Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 29 ноября 2013 г. N 07АП-10946/12

29 ноября 2013 г.

Дело N А45-18720/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 22 ноября 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 ноября 2013 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Л.Е. Лобановой

судей О.Б. Нагишевой

И.И. Терехиной

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бабенковой А.В.

при участии сторон:

от истца: Юрьевой Л.В. по дов. N 676 от 04.10.2013 г.

от ответчика: без участия, извещен

от третьих лиц: без участия, извещены.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Искитимресурс"

на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 19 августа 2013 года

по делу N А45-18720/2011 (судья Цыбина А.В.)

по иску Государственной корпорации "Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)" (ОГРН 1077711000102), г. Москва,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца: Межрегиональный коммерческий банк развития связи и информатики (ОАО), г. Москва,

к ООО "Искитимресурс" (ОГРН 1055405077056), г. Новосибирск,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика: ООО "Новые технологии защиты растений" (ОГРН 1035401914767) об обращении взыскания на заложенное имущество

установил:

Государственная корпорация "Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением о взыскании с ООО "Новые технологии защиты растений" солидарно с ООО "Искитимрезерв" и ООО "Искитимресурс" о взыскании 66000000 руб. долга по возврату кредита по договору о кредитной линии N 052/2007 от 22 февраля 2007 года, 10404493 руб.13 коп. долга по процентам за пользование кредитом и 6930000 руб. пени, а также об обращении взыскания на имущество заёмщика, заложенное по договору о залоге товаров в обороте N 112 от 22 февраля 2007 года и недвижимое имущество ООО "Искитимрезерв" и ООО "Искитимресурс", заложенное по договорам залога недвижимого имуществам (ипотеки) от 22 февраля 2007 года N 113 и от 26 февраля 2007 года N 114 соответственно.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 14 сентября 2011 года требования банка об обращении взыскания на недвижимое имущество по договорам залога недвижимого имуществам (ипотеки) от 22 февраля 2007 года N 113 и от 26 февраля 2007 года N 114 были выделены в отдельное производство с присвоением N А40-114411/11-98-1018, на основании положений статей 38 - 39 АПК РФ переданы по подсудности на рассмотрение Арбитражного суда Новосибирской области.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 29 декабря 2012 года в отношении ООО "Искитимрезерв" производство по делу прекращено, в иске к заёмщику отказано, исковые требования об обращении взыскания на недвижимое имущество удовлетворены. Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28 января 2013 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 6 июня 2013 года решение Арбитражного суда Новосибирской области от 29 октября 2012 года и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28 января 2013 года по делу N А45-18720/2011 в части прекращения производства по делу в отношении ООО "Искитимрезерв" оставлено без изменения, в остальной части судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.

Суд кассационной инстанции указал на то, что в резолютивной части решения судом не учтены требования подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому в решении суда об обращении взыскания на предмет залога должна быть определена начальная продажная цена заложенного имущества. Вместе с тем, ни в мотивировочной, ни в резолютивной частях решения не указано на конкретную начальную продажную цену заложенного имущества и как она должна быть установлена - в целом на все объекты или на каждый объект отдельно. Судом не приняты во внимание условия договоров залога и положения пункта 3 статьи 340 ГК РФ, согласно которому ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Судебные акты подлежат отмене в части не рассмотрения уточненных требований, обращения взыскания на заложенное имущество, отказ в иске в отношении ООО "Новые технологии защиты растений", по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 АПК РФ. При новом рассмотрении суду необходимо установить какие требования, и к какому ответчику подлежат рассмотрению с учетом статьи 49 АПК РФ и рассмотренных требований по делу NА40-52498/2011, всесторонне исследовать обстоятельства, входящие в предмет доказывания, и принять по спору судебный акт, отвечающий требованиям действующего законодательства, регулирующего спорные отношения.

При новом рассмотрении дела определением Арбитражного суда Новосибирской области от 4 июля 2013 года произведена замена ООО "Искитимрезерв" на ООО "Искитимресурс" в порядке статьи 48 АПК РФ в связи с произведённой реорганизацией в форме присоединения.

В отношении ООО "Новые технологии защиты растений" судом был сделан вывод, что в число в ответчиков по рассматриваемому делу данная организация была включена ошибочно, как это было указано в первоначальном иске, поскольку требований к нему выделено не было.

ООО "Новые технологии защиты растений" привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика.

В порядке статьи 49 АПК РФ судом первой инстанции приняты к рассмотрению уточненные исковые требования:

1. об обращении взыскания на недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности ООО "Искитимресурс", заложенное по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) N 113 от 22 февраля 2007 года, путём его продажи с публичных торгов, а именно:

- бункер муки, площадью 947,3 кв.м., нежилое здание, инв. N 33:00418\000:000, этажность: 1, расположенное по адресу: Новосибирская область, город Искитим, проспект Юбилейный, дом 5а, кадастровый номер: 54:33:040805:0013:33:00418\000:000;

- здание склада с подвалом, площадью 735,6 кв.м., нежилое здание, инв. N 33:00417\000:000, этажность: 1, расположенное по адресу: Новосибирская область, город Искитим, улица Чайкиной, дом 28, кадастровый номер: 54:33:050293:0040:33:00417\000:000;

- право аренды земельного участка, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Искитим, улица Чайкиной, дом 28, с площадью, функционально обеспечивающей находящееся на нем здание склада с подвалом, общей площадью 8 348 кв. м., сроком с 20.01.2006 по 20.01.2055. Земельный участок предоставлен для обслуживания и эксплуатации здания булочного цеха, кадастровый номер 54:33:050293:0040;

- право аренды земельного участка, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Искитим, проспект Юбилейный, д. 5А, с площадью, функционально обеспечивающей находящийся на нем бункер муки, общей площадью 22 930 кв. м., сроком с 20.01.2006 по 20.01.2055. Земельный участок предоставлен для обслуживания и эксплуатации административного здания, кадастровый номер 54:33:040805:0094;

2. установить начальную продажную цену недвижимого имущества, заложенного по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) N 113 от 22.02.2007 для его реализации на публичных торгах в размере 10 360 789 руб., в том числе:

- бункер муки площадью 947,3 кв.м. - 3 447 000 руб.;

- здание склада с подвалом площадью 735,60 кв.м. - 6 831 000 руб.;

- право аренды земельного участка общей площадью 8 348 кв.м. - 44 256 руб.;

- право аренды земельного участка общей площадью 22 930 кв.м. - 38533 руб.;

3. обратить взыскание на недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности ООО "Искитимресурс", заложенное по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) N 114 от 26 февраля 2007 года, путём его продажи с публичных торгов, а именно:

- здание хлебного цеха, площадью 4 729,7 кв.м., нежилое здание, инв. N 06781\УН:А, литер А, этажность: 2, расположенное по адресу: Новосибирская область, город Искитим, проспект Юбилейный, дом 5а, кадастровый (условный) номер: 54:33:040805:0013:06781\УН:А;

- здание проходной, площадью 70,1 кв.м., нежилое здание, инв. N 06781\УН:А1, этажность: 1, расположенное по адресу: Новосибирская область, город Искитим, проспект Юбилейный, дом 5а, кадастровый (условный) номер: 54:33:040805:0013:06781\УН:А1;

- здание гаража со складом, площадью 253,8 кв.м., нежилое здание, инв. N 06781\УН:АЗ, этажность: 1, расположенное по адресу: Новосибирская область, город Искитим, проспект Юбилейный, дом 5а, кадастровый (условный) номер: 54:33:040805:0013:06781\УН:АЗ;

- здание прачечной, площадью 77,4 кв. м., нежилое здание, инв. N 06781\УН:А4, этажность: 1, расположенное по адресу: Новосибирская область, город Искитим, проспект Юбилейный, дом 5а, кадастровый (условный) номер: 54:33:040805:0013:06781\УН:А4;

- здание подстанции, площадью 34,20 кв. м., нежилое здание, инв. N 06781\УН:А5, этажность: 1, расположенное по адресу: Новосибирская область, город Искитим, проспект Юбилейный, дом 5а, кадастровый (условный) номер: 54:33:040805:0013:06781\УН:А5;

- здание булочного цеха, площадью 1 199,6 кв.м., нежилое здание, инв. N 07424\УН:А, литер А, этажность: 1, расположенное по адресу: Новосибирская область, город Искитим, улица Чайкиной, дом 28, кадастровый (условный) номер: 54:33:050293:0040:07424\УН:А; - здание проходной, площадью 32,7 кв.м., нежилое здание, инв. N 07424\УН:А1, этажность: 1, расположенное по адресу: Новосибирская область, город Искитим, улица Чайкиной, дом 28, кадастровый (условный) но-мер: 54:33:050293:0040:07424\УН:А1;

право аренды земельного участка, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Искитим, улица Чайкиной, дом 28, общей площадью 8348 кв. м., функционально обеспечивающей находящееся на нем здание булочного цеха и здание проходной (площадью 32,7 кв.м.), сроком с 20.01.2006 по 20.01.2055. Земельный участок предоставлен для обслуживания и эксплуатации здания булочного цеха, категория земель: земли поселений, кадастровый номер 54:33:050293:0040. Срок аренды с 20.01.2006 г. по 20.01.2055 г.

- право аренды земельного участка, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Искитим, проспект Юбилейный, д. 5А, общей площадью 22 930 кв.м., функционально обеспечивающей находящееся на нем здание хлебного цеха, здание проходной (площадью 70,1 кв.м.), здание гаража со складом, здание прачечной, здание подстанции, сроком с 20.01.2006 по 20.01.2055. Земельный участок предоставлен для обслуживания и эксплуатации административного здания, категория земель: земли поселений, кадастровый номер 54:33:040805:0094. Срок аренды с 20.01.2006 по 20.01.2055;

4. установить начальную продажную цену недвижимого имущества, заложенного по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) N 114 от 26.02.2007 для его реализации на публичных торгах в размере 39 772 388 руб., в том числе:

- здание хлебного цеха площадью 4 729,70 кв.м. - 31 014 000 руб.;

- здание проходной площадью 70,1 кв.м. - 630 000 руб.;

- здание гаража со складом площадью 253,80 кв.м. - 1 944 000 руб.;

- здание прачечной площадью 77,4 кв.м. - 522 000 руб.;

- здание подстанции площадью 34,2 кв.м. - 279 000 руб.;

- здание булочного цеха площадью 1 199,6 кв.м. - 4 877 000 руб.;

- здание проходной площадью 32,7 кв.м. - 225 000 руб. ;

- право аренды земельного участка общей площадью 8348 кв.м. - 72206 руб,;

- право аренды земельного участка общей площадью 22930 кв.м - 209182 руб.

При новом рассмотрении решением Арбитражного суда Новосибирской области от 19 августа 2013 года по делу N А45-18720/2011 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда от 19 августа 2013 года, ООО "Искитимресурс" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить. В жалобе заявитель ссылается на то, что требования об обращении взыскания на права аренды на недвижимое имущество не могли быть переданы на рассмотрение Арбитражного суда Новосибирской области, поскольку такие требования не заявлялись истцом изначально при подаче основного иска и не могли быть выделены в отдельное производство. Судом первой инстанции не учтены положения пункта 1 статьи 62.1 Закона об ипотеки N 102-ФЗ предусматривающие, что ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности может лишь в том случае, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Земельные участки, являющиеся предметом договора, предоставлялись для эксплуатации и обслуживания находящихся на них зданий. Ответчики не вправе были передавать в залог права аренды на соответствующие земельные участки, поскольку ими не было получено согласие на такую передачу от остальных соарендаторов, а соответствующими полномочиями по распоряжению общими арендными правами они не обладали, соарендаторы не наделяли их такими правами. В данном случае подлежит применению аналогия закона, а именно: положения статей 246, 247 ГК РФ. Считает, необоснованным отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о привлечении в качестве третьих лиц - ООО "Флора-Н", муниципальное образование г. Искитим в лице Администрации г. Искитим.

Государственная корпорация "Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)" в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить обжалуемое решение без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на ошибочность доводов ответчика о том, что требования об обращении взыскания на права аренды земельных участков не были выделены в отдельное производство. Права аренды земельных участков заложены по договорам ипотеки в виду того, что на них находятся переданные в залог здания и сооружения, положения пункта 1 статьи 62.1 Закона об ипотеки N 102-ФЗ в данном случае не применимы. Арендатор по договору аренды со множественностью лиц на стороне арендатора не лишен возможности заложить право аренды, согласие иных соарендаторов земельного участка не требуется. Считает, что суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении ходатайства ответчика в привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, поскольку процессуальные основания для привлечения указанных лиц отсутствовали.

Ответчик и третьи лица в судебное заседание полномочных представителей не направили, о времени его проведения надлежаще уведомлены. Апелляционный суд считает возможным на основании частей 2, 3 и 5 статьи 156 АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствии указанных лиц.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения Арбитражного суда Новосибирской области от 19 августа 2013 года по делу N А45-18720/2011, суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 22 февраля 2007 года между Межрегиональным коммерческим банком развития связи и информатики (ОАО) и ОАО "Новые технологии защиты растений" заключен договор о кредитной линии N 052/2007 с учетом дополнительных соглашений, по условиям которого заемщику был предоставлен кредит в размере 66000000 руб. на срок до 20.01.2011 г. и уплатой процентов за пользование кредитом по ставке 19% годовых (по 17.12.2008 - 14%, по 06.03.2009 - 17% годовых).

По договору уступки права (требований) N Д-10-2934/250003 от 17 декабря 2010 года ОАО АКБ "Связь -Банк" уступило свои права требования к ОАО "Новые технологии защиты растений" по договору о кредитной линии от 22 февраля 2007 года Государственной корпорации "Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)" в объеме, существующем на дату перехода прав ( требований).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 20 декабря 2011 года по делу N А40-52498/11 удовлетворены исковые требования Государственной корпорации "Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)" о взыскании с ООО "Новые технологии защиты растений" 66000000 руб. долга по кредиту по договору о кредитной линии N 052/2007 от 22 февраля 2007 года, 10404493 руб. 13 коп. долга по процентам за пользование кредитом и 1400000 руб. неустойки. Также судом обращено взыскание в пределах суммы удовлетворенных требований в пользу Государственной корпорации "Банк развития и внешне-экономической деятельности (Внешэкономбанк)" на находящееся по адресу Новосибирская область, г. Куйбышев, ул. Садовое кольцо, д. 1, имущество, заложенное ООО "Новые технологи защиты растений" по договору о залоге товаров в обороте N 112 от 22.02.2007 согласно перечню Приложения N 1, с установлением начальной стоимости реализации в размере 49779297 руб. 46 коп.

Указанные обстоятельства являются преюдициальными для рассмотрения настоящего дела.

В обеспечение исполнения обязательств ООО "Новые технологии защиты растений" по договору о кредитной линии N 052/2007 от 22 февраля 2007 года между ОАО АКБ "Связь - Банк" (в настоящее время - истец) и ООО "Искитимрезерв" (залогодатель, правопредшественник ответчика) заключен договор залога недвижимого имущества (ипотеки) N 113 от 22 февраля 2007 года. Наименование имущества и имущественные права согласованы сторонами в пунктах 1,2 и 1, 3 договора.

Договор залога N 113 от 22 февраля 2007 года был зарегистрирован в установленном порядке.

В обеспечение исполнения обязательств ООО "Новые технологии защиты растений" по договору о кредитной линии N 052/2007 от 22 февраля 2007 года между ОАО АКБ "Связь - Банк" (в настоящее время - истец) и ООО "Искитим ресурс" был заключен договор залога N 114 от 26 февраля 2007 года. Предмет залога согласован сторонами в пункте 1.2 договора.

Договор залога N 114 от 26 февраля 2007 года был зарегистрирован в установленном порядке.

Указывая на ненадлежащее исполнение кредитором обязательств по кредитному договору, истец обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Новые технологии защиты растений", ООО "Искитимрезерв", ООО "Искитимресурс" о взыскании в солидарном порядке с ответчиков 84 234 272, 93 руб. и обращении взыскания на заложенное имущество в соответствии с договором о залоге товаров в обороте от 22 февраля 2007 года N 112, договорами залога недвижимого имущества (ипотеки) N 113 от 22 февраля 2007 года, N 114 от 26 февраля 2007 года (дело N А40-52498/2011).

Определением Арбитражного суда города Москвы от 14.09.2011 г. в отдельное производство выделены требования об обращении взыскания на недвижимое имущество и переданы по подсудности в Арбитражный суд Новосибирской области. Исковые требования уточнены в порядке статьи 49 АПК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

По правилам статьи 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Пунктом 1 статьи 348 ГК РФ предусмотрено, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Аналогичные положения закреплены в пункте 1 статьи 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге) недвижимости".

Факт ненадлежащего исполнения обязательств по кредитному договору, обеспеченного залогом недвижимости, установлен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 20 декабря 2011 года по делу N А40-52498/11.

Согласно пункту 1 статьи 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 названного Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке или Законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 56 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных указанным Законом.

В силу подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона N 102-ФЗ, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

Суд первой инстанции, оценив с учетом положений статей 65, 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, с учетом соглашения сторон, достигнутого при заключении договоров, определил начальную продажную цену заложенного имущества по залоговой стоимости и правомерно удовлетворил исковые требования.

Доводы ответчика о том, что требование об обращении взыскания на права аренды земельных участков в отдельное производство из основного дела не выделялось, является дополнительным требованием, и не могло быть рассмотрено в суде первой инстанции, подлежит отклонению.

Из резолютивной части определения Арбитражного суда г. Москвы от 14 сентября 2011 года по делу N А 40-52498/11-98-438 следует, что в отдельное производство с присвоением отдельного (нового) порядкового номера выделены требования истца об обращении взыскания на недвижимое имущество. Арбитражным судом г. Москвы рассматривались требования о взыскании задолженности по кредитному договору и об обращении взыскания на заложенное движимое имущество по договору о кредитной линии N 052/2007 от 22 февраля 2007 года и договору о залоге товаров в обороте N 112 от 22 февраля 2007 года, заключенным с ООО "Новые технологии защиты растений". Все требования об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество были выделены в отдельное производство и направлены на рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.

Соответственно, все требования об обращении взыскания на недвижимое имущество, перечисленные в двух договорах залога имущества (ипотеки) N 113 от 22 февраля 2007 года, N 114 от 26 февраля 2007 года были выделены в отдельное производство. Указанные требования не подлежали рассмотрению в рамках основного иска в Арбитражном суде г. Москвы. В ходе рассмотрения дела в Арбитражном суде Новосибирской области истец реализовал свое право предоставленное ему на основании статьи 49 АПК РФ и уточнил исковые требования, том числе просил обратить взыскание на права аренды, вытекающие их договоров залога. Предмет иска не был изменен, а был лишь конкретизирован. Уточнения судом первой инстанции обоснованно приняты.

Ссылка подателя жалобы на положения пункта 1 статьи 62.1 Закона об ипотеки N 102-ФЗ и доводы о том, что земельные участки, являющихся предметом залога, не могли быть переданы в ипотеку, поскольку не предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства, подлежит отклонению.

В силу пункта 1 статьи 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Из пункта 5 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге) недвижимости" следует, что право аренды может являться предметом залога.

Согласно пункту 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге) недвижимости" арендатор земельного участка (гражданин или юридическое лицо) вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В пункте 1 статьи 63 Федерального закона N 102-ФЗ предусмотрено, что ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 Федерального закона N 102-ФЗ.

Пунктом 1 статьи 62.1 Федерального закона N 102-ФЗ определено, что предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Таким образом, Федеральный закон N 102-ФЗ по-разному регулирует правоотношения, связанные с залогом земельных участков и залогом права аренды данных участков. При этом ограничения, связанные с залогом земельных участков, на залог права аренды земельных участков, исходя из изложенных норм права, не распространяются.

Собственник здания, расположенного на арендуемом им земельном участке, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором аренды (Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.09.2013 по делу N А46-31891/2012).

Установленные в пункте 1 ст. 62.1, и ст. 63 Закона об ипотеке ограничения распространяются на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случай ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения (позиция изложена в пункте 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке").

В данном случае права по договорам аренды земельных участков были ответчиком заложены одновременно с ипотекой принадлежащих ему на праве собственности зданий и сооружений, находящийся на этом участке, во исполнение требований, установленных пунктом 3 статьи 340 ГК РФ и части 2 статьи 69 Закона об ипотеке. И поскольку в данном случае ипотека права аренды земельного участка была осуществлена в связи с ипотекой здания, находящегося на этом участке, пункт 1 статьи 62.1 Закона об ипотеке к такому договору не применяется.

Довод ответчика о том, что ООО "Искитимрезерв" по договору залога N 113 от 22 февраля 2007 года, а ООО "Искитимресурс" по договору залога N 114 от 26 февраля 2007 года, в момент их заключения, не вправе были передавать в залог права аренды на соответствующие земельные участки, поскольку ими не было получено согласие на такую передачу от остальных соарендаторов, является несостоятельным.

В соответствии с пунктами 5, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

На основании пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Каждый из арендаторов по договору аренды имеет самостоятельные арендные права в отношении неделимого земельного участка. Арендатор по договору аренды со множественностью лиц на стороне арендатора не лишен возможности заложить право аренды, при этом согласие иных соарендаторов земельного участка не требуется.

Проведение подателем жалобы аналогии между правами соарендаторов и правами участников общей собственности на имущество, и ссылка на отсутствие согласия на передачу земельного участка в ипотеку, ошибочно.

Право аренды является обязательственным правом, а право собственности - вещным. Поскольку право каждого из соарендаторов состоит в его личных правах и обязанностях, вытекающих из договора аренды, то каждый из них имеет право самостоятельно распорядится ими.

При этом для такого распоряжения уведомление других соарендаторов не требуется. Применение положений главы 16 ГК РФ в данном случае невозможно.

Установление такого условия при заключении договора об ипотеке и праве аренде земельного участка как необходимость получения согласия других лиц при множественности лиц на стороне арендатора земельного участка означало бы нарушение права собственника недвижимости по распоряжению своим имуществом, предусмотренного частью 1 статьи 209 ГК РФ, а также противоречило бы принципу свободы договора, предусмотренному статьей 421 ГК РФ. Кроме того, права аренды земельных участков были заложены не как отдельные предметы залога, а именно потому, что на них находятся переданные в залог здания и сооружения.

Основания для привлечения в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования ООО "Флора-Н" и муниципального образования г. Искитим в лице Администрации г. Искитим, отсутствуют.

Залог прав аренды земельных участков, предусмотренный договорами залога имущества (ипотеки) N 113 от 22 февраля 2007 года, N 114 от 26 февраля 2007 года касается только прав аренды земельного участка ответчика под принадлежащими ему объектами недвижимости и не затрагивает права и законные интересы указанных лиц. Согласие собственника на передачу права аренды земельного участка на находящимся на нем здании и сооружении, переходящего в залог, не требуется. Кроме того, вынесенный по делу судебный акт не влияет на права и обязанности указанных лиц по отношению к одной из сторон, следовательно, основания для привлечения третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, предусмотренные пунктом 1 статьи 51 АПК РФ, отсутствовали. Доводы ответчика о допущенных со стороны суда первой инстанции процессуальных нарушениях, подлежат отклонению.

Кроме того, ООО "Флора-Н" в соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ прекратило свою деятельность 25.01.2012 г., о чем указано в реестре.

С учетом изложенного, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 19 августа 2013 года по делу N А45-18720/2011 принято судом на основании фактических обстоятельств дела существовавших на момент рассмотрения дела и правильном применении норм права, в связи с чем, оснований для его отмены не имеется.

Нарушения норм материального и процессуального права, которые в силу статьи 270 АПК РФ могли бы повлечь изменение или отмену решения судом апелляционной инстанции не установлены.

Расходы по госпошлине по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции

постановил:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 19 августа 2013 года по делу N А45-18720/2011 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в двухмесячный срок.

Председательствующий

Л.Е. Лобанова

Судьи

О.Б. Нагишева И.И. Терёхина