Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 декабря 2013 г. N 18АП-12084/13

г. Челябинск

02 декабря 2013 г.

Дело N А76-11487/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 декабря 2013 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Магнитогорска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.09.2013 по делу N А76-11487/2013 (судья Скобелкин А.П.).

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Созвездие" - Аликулов Нургалей Ергалеевич (доверенность от 20.05.2013);

Администрации города Магнитогорска - Яскей Константин Николаевич (доверенность от 17.09.2013 N ОДП54/2870).

Общество с ограниченной ответственностью "Созвездие" (далее - ООО "Созвездие", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Челябинской области (далее - Кадастровая палата, ответчик) с требованием установить кадастровую стоимость земельного участка, с кадастровым номером 74:33:0215001:131, площадью 11106 кв.м., расположенного по адресу: г.Магнитогорск, Правобережный район, в районе Дворца спорта им.И.Х. Ромазана, равной его рыночной стоимости в размере 3 331 800 руб. (т. 14 л.д. 7-10)

Определением от 02.07.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра, третье лицо), Правительство Челябинской области (далее - Правительство, третье лицо), администрация города Магнитогорска (далее - администрация, третье лицо) (л.д.1-6).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 25.09.2013 (резолютивная часть объявлена 18.09.2013) исковые требования удовлетворены. Суд обязал установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:33:0215001:131, площадью 11106 кв.м., расположенного по адресу: Челябинская область, г.Магнитогорск, Правобережный район, пр.Ленина, в районе Дворца спорта имени И.Х. Ромазана, в размере равной его рыночной стоимости 3 331 800 руб. (т.1 л.д. 130-137).

С вынесенным решением не согласилась администрация (далее также - податель жалобы, апеллянт) и обжаловала его в апелляционном порядке.

В апелляционной жалобе ее податель просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении искового заявления в полном объеме (т. 2 л.д. 3-5).

Податель жалобы полагает, что при рассмотрении дела судом первой инстанции неправильно применены нормы материального и процессуального права.

По мнению апеллянта, суд первой инстанции неправомерно принял отчет оценщика N 1232-2013-05-Р в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка. Из отчета N 1232-2013-05-Р, положенного в основу оспариваемого судебного акта, следует, что дата определения стоимости 06.07.2012. Податель жалобы полагает, что дата определения рыночной стоимости данного земельного участка должна быть определена по состоянию на 01.01.2010. В отчете N 1232-2013-05-Р оценщиком применялся сравнительный подход к оценке. Выбирая объекты-аналоги, оценщик не учел положения п. 22 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256. В частности, не учтено, что объем прав на земельный участок с кадастровым номером 74:33:0215001:131 (аренда) существенно отличается от объема прав на объекты-аналоги (собственность). При этом корректировка оценщиком не проведена. Также в отчете оценщика не учтено, что местоположение земельного участка с кадастровым N 74:33:0215001:131 (в районе Дворца спорта имени И.Х. Ромазана) существенно отличается от местоположения объектов-аналогов (ш. Дачное, трасса Магнитогорск-Аэропорт). Корректировка оценщиком также не проведена. При этом местоположение земельного участка непосредственно влияет на формирование его рыночной цены (Постановление ФАС Уральского округа от 13.11.2012 N Ф09-10259/12 по делу N А34-2737/2011).

К дате судебного заседания письменных отзывов на апелляционную жалобу от лиц, участвующих в деле, не поступило.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьих лиц не явились.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия Кадастровой палаты, Правительства, Управления Росреестра.

В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе в полном объёме.

Представитель истца возражал относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе, дал пояснения в обоснование своих возражений.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, установленном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 14.10.2009 земельный участок площадью 11106 кв.м., расположенный по адресу: Челябинская область, г.Магнитогорск, Правобережный район, пр.Ленина, в районе Дворца спорта имени И.Х. Ромазана, поставлен на кадастровый учет с присвоением номера 74:33:0215001:131.

По договору N 5317 аренды земельного участка от 03.03.2010 во владение ООО "Созвездие" администрацией г.Магнитогорска передан земельный участок с кадастровым номером 74:33:0215001:131, площадью 11106 кв.м., расположенный по адресу: Челябинская область, г.Магнитогорск, Правобережный район, пр.Ленина, в районе Дворца спорта имени И.Х. Ромазана, для строительства подземно-надземной многоуровневой платной автостоянки с автомойкой и магазином автозапчастей (л.д.14-15).

Согласно п.2.1 договора, договор заключен сроком до 25.02.2013.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 27.04.2010.

Дополнительным соглашением к вышеназванному договору аренды стороны продлили срок его действия до 25.02.2017 (л.д.19).

Согласно кадастровому паспорту, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:33:0215001:131 составляет 53 020 599 руб. (л.д.31).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:33:0215001:131 определена на дату - 01.01.2010.

Истцом представлен в материалы дела отчет N 1232-2013-05-Р от 14.05.2013 об оценке рыночной стоимости земельного участка, подготовленный ООО "Судебная экспертиза и оценка", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:33:0215001:131 на дату 06.07.2012 составила 3 331 800 руб. (л.д.34-70).

Согласно экспертному заключению Некоммерческого партнерства "Межрегиональный союз оценщиков" от 24.05.2013 отчет N 1232-2013-05-Р, соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки (л.д.71-79).

Несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельных участков их рыночной, явилось основанием для обращения в суд с рассматриваемым иском.

Принимая обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции установил обстоятельство несоответствия кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, ввиду чего на основании части 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) определил кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости и признал заявленные истцом требования обоснованными.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ установлено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Из пункта 3 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" следует, что орган кадастрового учета вправе осуществить кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте недвижимости, в том числе и о его кадастровой стоимости. При этом в пункте 4 названной статьи в качестве основания для возложения обязанности по учету изменений в отношении объекта недвижимости указано решение суда.

В Постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11 определена правовая позиция, в соответствии с которой права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. Такое требование не связано с оспариванием действий органа кадастрового учета и подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации может быть назначена экспертиза.

Как установлено статьей 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В силу статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Истец в обоснование своих требований представил суду отчет N 1232-2013-05-Р от 14.05.2013 об оценке рыночной стоимости земельного участка, подготовленный ООО "Судебная экспертиза и оценка" по состоянию на 06.07.2012. Соответствие данного отчета требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности подтверждено экспертным заключением Некоммерческого партнерства "Межрегиональный союз оценщиков" от 24.05.2013, составленным на основании статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчик и третьи лица не представили доказательств того, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, не ходатайствовали о назначении экспертизы, в связи с чем, у суда не имелось оснований для отказа в удовлетворении требования об установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости, определенной на основании заключения оценщика по состоянию на 06.07.2012.

Избранный истцом способ защиты нарушенного права - установление в исковом производстве кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости - полностью соответствует рекомендациям, содержащимся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11.

Установление рыночной стоимости земельного участка не на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость - на 01.01.2010, не влечет безусловную отмену решения суда первой инстанции, так как доказательства наличия существенных отличий между рыночной стоимостью земельного участка по состоянию на 01.01.2010 и рыночной стоимостью земельного участка по состоянию на 06.07.2012 (в том числе уменьшения его стоимости) ответчиком не представлены (ст. 65 АПК РФ).

Как указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 10761/11, изложенная в данном Постановлении правовая позиция, в соответствии с которой рыночная стоимость объекта должна быть доказана истцом на ту же дату, что и кадастровая стоимость, подлежит применению судами в делах, по которым к моменту опубликования настоящего Постановления не вынесено решение судом первой инстанции.

Резолютивная часть решения по настоящему делу была оглашена в судебном заседании 18.09.2013, то есть в день публикации вышеназванного Постановления. Таким образом, к настоящему спору данная правовая позиция не могла быть применима по объективным причинам.

Утверждение подателя апелляционной жалобы о том, что оценщик неверно избрал объекты аналоги, является несостоятельным.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).

Тем самым, объектом - аналогом в силу федерального стандарта оценки N 1 является объект, сходный объекту оценки по отдельным характеристикам, определяющим его стоимость. Положение пункта 14 ФСО N 1 не содержит императивного требования о том, что объектом - аналогом может быть избран только полностью соответствующий объекту оценки аналог, не отличающийся от объекта оценки, в частности, по следующим показателям: общая площадь земельного участка, вид разрешённого использования, адрес.

Использованные в отчёте N 1232-2013-05-Р от 14.05.2013 объекты - аналоги имеют сходное со спорным земельным участком назначение (категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для ведения коммерческой деятельности т. 1, л.д. 53-54), расположены в границах одного и того же муниципального образования. Принимая во внимание особый характер земельных участков как товара, предмета сделок купли-продажи в хозяйственном обороте, площадь спорного земельного участка (11 106 кв.м.), оснований для критической оценки использованных оценщиком конкретных объектов - аналогов у суда апелляционной инстанции не имеется.

Судебная коллегия также исходит из следующего.

Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки (абзац 6 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ).

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.07.2011 N 328 утверждён федеральный стандарт оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)" (далее - ФСО N 5), регламентирующий порядок проведения экспертизы отчёта об оценке, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения.

В соответствии с пунктом 16 ФСО N 5 в экспертном заключении указываются, в том числе, результаты проверки обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных оценщиком подходов к оценке и проверки соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам; результаты и обоснование иных действий эксперта при проведении экспертизы на подтверждение стоимости; вывод по итогам проведения экспертизы отчета об оценке, который должен быть обоснован.

При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки (пункт 11 ФСО N 1).

Результатом экспертизы отчета об оценке является положительное или отрицательное экспертное заключение (абзац 1). При проведении нормативно-методической экспертизы положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности (абзац 2). При проведении экспертизы на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете, положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, в том числе вывод о соответствии отчета об оценке законодательству (абзац 3 пункта 17 ФСО N 5).

Если в нормативном правовом акте, договоре на проведение экспертизы отчета об оценке, определении суда или внутренних документах саморегулируемой организации оценщиков не указан вид экспертизы, экспертом проводится нормативно-методическая экспертиза (п. 19 ФСО N 5).

Законом не предусмотрены обязательные требования к проведению экспертизы на подтверждение стоимости объекта оценки, установленной оценщиком в отчёте об определении рыночной стоимости земельного участка. Для подтверждения достоверности представленного в материалы дела отчёта об оценке достаточно проведение нормативно-методической экспертизы, результаты которой подтверждают соответствие данного отчёта требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Принимая во внимание то обстоятельство, что в отношении отчёта об оценке имеется положительное экспертное заключение Некоммерческого партнерства "Межрегиональный союз оценщиков", а также учитывая, что доказательств недостоверности отчёта об оценке ни ответчиком, ни третьими лицами не представлено, судебная коллегия полагает отсутствующими основания для признания отчёта об оценке от 1232-2013-05-Р от 14.05.2013 недостоверным.

При совокупности изложенных обстоятельств, суд находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными в полном объеме по приведенным выше мотивам, оснований для отмены обжалуемого решения не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на подателя жалобы по правилам статьи 110 АПК РФ. Ее взыскание с администрации в доход федерального бюджета не производится, поскольку она освобождена от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.09.2013 по делу N А76-11487/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Магнитогорска - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

И.Ю. Соколова Л.А. Суспицина