Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20 декабря 2013 г. N 05АП-13585/13

г. Владивосток

20 декабря 2013 г.

Дело N А59-3192/2013

Резолютивная часть постановления оглашена 16 декабря 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 декабря 2013 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Т.А. Аппаковой,

судей А.В. Ветошкевич, Н.А. Скрипки,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью Торговая фирма "Пирамида", Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Холмский городской округ"

апелляционные производства N 05АП-13585/2013, 05АП-14224/2013

на решение от 09.10.2013

судьи Н.А. Аникиной

по делу N А59-3192/2013 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Холмский городской округ" (ОГРН 1026501018411, ИНН 6509002636)

к обществу с ограниченной ответственностью торговая фирма "Пирамида" (ОГРН 1066509004484, ИНН 6509017230)

о взыскании задолженности по договору аренды нежилых помещений от 01.06.2011 в сумме 363 166 рублей, пени в сумме 277 рублей 47 копеек, неосновательного обогащения в сумме 65 893 рубля 77 копеек, расторжении договора аренды нежилых помещений от 01.06.2011 N 8,

при участии:

лица, участвующие в деле, не явились,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом муниципального образования "Холмский городской округ" (далее - истец, Комитет) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью Торговая фирма "Пирамида" (далее - ответчик, Общество) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 197 350 рублей, пени в размере 173 рубля 60 копеек, убытков в размере 65 893 рубля 77 копеек, расторжении договора аренды нежилых помещений N 8 от 01.06.2011, обязании ответчика передать Комитету по акту приема-передачи в течение трех дней с момента вступления в законную силу решения суда встроено-пристроенное нежилое помещение (магазин), общей площадью 428, 1 кв.м., расположенное по адресу: г.Холмск, ул.Первомайская 10, пом. 1-8-1 этаж, пом. 1-19-2 этаж ( с учётом уточнения требования в порядке, установленном статьёй 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - далее - АПК РФ).

При рассмотрении дела судом первой инстанции представитель ответчика признал исковые требования о взыскании задолженности в размере 197 350 рублей и пени в размере 173 рубля 60 копеек, в остальной части требования оспорил.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 09.10.2013 заявленные истцом требования удовлетворены в части взыскания с ответчика задолженности в размере 197 350 рублей основного долга, пени в размере 173 рубля 60 копеек, 7 321 рубль 53 копейки убытков. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом в части отказа в удовлетворении требований в полном объёме, Комитет обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение отменить, иск удовлетворить. В обоснование своей позиции указал, что пункт 2.2.7 договора аренды не носит исчерпывающего характера, в связи с чем подразумевает также обязанность ответчика по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. В отношении отказа в удовлетворении требования о расторжении договора пояснил, что положения пункта 5.2.1 договора предусматривают возможность его расторжения при однократном нарушении ответчиком обязанности по внесению арендной платы.

С апелляционной жалобой на решение суда первой инстанции обратился также ответчик, который выражает несогласие с выводом суда первой инстанции в части взыскания с него убытков. Со ссылкой на судебную практику пояснил, что обязанность по заключению договора с эксплуатационными организациями и внесению платы за содержание общего имущества на его стороне отсутствует. В силу изложенных обстоятельств решение просит отменить в части взысканных с него убытков.

В канцелярию суда от ответчика поступила телефонограмма, в которой Общество просило рассмотрение апелляционной жалобы отложить в связи с невозможностью явки представителя по причине закрытия аэропорта г. Южно-Сахалинск по погодным условиям.

Согласно части 5 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Рассмотрев заявленное ответчиком ходатайство, коллегия определила его отклонить ввиду отсутствия оснований для признания невозможности рассмотрения жалобы в данном судебном заседании.

Истец, надлежащим образом извещённый о времени и месте судебного разбирательства, в заседание суда апелляционной инстанции не явился, что согласно статье 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению жалобы в его отсутствие.

В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Как разъяснено в пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" при применении части 5 статьи 268 АПК РФ необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

Отсутствие в данном судебном заседании лиц, извещенных надлежащим образом о его проведении, не препятствует суду апелляционной инстанции в осуществлении проверки судебного акта в обжалуемой части.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.

Поскольку возражений относительно проверки только части судебного акта сторонами не заявлено, апелляционная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции только в обжалуемых сторонами спора частях.

Из материалов дела следует, что 01.06.2006 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключён договор аренды нежилых помещений N 101.

В соответствии с условиями договора арендодатель сдаёт арендатору в аренду встроено-пристроенное нежилое помещение (магазин), расположенное по адресу: г.Холмск, ул.Первомайская, 10, пом.1-8-1 этаж, 1-19-2 этаж, общей площадью 423,7 кв.м. Арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в размере 307 884 рублей в год, в месяц-25 657 рублей (пункты 1.3., 3.2 договора).

Согласно пункту 2.2.7 договора арендатор обязался заключать договоры и своевременного оплачивать юридическим и физическим лицам, предоставляющим соответствующие услуги, все расходы, связанные с текущей эксплуатацией арендуемого помещения, включая электроэнергию, воду, тепло, канализацию, сбор мусора и другое по отдельным договорам в соответствии с действующим законодательством.

Срок действия договора установлен с 01.06.2006 по 01.06.2011 (пункт 1.4. договора).

Указанный договор 07.12.2006 зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Сахалинской области, о чем в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись N 65-65-09/009/2006-321.

Соглашением N 3 от 24.11.2010 к указанному договору стороны с 01.12.2010 установили арендую плату в размере 57 222 рубля в месяц (пункт 2 соглашения).

После истечения срока действия указанного договора, и это не оспаривается сторонами, ответчик продолжал пользоваться нежилым помещением.

01.06.2011 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор N 8 аренды нежилых помещений (сооружений). По условиям данного договора арендодатель передает по передаточному акту арендатору в аренду встроено-пристроенное нежилое помещение (магазин) общей площадью 428,1 кв.м, расположенное по адресу: г.Холмск, ул.Первомайская, 10, пом.1-8-1 этаж, 1-19-2 этаж. (пункт 1.1. договора).

Арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в размере 791 760 рублей в год (пункт 1.3. договора). Срок действия договора устанавливается с 01.06.2011 по 30.05.2015 (пункт 1.4. договора).

Согласно пункту 2.2.7 договора арендатор обязался заключать договоры и своевременного оплачивать юридическим и физическим лицам, предоставляющим соответствующие услуги, все расходы, связанные с текущей эксплуатацией арендуемого помещения, включая электроэнергию, воду, тепло, канализацию, сбор мусора и другое по отдельным договорам в соответствии с действующим законодательством. Содержать общее имущество дома пропорционально занимаемой площади.

Указанный договор 11.10.2012 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области, о чем в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись N 65-65-03/008/2012-962.

Неисполнение ответчиком требований истца о погашении задолженности по арендной плате, о необходимости заключения договора с эксплуатационными организациями и оплате за содержание общего имущества в многоквартирном доме, послужило основаниям для обращения истца с настоящим иском в суд.

Поскольку ответчик при рассмотрении дела судом первой инстанции признал требования о взыскании основного долга и пени, суд удовлетворил их в полном объёме с учётом уточнения их размера. Данный вывод сторонами не оспаривается.

Истец не согласен с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований о возмещении убытков в полном объёме, а также о расторжении договора аренды.

В обоснование требования о возмещении убытков истец указал, что решением Арбитражного суда Сахалинской области от 14.03.2012 по делу N А59-4041/2011 с истца в пользу ООО УК "Сервер", являющегося управляющей компаний многоквартирного дома, в котором расположены арендуемые ответчиком помещения, взыскано 65 893 рубля 77 копеек неосновательного обогащения. Данная сумма оплачена истцом в полном объеме. Полагая, что обязанность по несению расходов перед управляющей компанией закреплена за ответчиком договором, истец просил суд взыскать в его пользу убытки в размере 65 893 рублей 77 копеек.

Частично удовлетворяя рассматриваемое требование, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии со статьёй 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт нарушения обязательства контрагентом, наличие и размер понесенных истцом убытков, причинную связь между правонарушением и наступившими неблагоприятными имущественными последствиями.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) бремя содержания имущества возложено на его собственника. Исключение из этого правила, как указано в приведенной норме, должно быть специально установлено законом или договором.

В соответствии с частью 3 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) собственники помещений в жилых домах несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Согласно части 4 этой статьи плата за коммунальные услуги включает в себя плату за горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение).

Жилищный кодекс, регулируя отношения по внесению платы на содержание жилых домов и платы за коммунальные услуги, предусмотрел, что в случаях, когда жилые помещения предоставлены по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда нанимателям, эти лица обязаны вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги управляющей организации (часть 4 статьи 155 Жилищного кодекса), а плату за пользование жилым помещением (плату за наем) вносить наймодателю этого жилого помещения (часть 3 этой же статьи).

Между тем Гражданский кодекс и Жилищный кодекс не содержат норм о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов нежилых помещений, в том числе находящихся в многоквартирных жилых домах.

В соответствии с частью 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Имущество, переданное обществу в рамках договора аренды, должно быть пригодно для использования исходя из его фактического назначения.

Часть 2 статьи 616 ГК РФ предусматривает обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Таким образом, суд первой инстанции верно указал, что приведенная норма регулирует исключительно правоотношения между сторонами договора аренды. Предусмотренная данной статьей обязанность арендатора устанавливается по отношению к арендодателю, у которого возникает право требовать совершения оговоренных в ней действий, следовательно соответствующая норма может быть применима, в частности, при расчетах между арендатором и арендодателем с целью возмещения понесенных последним затрат на оплату коммунальных расходов.

При этом по решению Арбитражного суда Сахалинской области от 14.03.2012 по делу N А59-4041/2011 с истца по настоящему делу в пользу управляющей компании взыскана задолженность по техническому обслуживанию, управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

С учётом пункта 2.2.7.1 договора аренды нежилого помещения N 8 от 01.06.2011, устанавливающего обязанность ответчика нести расходы по обслуживанию и текущему ремонту общего имущества собственников многоквартирного дома на основании счетов, вручаемых управляющей организацией, того, что согласно пункту 1.4 договора его действие распространяется на правоотношения, возникшие между сторонами с 01.06.2011, арбитражный суд первой инстанции обоснованно установил, что рассматриваемое требование подлежит удовлетворению частично и правомерно взыскал с ответчика убытки в размере 7 321 рубль 53 копейки за период с июня 2011 по август 2011 года, исходя из ежемесячной платы за услуги по техническому обслуживанию, управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в размере 2 440 рублей 51 копейки, которая установлена решением Арбитражного суда Сахалинской области по делу N А59-4041/2011.

Отказывая в удовлетворении требования в остальной части, суд первой инстанции верно указал, что положениями пункта 2.2.7 договора аренды N 101 от 01.06.2006 обязанность ответчика по содержанию общего имущества в многоквартирном доме установлена не была. При этом по решению суда по делу N А59-4041/2011 задолженность по оплате за содержание непосредственно нежилых помещений предметом спора не являлась. С учётом положений статьи 431 ГК РФ расширительное толкование положений пункта 2.2.7 договора аренды от 01.06.2006 в части установления также обязанности ответчика по содержанию общего имущества дома, на что указывает истец в апелляционной жалобе, является недопустимым.

В этой связи, апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об обоснованности требования истца о взыскании с ответчика 7 321 рубль 53 копейки убытков за период с июня 2011 года по август 2011 года.

В отношении довода ответчика со ссылкой на правовую позицию, выраженную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/10, о том, что действующим законодательством обязанность арендатора по оплате коммунальных расходов и расходов за содержание общего имущества в многоквартирном доме не предусмотрена, суд апелляционной инстанции учитывает, что правовая позиция, изложенная в вышеуказанном постановлении, касается рассмотрения исковых требований управляющих компаний, предъявивших исковые требования о взыскании задолженности непосредственно к арендаторам помещений. В настоящем случае исковое требование заявлено арендодателем помещения в целях компенсации понесённых им затрат на содержание общего имущества в многоквартирном доме, обязанность по оплате которых принята на себя арендатором в рамках заключенного договора аренды (Постановление Президиума ВАС РФ от 21.05.2013 N 13112/12).

Таким образом, доводы апелляционной жалобы ответчика в указанной части необоснованны, в связи с чем коллегией отклоняются.

Арбитражный суд апелляционной инстанции также соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для расторжения договора аренды.

Согласно тексту искового заявления в качестве основания заявленного требования указаны положения части 1 статьи 619 ГК РФ, пунктов 5.2.1 и 5.2.4 договора, при этом в качестве нарушений условий договора истец приводит пункты 2.2.7 и 2.2.7.1 договора аренды.

01.03.2013 претензией N 977 и 16.04.2013 претензией N 1876 истец обратился к ответчику с требованием об исполнении обязанностей, установленных в пунктах 2.2.7 и 2.2.7.1 договора аренды.

16.05.2013 истец направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора в связи с неисполнением последним положений пунктов 2.2.7 и 2.2.7.1 договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В то же время с учётом сформировавшейся судебной практики на основании правовой позиции, выраженной в постановлениях Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 15222/11 и от 12.04.2011 N 16646/10, на арендатора имущества обязанность по заключению договора с управляющей компанией вместо арендодателя возложена быть не может. В таком случае арендодатель не вправе требовать от арендатора исполнения данной обязанности и её неисполнение ответчиком основанием для расторжения договора согласно пункту 1 статьи 619 ГК РФ являться не может.

В отношении требования о расторжении договора в связи с неисполнением ответчиком обязанности по содержанию общего имущества в многоквартирном доме коллегия считает, что истец не доказал, что нарушение данной обязанности по смыслу пункта 1 статьи 619 ГК РФ является существенным нарушением условий договора, с учётом также того, что истец вправе требовать возмещения таких затрат только в рамках правоотношений, возникших по договору аренды от 01.06.2011.

Доводы апелляционной жалобы истца о том, что согласно положениям пункта 5.2.1 договора арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в одностороннем порядке при однократном нарушении ответчиком обязанности по внесению арендной платы, коллегией отклоняются, поскольку неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы в качестве основания для расторжения договора истцом не заявлено, что следует из текста искового заявления и уведомления от 16.05.2013 N 2331. Кроме того, согласно уведомлению от 09.07.2013 N 198 истец только уведомил ответчика о необходимости исполнения обязанности по внесению арендной платы и выразил намерение на расторжение договора аренды в случае неисполнения данной обязанности. Однако из материалов дела не следует, что истец заявил о расторжении договора непосредственно по основанию неисполнения ответчиком обязанности, установленной пунктом 3.1 договора аренды.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции.

Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 09.10.2013 по делу N А59-3192/2013 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

Т.А. Аппакова

Судьи

А.В. Ветошкевич Н.А. Скрипка