Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 12 февраля 2014 г. N 04АП-1436/13

г. Чита

12 февраля 2014 г.

Дело N А19-18068/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 февраля 2014 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Доржиева Э.П., судей Скажутиной Е.Н., Гречаниченко А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куликовой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Российский государственный торгово-экономический университет" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 21 ноября 2013 года по делу N А19-18068/2012 по исковому заявлению Администрации города Иркутска (ОГРН 1053808211610, ИНН 3808131271; г. Иркутск, ул. Ленина, 14-1) к федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Российский государственный торгово-экономический университет" (ОГРН 1027743008116, ИНН 7712019999; г. Москва, ул. Смольная, 36) о взыскании 186 117 руб. 58 коп., (суд первой инстанции: судья Зарубина Т.Б.), в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

установил:

Администрация города Иркутска обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Российский государственный торгово-экономический университет" о взыскании платы за пользование нежилым помещением, расположенным по адресу: г. Иркутск, ул. Богдана Хмельницкого, д. 3, общей площадью 32,1 кв.м, в размере 156 247 руб. 36 коп. и процентов в размере 9 821 руб. 61 коп., также платы за пользование земельным участком площадью 12,71 кв.м в размере 4 643 руб. 50 коп. и процентов в размере 523 руб. 87 коп. на основании договора аренды нежилого помещения от 30.12.2009 N 8593.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 28 февраля 2013 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2013 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 22 августа 2013 года судебные акты судов первой и апелляционной инстанций отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.

При новом рассмотрении истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования, просил взыскать 150 085 руб. 26 коп., составляющих плату за пользование нежилым помещением, расположенным по адресу: г. Иркутск, ул. Богдана Хмельницкого, д. 3, общей площадью 32,1 кв.м. за период с 01.09.2009 по 27.05.2013, начисленные на эту сумму проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 06.09.2009 по 15.10.2013 в размере 28 626 руб. 38 коп.; платы за пользование земельным участком площадью 12,71 кв.м. в размере 6 301 руб. 92 коп. за период с 01.09.2009 по 27.05.2013, начисленных на эту сумму процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 16.09.2009 по 15.10.2013 в размере 1 104 руб. 02 коп.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 21 ноября 2013 года исковые требования удовлетворены, с ответчика взыскано в пользу истца 156 387 руб. 18 коп. - основной долг, 29 730 руб. 40 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами, а также в доход федерального бюджета 8 583 руб. 53 коп. госпошлины. В обоснование суд указал, что поскольку на дату принятия решения доказательств оплаты за пользование указанными в договоре N 8593 нежилым помещением и земельным участком 156 387 руб. 18 коп. ответчик не представил, требование истца обоснованно и подлежит удовлетворению. Расчет платы за пользование нежилым помещением и земельным участком произведен с учетом льготного коэффициента -0,5.

ФГБОУ ВПО "Российский государственный торгово-экономический университет", не согласившись с решением суда первой инстанции, обратилось в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить. В обоснование указывает, что судом не учтен факт непригодности для использования переданного истцом нежилого помещения; не учтено письмо Администрации г.Иркутска от 09.06.2012, в котором указано на аварийное состояние помещения и о его включении в программу "Капитальный ремонт и реконструкция нежилого фонда объектов муниципальной собственности"; вывод суда о том, что помещение находится во владении ответчика, не соответствует действительности, поскольку администрация вынесла распоряжение от 07.03.2013 о его продаже на аукционе; истцом не представлено доказательств, подтверждающих пользование ответчиком нежилым помещением, а также исполнение обязательств ответчиком.

Представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, что подтверждается почтовыми уведомлениями, сведениями сайта Почты России. Кроме того, их представители извещались и участвовали в судебных заседаниях по данному делу, соответственно, были осведомлены о начавшемся процессе. Руководствуясь пунктом 3 статьи 156, пунктом 2 части 4 статьи 123, пунктом 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и с учетом указаний Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа, которые в силу части 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

Изучив материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между администрацией города Иркутска (арендодатель) и ГОУ ВПО РГТЭУ (арендатор) 30.12.2009 подписан договор аренды N 8593 нежилого помещения общей площадью 32,1 кв.м, имеющего статус объекта культурного наследия и земельного участка 12,71 кв.м, расположенных по адресу: г. Иркутск, ул. Богдана Хмельницкого, д. 3 на срок с 01.09.2009 по 30.06.2015.

Согласно пункту 2.3.2 договора арендатор обязался провести текущий и капитальный ремонт объекта в соответствии с Приложением N 4. В дальнейшем проводить ежегодно текущий ремонт объекта за счет собственных средств. Проводить за свой счет капитальный ремонт по необходимости. Приложением N 4 к договору предусмотрен график производства ремонта (в том числе смена и выравнивание пола, отделка стен, ремонт системы отопления, замена окон и решеток, ремонт фасада). Объект передан арендатору по передаточному акту от 01.09.2009, в котором содержится указание на то, что санитарно-техническое состояние передаваемого в аренду помещения требует ремонта в соответствии с приложением N 4 к договору.

Государственная регистрация договора аренды не производилась.

Объект передан арендатору по передаточному акту от 01.09.2009, в котором содержится указание на то, что санитарно-техническое состояние передаваемого в аренду помещения требует ремонта в соответствии с приложением N 4 к договору.

В связи с тем, что ответчик не внес плату за пользование нежилым помещением и земельным участком в период с 01.04.2010 по 01.08.2012, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73) изложена правовая позиция, согласно которой, в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из анализа указанных норм права основанием для возникновения двухсторонней, возмездной сделки является сформированная воля двух субъектов правоотношений объединенная единым предметом и направленная на совместное приобретение гражданских прав, реализация которых обусловлена конкретными действиями каждой из сторон, характеризующие исполнение принятых ими обязательств и как следствие достижение имущественного интереса участниками сделки.

Согласно договору аренды стороны индивидуально определили имущество, составляющее предмет договора, в виде нежилого помещения и земельного участка, установили размер арендной платы, а также согласовали условия, связанные с проведением текущего и капитального ремонта объекта аренды в соответствии с приложением N 4 к договору, где содержится перечень видов работ, которые арендатор должен осуществить с сентября 2009 года по июнь 2010 года. Кроме того, согласно акту приема передачи подписанного 01.09.2009 сторонами договора аренды собственник передал имущество в пользование, а арендатор его принял без каких-либо замечаний, при этом в акте приема-передачи сторонами было отражено, что техническое состояние объекта требует проведения ремонта в соответствии с приложением N 4 к договору аренды от 30.12.2009.

Имеющимися в деле доказательствами не подтверждается, что между сторонами имеются разногласия относительно толкования и исполнения условий договора, которые были сформированы на основе автономии воли.

Участники сделки при подписании договора и акта приема-передачи были осведомлены, как о наличии у арендуемого помещения статуса объекта культурного наследия и года его постройки, так и о наличии технических недостатков, описанных в приложении N 4 к договору.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно при разрешении настоящего спора исходил из условий договора N 8593 и принятых на себя сторонами договора обязательств.

Довод ответчика о том, что передаточный акт не может быть признан доказательством, подтверждающим фактическую передачу помещения в пользование ответчику по целевому назначению, подлежит отклонению.

Гражданским кодексом Российской Федерации установлены специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, подлежащие применению и к аренде нежилых помещений.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Исходя из смысла приведенной нормы права при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача недвижимости, если не доказано обратное, и наоборот, отсутствие двустороннего акта свидетельствует об отсутствии фактического исполнения обязательства по приемке либо по передаче объекта аренды, пока не будет доказано иное.

Доказательств не передачи спорного помещения ответчиком не представлено.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно разделу 3 договора аренды нежилого помещения N 8593 от 30.12.2009 г. за пользование объектом арендатор уплачивает плату за использование земли; арендная плата должна перечисляться Арендатором в соответствии с расчетом арендной платы (приложение N 1) ежемесячно, не позднее 5 числа текущего месяца; размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке на основании соответствующих актов органов местного самоуправления г. Иркутска. Плата за пользование землей должна перечисляться арендатором в соответствии с расчетом (приложение N 2 к договору N 8593).

Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: либо потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; либо непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; либо потребовать досрочного расторжения договора.

В силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

По условиям договора N 8593 в аренду передавалось имущество, обладающее статусом объекта культурного наследия начала ХХ века (пункт 1.1.); в пункте 2.3.2. договора, пункте 5 Акта приема-передачи от 01.09.2009 г., графике производства ремонта (приложение N 4 к договору), стороны указали наличие технических недостатков помещения, требующих капитального и текущего ремонта, согласовали график ремонта, в котором, помимо прочего, согласовали замену и выравнивание полов.

Таким образом, при подписании договора N 8593 и Акта приема-передачи от 01.09.2009 г. недостатки помещения, требующие капитального ремонта сторонами были оговорены, поэтому, в силу статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор не вправе ссылаться на оговоренные в Графике производства ремонта недостатки арендованного имущества и уклоняться в связи с этим от уплаты арендных платежей.

Из пояснений ответчика и писем от 16.02.2010 г. N 53, от 24.02.2010 г. N 71, от 11.03.2010 г. N 83, акта проверки от 28.10.2010 г., следует, что при вскрытии пола были выявлены скрытые недостатки помещения - "несущие балки перекрытия полностью пришли в негодность, началось обрушение потолка в находящемся ниже подвальном помещении. Так же под угрозой обрушения находятся прилегающие помещения, т.к. пришедшие в негодность балки перекрытия несут нагрузку и на эти помещения".

После проведения совместной проверки состояния помещения и составления акта от 28.10.2010 г. исх. от 27.12.2010 г. N 688 арендатор потребовал применения при расчете арендных платежей понижающего коэффициента 0,5 до 30.08.2011 г.

В процессе рассмотрения настоящего спора истец произвел перерасчет арендной платы за период с 28.10.2010 г. по 01.01.2013 г. с учетом льготного коэффициента - 0,5. Ранее в своих письмах ответчик не требовал от истца соразмерного уменьшения арендной платы, соответственно, данный коэффициент применен быть не мог.

Расчет платы за фактическое пользование нежилым помещением произведен в соответствии с Методикой расчета городовой арендной платы за пользование муниципального жилого фонда города Иркутска и на основании Отчета N 576-12-42-А от 20.12.2012 г. "Об оценке рыночной стоимости арендной платы за пользование объектом недвижимости (без учета НДС)", выполненного ООО КПК "Мост". Расчет за фактическое пользование спорным земельным участком составлен в соответствии с порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности г. Иркутска.

Доказательств оплаты за пользование указанными в договоре N 8593 нежилым помещением и земельным участком 156 387 руб. 18 коп. ответчик не представил. Проценты рассчитаны в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе ответчик на неправильность произведенного расчета и процентов не указывал, свое контррасчета не представил.

Кроме того, суд в обжалуемом решении отметил, что ответчик до настоящего времени не подписал акт приема-передачи помещения, т.е. не возвратил его истцу, что свидетельствует о наличии у ответчика интереса в отношении спорного помещения.

Доводы ответчика о продаже спорного здания документально не подтверждены.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно признал требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению в заявленной сумме.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению по вышеуказанным мотивам. Судом первой инстанции обстоятельства спора исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьей 268, частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

1.Решение Арбитражного суда Иркутской области от 21.11.2013, принятое по делу N А19-18068/2012, оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

2.Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

3.Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.

Председательствующий

Э.П. Доржиев

Судьи

Е.Н. Скажутина А.В. Гречаниченко