитель не явился, извещен;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Виноградовой Людмилы Борисовны

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 04.09.2013 по делу N А32-40162/2012

по иску главы крестьянского хозяйства Шуралева Николая Александровича (ОГРНИП 307230324700055 ИНН 230300792070)

к ответчикам: администрации муниципального образования Белореченский район Краснодарского края (ОГРН 1022300715480 ИНН 2303010026), индивидуальному предпринимателю Виноградовой Людмиле Борисовне (ОГРНИП 307230315100053 ИНН 230305567310), Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю (ОГРН 1027700485757 ИНН 7705401340)

о признании недействительным договора, признании отсутствующим зарегистрированное обременение, снятии с кадастрового учета участка,

принятое в составе судьи Нигоева Р.А.

УСТАНОВИЛ:

Глава крестьянского хозяйства Шуралев Николай Александрович (далее - истец, глава КФХ Шуралев Н.А.) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования Белореченский район Краснодарского края (далее - администрация), индивидуальному предпринимателю Виноградовой Людмиле Борисовне (далее - ИП Виноградова Л.Б.) о признании недействительным (ничтожным) заключенного между муниципальным образованием Белореченский район Краснодарского края и индивидуальным предпринимателем Виноградовой Людмилой Борисовной договора аренды N 3900005490 от 10.08.2012 земельного участка, площадью 601 447 кв.м. с кадастровым номером 23:39:0412001:262, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: Краснодарский край, Белореченский район, с.Школьное;

признании отсутствующим зарегистрированного в ЕГРП обременения земельного участка площадью 601 447 кв.м. с кадастровым номером 23:39:0412001:262, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: Краснодарский край, Белореченский район, с.Школьное в виде его аренды Виноградовой Людмилой Борисовной (регистрационная запись от 10.08.2012 N 23-23-07/058/2012-081);

обязании ФГБУ "ФКП "Росреестра" по Краснодарскому краю снять с кадастрового учета земельный участок площадью 601 447 кв.м. с кадастровым номером 23:39:0412001:262, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: Краснодарский край, Белореченский район, с.Школьное (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 АПК РФ (т.1 л.д.155)).

Исковые требования мотивированы тем, что на основании договора аренды N 11 от 18.08.1994 глава КФХ Шуралев Н.А. является арендатором земельного участка земель сельскохозяйственного назначения площадью 82 га с декларированным кадастровым номером 23:39:0412001:398, который фактически используется истцом в хозяйственной деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства. Договор аренды N 11 от 18.08.1994 сторонами не расторгнут, срок его действия истекает в 2019 году. При проведении межевания земельного участка с кадастровым номером 23:39:0412001:398 кадастровым инженером установлено, что в границах данного земельного участка был сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 23:39:0412001:262 площадью 601447 кв.м. Земельный участок с кадастровым номером 23:39:0412001:262 предоставлен ИП Виноградовой Л.Б. по договору аренды N 3900005490 от 10.08.2012 без учета прав истца, как арендатора участка.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.05.2013 по ходатайству главы КФХ Шуралева Н.А. к участию в деле в качестве соответчика привлечено федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю (далее - филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.09.2013 исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суд признал недействительным (ничтожным) договор аренды N 3900005490 от 10.08.2012 земельного участка площадью 601 447 кв.м. с кадастровым номером 23:39:0412001:262, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: Краснодарский край, Белореченский район, с.Школьное; отсутствующим зарегистрированное в ЕГРП обременение спорного земельного участка в виде его аренды Виноградовой Л.Б. (регистрационная запись от 10.08.2012 N 23-23-07/058/2012-081) и обязал ФГБУ "ФКП "Росреестра" снять данный земельный участок с кадастрового учета.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что договор аренды N 11 от 18.08.1994 на основании пункта 9 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и пункта 1 статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" признается юридически действительным и фактически является действующим. Предоставленный истцу по указанному договору земельный участок используется по назначению (сельскохозяйственное производство). Формирование в границах предоставленного истцу в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:39:0412001:398 нового земельного участка с кадастровым номером 23:39:0412001:262, переданного в аренду ИП Виноградовой Л.Б., без прекращения прав предыдущего арендатора нарушает права последнего и противоречит природе арендных отношений. В связи с этим, договор аренды N 3900005490 от 10.08.2012 признан судом недействительной (ничтожной) сделкой применительно к статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. С целью восстановления прав главы КФХ Шуралева Н.А., как арендатора по договору аренды N11 от 18.08.1994, фактически владеющего спорным земельным участком, суд первой инстанции признал отсутствующим зарегистрированное в ЕГРП обременение земельного участка с кадастровым номером 23:39:0412001:262 в виде его аренды Виноградовой Л.Б. и обязал ФГБУ "ФКП "Росреестра" снять данный земельный участок с кадастрового учета.

Не согласившись с указанным судебным актом, индивидуальный предприниматель Виноградова Людмила Борисовна обжаловала его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность и необоснованность решения Арбитражного суда Краснодарского края от 04.09.2013, в связи с чем, просил отменить данное решение и прекратить производство по делу.

ИП Виноградова Л.Б. в апелляционной жалобе указала, что выводы суда недействительности договора аренды N 3900005490 от 10.08.2012 основаны на обстоятельствах принадлежности спорного земельного участка на праве аренды истцу. Вместе с тем, представленный истцом договор аренды N11 от 18.08.1994 не может являться допустимым доказательством принадлежности спорного земельного участка истцу, поскольку в договоре земельный участок не индивидуализирован, доказательства того, что представленная в дело схема расположения земельного участка является неотъемлемой частью договора, отсутствуют. Квитанции о внесении арендной платы, на которые ссылается истец, содержат ссылку на иной договор аренды (договор N3900002049 от 09.02.2005). Решение Исполкома Белореченского городского совета народных депутатов N607 от 30.10.1991 о выделении истцу спорного земельного участка не содержит подписей уполномоченных должностных лиц. Кроме того, договор аренды N11 от 18.08.1994 содержит неоговоренные и незаверенные исправления в части площади земельного участка и количества экземпляров договора, исключающие возможность принятия данного документа в качестве достоверного доказательства. Нахождение спорного земельного участка в аренде у истца материалами дела не доказано.

Администрация муниципального образования Белореченский район представила отзыв, в котором просила удовлетворить апелляционную жалобу, отменить решение суда от 04.09.2013 и отказать главе КФХ Шуралеву Н.А. в удовлетворении исковых требований. По мнению администрации, рассмотренный судом первой инстанции спор не относится к подведомственности арбитражного суда, поскольку оспариваемый договор аренды N 3900005490 от 10.08.2012 заключен с ИП Виноградовой Л.Б., как с физическим лицом и спор не связан с осуществлением последней предпринимательской и иной экономической деятельностью. Обязательства сторон по договору аренды N 11 от 18.08.1994 были прекращены новацией в результате заключения договора аренды N 3900002049 от 09.02.2005, который прекратил действие в связи с истечением срока. Договор аренды N 11 от 18.08.1994 не содержит сведений об адресе, местоположении и координатах, позволяющих индивидуализировать предоставленный истцу в аренду земельный участок. Истцом не представлено достоверных доказательств наложения границ спорных земельных участков и доказательства фактического использования земельного участка площадью 82 га. Земельный участок с кадастровым номером 23:39:0412001:262 сформирован и поставлен на кадастровый учет в установленном порядке, оснований для отказа в предоставлении данного земельного участка в аренду ИП Виноградовой Л.Б. в порядке статей 22, 34 Земельного кодекса Российской Федерации у администрации отсутствовали. На момент предоставления земельного участка в аренду ИП Виноградовой Л.Б. в ЕГРП не имелось данных об обременении данного участка правами третьих лиц.

В судебном заседании представитель ИП Виноградовой Л.Б. поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.09.2013 и отказать в удовлетворении иска.

Глава КФХ Шуралев Н.А. и его представитель в судебном заседании апелляционную жалобу не признали, просили оставить решение суда без изменения.

Администрация и ФГБУ "ФКП Росреестра" явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Администрация в отзыве изложила ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие ее представителя.

С учетом изложенного, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением Исполкома Белореченского городского Совета народных депутатов Краснодарского края N 607 от 30.10.1991 крестьянскому хозяйству Шуралева Н.А. предоставлено во владение - 20 га и в аренду сроком на 25 лет - 92 га земли на территории Школьного сельского Совета народных депутатов для ведения крестьянского хозяйства (т.1 л.д.19).

Во исполнение указанного решения между Администрацией г. Белореченска (арендодатель) и КХ Шуралева Н.А. (арендатор) был подписан договор о предоставлении земельного участка в аренду N 11 от 18.08.1994, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду земельные угодья площадью 92 га сроком на 25 лет, для ведения крестьянского хозяйства (т.1 л.д.16).

Договор аренды N 11 от 18.08.1994 зарегистрирован в Комземресурсы г.Белореченска 18.08.1994 за N 11.

В пункте 1.1. договора аренды N 11 от 18.08.1994 предусмотрено, что договору прилагается план передаваемого в аренду земельного участка, количественная и качественная характеристика земельного участка, культуртехническое состояние и рекомендуемый режим использования земель.

План границ земельного участка, отведенного главе КФХ Шуралеву Н.А., утвержденный главным землеустроителем и главный архитектором города, представлен истцом вместе с договором (т.1 л.д.17).

В материалы дела также представлены заявления главы КФХ Шуралева Н.А. от 27.05.2005 и от 01.06.2006, а также распоряжение Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Белореченский район, согласно которым во исполнение решения Исполкома Белореченского городского Совета народных депутатов Краснодарского края N 607 от 30.10.1991 между администрацией и главой КФХ Шуралевым Н.А. был оформлен договор аренды N 3900002049 от 09.02.2005 в отношении земельного участка площадью 82 га, расположенного в Школьненском сельском округе Белореченского района, для сельскохозяйственного использования (т.1 л.д.65, 66, 71-76). Дополнительным соглашением N 1 от 06.06.2006 стороны продлили срок действия договора аренды N 3900002049 от 09.02.2005 до 09.02.2007 (т.1 л.д.67).

Согласно кадастровой выписке от 17.10.2012 N 234/12/12-706525 и копии кадастрового дела, земельный участок для крестьянского хозяйства площадью 92 га, расположенный в Белореченском районе, с/п Школьный, предоставленный главе КФХ Шуралева Н.А. по договору аренды N 11 от 18.08.1994, был поставлен на кадастровый учет с присвоением декларированного кадастрового номера 23:39:0412001:368 без установления границ.

При первичном выполнении межевых работ была изменена площадь земельного участка, посредством ее уменьшения до 82 га.

Из письма ГУП КК "Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ" N 07-06/472 от 24.12.2012 следует, что в процессе межевания земельного участка кадастровым номером 23:39:0412001:368 в результате обработки полевых измерений и нанесения результатов обмеров на кадастровую карту выявлено, что на месте земельного участка, находящегося в аренде главы КФХ Шуралева Н.А. в соответствии с договором аренды N 11 от 18.08.1994, сформирован земельный участок с кадастровым номером 23:3960412001:262, повторяющий границы земельного участка истца. К письму приложен фрагмент электронной карты с указанием границ земельного участка с кадастровым номером 23:3960412001:262. В результате образовавшегося наложения работы по межеванию были приостановлены (т.1 л.д.26-27).

Согласно представленному кадастровому делу земельный участок с кадастровым номером 23:3960412001:262 был поставлен на кадастровый учет на основании постановления администрации муниципального образования Белореченский район N 1131 от 31.05.2011 "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, расположенного по адресу: Белореченский район, с. Школьное", принятому по обращению ИП Виноградовой Л.Б. (т.1 л.д.116-117, 121-122).

Информация о планируемом предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:3960412001:262 была опубликована в газете "Огни Кавказа" от 26.04.2012 N 45 (13770)

На основании постановления администрации муниципального образования Белореченский район N 1777 от 09.08.2012 между муниципальным образованием Белореченский район (арендодатель) и Виноградовой Л.Б. (арендатор) был подписан договор аренды N 3900005490 от 10.08.2012, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял во владение и пользование на условиях аренды сроком на 3 года земельный участок земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:3960412001:262 площадью 601 447 кв.м., расположенный по адресу: Белореченский район, Школьненское сельское поселение, с.Школьное, для сельскохозяйственного использования (т.1 л.д.48-56).

Договор аренды от 10.08.2012 N 3900005490 зарегистрирован в установленном законом порядке 20.09.2012, о чем в ЕГРП внесена запись за N 23-23-07/058/2012-081 (выписка из ЕГРП от 12.12.2012 - т.1 л.д.28).

Полагая, что администрация незаконно сформировала и предоставила в аренду ИП Виноградовой Л.Б. земельный участок с кадастровым номером 23:3960412001:262, который расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 23:39:0412001:368, предоставленного истцу по договору аренды N 11 от 18.08.1994, глава КФХ Шуралев Н.А. обратился в арбитражный суд с настоящим иском о признании договора аренды N 3900005490 от 10.08.2012 недействительным (ничтожным).

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды N 3900005490 от 10.08.2012, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса сделка, являющаяся ничтожной, недействительна независимо от признания ее таковой судом.

В качестве способов защиты нарушенного права статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки.

В пункте 32 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.08.2005 N 3668/05).

Глава КФХ Шуралев Н.А. не является стороной договора аренды N 3900005490 от 10.08.2012, в связи с чем должен доказать нарушение оспариваемой сделкой своих прав и законных интересов (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из письма ГУП КК "Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ" N 07-06/472 от 24.12.2012, в процессе межевания земельного участка с кадастровым номером 23:39:0412001:368, предоставленного в аренду главе КФХ Шуралева Н.А. на основании договора аренды N 11 от 18.08.1994, кадастровым инженером установлен факт формирования в составе земель истца земельного участка с кадастровым номером 23:3960412001:262.

В соответствии с графическим материалом и сведениями электронной кадастровой карты границы земельного участка с кадастровым номером 23:3960412001:262, повторяют границы арендованного истцом земельного участка.

В связи с этим, глава КФХ Шуралев Н.А. считает нарушенными свои права на спорный земельный участок, как арендатора по договору аренды N 11 от 18.08.1994.

Администрация муниципального образования Белореченский район представила в материалы дела оформленный с главой КФХ Шуралевым Н.А. договор аренды N 3900002049 от 09.02.2005 в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 82 га, расположенного в Школьненском сельском поселении Белореченского района Краснодарского края. По мнению администрации, заключением указанного договора стороны прекратили обязательства по договору аренды N 11 от 18.08.1994 новацией, а с истечением срока действия договора аренды N 3900002049 от 09.02.2005 прекращено право аренды истца на спорный земельный участок.

Суд первой инстанции обоснованно отклонил указанные доводы администрации по следующим основаниям.

Порядок предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности для целей, не связанных строительством, предусмотрен статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, включающей, в том числе, специальный порядок формирования земельного участка и постановку его на государственный кадастровый учет.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. В отсутствие этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не может быть признан заключенным.

Статья 11.1 Земельного кодекса определяет, что земельным участком является часть земной поверхности, границы которой установлены в соответствии с федеральными законами.

В силу части 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить это недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования недвижимого имущества, а также иных предусмотренных данным Законом сведений о недвижимом имуществе.

Согласно части 7 статьи 38 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. Указанные сведения отражаются в межевом плане, предоставляемом при постановке земельного участка на кадастровый учет (статья 22 данного Закона).

Изложенное означает, что земельный участок может выступать объектом гражданских прав только с момента его надлежащего формирования и постановки на кадастровый учет.

Аналогичные требования в отношении обязательности формирования земельного участка и постановки его на кадастровый учет до его введения в гражданский оборот, содержались в статье 6 Земельного кодекса Российской Федерации, статьях 1, 3, 16, 17 Федерального закона от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве", статьях 1, 14, 17 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре", действовавших на момент подписания договора аренды N3900002049 от 09.02.2005.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что глава V Земельного кодекса содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. Заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.

Как следует из материалов дела, предметом договора аренды N 3900002049 от 09.02.2005 является земельный участок общей площадью 82 га, расположенный по адресу: Белореченский район, Школьненский сельский округ, который на момент подписания договора не был поставлен на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, договор аренды N 3900002049 от 09.02.2005 в отношении земельного участка, не прошедшего кадастровый учет на момент подписания договора, не может быть признан заключенным договором аренды.

Аналогичная позиция изложена в постановлениях Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.04.2013 по делу N А32-2459/2012 и от 10.04.2013 по делу N А32-19683/2012.

По смыслу статей 420, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, незаключенный договор аренды не порождает никаких правовых последствий и не может являться достаточным основанием для использования ответчиком спорного земельного участка. Соответственно, указанный договор аренды N 3900002049 от 09.02.2005 не может быть признан новым обязательством, прекратившим правоотношения сторон по договору аренды N 11 от 18.08.1994 новацией применительно к статье 414 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При оценке на предмет заключенности договора аренды N 11 от 18.08.1994 на основании пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" суд апелляционной инстанции учитывает следующее.

Исходя из общих принципов гражданского законодательства, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Обязательность формирования и постановки на кадастровый учет земельных участков, предоставляемых в аренду, а также индивидуализации земельного участка как объекта недвижимости путем указания его кадастрового номера установлены нормами статьи 6, главы V Земельного кодекса Российской Федерации и Федеральным законом от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре", введенными в действие после заключения договора аренды N11 от 18.08.1994.

Из содержания Земельного кодекса РСФСР, действовавшего на момент заключения договора аренды N 11 от 18.08.1994, не следует, что оборот не поставленных на кадастровый учет земельных участков был запрещен.

Согласно статье 2 Закона Российской Федерации от 23.11.1990 N 374-1 "О земельной реформе", статье 66 Земельного кодекса РСФСР от 25.04.1991 в период с 23.11.1990 по 28.10.1993 земельные участки предоставлялись местными Советами народных депутатов.

Договор аренды N 11 от 18.08.1994 подписан сторонами во исполнение решения Исполкома Белореченского городского Совета народных депутатов Краснодарского края N 607 от 30.10.1991 и составлен по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.03.1992 N 177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения".

В пункте 1.1 договора аренды N 11 от 18.08.1994 предусмотрено, что к договору прилагается план передаваемого в аренду земельного участка, количественная и качественная характеристика земельного участка, культуртехническое состояние и рекомендуемый режим использования земель.

В представленном в материалы дела плане (т.1 л.д.17) отражены границы земельного участка, отведенного под крестьянское хозяйство Шуралева Н.А., с указанием поворотных точек, географических ориентиров, расстояний по границам и входящих в состав земель площадей земельных участков (56 га и 36 га), план заверен главным землеустроителем (председателем Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г.Белореченска). Соответственно, границы земельного участка, предоставленного в аренду истцу, были установлены в натуре (на местности). Доказательства, свидетельствующие об обратном, в материалы дела не представлены. Указанная в плане площадь земельных участков соответствует общей площади земель, предоставленных истцу в аренду решением Исполкома Белореченского городского Совета народных депутатов Краснодарского края N 607 от 30.10.1991 (т.1 л.д.19).

Последующее изменение площади (82 га), отраженное в договоре аренды N 11 от 18.08.1994 обусловлено ее уточнением в процессе первичного межевания земель.

Договор аренды зарегистрирован Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Белореченска в порядке, действовавшем на момент его заключения, и исполнялся сторонами в течение длительного времени, что свидетельствует о согласованности предмета договора аренды N 11 от 18.08.1994.

В связи с этим, оснований полагать, что договор о предоставлении земельного участка в аренду N 11 от 18.08.1994 является недопустимым доказательством по делу, у суда апелляционной инстанции не имеется. Сомнений по поводу его подлинности у суда также не возникает. Несоответствие вышеназванного договора форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.03.1992 N 177, не усматривается. На основании изложенного, доводы ИП Виноградовой Н.А. в указанной части отклоняются. Более того, выделение спорного земельного участка в аренду истцу подтверждается также решением Исполкома Белореченского городского Совета народных депутатов Краснодарского края N607 от 30.10.1991, надлежащим образом заверенная копия которого представлена истцом в материалы дела.

Пунктом 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим Законом.

В силу пункта 9 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним выданные после введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 года N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 года N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", а также государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 года N493 "Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей", свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 19 марта 1992 года N 177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения".

Поскольку в материалы дела не представлены доказательства расторжения договора о предоставлении земельного участка в аренду N 11 от 18.08.1994 или прекращения его действия по иным обстоятельствам, 25-летний срок действия указанного договора истекает в 2019 году, суд первой инстанции обоснованно признал указанный договор достаточным доказательством принадлежности спорного земельного участка истцу на праве аренды.

В соответствии с ответом Белореченского отдела Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 05.12.2012, составленным на основании статистическим отчетам о наличии земель в муниципальном образовании Белореченский район и распределении их по формам собственности, угодьям и пользователям, с 01.01.2009 по 01.01.2012 за КФХ Шуралева Н.А. числится 235 га, из них 152 га в собственности и 83 га в аренде (т.1 л.д.21).

Сведений о наличии в аренде главы КФХ Шуралева Н.А. иных земель в Школьненском сельском поселении Белореченского района, кроме земельного участка, предоставленного по договору аренды N 11 от 18.08.1994, в материалы дела не представлено.

По данным управления сельского хозяйства муниципального образования Белореченский район, КФХ Шуралева Н.А. с момента создания обрабатывается 235 га земель в Школьненском сельском поселении (т.1 л.д.23).

Соответственно, предоставленный по договору аренды N 11 от 18.08.1994 земельный участок фактически используется истцом по целевому назначению (сельскохозяйственное использование) и находится в его фактическом владении. Доказательств обратного ответчиками не представлено.

Вместе с тем, письмом ГУП КК "Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ" N 07-06/472 от 24.12.2012 и представленным в дело картографическим материалом подтверждается, что в границах земельного участка, предоставленного в аренду главе КФХ Шуралева Н.А. в соответствии с договором аренды N 11 от 18.08.1994, был сформирован земельный участок с кадастровым номером 23:3960412001:262, предоставленный в дальнейшем в аренду ИП Виноградовой Л.Б. по договору N 3900005490 от 10.08.2012.

Доказательств вступления ИП Виноградовой Л.Б. в фактическое владение земельным участком по договору аренды N 3900005490 от 10.08.2012, при наличии достоверных сведений об использовании данного участка истцом, в деле не имеется.

По смыслу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации содержанием права аренды выступают временно передаваемые арендатору на возмездной основе правомочия собственника по владению и пользование объектом аренды

Одновременное законное владение одним и тем же земельным участком в тех же границах различными субъектами, противоречит природе арендных и иных владельческих отношений, поэтому в соответствии с правилами статей 611, 613 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора аренды N 3900005490 от 10.08.2012 арендодатель обязан был обеспечить передачу арендатору объекта аренды и предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

Применительно к статьям 606, 607, 611, 613 Гражданского кодекса Российской Федерации у администрации не имелось правовых оснований для распоряжения земельным участком с кадастровым номером 23:3960412001:262, сформированным из состава земель, обремененных действующим договором аренды N 11 от 18.08.1994.

С учетом изложенного, выводы суда первой инстанции о недействительности (ничтожности) договора аренды N 3900005490 от 10.08.2012, заключенного с ИП Виноградовой Л.Б., соответствуют требованиям статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора).

Предъявление главой КФХ Шуралева Н.А. требований о признании договора аренды N 3900005490 от 10.08.2012 недействительным соответствует нормам статей 11, 12, 166 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку направлены на защиту прав истца, нарушенных передачей в аренду ИП Виноградовой Л.Б. земельного участка с кадастровым номером 23:3960412001:262, сформированного из земель предоставленных истцу по договору аренды N 11 от 18.08.1994.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" судам разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из материалов дела следует, что требования по настоящему делу заявлены главой КФХ Шуралевым Н.А., как арендатором по договору аренды N 11 от 18.08.1994, который в установленном порядке не оспорен и не признан недействительным.

Из ответа Белореченского отдела Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 05.12.2012, письма управления сельского хозяйства муниципального образования Белореченский район от 11.12.2012 и сведениям об обработке земель КФХ Шуралева Н.А (т.1 л.д.21, 23, 142-145, 154) следует, что предоставленные по договору аренды N 11 от 18.08.1994 земли находятся в фактическом владении истца и используются по назначению для сельскохозяйственного производства.

При таких обстоятельствах, для защиты прав главы КФХ Шуралева Н.А. от негативных последствий ничтожного договора аренды N 3900005490 от 10.08.2012 не требуется признания права и защита владения.

Кроме того, поскольку глава КФХ Шуралев Н.А. не является стороной договора аренды N 3900005490 от 10.08.2012, истцом не могут быть предъявлены требования о применении двусторонней реституции в порядке статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В тоже время, наличие записи в ЕГРП об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:3960412001:262 в условиях ничтожности договора аренды N 3900005490 от 10.08.2012 не имеет юридического основания, противоречит назначению реестра, как источнику публично достоверной информации о правах (обременениях) на недвижимое имущество и препятствует истцу в реализации его прав, как арендатора по договору аренды N 11 от 18.08.1994. На недопустимость сохранения в ЕГРП недостоверной записи указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 N 4372/10.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.12.2010 N 7781/10 сформулирована правовая позиция о том, что исковые требования о признании недействительным обременения в виде аренды, а также об аннулировании соответствующей записи в ЕГРП, по существу, направлены на признание зарегистрированного обременения отсутствующим в качестве одного из последствий недействительности договора аренды.

Таким образом, удовлетворив исковые требования главы КФХ Шуралева Н.А. о признании недействительным (ничтожным) договора аренды N 3900005490 от 10.08.2012, заявленные в пределах срока исковой давности (в отсутствие требований о передаче участка в порядке реституции), суд первой инстанции правомерно признал отсутствующим обременение спорного участка в виде аренды.

Признавая обоснованными требования главы КФХ Шуралева Н.А. об обязании ФГБУ "ФКП Росреестра" снять с кадастрового учета земельный участок площадью 601 447 кв.м. с кадастровым номером 23:39:0412001:262, суд апелляционной инстанции исходит из того, что в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрен такой способ защиты, как восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права.

Постановление администрации муниципального образования Белореченский район N 1131 от 31.05.2011 "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, расположенного по адресу: Белореченский район, с. Школьное", явившиеся основанием государственного кадастрового учета спорного земельного участка с кадастровым номером 23:39:0412001:262, принято администрацией с нарушением требований статей 606, 607, 611, 613 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отсутствие полномочий по распоряжению землями, ранее предоставленными во владение главе КФХ Шуралеву Н.А. по договору аренды N 11 от 18.08.1994.

В силу абзаца 12 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе не применять ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону независимо от того, предъявлялись ли требования о признании его недействительным.

В связи с этим, указанное постановление не может быть принято судом в качестве надлежащего основания проведения землеустроительных работ и кадастрового учета спорных земельных участков в границах федеральных земель.

Кроме того, в нарушение статей 38-40 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" при формировании земельного участка с кадастровым номером 23:39:0412001:262 местоположение границ указанного участка не было согласовано с главой КФХ Шуралевым Н.А., как арендатором земель, из состава которых сформирован спорный земельный участок.

При таких обстоятельствах, избранный главой КФХ Шуралевым Н.А. способ защиты не противоречит закону (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 60 Земельного кодекса Российской Федерации), соответствует характеру нарушения прав истца и направлен на реальное его восстановление, поскольку в результате аннулирования сведений в государственном кадастре недвижимости о спорном земельном участке, истцу будет предоставлена возможность формирования и последующей государственной регистрации обременения в виде права аренды на земельный участок, предоставленный по договору аренды N 11 от 18.08.1994).

Доводы администрации о неподведомственности настоящего спора арбитражному суду, поскольку оспариваемый договор аренды N 3900005490 от 10.08.2012 заключен с ИП Виноградовой Л.Б., как с физическим лицом, подлежат отклонению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности. Арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке, а в случаях, предусмотренных Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя (часть 2 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 28 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражные суды рассматривают в порядке искового производства возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а в случаях, указанных в Кодексе и иных федеральных законах, другими организациями и гражданами, за исключением дел, рассматриваемых Московским городским судом в соответствии с частью третьей статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Из смысла приведенных процессуальных норм следует, что определяющими моментами отнесения того или иного дела к подведомственности арбитражных судов является субъектный состав и предмет спора (экономический характер требования).

Гражданин может быть лицом, участвующим в арбитражном процессе в качестве ответчика в том случае, если на момент обращения в арбитражный суд он имеет государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя, либо если участие гражданина без статуса индивидуального предпринимателя в арбитражном процессе предусмотрено процессуальным законодательством или иными федеральными законами.

На момент обращения главы КФХ Шуралева Н.А. с иском в суд (25.12.2012) ИП Виноградова Л.Б. обладала статусом индивидуального предпринимателя (т.1 л.д.40).

Обязательства индивидуального предпринимателя и физического лица действующим законодательством установлены как неделимые. Правовой режим использования имущества принадлежащего физическому лицу не меняется в зависимости от изменения статуса самого физического лица.

В связи с этим, указание в договоре аренды N 3900005490 от 10.08.2012 Виноградовой Л.Б. без ссылки на наличие у нее статуса индивидуального предпринимателя не является обстоятельством, влияющим на цель приобретения и использования земельного участка.

Из пункта 1.1. договора аренды N 3900005490 от 10.08.2012 следует, что земельный участок предоставлен Виноградовой Н.А. для сельскохозяйственного использования.

Эксплуатация данного земельного участка с учетом его площади (601 447 кв.м.), назначением (сельскохозяйственное использование) и осуществляемыми ИП Виноградовой Н.А. видами деятельности, указанными в выписке из ЕГРИП (т. 1 л.д. 40-41), предполагает использование его не в личных целях, а в целях осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Соответственно, рассмотренный судом первой инстанции спор отнесен к подведомственности арбитражного суда общими положениями статей 27, 28 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, в связи с чем оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется. Нарушений применения норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта и могущих служить основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по госпошлине по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.09.2013 по делу N А32-40162/2012 с учетом исправительного определения от 04.09.2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Б.Т. Чотчаев

Судьи

М.Г. Величко О.А. Еремина