Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 февраля 2014 г. N 11АП-23098/13

город Самара

11 февраля 2014 г.

Дело N А65-16749/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 февраля 2014 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балакиревой Е.М., судей Николаевой С.Ю., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Аванесовой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 04 февраля 2014 года в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Кызык лы" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05 ноября 2013 года по делу N А65-16749/2013 (судья Камалиев Р.А.)

по иску Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, г. Казань (ИНН 1655043430, ОГРН 1021602851753)

к обществу с ограниченной ответственностью "Кызык лы", г. Зеленодольск (ИНН 1648021027, ОГРН 107167000860),

о взыскании задолженности по арендной плате в размере 61500 руб. 57 коп. и пени в размере 10455 руб. 75 коп.,

и по встречному иску о взыскании суммы задатка в размере 38726 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 3 193 руб. 20 коп.,

от заявителя апелляционной жалобы - представители Щеглетова Т.Н. по доверенности от 22.08.2013 и Губайдуллин И.М. по доверенности от 31.01.2014,

УСТАНОВИЛ:

Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Кызык лы" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 61500 руб. 57 коп., пени в размере 10455 руб. 75 коп.

Ответчик обратился со встречным иском о взыскании суммы задатка в размере 38726 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 3 193 руб. 20 коп.

До принятия судебного акта истец в порядке, предусмотренном статьей 49 АПК РФ увеличил размер задолженности по арендной плате до 203 956 руб. 93 коп., пени до 23 544 руб. 80 коп.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.11.2013 года исковые требования удовлетворены, суд взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате в размере 203 956 руб. 93 коп, пени в размере 23 544 руб. 80 коп. В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт. По мнению заявителя жалобы, суд первой инстанции неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применил нормы материального и процессуального права. В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указывает, что не имеется оснований для удовлетворения иска Министерства. Поскольку у ответчика не возникло обязанности по уплате арендных платежей в связи с отсутствием фактической передачи имущества в аренду и неиспользованием нежилого помещения N 1000 (помещения подвала) под размещение склада.

В судебном заседании 04.02.2014 представители ООО "Кызык лы" доводы апелляционной жалобы поддержали и просили ее удовлетворить.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства в силу статей 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебное заседание не явился, в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в его отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей ответчика, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан проведен открытый аукцион N 150812/0050700/01 на право заключения договора аренды нежилого помещения N 1000, общей площадью 144,5 кв.м., находящегося по адресу: г.Зеленодольск, ул.Ленина, д.55, лит. А, срок аренды составляет 11 месяцев.

Организатором открытого аукциона установлено требование об уплате задатка в размере 38 726 руб.

Ответчик в целях участия в аукционе платежным поручением N 237 от 05.09.2012 г. уплатил задаток за участие в аукционе по объекту: г. Зеленодольск, ул.Ленина, д.55, лот N 2 в размере 38 726 руб. (л.д.63).

05.09.2012 г. в соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе по извещению N 150812/0050700/01 аукционная комиссия Министерства земельных и имущественных отношений РТ, рассмотрев заявки на участие в аукционе, решила заключить договор аренды с единственным участником аукциона по лоту N 2 с ООО "Кызык лы".

04.10.2012 г. между Министерством (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды государственного имущества, составляющего казну Республики Татарстан N 014- 2449, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду государственное имущество: нежилое помещение N 1000, инвентарный номер 1-1-250/1-5-10, литер А, общая площадь 144,5 кв.м, расположенное по адресу: г. Зеленодольск, ул.Ленина, 55 для размещения склада

Срок аренды устанавливается сторонами с 15.09.2012 г. по 15.08.2013 г.

В п.3.1,3.2 договора стороны предусмотрели, что арендатор в течении пяти рабочих дней с момента подписания договора перечисляет на расчетный счет арендодателя гарантийный взнос в размере двухмесячной арендной платы по настоящему договору.

Гарантийный взнос является мерой обеспечения исполнения арендатором своих обязательств по настоящему договору в течении всего срока действия договора. В случае если арендатор задерживает какой-либо из платежей, причитающихся по настоящему договору, либо нарушает иные условия настоящего договора, арендодатель вправе удерживать причитающиеся ему суммы, в том числе сумму начисленных штрафов из средств гарантийного взноса.

Арендная плата и порядок оплаты согласован сторонами в разделе 4 договора.

Во исполнении договора истец по акту приема-передачи от 15.09.2012 г. передал ответчику объект аренды. (л.д. 11).

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендной платы истец обратился в суд с настоящим иском. Согласно расчету задолженность ответчика по арендной плате за период с 05.09.2012 г. по 30.09.2013 г. составляет 203 956 руб. 93 коп., задаток в размере 38 726 руб. принят в счет частичной оплаты задолженности.

Данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска.

В соответствии со статьей 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, вытекающие из договора, должны исполняться сторонами надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе о том, что не было фактической передачи имущества в пользование арендатора, Акт приема-передачи от 15.09.2012 г. подписан арендатором формально, с указанием о том, что нет доступа. Единственный вход в указанное помещение располагается в центре торгового зала первого этажа. Помещение первого этажа занимают ИП Фасхутдинов Раушан Фардеевич и ООО "Арман". Право собственности на нежилое помещение 1-ого этажа, общей площадью 198, 6 кв.м, расположенное по адресу: г.Зеленодольск, ул.Ленина,55 принадлежит Минуллину Анвару Габлбазовичу. Вышеуказанные лица препятствуют истцу в пользование объектом аренды. Кроме этого, истец как участник аукциона не был поставлен арендодателем в известность о том, что доступ в подвал возможен только через проход по торговому залу первого этажа. Ссылаясь на п.10 Информационного письма ВАС РФ N 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" и п.2 ст. 328 ГК РФ ответчик полагает, что обязанность по оплате арендной платы у арендатора не возникло, отклоняются судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что спорные правоотношения возникли из договора N 014- 2449 от 04.10.2012 г., который по своей правовой природе является договором аренды.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель предоставляет арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Доказательством права собственности на объект аренды является свидетельство о государственной регистрации права Серия 16-АК N 225594 от 18.11.2011 г.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судом установлено, что истец выполнил свои обязательства по передаче ответчику во временное владение и пользование объекта аренды, что подтверждается собственно договором аренды и актом приема-передачи. Доводы ответчика о том, что третьи лица препятствуют доступу в арендуемое помещение со ссылкой на акт приема-передачи от 15.09.2012 г., являются необоснованными в силу следующего.

В соответствии с п. 40 Правил конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества (приложение к приказу Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 г. N 67) конкурсная документация, помимо информации и сведений, содержащихся в извещении о проведении конкурса, должна содержать дату, время, график проведения осмотра имущества, право на которое передается по договору. Осмотр обеспечивает организатор конкурса или специализированная организация без взимания платы. Проведение такого осмотра осуществляется не реже, чем через каждые пять рабочих дней с даты размещения извещения о проведении конкурса на официальном сайте торгов, но не позднее, чем за два дня вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе.

Данная информация изложена в документации по проведению открытого аукциона на право заключения договоров аренды государственного имущества.

Между тем, несмотря на то, что до заключения договора аренды от 04.10.2012 г. ответчик обладал сведениями и возможностью осмотреть и проверить помещение, в том числе удостовериться в доступе в помещение, подписал договор аренды и принял обязательства по оплате.

Доводы ответчика в апелляционной жалобе о том, что третьи лица препятствуют пользованию арендованным имуществом, являются необоснованными, поскольку в нарушение ст.65 АПК РФ документально не подтверждены. Кроме этого, ответчик вправе для устранения препятствий в пользовании спорным помещением предъявить иск в рамках ст.ст. 301, 304, 305 Гражданского Кодекса РФ. Однако, он таким правом не воспользовался, с иском об устранении препятствий не обращался.

Как следует из материалов дела, истец надлежащим образом выполнил обязательства, передав ответчику объект аренды на основании договора аренды и акта приема-передачи. Сделанная ответчиком в акте приписка в скобках (нет доступа) не может быть принята судом в качестве надлежащего доказательства о невозможности использования объекта аренды по назначению. Поскольку не ясно к чему относится фраза "нет доступа", не имеется доказательств в подтверждение доводов о невозможности использования арендованного имущества по целевому назначению. Кроме этого, из материалов дела следует, что ответчик с письмом о расторжении договора по причине невозможности использования имущества в связи с тем, что не имеется доступа в помещение, обратился к истцу к лишь 18.02.2013 г.

18.02.2013 г. и 20.02.2013 г. ответчик направил в адрес истца предложение расторгнуть договор аренды от 04.10.2012 г. по мотиву того, что арендатор не имеет возможности доступа в арендуемое помещение. (л.д 14).

Министерство в ответе от 11.03.2013 г. N 1-30/2992 направило в адрес ответчика проект дополнительного соглашения о расторжении договора аренды и акт приема-передачи. Между тем, доказательства заключения дополнительного соглашения о расторжении договора, и акта возврата помещения в материалы дела не представлены. Доказательства оплаты арендной платы в спорный период ответчик также не представил.

Таким образом, установив факт надлежащего исполнения истцом обязательств по передаче ответчику объекта аренды, ненадлежащего выполнения ответчиком обязательств по оплате аренды, суд находит иск в части взыскания задолженности по арендной плате в заявленном размере правомерным и подлежащим удовлетворению.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств в части своевременной уплаты арендных платежей, истец предъявил требование о взыскании пени в размере 23 544 руб. 80 коп. за период с 05.09.2012 г. по 30.09.2013 г.

В соответствии с п.4.5 договора аренды, в случае просрочки оплаты арендной платы арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 1/30 процента размера годовой арендной платы за каждый день просрочки.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другое.

В п.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда от 22.12.2011 г. N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса РФ" указано, что неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом обязанность по представлению доказательств явной несоразмерности взыскиваемой неустойки возложена на ответчика.

При рассмотрении дела со стороны ответчика заявление о снижении размера пени не поступало. Доказательства, подтверждающие явную несоразмерность неустойки последствия нарушения обязательства, ответчиком не представлено.

Поскольку ответчик не заявлял об уменьшении неустойки, доказательств, подтверждающих явную несоразмерность взыскиваемых неустойки последствиям нарушения обязательств не представил, оснований для применения статьи 333 ГК РФ не имеется.

Ответчик обратился со встречным иском. Встречный иск основан на том, что неисполнением истцом обязанностей по фактической передаче нежилого помещения ответчику и отсутствием факта пользования помещением, с истца подлежат взысканию убытки в размере уплаченной суммы задатка 38 726 руб.

Встречный иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 05.09.2012 г. платежным поручением N 237 ООО "Кызык лы" перечислило задаток за участие в аукционе в размере 38726 руб. Поскольку Организатором открытого аукциона установлено требование об уплате задатка в размере 38 726 руб. за участие в аукционе по объекту: г. Зеленодольск, ул.Ленина, д.55, лот N 2 в размере 38 726 руб. (л.д.63).

05.09.2012 г. в соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе по извещению N 150812/0050700/01 аукционная комиссия Министерства земельных и имущественных отношений РТ, рассмотрев заявки на участие в аукционе, решила заключить договор аренды с единственным участником аукциона по лоту N 2 с ООО "Кызык лы".

04.10.2012 г. между Министерством (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды государственного имущества, составляющего казну Республики Татарстан N 014- 2449, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду государственное имущество: нежилое помещение N 1000, инвентарный номер 1-1-250/1-5-10, литер А, общая площадь 144,5 кв.м, расположенное по адресу: г. Зеленодольск, ул.Ленина, 55 для размещения склада

Согласно пункту 8.2 договора стороны предусмотрели, что настоящий договор может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случаях, предусмотренных законодательством РФ и договором.

В пункте 8.3,8.5 договора установлены основания для отказа арендодателя от исполнения договора в одностороннем порядке. При расторжении настоящего договора по основаниям, указанным в настоящей статье, гарантийный взнос арендатору не возвращается. При досрочном расторжении договора по инициативе арендатора при отсутствии вины арендодателя гарантийный взнос арендатору также не возвращается.

Между тем доказательств досрочного расторжения договора по соглашению сторон, досрочного расторжения договора аренды арендодателем в одностороннем порядке в материалах дела не имеется.

Суд установил, что истец надлежащим образом выполнил обязательства по передаче ответчику объекта аренды, договор аренды не расторгнут, помещение не передано истцу по акту возврата помещения, следовательно, не имеется правовых оснований для удовлетворения встречного иска о взыскании задатка в размере 38 726 руб. и процентов в размере 3193,20 руб.

Доводы ответчика в апелляционной жалобе о том, что на Министерстве лежит ответственность за недостатки сданного в аренду помещения, отклоняются судом апелляционной инстанции. Поскольку ООО "Кызык лы" было известно, какое имущество принимается в аренду, что подтверждается актом приема-передачи, а также отсутствие доказательств чинения арендодателем и третьими лицами ответчику препятствий в пользовании принятым в аренду имуществом. В соответствии с пунктом 2 статьи 612 Гражданского кодекса арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Данная правовая позиция следует из Постановления Президиума ВАС РФ от 26.06.2012 г. N 2092/12.

В рассматриваемом случае о недостатках сданного в аренду имущества ответчик достоверно знал и до заключения договора аренды, тем не менее добровольно принял на себя обязательство возвратить имущество в исправном состоянии (пункт 2.4 договора аренды). В связи с этим не может быть возложена ответственность на Министерство за недостатки сданного в аренду имущества (п.2 ст.612 ГК РФ).

Суд правомерно не принял во внимание доводы ответчика о том, что имелись препятствия в пользовании помещением, так как ответчик, получивший объект аренды по приемо-сдаточному акту от 15.09.2012 года, не заявлял каких-либо возражений в отношении недостатков переданного имущества, и не реализовал свои права, предусмотренные ст. 612, ст. 620 ГК РФ. При таких обстоятельствах сделанное ответчиком по истечении нескольких месяцев после передачи имущества и предъявления иска о взыскании арендной платы заявление о недостатках имущества не может быть расценено иначе, как попытка уклониться от оплаты.

Также ответчик не обращался в суд с иском об устранении недостатков переданного в аренду имущества согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Таким образом, доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании норм права и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судебного акта.

Доводы заявителя жалобы об отсутствии задолженности за спорный период опровергаются материалами дела, и не освобождают от оплаты задолженности по договору аренды.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, арбитражным апелляционным судом не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе возлагаются на заявителя.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.11.2013 года, принятое по делу N А65-16749/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

С.Ю. Николаева Е.А. Терентьев