Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 сентября 2010 г. N 19АП-5323/10

г.Воронеж

14 сентября 2010 г.

Дело N А14-19146/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 7 сентября 2010 г.

Полный текст постановления изготовлен 14 сентября 2010 г.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Поротикова А.И.,

судей: Мокроусовой Л.М.,

Ольшанской Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мещеряковой В.С.,

при участии:

от ООО "Лада": Масловой Т.Н., адвоката по доверенности б/н от 08.02.2009 г., удостоверение N 0947 от 08.01.2003 г.,

от Управления Росреестра по Воронежской области: Бобрешова С.В., представителя по доверенности N 238-д от 26.05.2010 г.,

от ТУФА по УГИ в Воронежской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 01.06.2010 г. по делу N А14-19146/2009/525/13 (судья Шулепова Л.В.), по иску Общества с ограниченной ответственностью "Лада" к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области о зачете денежных средств, и по встречному иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области к Обществу с ограниченной ответственностью "Лада" о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды и выселении из занимаемых нежилых помещений, при участии третьего лица - Управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Лада" (далее - ООО "Лада", истец) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области (далее - ТУФА по УГИ в Воронежской области, ответчик) об обязании ответчика произвести зачет затрат по проведению капитального ремонта арендованного помещения в сумме 10 244 625 руб. в счет будущих арендных платежей по договору аренды N 15/104/1 от 27.01.2003 г. нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Воронеж, пр. Революции, д. 56, общей площадью 452,3 кв.м.

Впоследствии ТУФА по УГИ в Воронежской области обратилось в суд со встречным иском о взыскании с ООО "Лада" в доход федерального бюджета задолженности по арендной плате за период с 22.09.2008 г. по 01.01.2010 г. в размере 8 159 520 руб. 77 коп., а также пени за период с 10.12.2008 г. по 10.12.2009 г. в размере 10 160 763 руб. 89 коп., о расторжении договора N 15/104/1 от 27.01.2003 г. и выселении ООО "Лада" из занимаемых нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Воронеж, пр. Революции, д. 56, общей площадью 452,3 кв.м.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области (в настоящее время - Управление Росреестра по Воронежской области).

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 01.06.2010 г. исковые требования ООО "Лада" удовлетворены частично: суд обязал ответчика произвести зачет затрат по проведению капитального ремонта арендованного помещения в сумме 10 006 руб. 70 коп. в счет будущих арендных платежей по договору аренды N 15/104/1 от 27.01.2003 г. нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Воронеж, пр. Революции, д. 56, общей площадью 452,3 кв.м. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. В удовлетворении встречного иска также отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также неправильное применение норм материального права, ТУФА по УГИ в Воронежской области обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение Арбитражного суда Воронежской области от 01.06.2010 г. отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований ООО "Лада" и удовлетворении встречного иска ТУФА по УГИ в Воронежской области.

В судебное заседание апелляционного суда 07.09.2010 г. не явился представитель заявителя апелляционной жалобы.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения вышеназванного лица о времени и месте судебного заседания, на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ апелляционная жалоба рассматривалась в его отсутствие.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ООО "Лада" возражал в отношении доводов апелляционной жалобы, полагая решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, а доводы апелляционной жалобы не состоятельными по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, просил обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель Управления Росреестра по Воронежской области в отношении довод апелляционной жалобы полагался на усмотрение суда.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, судебная коллегия находит апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, а решение суда первой инстанции - не подлежащим отмене в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 27.01.2003 г. между сторонами был заключен договор аренды N 15/104/1 недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, общей площадью 452,3 кв.м. расположенного по адресу: г. Воронеж, пр. Революции, 56, для использования под размещение кафе и бара, сроком действия до 01.01.2028 г. (пункты 1.1. и 1.2. договора)

В соответствии с пунктом 2.3.8. названного договора аренды арендатор обязан своевременно производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемых помещений.

Указанное имущество было передано арендатору по акту приема-передачи N 15/104/1 от 01.01.2003 г., из которого следует, что помещения были переданы в состоянии, требующем капитального ремонта: в помещениях отсутствовали водопровод, канализация, центральное отопление и телефон, в связи с чем использование помещений по целевому назначению без производства капитального ремонта и технического обустройства было исключено.

С согласия арендодателя на проведение капитального ремонта и переоборудование помещения для нужд истца, выраженного в письме от 13.02.2004 N 6-653, и на основании постановления главы Администрации Центрального района г. Воронежа от 25.05.2004 N 896, ООО "Лада" в период действия договора аренды за свой счет произвело капитальный ремонт арендуемых помещений, затраты по которому составили 10 224 625 руб.

Впоследствии в адрес ТУФА по УГИ в Воронежской области истцом было направлено письмо N 8 от 16.03.2009 г. с обосновывающими документами, с просьбой зачесть затраты на капитальный ремонт, проведенный арендатором на сумму 10 224 625 руб. в счет арендной платы.

Письмом N 6-6741 от 08.09.2009 г. ТУФА по УГИ в Воронежской области отказало в производстве зачета затрат на проведенный капитальный ремонт в счет арендной платы, без ссылки на какие-либо законные основания такого отказа.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Лада" в Арбитражный суд Воронежской области с настоящим иском.

В свою очередь ТУФА по УГИ в Воронежской области, ссылаясь на нарушение ООО "Лада" обязательств по своевременной оплате арендной платы

и нарушение условий договора аренды в части несоблюдения правил пожарной безопасности, обратилось в суд со встречным иском о взыскании с ООО "Лада" в доход Федерального бюджета задолженности по арендной плате за период с 22.09.2008 г. по 01.01.2010 г. в размере 8 159 520 руб. 77 коп, а также пени за период с 10.12.2008 г. по 10.12.2009 г. в размере 10 160 763 руб. 89 коп., расторжении договора N 15/104/1 от 27.01.2003 г. и выселении ООО "Лада" из занимаемых нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Воронеж, пр. Революции, д. 56, общей площадью 452,3 кв.м.

Разрешая спор по существу и принимая обжалуемый судебный акт, арбитражный суд области правомерно исходил из следующего.

Согласно статье 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со статьей 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены при заключении договора аренды.

Как следует из представленного в материалы дела акта приема-передачи N 15/104/1 от 01.01.2003 г., спорные помещения были переданы в состоянии, требующем капитального ремонта, без проведения которого в начале срока действия договора аренды арендатор не мог использовать по назначению помещения, переданные ему в аренду.

Статьей 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

Указанные обстоятельства дают арендатору право произвести капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, и зачесть стоимость ремонта в счет арендной платы.

Необходимость проведения капитального ремонта в спорных помещениях подтверждается имеющимся в материалах дела актом осмотра технического состояния арендуемого помещения от 10.01.2003, составленного с участием совместно истцом с ЗАО "Пролетарий - Люксор" и представителем Государственной инспекции охраны исторического и культурного наследия Воронежской области.

Учитывая то, что в соответствии с условиями договора аренды от 27.01.2003 г. обязанности по содержанию объекта аренды возложены на арендатора, суд области пришел к верному выводу о том, что затраты на произведенный ремонт являются расходами арендатора.

Поскольку истец, проведя работы по капитальному ремонту и перепланировке объекта аренды, являющегося федеральной собственностью, произвел фактическое его удорожание за счет собственных средств, которые являются его расходами, суд первой инстанции по праву признал требование истца о зачете стоимости выполненных работ в счет арендной платы обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Довод заявителя жалобы о том, что в соответствии с условиями договора аренды истец обязан проводить капитальный ремонт за свой счет, не может быть принят во внимание ввиду следующего.

В силу пункта 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Пунктом 2 статьи 14 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" установлено, что юридическое лицо, владеющее на праве аренды объектом культурного наследия, находящимся в муниципальной собственности и обеспечившее выполнение работ по сохранению данного объекта в соответствии с настоящим Федеральным законом, наделено правом на уменьшение установленной арендной платы на сумму произведенных затрат или части затрат. Данное правило, являясь обязательным для сторон, применяется независимо от условий договора и диспозитивных норм закона (пункт 4 статьи 421, пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается нахождение спорных помещений в составе объекта культурного наследия - здание кинематографа "Увечный воин", г.Воронеж, пр.Революции, д.56, на что также указывает охранное обязательство N 184/1 от 11.11.2002 г. (т.2., л.д.76-78).

Необходимость проведения капитального ремонта с заменой конструктивных элементов и систем инженерного оборудования свидетельствуется актом осмотра технического состояния спорного объекта от 10.01.2003 г. (т.2, л.д.14).

Факт выполнения работ капитального характера, направленных на сохранение данного объекта подтверждается постановлением главы Администрации Центрального района города Воронежа от 07.06.2006 г. N 994, актом межведомственной комиссии о приемке и эксплуатацию нежилого помещения по адресу проспект Революции, д.56, актами о приемке выполненных работ.

Указанные работы выполнялись на основании выданного компетентным органом охраны историко-культурного наследия разрешения на производство ремонтно-реставрационных работ по памятнику истории и культуры от 20.09.2003 г. N 136-А, утвердившим рабочую проектную документацию "Переоборудование помещений по проспекту Революции, д.56" (т.2, л.д.12).

Затраты в размере 10 224 625 руб., понесенные обществом при проведении ремонта подтверждены заключением N 54.08.-Т от 25.02.2008 г. (т.1, л.д.24-145).

Судебная коллегия также соглашается с выводом арбитражного суда области об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых

требований о взыскании задолженности по арендной плате, поскольку дополнительное соглашение N 3 к договору от 24.10.2008 г., на которое ссылается ответчик в обоснование своих требований, директором ООО "Лада" не подписывалось. Представленное ТУФА по УГИ в Воронежской области в материалы дела дополнительное соглашение содержит факсимильную подпись директора ООО "Лада".

Доказательств, подтверждающих право ТУФА по УГИ в Воронежской области на изменение цены в одностороннем порядке, заявителем в материалы дела не представлено, в связи с чем суд области пришел к верному выводу о том, что заявленные ТУФА по УГИ в Воронежской области требования о взыскании задолженности по арендной плате являются необоснованными.

Не подлежит удовлетворению также требование ТУФА по УГИ в Воронежской области о расторжении спорного договора аренды, в обоснование которого ответчик ссылается на нарушение ООО "Лада" правил пожарной безопасности, поскольку в настоящее время ООО "Лада" добровольно приостановлена хозяйственная деятельность с целью приведения помещения в соответствие с требованиями, предъявляемыми Законом от 22.07.2008 г. "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" N 123-ФЗ

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции полагает решение арбитражного суда области законным и обоснованным.

Убедительных доводов относительно незаконности принятого судом решения апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит. Новых доказательств по делу, которые не были бы предметом рассмотрения арбитражного суда первой инстанции, заявителем апелляционной жалобы не приводится.

Обстоятельства дела установлены судом верно и в полном объеме.

Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит, а решение суда следует оставить без изменения.

Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области, в силу статьи 333.37 Налогового кодекса РФ, освобождено от уплаты государственной пошлины.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 01 июня 2010 г. по делу N А14-19146/2009/525/13 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в установленный законом срок.

Председательствующий судья

А.И. Поротиков

Судьи

Л.М. Мокроусова Н.А. Ольшанская