Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2013 г. N 07АП-10194/13

г. Томск

26 декабря 2013 г.

Дело N А45-16453/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 декабря 2013 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ходыревой Л.Е.,

судей: Журавлевой В.А., Марченко Н.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Романовой Ю.А. с применением средств аудиозаписи

при участии в заседании:

от истца Алексеева Ю.А. по доверенности от 16.12.2013 (на 3 года)

от ответчика Целицкий Д.Н. по доверенности от 11.02.2013 (на 3 года), Калыгина Е.В. по доверенности от 01.11.2013 (на 3 года)

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый квартал-Новосибирск"

на решение Арбитражного суда Новосибирской области

от 29 октября 2013 года по делу N А45-16453/2013 (судья Остроумов Б.Б.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "КИНО СИТИ НОВОСИБИРСК", г. Санкт-Петербург, (ОГРН 1077847626284, ИНН 7804373118) к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый квартал-Новосибирск", г. Новосибирск, (ОГРН 1025401906639, ИНН 5405230467) о признании недействительным одностороннего расторжения договора аренды N ОДДА/02-03 от 10.02.2010 г., выраженного в уведомлении N 796/1 от 30.08.2013 г.,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "КИНО СИТИ НОВОСИБИРСК" (далее - истец, арендатор) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый квартал-Новосибирск" (далее - ответчик, арендодатель) о признании недействительным одностороннего расторжения договора аренды N ОДДА/02-03 от 10.02.2010 г., выраженного в уведомлении N 796/1 от 30.08.2013 г.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 29 октября 2013 года иск удовлетворен.

Не согласившись с решением суда, ООО "Торговый квартал-Новосибирск" обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Новосибирской области отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного требования по следующим основаниям:

- суд при рассмотрении данного дела неправильно применил положения ст. 450, ст. 619 Гражданского кодекса РФ и не применил ст. 310, ст. 421, п. 3 ст. 450 ГК РФ; суд неправомерно исследовал существенность нарушений, допущенных арендатором;

- суд неправомерно оценил допущенные арендатором нарушения как несущественные, кроме того, ООО "КИНО СИТИ НОВОСИБИРСК" нарушило требования к коммерческой деятельности согласно подп. 7.3..3 договора; суд не вправе был дополнительно оценивать существенность нарушений со стороны арендатора, уже установленную сторонами в договоре;

- в акте от 02.08.2013 г. не отражены повторно выявленные арендодателем нарушения, так как ответчик при проведении более ранней проверки 30.07.2013 г. уже зафиксировал факт их не устранения в 30-дневный срок с момента получения уведомления (28.06.2013 г.).

Подробно доводы подателя изложены в апелляционной жалобе. В судебном заседании представители апеллянта поддержали доводы апелляционной жалобы, настаивали на ее удовлетворении.

ООО "КИНО СИТИ НОВОСИБИРСК" в отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Кроме того, представила для приобщения к материалам дела заключение ООО "Эксперт 01" от 22.12.2013 N 286/12-13 по результатам обследования помещений, арендуемых ООО "КИНО СИТИ НОВОСИБИРСК", опровергающее, по мнению истца, позицию апеллянта о не устранении истцом пп. 5-9 Уведомления.

В силу ч. 2 ст. 268 АПК РФ документы, представленные для обоснования возражений относительно апелляционной жалобы в соответствии состатьей 262 настоящего Кодекса, принимаются и рассматриваются арбитражным судом апелляционной инстанции по существу. На основании указанной нормы суд апелляционной инстанции в целях более полного и всестороннего рассмотрения дела и даче оценки всем доводам апеллянта приобщил указанный документ к материалам дела.

Проверив материалы дела в порядке ст. 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен основной долгосрочный договор аренды N ОДДА/02-03 от 10.02.2010 г., по условиям которого ответчик (арендодатель) передал истцу (арендатору) по акту приема-передачи во временное владение и пользование за плату нежилые помещения, общей площадью 5 176 кв.м., в составе здания торгового и культурно-развлекательного центра "Сибирский Молл", расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. Фрунзе, 238 (п. 1.1 договора аренды). Срок действия договора определен сторонами в п. 7.1 и составляет 20 лет.

Договор аренды зарегистрирован 28.06.2012 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

06.09.2013 г. арендодатель представил арендатору уведомление N 796/1 от 30.08.2013 г., в котором, перечислив нарушения, выявленные в ходе проверок, указал, что арендатором не устранены в полном объеме все нарушения, в связи с чем на основании п.п. 7.3.2,7.3.3,7.4 договора уведомил об одностороннем расторжении договора аренды с момента получения уведомления. В качестве нарушений арендодатель указал, что арендатором установлен подвесной потолок "армстронг", в то время как необходимо было установить потолок "грильято", данным потолком перекрыты и уменьшены зона действия оросительной системы пожаротушения, а также арендатором были нарушены правила товарного соседства продовольственных продуктов, в производственных цехах кафе отсутствуют сливные трапы с уклоном пола к ним, посетители употребляют пиво в помещениях КИНО СИТИ, в коридоре в осях 24-25/с-т загроможден эвакуационный путь, в кинопроекционной на пожарном кране расположены посторонние предметы, не назначены два уполномоченных сотрудника, имеющих доверенность на получение корреспонденции и представление интересов арендатора, ООО "КиноСИТИ" установлен запрет посещать кино со своими продуктами питания, в коридорах служебных помещений в осях 22-23/ж-к двери служебных помещений имеют ширину дверного полотна 0,9 м. и открываются наружу, при этом ширина горизонтального участка пути эвакуации из служебных помещений составляет 0,4 метров.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "КИНО СИТИ НОВОСИБИРСК" в арбитражный суд с соответствующим иском.

Принимая судебный акт об удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции исходил из недействительности сделки - одностороннего отказа ответчика от исполнения основного долгосрочного договора аренды N ОДДА/02-03 от 10.02.2010 г., выраженного в уведомлении N 796/1 от 30.08.2013 г., поскольку она не соответствует положениям ст. 450, ст. 619 ГК Гражданского кодекса РФ и не согласуется с условиями договора.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, при этом исходит из следующих норм права и фактических обстоятельств.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиям закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

В частности, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 25 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с ч. 2 ст. 619 ГК РФ, могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.

По смыслу названных правовых норм досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя допускается в случаях нарушения договора арендатором. При отсутствии таких нарушений, основания расторжения договора должны быть специально определены его условиями.

Как следует из материалов дела и установлено судом, пункты 7.3, 7.4 договора аренды предусматривают, что арендодатель вправе в одностороннем, внесудебном порядке отказаться от исполнения основного долгосрочного договора в целом или в части в случае осуществления арендатором перепланировки, переустройства, реконструкции, ремонта арендуемого помещения с нарушением положений подраздела 3.2 договора аренды (п. 7.3.2), а также в случае нарушения арендатором требований к коммерческой деятельности арендатора и не устранения данного нарушения в течении 30 дней после письменного уведомления арендодателя (п. 7.3.3 договора).

В случаях, предусмотренных п. 7.4 договора аренды, обязательства арендодателя считаются прекратившимися в целом или в соответствующей части с даты получения арендатором письменного уведомления арендодателя об одностороннем отказе от исполнения договора аренды.

Согласно приложению N 2 к договору аренды, стороны договора специально закрепили следующие требования к коммерческой деятельности арендатора: разрешенный вид коммерческой деятельности- кинопрокат, деятельность ресторанов, баров, кафе деятельность боулинга, бильярдов, игровых автоматов без денежного выигрыша, аттракционов, проведение дискотек, презентаций, конкурсов, развлекательных шоу, конференций, массовых показов телепрограмм, другая развлекательная деятельность.

Арендатор вправе использовать в своей коммерческой деятельности товарный знак КИНО СИТИ.

Ассортиментный перечень товаров и услуг - в ходе осуществления коммерческой деятельности арендатор вправе осуществлять реализацию исключительно тех товаров и услуг, которые указаны в настоящем разделе. Раздел А. Перечень товаров, реализуемых арендатором на условиях исключительно права продажи на территории Центра: воздушная кукуруза (поп-корн) в готовом виде. Раздел Б. Перечень товаров, реализуемых Арендатором без исключительного права продажи на территории Центра: ассортимент продукции баров, кафе, продукция сопутствующая кинопоказу. Раздел В. Перечень услуг, оказываемых арендатором на условиях исключительно права оказания на территории Центра: кинопрокат, боулинг. Раздел Г. Перечень услуг, оказываемых арендатором без исключительного права оказания на территории Центра: услуги по проведению дискотек, презентаций, конкурсов, развлекательных шоу, конференций, массовых показов телепрограмм.

Кроме этого, в разделе договора аренды "применяемая терминология" стороны договора установили, что "коммерческая деятельность" означает согласованную с Арендодателем и указанную в приложении N 2 к настоящему договору деятельность арендатора в соответствии с полученными лицензиями и разрешениями государственных органов, осуществляемую им в арендуемом помещении.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из анализа нарушений, выявленных в ходе проверок и послуживших основанием для одностороннего расторжения арендодателем договора аренды по п. 7.3.3 следует, что все нарушения являются легко устранимыми и прямо не подпадают под понятие "коммерческая деятельность", которую определили для себя стороны договора. Нарушения, связанные с шириной проема в служебных помещениях, так же прямо не подпадают под понятие "коммерческая деятельность" арендатора.

Различие понятий "коммерческая деятельность" и "требования к коммерческой деятельности", на которое ссылается апеллянт, не влияет на правильность выводов суда первой инстанции, обоснованно указавшего, что основания для расторжения договора, изложенные в уведомлении N 796/1 от 30.08.2013 г., не являются существенными и не подпадают под условия, предусмотренные ст. 450, ст. 619 ГК РФ.

Позиция апеллянта о неправомерном исследовании судом первой инстанции факта существенности нарушений, допущенных арендатором, признается судом апелляционной инстанции необоснованной; суд первой инстанции анализировал основания расторжения договора с учетом положений ст. 450, ст. 619 ГК РФ именно в совокупности с толкованием условий договора между сторонами с анализом фактических обстоятельств по делу.

Кроме того, из письма арендатора N 80 от 24.07.2013 г., следует, что им были направлены на согласование проектная документация на устройство трапов в помещениях овощного и мясо-рыбного цехов, при этом из соответствующих положений договора аренды следует, что данные работы, до начала их выполнения арендатором, должны быть согласованы с арендодателем. 20.08.2013 г. арендодатель направил повторное письмо с аналогичной просьбой. Из письма N 51 от 16.04.2013 г. следует, что арендатор предоставил арендодателю список ответственных лиц. Из повторного письма N 66 от 16.05.2013 г. следует, что арендатор предоставил арендодателю копии доверенностей уполномоченных лиц в получении корреспонденции и представления интересов арендатора в отношениях с арендодателем.

Также из последнего акта проверки от 02.08.2013 г. следует, что нарушений, на которые ссылается ответчик в своем уведомлении об отказе исполнения договора аренды, не установлено.

Ссылка апеллянта на акт от 02.08.2013 г., в котором не отражены повторно выявленные арендодателем нарушения, так как ответчик при проведении более ранней проверки 30.07.2013 г. уже зафиксировал факт их не устранения в 30-дневный срок с момента получения уведомления (28.06.2013 г.), не принимается во внимание судом; из содержания акта не следует, что имеются иные нарушения.

Кроме того, судом апелляционной инстанции учитывается имеющееся в материалах дела заключение ООО "Эксперт 01" от 22.12.2013, согласно которого на момент осмотра на арендуемых у ООО "КИНО СИТИ НОВОСИБИРСК" нарушения, отраженные в пп. 5-9 Уведомления, устранены.

Кроме того, в соответствии с п. 13.1 договора аренды, стороны установили, что все споры и разногласия, возникающие в связи с исполнением обязательств по договору аренды стороны будут стремиться урегулировать путем переговоров. Разрешая вопрос об обоснованности принятия арендодателем решения о расторжении договора, суд принимает во внимание, что по смыслу положений статей 450, 452, 619 ГК РФ расторжение договора является крайней мерой ответственности, применяемой к недобросовестной стороне, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, применяемой в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. Стороны договора, действуя добросовестно и разумно при исполнении принятых на себя обязательств должны способствовать сохранению договорных отношений, что в свою очередь ведет к стабильности предпринимательской деятельности для каждой из сторон.

В качестве оснований расторжения договора аренды по п. 7.3.2 послужило несоответствие выполненного в осях "22-24/Б-В" подвесного потолка типа "армстронг", хотя согласно проекту 45-08/10-АР подвесной потолок должен быть типа "Грильято GL 15". Сторонами указанное обстоятельство не отрицалось. В качестве обоснования отказа от исполнения договора, ответчик ссылался на нарушение арендатором п. 3.2 договора аренды, предусматривающего выполнение перепланировки, переустройства, реконструкции, ремонта помещения в соответствии с проектной документацией, согласованной с арендодателем.

До заключения основного договора аренды (10.02.2010 г.), 13.05.2009 г. между арендодателем и арендатором был заключен предварительный договор аренды, согласно которому (п. 2.6 приложение 6 к предварительному договору) обязанность по монтажу потолков (за исключением монтажа несущей конструкции крепления подшивного потолка из ГКЛ в кинозалах) возложена на арендатора.

Из монтажной схемы потолков (рабочая документация от 2010 года с шифром 45-08/10-АР) следует, что в арендуемых помещениях потолок типа "Грильято GL 15" был запроектирован в площади 581 кв.м., а в оставшейся площади 1033,4 кв.м. были запроектированы иные потолки ("армстронг", и другое).

При этом из указанного документа следует, что в осях "22-24/Б-В" площадь запроектированного потолка "Грильято GL 15" составляет 37,8 кв.м. ((9-м+9-м) х 2,1-м).

Из акта от 11.08.2010 г. следует, что представители сторон констатировали факт выполнения рамы подвесного потолка и возможность приступить к производству работ по устройству подвесного потолка, при этом согласно исходящего письма N 242 от 01.03.2011 г. арендодатель указывает о том, что арендатором не устранены недоделки, в частности не представлены акты на скрытые работы на устройство подвесных потолков, из чего следует, что потолки на указанную дату были выполнены. Далее, сторонами составлен акт от 25.08.2011 г., согласно которого представители сторон констатировали факт устранения всех строительных недоделок согласно письму N 242 от 01.03.2011 г.

После этого, согласно акту от 30.07.2013 г. стороны установили (п.4), что в осях "22-24/Б-В" в коридоре, подвесной потолок типа "армстронг" частично заменен на подвесной потолок типа "грильято", что указывает о начале работ арендодателя по устранению нарушений запроектированных решений по устройству подвесного потолка.

При этом, судом правомерно учтено то обстоятельство, что после возведения потолка с нарушением проектных работ Арендодатель в 2011 г. не высказывал замечаний в этой части, из всего объема выполненного потолка Арендодатель указывает о необходимости в замене только 2,3 % (и менее) от всего объема смонтированного в нарушение проекта потолка, который к тому же до отказа Арендодателя от исполнения договора был частично заменен Арендатором на требуемый потолок типа "Грильято GL 15", в связи с чем правомерно не усмотрел, что действиями Арендатора Арендодателю причинен какой - либо ущерб либо нарушены права Арендодателя настолько, насколько это позволяло бы ему отказаться от исполнения договора аренды.

Применительно к доводам ответчика о допущенных нарушениях норм противопожарной безопасности суд первой инстанции правомерно указал, что, исходя из положений ст. 619, п.2 ст. 450 ГК РФ, в этом случае Арендодатель вправе обратиться в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды, поскольку положения договора аренды не предусматривают возможности его расторжения в одностороннем бессудебном порядке по основанию нарушения Арендатором обязательств по п. 2.3.12.

В соответствии с п. 2 ст. 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. В связи с правилами указанной статьи уведомление ответчиком истца о расторжении договора является односторонней сделкой.

Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент получения арендатором уведомления о расторжении договора 06.09.2013 г.) требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Пунктом 1 статьи 168 ГК РФ установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

На основании изложенных норм, суд первой инстанции правомерно признал односторонний отказ ответчика от исполнения основного долгосрочного договора аренды N ОДДА/02-03 от 10.02.2010 г., выраженный в уведомлении N 796/1 от 30.08.2013, недействительной сделкой.

При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 29 октября 2013 года по делу N А45-16453/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Л.Е. Ходырева

Судьи

В.А. Журавлева Н.В. Марченко