Вопрос: Предприятие заключило договор аренды земли сроком на 5 лет. Срок договора истек 09.10.2007. Далее, с 12.10.2007 был вновь заключен договор аренды также на 5 лет. Однако на госрегистрацию договор был сдан только 12.02.2008. В условиях договора предусмотрено, что арендные платежи начинают начисляться с 12.10.2007. Можно ли решить вопрос о зачете суммы арендной платы в счет будущих арендных платежей, ведь арендатор не имел права платить ввиду того, что договор еще не был зарегистрирован? Нужно ли вообще регистрировать данный договор? ("эж-ЮРИСТ", N 15, апрель 2008 г.)

Предприятие заключило договор аренды земли сроком на 5 лет. Срок договора истек 09.10.2007. Далее, с 12.10.2007 был вновь заключен договор аренды также на 5 лет. Однако на госрегистрацию договор был сдан только 12.02.2008. В условиях договора предусмотрено, что арендные платежи начинают начисляться с 12.10.2007.

Можно ли решить вопрос о зачете суммы арендной платы в счет будущих арендных платежей, ведь арендатор не имел права платить ввиду того, что договор еще не был зарегистрирован?

Нужно ли вообще регистрировать данный договор?

Судя по всему, автор письма пытается выяснить, должен ли был арендатор вносить арендные платежи по незарегистрированному договору аренды? Чтобы ответить на данный вопрос, необходимо понять, может ли влиять факт регистрации договора на его содержание, т.е. на права и обязанности сторон. Разберем все по порядку.

В силу ч. 1 ст. 164 Гражданского кодекса РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. Данное требование повторяется и в ч. 2 ст. 609 ГК РФ, предусматривающей государственную регистрацию для договоров аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом. Согласно ч. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем на один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Соответственно в случае заключения договора аренды земельного участка сроком более одного года он подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. В случае несоблюдения требования о регистрации договора такой договор считается недействительным (ч. 1 ст. 165 ГК РФ). Тем не менее на практике зачастую регистрация договоров может затянуться на месяц и даже более, когда фактически исполнение договора сторонами уже осуществляется. Другими словами, на практике дата начала действия договора аренды не всегда совпадает с датой его регистрации.

В юридической науке, а также в судебной практике вопрос о соотношении действительности договора и факта его регистрации поднимался не один раз. Обобщая данную практику, можно сделать вывод о том, что сторонам, для того чтобы начать исполнение договора в соответствии с предусмотренными в нем условиями, вовсе не обязательно ждать его регистрации. Так, из правовой позиции, изложенной в Определении КС РФ от 05.07.2001 N 154-О, следует, что право лица на аренду имущества возникает в силу гражданского договора. Государственная регистрация не затрагивает самого содержания указанного гражданского права. Государственная регистрация договора аренды имущества не подменяет собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды. Она призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.

Таким образом, возникновение гражданских прав и обязанностей у сторон по договору связывается с заключением договора, а не с моментом его государственной регистрации.

В связи с этим арендатор обязан осуществлять арендные платежи в соответствии с условиями договора вне зависимости от того, прошел ли договор государственную регистрацию или нет, т.к. фактически арендатор продолжает пользоваться земельным участком. К данным выводам неоднократно приходили и арбитражные суды (Постановление ФАС СЗО от 14.04.2006 N А05-18431/05-16, Постановление ФАС СЗО от 16.12.2005 N А05-6938/2005-16).

Однако у арендатора при включении арендных платежей, произведенных по незарегистрированному договору, в состав расходов организации для целей налогообложения прибыли могут возникнуть проблемы с налоговыми органами. Дело в том, что позиция последних сводится к тому, что если договор не зарегистрирован, то арендные платежи нельзя включать в состав расходов, т.к. нет соответствующих документально подтвержденных оснований (Письмо Минфина России от 12.07.2006 N 03-03-04/2/172, Письмо УФНС г. Москвы от 22.08.2006 N 20-12/74633). По мнению Минфина России, расходы организации на оплату аренды могут учитываться только с момента регистрации договора аренды.

Тем не менее суды не разделяют данную позицию налоговых органов и принимают сторону налогоплательщиков (см. Определение ВАС РФ от 15.10.2007 N 12342/07).

Как компромисс налоговики предлагают включать в договор аренды пункт о том, что условия заключенного сторонами договора применяются к отношениям, возникшим до его заключения. В этом случае налоговый орган признает такие расходы подтвержденными (Письмо Минфина России от 12.07.2006 N 03-03-04/2/172).

В соответствии с уже рассмотренными выше нормами гражданского и земельного законодательства подлежат регистрации те договоры аренды земельного участка, которые заключены на срок более одного года (ч. 2 ст. 26 ЗК РФ). В рассматриваемом случае новый договор аренды был заключен на 5 лет, следовательно, он должен быть зарегистрирован. Если бы, к примеру, договор был пролонгирован на неопределенный срок, то тогда его можно было бы не регистрировать (п. 11 Информационного письма ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Ю. Терешко,

газета "эж-ЮРИСТ"

17 апреля 2008 г.

"эж-ЮРИСТ", N 15, апрель 2008 г.