Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 22 января 2014 г. N 01АП-7155/13

22 января 2014 г.

А43-15240/2013

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бухтояровой Л.В.,

судей Максимовой М.А., Наумовой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гуськовой Д.Е,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ОКОЛИЦА" на определение Арбитражного суда Нижегородской области от 04.09.2013 по делу N А43-15240/2013, принятое судьей Дроздовой С.А., по иску общества с ограниченной ответственностью "ОКОЛИЦА" (ИНН 5261037389, ОГРН 1035205640359), г. Нижний Новгород, к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (ИНН 5253000265, ОГРН 1025203030280), г. Нижний Новгород, администрации города Нижнего Новгорода (ИНН 5253001036, ОГРН 1025203032579), г. Нижний Новгород, об оспаривании рыночной стоимости выкупаемого имущества.

В судебном заседании приняли участие представители:

от общества с ограниченной ответственностью "ОКОЛИЦА" - не явился, извещен надлежащим образом;

от Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода - не явился, извещен надлежащим образом;

от администрации города Нижнего Новгорода - не явился, извещен надлежащим образом.

Общество с ограниченной ответственностью "ОКОЛИЦА" обратилась в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода, администрации города Нижнего Новгорода об обязании установить достоверную величину рыночной стоимости, основанной на кадастровой стоимости объекта, установленной в 2011 году, выкупаемой истцом 16/25 доли объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Сергея Акимова, д. 5, литеры А, А1, и обязании заключить договор купли - продажи доли в праве общей долевой собственности по достоверной рыночной стоимости, основанной на кадастровой стоимости объекта, установленной в 2011 году, в отношении вышеуказанной выкупаемой истцом 16/25 доли объекта недвижимости.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил заявленные требования и просил обязать ответчиков заключить договор купли - продажи доли в праве общей долевой собственности по достоверной рыночной стоимости, определенной в соответствии с требованиями ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", выкупаемой ООО "ОКОЛИЦА" 16/25 доли объекта недвижимости общей площадью 133 кв.м, этаж 1, расположенного по адресу: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Канавинский район, ул. Сергея Акимова, д. 5, помещение П15, и обязании исключить из договора купли - продажи доли в праве общей долевой собственности пункт 3.2.

Определением от 04.09.2013 Арбитражный суд Нижегородской области оставил без рассмотрения исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "ОКОЛИЦА" на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "ОКОЛИЦА" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило отменить данный судебный акт в связи с нарушением норм материального права.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, необоснован вывод суда первой инстанции о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Также судом нарушены принципы состязательности и равенства сторон, требования международного и российского права о необходимости реализации права на доступ к суду и справедливое правосудие. Заявитель указал, что исходя из положений пункта 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в случае несогласия истца с выкупной ценой арендуемого имущества не предусмотрено иной возможности оспаривания цены, кроме как обращение в суд. Учитывая, что ответчиком не представлен отчет независимого эксперта вместе с проектом договора, а в регламентированный законом срок для заключения договора невозможно провести дополнительную оценочную экспертизу, у истца отсутствует возможность направления протокола разногласий с указанием выкупной цены с обоснованием ее разумности.

Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода в отзыве на апелляционную жалобу от 17.12.2013 указал, что обжалуемый судебный акт является законным, обоснованным и соответствующим требованиям действующего законодательства, в связи с чем просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. При этом отметил, что администрация города не обладает полномочиями по изменению цены объекта, указанного в отчете, а действующее законодательство не предусматривает возможности изменения по соглашению сторон цены объекта, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном законом. Кроме того, отчет об оценке от 15.04.2013 N 1 (2) не признан недействительным, в связи с чем требования истца являются незаконными и необоснованными. Общество, не подписав договор купли-продажи 16/25 долей в праве общей долевой собственности на помещение, фактически отказалось от реализации преимущественного права покупки, предусмотренного статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом протокол разногласий истец в адрес ответчика также не направлял, в связи с чем истцом не соблюден установленный законом порядок досудебного урегулирования спора.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 22.01.2014 (протокол судебного заседания от 22.01.2014).

Проверив законность и обоснованность принятого по делу определения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционных жалоб и материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как следует из материалов дела, 02.04.2010 администрация города Нижнего Новгорода и общество с ограниченной ответственностью "ОКОЛИЦА" заключили инвестиционный контракт, предметом которого является совместная деятельность сторон в целях выполнения инвестором работ по реконструкции и капитальному ремонту муниципального объекта инвестирования (помещение N 15), расположенного по адресу: город Нижний Новгород, улица Сергея Акимова, д.5, литеры "А, А1".

По завершению инвестиционного контракта постановлением администрации города Нижнего Новгорода от 05.12.2011 N 5108 распределены доли в указанном помещении N 15 и установлено, что муниципальному образованию г. Нижнего Новгорода принадлежит доля в праве на праве общей долевой собственности в размере 16/25, ООО "ОКОЛИЦА" в размере 9/25.

13.02.2012 между Комитетом по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода и ООО "ОКОЛИЦА" заключено соглашение N 2/2049С об общем владении и пользовании указанным нежилым помещением N 15, согласно которому в муниципальной собственности города Нижнего Новгорода находится 16/25 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение общей площадью 133 кв.м, что составляет 85,12 кв.м части первого этажа, в собственности ООО ОКОЛИЦА" находится 9/25 доли в праве общей долевой собственности, что составляет 47,88 кв.м части первого этажа.

На основании обращения ООО "ОКОЛИЦА" постановлением администрации города Нижнего Новгорода от 27.05.2013 N 1835 "О продаже доли города Нижнего Новгорода в праве общей долевой собственности" ООО "ОКОЛИЦА" предложено выкупить 16/25 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение N 15 общей площадью 133 кв.м, расположенное по адресу: г. Нижний Новгород, ул.Сергея Акимова, д. 5, по рыночной стоимости 4 421 120 руб., включая НДС в размере 18 %, что составляет 674 408 руб. 14 коп., направив в адрес последнего проект договора купли - продажи.

Во исполнение указанного постановления истец направил в адрес ответчика проект договора купли - продажи 16/25 долей в праве общей долевой собственности на упомянутое нежилое помещение с указанием выкупной цены доли на основании отчета об оценке от 15.04.2013 N 1(2) в размере 4 421 120 руб., в том числе НДС 18%. Копия проекта приложена истцом к исковому заявлению.

Указывая на то, что предложенная ответчиком выкупная стоимость 16/25 долей в праве является недостоверной, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции оставил без рассмотрения исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "ОКОЛИЦА" на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с несоблюдением истцом установленного законом порядка досудебного урегулирования спора.

Проанализировав материалы дела и доводы сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отмене судебного акта исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Суд первой инстанции, оставляя без рассмотрения исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "ОКОЛИЦА", сослался на нормы статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Правила статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются к заключению договоров в обязательном порядке, например, публичных договоров.

Как следует из материалов дела, требования истца вытекают из правоотношений, регулируемых главой 16 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно исковому заявлению нежилое помещение N 15 общей площадью 133 кв.м, расположенное по адресу: г. Нижний Новгород, ул.Сергея Акимова, д. 5, находится в общей долевой собственности муниципального образования г. Нижнего Новгорода (16/25 доли) и ООО "ОКОЛИЦА" (9/25 доли).

Во исполнение постановления администрации города Нижнего Новгорода от 27.05.2013 N 1835 "О продаже доли города Нижнего Новгорода в праве общей долевой собственности" истцом направлен в адрес ответчика проект договора купли - продажи 16/25 доли в праве общей долевой собственности на упомянутое нежилое помещение с указанием выкупной цены доли на основании отчета об оценке от 15.04.2013 N1(2) в размере 4 421 120 руб., в том числе НДС 18%.

Данный проект договора истцом подписан не был в связи с тем, что предложенная ответчиком выкупная стоимость 16/25 доли в праве является недостоверной, а налог на добавленную стоимость, по мнению истца, должен быть включен в цену выкупа, условия договора, связанные с оплатой НДС, как обязательное условие являются незаконными.

В силу пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (пункт 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемой ситуации продавец доли известил истца как участника долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий ее продажи, направив проект договора купли-продажи. Таким образом, порядок реализации доли, предусмотренный статье 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, соблюден. Обращение с настоящим иском ООО "ОКОЛИЦА" мотивировало своим несогласием с ценой продаваемой доли. В связи с этим условием для обращения в суд послужили не отказ ответчика в реализации доли в праве общей долевой собственности, а недостижение сторонами соглашения по условиям отчуждения доли.

При таких обстоятельствах применение судом статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации является ошибочным.

По этой причине отсутствует необходимость соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, данный вывод суда первой инстанции основан на неправильном толковании норм материального права.

В связи с этим оснований для оставления иска без рассмотрения согласно пункту 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в данном случае у суда первой инстанции не имелось.

В пункте 36 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что при рассмотрении жалоб на определения суда первой инстанции суд апелляционной инстанции наряду с полномочиями, названными в статье 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, вправе направить конкретный вопрос на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 2 части 4 статьи 272 Кодекса).

Исходя из вышеизложенного определение Арбитражного суда Нижегородской области от 04.09.2013 подлежит отмене на основании пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с нарушением и неправильным применением норм материального и процессуального права, а вопрос о рассмотрении дела N А43-15240/2013 по существу - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Нижегородской области в порядке пункта 2 части 4 статьи 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении дела необходимо учесть изложенное и разрешить вопрос исходя из обстоятельств дела, установленных на основе исследования и оценки в соответствии с требованиями закона надлежащих доказательств.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Нижегородской области от 04.09.2013 по делу N А43-15240/2013 отменить, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ОКОЛИЦА" удовлетворить.

Направить разрешение вопроса о рассмотрении дела N А43-15240/2013 по существу на новое рассмотрение в Арбитражный суд Нижегородской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в месячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Л.В. Бухтоярова

Судьи

М.А. Максимова Е.Н. Наумова