Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 13 ноября 2012 г. N Ф09-10259/12 по делу N А34-2737/2011

Екатеринбург

13 ноября 2012 г.

Дело N А34-2737/2011

ГАРАНТ:

См. также Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 июля 2012 г. N 18АП-6083/12

См. также Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 июля 2012 г. N 18АП-5437/12

Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 ноября 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т.В.,

судей Платоновой Е.А., Семёновой З.Г.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Федяниной В.В. с использованием систем видеоконференц-связи, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Курганской области (далее - кадастровая палата) на решение Арбитражного суда Курганской области от 09.04.2012 по делу N А34-2737/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2012 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Овчинникова Виктора Александровича - Тимофеева Л.Н. (доверенность от 25.01.2011);

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (далее - Управление Росреестра) - Рогова А.П. (доверенность от 03.10.2012 N 85);

кадастровой палаты - Цыганенко К.С. (доверенность от 09.02.2012).

Предприниматель Овчинников В.А. обратился в Арбитражный суд Курганской области с заявлением об обязании кадастровой палаты внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 45:08:010601:0228, равной рыночной стоимости в размере 3 808 000 руб. (с учетом принятого арбитражным судом уточнения заявленных требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также прекращения производства по настоящему делу в части требований о признании незаконным бездействия Управления Росреестра, выразившегося в непринятии мер по заявлению предпринимателя Овчинникова В.А. от 28.04.2011 об определении с момента внесения в государственный кадастр недвижимости (с 04.08.2008) кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 45:08:0106601:0228, равной его рыночной стоимости, в размере 2 127 000 руб., определенной на основании отчета независимого оценщика индивидуального предпринимателя Лебедева М.Ю. от 31.01.2011 N 61-11 по состоянию на дату определения кадастровой стоимости земельного участка (август 2008 г.), о признании не подлежащим применению сведений государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 45:08:0106601:0228 в размере 12 041 368 руб. с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости).

Определением Арбитражного суда Курганской области от 19.09.2011 произведена замена ненадлежащего заинтересованного лица - Управления Росреестра на надлежащее - кадастровую палату, Управление Росреестра привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением Арбитражного суда Курганской области от 14.03.2012 в порядке процессуального правопреемства федеральное бюджетное учреждение "Кадастровая палата" по Курганской области заменено на кадастровую палату.

Решением Арбитражного суда Курганской области от 09.04.2012 (судья Шестакова Л.П.) заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2012 (судьи Суспицина Л.А., Богдановская Г.Н., Карпачева М.И.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе кадастровая палата просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на нарушение судами ст. 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ), ст. 77, 78, 87 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 39, 65, 71, 82, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам. Заявитель полагает, что судом первой инстанции должна быть дана оценка отчету независимого оценщика от 05.04.2011 N 294-11 на предмет его соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, тогда как судом была необоснованно назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка. Кадастровая палата указывает на отсутствие оснований для назначения по делу повторной экспертизы ввиду того, что выбранный экспертом аналог N 3 - земельный участок площадью 33 400 кв. м является точным аналогом объекта оценки, поскольку эксперту на момент исследования не было известно о совпадении объекта-аналога и объекта оценки, в связи с чем требования Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 256 (далее - ФСО N 1), к определению объекта-аналога не были нарушены. Заявитель также считает, что экспертное заключение от 14.02.2012 N 36/12 не может являться надлежащим доказательством по делу, так как не содержит записи о предупреждении эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (подписка эксперта от 14.02.2012 поступила в материалы дела 07.03.2012 и дана не в рамках проведенной экспертизы) и отобранные экспертом объекты-аналоги различаются по категориям земель с рассматриваемым земельным участком, экспертом не учтена поправка на "уторговывание" в размере 7%.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Овчинников В.А. возражает против изложенных в ней доводов, считает их необоснованными, просит оставить в силе обжалуемые судебные акты.

В отзыве на кассационную жалобу Управление Росреестра просит отменить обжалуемые судебные акты.

Как установлено судами, предприниматель Овчинников В.А. по договору от 15.05.2007 приобрел в собственность земельный участок площадью 33 400 кв. м с кадастровым номером 45:08:010601:0228, расположенный примерно в 1 км по направлению на юго-восток от ориентира с. Б. Чаусово, находящегося за пределами участка, адрес ориентира: Курганская область, Кетовский район, расположенный на землях сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с распоряжением Правительства Курганской области от 21.08.2007 N 242-р осуществлен перевод указанного земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности и иного специального назначения для размещения придорожного комплекса.

Овчинникову В.А. выдано свидетельство о государственной регистрации права от 06.06.2008 на данный земельный участок.

В соответствии с актом определения кадастровой стоимости земельных участков от 04.08.2008 N С-875 кадастровая стоимость спорного земельного участка составила 12 041 368 руб. Кадастровая стоимость определена, исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земель, установленного постановлением администрации Курганской области от 08.02.2005 N 39 в размере 360,52 руб. /кв. м и площади данного земельного участка.

Согласно налоговому уведомлению N 151623, поступившему в адрес предпринимателя Овчинникова В.А., сумма земельного налога в 2009 году за использование спорного земельного участка составила 180 620 руб. 52 коп., налоговая база в отношении данного земельного участка определена как кадастровая стоимость данного участка, то есть 12 041 368 руб.

Полагая, что кадастровая стоимость спорного земельного участка является существенно завышенной, предприниматель Овчинников В.А. обратился в Управление Росреестра с заявлением об определении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости указанного земельного участка по состоянию на август 2008 года на основании ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации.

Письмом от 27.05.2011 N 01-19/4224 Управление Росреестра рекомендовало предпринимателю по данному вопросу обратиться в суд.

Ссылаясь на то, что кадастровая стоимость спорного земельного участка, содержащаяся в государственном кадастре недвижимости, существенно превышает рыночную стоимость данного земельного участка, предприниматель Овчинников В.А. обратился в Арбитражный суд Курганской области с рассматриваемым заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из следующего.

В соответствии с п. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В силу п. 2, 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11, положения гл. III.1 "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также предусмотренный механизм защиты прав на ранее возникшие правоотношения не распространяются. При этом пункт 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости. Законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Требование об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, предъявленное к органу кадастрового учета, осуществляющему в том числе и функции по государственной кадастровой оценке, подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.

Как следует из материалов дела, заявленные в рамках настоящего спора требования по существу направлены на изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость.

Судами установлено, что предпринимателем Овчинниковым В.А. представлены два отчета независимого оценщика об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка: отчет N 61-11 по состоянию на август 2008 года, согласно которому стоимость земельного участка составила 2 127 000 руб. и отчет N 294-11 по состоянию на 01.04.2011, согласно которому стоимость земельного участка составила 2 345 000 руб.

Определением суда первой инстанции от 30.10.2011 по ходатайству заявителя назначена экспертиза с целью определения актуальной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 45:08:010601:0228, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Олимп" Чирухиной В.А.

В соответствии с отчетом N 47/10-2011 об определении рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 14.10.2011, представленным обществом с ограниченной ответственностью "Олимп", рыночная стоимость указанного земельного участка составила 10 117 305 руб.

Из отчета N 47/10-2011 следует, что при определении стоимости объекта оценки экспертом был применен сравнительный подход к оценке. В результате анализа рынка оценщиком было выбрано три объекта-аналога, выставленные на продажу и предлагаемые согласно публичной оферты, на дату оценки: аналог N 1 - земельный участок площадью 12 500 кв. м, аналог N 2 - земельный участок площадью 4 200 кв. м, аналог N 3 - земельный участок площадью 33 400 кв. м.

В качестве аналога объекта оценки N 3 в отчете N 47/10-2011 использован земельный участок, являющийся объектом оценки. Однако из содержания п. 14 ФСО N 1 следует, что в качестве аналога объекта оценки должен быть использован другой объект, а не объект оценки.

В силу ч. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

По смыслу данной нормы права назначение повторной экспертизы является не обязанностью, а правом арбитражного суда, обусловленным возникновением сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов.

Руководствуясь ч. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции, исследовав содержание отчета N 47/10-2011 об определении рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 14.10.2011, представленного обществом с ограниченной ответственностью "Олимп", пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы.

Определением суда первой инстанции от 19.01.2012 по ходатайству предпринимателя Овчинникова В.А. назначена повторная экспертиза. Проведение повторной экспертизы поручено оценщику общества с ограниченной ответственностью "Центр экономического содействия" Скрипник Н.А. На разрешение эксперта поставлен вопрос: определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 45:08:010601:0228, расположенного в 1 км по направлению на юго-восток от ориентира с Б.Чаусово в Кетовском районе Курганской области, по состоянию на дату проведения экспертизы. По заключению данного эксперта, рыночная стоимость земельного участка на 04.02.2012 составила 3 808 000 руб.

Из представленной экспертизы от 14.02.2012 N 36/12 следует, что земельный участок был оценен методом сравнения продаж. В целях определения стоимости спорного земельного участка названным методом были выбраны аналоги объекта оценки, собрана необходимая информация по каждому отобранному объекту, произведена корректировка цен сопоставимых объектов в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. Произведен расчет корректировки на категорию земель, на площадь земельного участка.

Согласно п. 7 ФСО N 1 подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

В силу п. 14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с п. 22 ФСО N 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения, по каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения, выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком, оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения, при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными, шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам, оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Согласно п. 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Как следует из отчета от 14.02.2012 N 36/12, экспертом анализировался рынок продаж аналогичных объектов. В качестве объектов-аналогов оценщиком в отчете названы: аналог N 1 - земельный участок из земель населенных пунктов площадью 50 000 кв. м по адресу: Кетовская область, Кетовский район, трасса М 51 Курган-Тюмень; аналог N 2 - земельный участок из земель промышленности площадью 285 081 кв. м, расположенный по адресу: Курганская область, Кетовский район; аналог N 3 - земельный участок из земель населенных пунктов площадью 66 000 кв. м, расположенный по адресу: Курганская область, с. Большое Чаусово. У всех земельных участков, выбранных в качестве аналогов, разрешенное использование определено - "под нежилое строительство".

При этом принадлежащий заявителю земельный участок имеет следующие характеристики: местоположения - Курганская область, Кетовский район, примерно 1 км по направлению на юго-восток от ориентира с. Б. Чаусово, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и т.д., разрешенное использование - "для размещения придорожного комплекса".

Исследовав данные разделы оцениваемого отчета, суды пришли к выводу о том, что экспертом верно выбраны аналоги для реализации сравнительного подхода методом сравнения продаж, поскольку на формирование рыночной цены земельного участка влияют прежде всего его местоположение, разрешенное использование и площадь.

При таких обстоятельствах, учитывая, что доказательств недостоверности установленной в результате повторной судебной экспертизы рыночной стоимости земельного участка не представлено, суды правомерно установили кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной по результатам повторной экспертизы N 36/12.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что суду первой инстанции следовало назначить не экспертизу по вопросу об определении рыночной стоимости земельного участка, а экспертизу представленных заявителем отчетов независимых оценщиков на предмет их достоверности, отклоняется, поскольку назначение экспертизы с целью установления рыночной стоимости земельного участка соответствует предмету заявленных требований и не противоречит действующему законодательству.

Ссылка кадастровой палаты на отсутствие в материалах отчета от 14.02.2012 N 36/12 сведений о предупреждении эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения противоречит материалам дела (т. 4, л.д. 4).

Судом кассационной инстанции не установлено нарушения судом первой инстанции ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем не принимается довод заявителя кассационной жалобы об отсутствии оснований для назначения повторной экспертизы.

Утверждение кадастровой палаты о том, что используемый в отчете от 14.02.2012 N 36/12 объект-аналог N 2 имел на дату проведения оценки категорию "земли сельскохозяйственного назначения" отклоняется. Из содержания указанного отчета следует, что объект-аналог N 2 относится к категории земель промышленности (т. 3, л.д. 130). Проводя исследование, эксперт исходил из этой категории земель.

По существу, доводы кассационной жалобы аналогичны доводам апелляционной жалобы и направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судом на их основе обстоятельств дела, оснований для которой у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курганской области от 09.04.2012 по делу N А34-2737/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Курганской области - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.В. Сулейменова

Судьи

Е.А. Платонова З.Г. Семёнова