Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 января 2014 г. N 10АП-11590/13

г. Москва

21 января 2014 г.

Дело N А41-16355/13

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 января 2014 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,

судей Епифанцевой С.Ю., Коротковой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Чугуевой Н.Н.,

при участии в заседании: лиц, согласно протоколу судебного заседания от 15.01.2014 г.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Яхрома-М" на решение Арбитражного суда Московской области от 24 сентября 2013 года по делу N А41-16355/13, принятое судьей Кулматовым Т.Ш., по иску Комитета по управлению имуществом администрации Пушкинского муниципального района Московской области к общества с ограниченной ответственностью "Яхрома-М", с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации городского поселения Зеленоградский Пушкинского муниципального района Московской области, о взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом администрации пушкинского муниципального района Московской области (Комитет по управлению имуществом Пушкинского района) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Яхрома-М" о взыскании задолженности по договору N 185 от 25.09.00 по арендной плате в размере 623 547 рублей 16 копеек, пени за просрочку платежа в размере 243 394 рубля 91 копейка (т. 1, л.д. 4-5).

Иск заявлен на основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Московской области от 17 апреля 2013 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, была привлечена администрация городского поселения Зеленоградский Пушкинского муниципального района Московской области (т. 1, л.д. 1).

До вынесения судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу спора, истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные требования, просил взыскать с ООО "Яхрома-М" задолженность по договору аренды N 185 от 25.09.00 в размере 544 239 рублей 47 копеек и расторгнуть указанный договор (т. 2, л.д. 62).

ООО "Яхрома-М" обратилось в Арбитражный суд Московской области со встречным исковым заявлением, в котором просило обязать Комитет по управлению имуществом Пушкинского района внести в договор аренды земельного участка по адресу п. Зеленоградский. ул. Островского, N 185 от 25.09.00 изменения относительно порядка расчета арендной платы (т. 2, л.д. 75-76).

Решением Арбитражного суда Московской области от 24 сентября 2013 года встречный иск ООО "Яхрома-М" был возвращен заявителю, с ООО "Яхрома-М" в пользу Комитета по управлению имуществом Пушкинского района было взыскано 544 239 рублей 47 копеек задолженности за пользование земельным участком по договору аренды N 185 от 25.09.00, требование о расторжении указанного договора было оставлено без рассмотрения (т. 2, л.д. 108-110).

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "Яхрома-М" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая на то, что исковые требования не основаны на договоре аренды, заключенном между сторонами (т. 2, л.д. 113-115).

Законность и обоснованность решения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в судебном заседании, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 25.09.00 между администрацией поселка Зеленоградский Пушкинского района Московской области (Арендодатель) и главой фермерского хозяйства (ФХ) "Яхрома" был заключен договор аренды N 185, в соответствии с которым Арендодатель сдал Арендатору в аренду на 5 лет земельный участок площадью 420 кв.м. в п. Зеленоградский по ул. Островского для строительства торгового павильона (т.1, л.д. 7-8).

В соответствии с пунктом 3.1. договора общая сумма ежегодной платы за арендованный земельный участок составляет 4 838 рублей 40 копеек на момент заключения настоящего договора - 0,96 руб. за 1 кв.м. в месяц.

Арендная плата уплачивается равными долями не позднее 15.08 и 15.09 (п. 3.2. договора).

Согласно Уставу ООО "Яхрома-М" 2009 года общество было преобразовано из семейного частного предприятия Крестьянского Фермерского хозяйства "Яхрома" (т. 1, л.д. 87), таким образом, в настоящее время арендатором по договору аренды N 185 от 25.09.00 является ООО "Яхрома-М".

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права серии 50-АА N 294982 от 21.07.10 за ООО "Яхрома-М" было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства - нежилое здание, площадью 96,1 кв.м., по адресу: Московская область, Пушкинский район, пос. Зеленоградский, ул. Островского, д. 11-а (т. 1, л.д. 78).

ООО "Яхрома-М" производило оплату арендных платежей ненадлежащим образом, в результате чего за ним образовалась задолженность в размере 544 239 рублей 47 копеек за период с 01.01.10 по 30.09.13 (т. 1, л.д. 18-23, т. 2, л.д. 63-64).

21.02.13 Комитет по управлению имуществом Пушкинского района направил в адрес ООО "Яхрома-М" претензию N 336, в которой указал на наличие задолженности по договору аренды N 185 от 25.09.00 и необходимость ее погашения в тридцатидневный срок (т. 1, л.д. 10).

Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования в части взыскания основного долга, суд первой инстанции указал, что они обоснованны и подтверждены документально.

Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

25.09.00 между администрацией поселка Зеленоградский Пушкинского района Московской области (Арендодатель) и главой фермерского хозяйства (ФХ) "Яхрома" был заключен договор аренды N 185, в соответствии с которым Арендодатель сдал Арендатору в аренду земельный участок площадью 420 кв.м. в п. Зеленоградский по ул. Островского для строительства торгового павильона (т.1, л.д. 7-8).

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 1.2. договора он заключен сроком на 5 лет и вступает в силу с момента регистрации его в Пушкинском Управлении МОРП.

Согласно отметке Московской областной регистрационной палаты на договоре N 185 от 25.09.00 он был зарегистрирован 13.03.01.

Таким образом, срок действия договора аренды истек 14.03.06.

Вместе с тем, пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Учитывая отсутствие доказательств возврата спорного земельного участка истцу, отсутствие возражений со стороны истца в пользовании ответчиком спорным земельным участком, апелляционный суд приходит к выводу о том, что договор аренды N 185 от 25.09.00 в настоящее время является действующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 3.1. договора аренды N 185 от 25.09.00 установлено, что общая сумма ежегодной платы за арендованный земельный участок составляет 4 838 рублей 40 копеек на момент заключения настоящего договора - 0,96 руб. за 1 кв.м. в месяц.

Арендная плата уплачивается равными долями не позднее 15.08 и 15.09 (п. 3.2. договора).

ООО "Яхрома-М" оплату арендных платежей производило в соответствии с условиями договора.

Вместе с тем, согласно разъяснениям, данным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.11 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Пунктом 19 названного Постановления Пленума ВАС РФ закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 02 февраля 2010 года N 12404/09 по делу N А58-2302/2008, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.01 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, определенного законом порядка, условий и сроков ее внесения.

Субъектом Российской Федерации - Московской областью 07.06.96 был принят Закон Московской области N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", которым определен порядок исчисления арендной платы.

В силу пункта статьи 14 Закона Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" размер арендной платы определяется по формуле:

Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

Определение арендной платы, в том числе и для ранее заключенных договоров аренды, с применением нового порядка определения размера арендной платы или с применением новых значений показателей (кадастровая стоимость земельного участка, размер уровня инфляции, Кд, Пкд, Км, Аб) осуществляется с 1 января года, следующего за годом вступления в силу нормативного правового акта, устанавливающего новый порядок определения размера арендной платы или новые значения показателей.

В соответствии с абзацем 4 пункта 5.1. договора аренды N 185 от 25.09.00 Арендодатель имеет право вносить по согласованию с Арендатором в договор необходимые изменения и уточнения в случае изменения действующего законодательства.

Из материалов дела следует, что задолженность ООО "Яхрома-М" возникла в связи с изменениями Закона Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области", о чем арендатору было сообщено Комитетом по управлению имуществом г.о. Железнодорожный, в частности, письмом N 1521 от 18.05.07.

Также согласно письму Комитета по управлению имуществом г.о. Железнодорожный N 2071 от 04.12.09 ООО "Яхрома-М" расчет арендной платы за 2007-2009 годы не подписало (т. 1, л.д. 17).

Согласно расчету истца задолженность ООО "Яхрома-М" по договору аренды N 185 от 25.09.00 составляет 544 239 рублей 47 копеек (т. 2, л.д. 63-64).

Размер арендной платы был определен Комитетом по управлению имуществом г.о. Железнодорожный в соответствии с Законом Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области", законами об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области, или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области на 2010, 2011, 2012, 2013 годы, а также решениями Совета депутатов Пушкинского муниципального района Московской области.

В соответствии с указанными нормативными правовыми актами арендная плата была исчислена по формуле:

Апл = Аб х Кд х Пкд х Км х S,

где Аб - базовый размер арендной платы (в 2010, 2011, 2012 годах - 39,20 руб./1 кв.м., в 2013 году - 43,12 руб./1 кв.м.);

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка (4,2);

Пкд - повышающий коэффициент (2);

Км - коэффициент местоположения (в 2010 году - 1, в 2011-2013 годах - 1,1);

S - площадь земельного участка (420).

Исходя из указанной формулы, размер задолженности по арендной плате за 2010 год составил 114 479 рублей 68 копеек, в 2011 году - 152 127 рублей 36 копеек, в 2012 году - 152 127 рублей 36 копеек, за период с 01.01.13 по 30.09.13 - 125 505 рублей 07 копеек.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО "Яхрома-М" доказательств уплаты арендных платежей в полном объеме за период с 01.01.10 по 30.09.13 не представлено, в связи с чем суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования в части взыскания основного долга.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что размер арендной платы должен определяться в соответствии с условиями договора аренды N 185 от 25.09.00 подлежит отклонению, поскольку, как указывалось выше, ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, в связи с чем стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Указанный вывод соответствует позиции Федерального арбитражного суда Московского округа, изложенной в постановлении от 27 августа 2013 года по делу N А40-142314/12-41-1193.

Иных доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции по существу, апелляционная жалоба не содержит.

При таких обстоятельствах апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 24 сентября 2013 года по делу N А41-16355/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Н.Н. Катькина

Судьи

С.Ю. Епифанцева Е.Н. Короткова