Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 9 января 2014 г. N 07АП-10289/13

г. Томск

9 января 2014 г.

Дело N А03-9101/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 января 2014 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кривошеиной С. В.

судей Журавлевой В. А., Марченко Н. В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Левенко А. С.

с использованием средств аудиозаписи

при участии:

от заявителя: Веркошанской В. В. по дов. от 05.08.2013,

от заинтересованного лица: Цапко А. Ю. по дов. от 13.08.2013,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Главного управления имущественных отношений Алтайского края на решение Арбитражного суда Алтайского края от 10.10.2013 по делу N А03-9101/2013 (судья Трибуналова О. В.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Парус" (ИНН 2222798899, ОГРН 1112223010514), г. Барнаул, к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края, г. Барнаул, о признании незаконным отказа от 29.03.2013 N 24/4332 и обязании продлить срок действия договора аренды земельного участка на прежних условиях,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Парус" (далее - ООО "Парус", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с заявлением, уточненным в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края, (далее - Управление) о признании незаконным отказа Управления от 29.03.2013 N 24/4332 и обязании Управления продлить срок действия договора аренды, оформленного дополнительным соглашением от 15.12.2011 на тех же условиях на срок 22 месяца со дня вступления решения в законную силу.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 10.10.2013 заявленные требования удовлетворены - отказ Главного управления имущественных отношений Алтайского края от 29.03.2013 N 24/4332 признан незаконным.

Суд обязал Главное управление имущественных отношений Алтайского края продлить ООО "Парус" срок действия договора аренды N 1100-з земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 26.12.2008, в редакции дополнительного соглашения от 15.12.2011, на тех же условиях на срок строительства - 22 месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Не согласившись с данным решением, Управление обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить полностью и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований общества в полном объеме.

В обоснование своей позиции заинтересованное лицо ссылается на следующие обстоятельства:

- на момент истечения продленного срока договора аренды разрешение на строительство ООО "Парус" получено не было - разрешение получено только 29.04.2013, то есть спустя месяц по истечении срока действия договора;

- факт выполнения работ арендатором на занятом земельном участке не имеет правового значения для существа рассматриваемого спора;

- заключая договор аренды, заявитель знал срок его заключения, согласился с условиями договора аренды, а, следовательно, принял на себя обязанности по целевому использованию участка и строительству объекта в соответствующий срок аренды;

- ни действующим законодательством, ни договором аренды не предусмотрена обязанность Главного управления заключить с заявителем договор аренды спорного участка на новый срок.

Подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу не соглашается с ее доводами, просит решение суда оставить без изменения.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 26.12.2008 между ООО "Медиа-группа" и Управлением заключен договор аренды N 1100-з земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, по условиям которого ООО "Медиа-группа" является арендатором земельного участка площадью 60000 кв. м, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Взлетная, 23, с кадастровым номером 22:63:030411:25 для целей: строительство здания бытового обслуживания (далее - спорный земельный участок), сроком действия на 26 месяцев со дня подписания договора.

28.10.2011 ООО "Парус" выделено из ООО "Медиа-группа".

15.12.2011 между ООО "Парус" и Управлением подписано дополнительное соглашение к договору N 1100-з, по условиям которого арендатором земельного участка стало ООО "Парус", срок действия договора определен с 26.12.2008 по 24.03.2013.

Договор аренды и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

14.03.2013 ООО "Парус" обратилось в Управление с заявлением N 718 о продлении на 22 месяца срока действия указанного договора аренды.

29.03.2013 Управление отказало ООО "Парус" в продлении срока действия договора аренды, ссылаясь на то, что строительство здания бытового обслуживания не начато.

26.04.2013 ООО "Парус" получено разрешение на строительство N RU22302000-123 сроком действия до 25.02.2015.

Полагая, что указанными действиями нарушаются права и интересы общества, поскольку это препятствует ведению предпринимательской деятельности, а также нарушены нормы гражданского и земельного законодательства, ООО "Парус" обратилось с заявлением в Арбитражный суд Алтайского края.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из несоответствия действий Управления нормам действующего законодательства.

В силу статьи 198 АПК РФ организация вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагает, что оспариваемые решение, действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают ее права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на нее какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта и его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действие (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии с пунктом 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Срок действия договора аренды N 1100-з от 26.12.2008 установлен сторонами с 26.12.2008 по 24.03.2013 (с учетом дополнительного соглашения).

До истечения указанного срока действия договора общество обратилось в Управление с заявлением о продлении срока его действия.

Из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, что фактически основанием для отказа в продлении срока договора аренды явилось то, что на протяжении с момента заключения Управлением договора с ООО "Успех" данным обществом и его правопредшественником не предприняты действия по освоению земельного участка и его использованию под строительство станции бытового обслуживания.

Согласно пункту 1.3 договора аренды N 1100з от 26.12.2008 участок предоставляется для строительства здания бытового обслуживания. Указанное описание цели использования участка является окончательным и именуется как "целевое назначение".

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Из материалов дела следует, что правопредшественником общества и обществом предпринимались меры с целью исполнения своих обязательств по договору аренды.

Так, судом первой инстанции установлено, что с 2007 года ООО "Медиа-группа" (согласно акту выбора земельного участка от 17.01.2007 сформирован земельный участок), оформлено землеустроительное дело от декабря 2007 года, земельный участок поставлен на кадастровый учет, 10.10.2007 постановлением администрации города Барнаула N 3182 утверждены границы спорного участка, 20.08.2008 постановлением администрации г. Барнаула N 2327 утвержден градостроительный план участка; получены технические условия на подключение объекта капитального строительства к коммуникациям города, оформлено градостроительное дело N 230 от 25.08.2008, 01.06.2008 с ООО "Терцет" заключен договор на выполнение проектных работ N 237/2008, 15.01.2009 выполнены инженерные изыскания для подготовки рабочей проектной документации (техническое задание Общества, выданное Алтайскому ТИСИЗ), в августе 2009 года на основании письма ООО "Медиа-группа" от 20.05.2009 и письма ООО "Тирцет" от 23.04.2009 получен первый раздел проектной документации "Технический отчет по результатам инженерно-геологических изысканий (091009-ИГИ); в связи с изменением строительного законодательства 25.09.2009 направлено ООО "Терцет" утвержденное задание на корректировку проектной документации и уменьшении срока исполнения корректировки; 25.12.2009 письмо о необходимости продления сроков технических условий; письмом от 23.03.2010 общество направило продленные технические условия ООО "Терцет", 12.04.2010 обществом согласованы условия противопожарной безопасности раздела проекта; 20.04.2010 ООО "Терцет" дополнительно запросило представления согласования коридоров для прокладки сетей; 28.07.2010 направление ООО "Терцет" вариантов прокладки по требованию Комитета по архитектуре и развитию города Барнаула; 17.12.2010 ООО "Терцет" увеличило стоимость услуг до 900 000 руб. (расходный кассовый ордер N 40 от 18.12.2010). Впоследствии ООО "Медиа-группа" согласовывало с ООО "Терцет" сроки выполнения работ, 28.04.2011 ООО "Медиа-группа" обратилось в ООО "Терцет" с письмом об изменении проекта с 6-ти этажного здания на 2-х этажное здание. По причине выделения из ООО "Медиа-группа" общества15.12.2011 заключено с Управлением дополнительное соглашение, которое зарегистрировано в установленном порядке 20.01.2012.

С 15.12.2011 (дата передачи участка ООО "Парус") обществом также производились работы по разработке проектной документации и подготовке документов для получения разрешения на строительство на спорном земельном участке.

Так, 16.12.2011 общество уведомило ООО "Тирцет" о передаче первому проекта на 2-х этажное здание; 23.02.2012 ООО "Тирцет" уведомило общество об изменении нагрузки потребляемых ресурсов, вызванной уменьшением площадей и этажности здания, что привело к необходимости получения иных технических условий на подключение к инженерным сетям города Барнаула и получения нового ГПЗУ. 04.03.2012 общество обратилось с заявками о выдаче новых технических условий; 04.03.2012 подало заявку в ООО "Полюс" для расчета потребности в тепле, в период с сентября по декабрь 2012 обществом получены технические условия, в ноябре 2012 оформлено градостроительное дело N 2362; проект здания получен 09.03.2013 и 11.03.2013 общество обратилось с заявлением о выдаче разрешения на строительство, которое после устранения недостатков проекта выдано обществу 20.04.2013 сроком действия до 25.02.2015.

Следовательно, материалами дела подтверждается, что ООО "Парус" предпринимало меры по освоению земельного участка и использованию его в установленных в договоре аренды целях.

В соответствии с частью 2 статьи 46 ЗК РФ, в редакции, действующей на момент вынесения решения об отказе (подпункт 4), кроме указанных в пункте 1 статьи 46 ЗК РФ случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, время, затраченное на принятие застройщиком мер для проведения инженерных изысканий, получение градостроительсного плана, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, для получения разрешительной документации на строительство объекта недвижимости на арендуемом земельном участке, должно быть исключено из указанного трехлетнего срока, поскольку было необходимо для освоения земельного участка, предоставленного для строительства.

Кроме того, Управлением в нарушение положений статьи 65 АПК РФ, не представлено в материалы дела каких-либо актов осмотра земельного участка, иных доказательств обследования земельного участка, полученных до принятия оспариваемого отказа, и выяснения вопроса о принятых обществом мерах по освоению земельного участка, не представлено также и уведомления арендатора о необходимости устранении конкретных нарушений в части ненадлежащего использования земельного участка (его неосвоения).

Таким образом, учитывая, что заявление о продлении срока договора аренды было подано обществом своевременно - до истечения срока действия договора аренды, обязанности арендатора, в том числе по уплате арендных платежей, исполнялись им надлежащим образом и в соответствии с условиями договора (иного не следует из материалов дела), Управление необоснованно отказало обществу в продлении срока действия договора аренды спорного земельного участка на период строительства.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что требования ООО "Парус" о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка от 26.12.2008 N 1100-з и возложении на Управление обязанности по продлению договора аренды обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

Довод апеллянта о том, что на момент истечения продленного срока договора аренды разрешение на строительство ООО "Парус" не было получено, не может быть принят во внимание; указанное разрешение, действительно, получено 29.04.2013, однако обратилось общество за получением данного разрешения в период действия договора аренды.

Иные доводы Управления, аналогичные доводам, приводимым в суде первой инстанции, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им была дана основанная на материалах дела и нормах права оценка, оснований для пересмотра которой у апелляционного суда не имеется.

При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Алтайского края от 10.10.2013 по делу N А03-9101/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

С. В. Кривошеина

Судьи

В. А. Журавлева Н. В. Марченко