Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 февраля 2014 г. N 20АП-8034/13

г. Тула

11 февраля 2014 г.

Дело N А23-3142/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 04.02.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 11.02.2014.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Волковой Ю.А., Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., при участии от истца - Балакаева Р.В. (доверенность от 11.10.2013 N 11), от Рябошапченко Василия Васильевича - Голыжбиной С.Н. (доверенность от 19.10.2012 N 40 АА 0450926), Мацука А.М. (доверенность от 12.08.2013 N 40 АА 0619857), в отсутствие представителя администрации (исполнительно-распорядительного органа) городского округа "Город Обнинск", надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Рика" на решение Арбитражного суда Калужской области от 22.10.2013 по делу N А23-3142/2013 (судья Аникина Е.А.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Рика" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с исковым заявлением к администрации (исполнительно-распорядительному органу) городского округа "Город Обнинск" (далее - администрация) о признании недействительным дополнительного соглашения от 14.11.2012 N А-124-2012 к договору аренды земельного участка от 06.06.2007 N А-54-2007, признании незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка от 02.06.2013 N 01-14/1066, о понуждении заключить договор аренды земельного участка.

Определением от 28.08.2013 на основании ходатайства истца в соответствии со статьей 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве соответчика привлечен Рябошапченко Василий Васильевич.

Решением арбитражного суда от 22.10.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.

Общество с ограниченной ответственностью "Рика", не согласившись с вынесенным судебным актом, подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. Ссылается на то, что у ООО "Рика" в соответствии со ст. 36 ЗК РФ имеется исключительное право на приобретение земельного участка с кадастровым номером 40:27:030503:207, общей площадью 4156 кв. м в собственность или аренду. Указывает, что администрация знала, что общество претендует на заключение договора аренды земельного участка, находящегося под стоянкой, в то время как Рябошапченко В.В. не может использовать данный земельный участок для эксплуатации 4-х этажной автостоянки, так как собственником этой стоянки является ООО "Рика". Полагает, что суд должен был руководствоваться п. 3 ст. 22 ЗК РФ, в соответствии с которым по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Ссылается на то, что договор субаренды земельного участка прекратил свое действие по истечении указанного в нем срока. По мнению апеллянта, с учетом того, что ООО "Рика" в силу ст. 36 ЗК РФ обладает исключительным правом на приобретение права аренды земельного участка, заключенное между администрацией и Рябошапченко В.В. дополнительное соглашение является недействительным, суд должен был признать незаконным отказ администрации в заключении договора аренды с ООО "Рика" как несоответствующий требованиям ст. 36 ЗК РФ и в соответствии со ст. 201 АПК РФ, в силу ч. 4 ст. 445 ГК РФ обязать администрацию устранить допущенные нарушения путем заключения договора аренды земельного участка.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части.

Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью "Рика" является собственником четырехэтажной автостоянки открытого типа, расположенной по адресу: Калужская область, г. Обнинск, пр. Полянка, д. 1д, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество от 26 декабря 2012 года, серия 40КЛ N 472034, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.12.2012 сделана запись регистрации N 40-40-11/037/2012-635.

Четырехэтажная автостоянка открытого типа располагается, в том числе на земельном участке, расположенном по адресу: Калужская область, г. Обнинск, микрорайон, с кадастровым номером: 40:27:030503:207 (предыдущий кадастровый номер 40:27:030503:0085), общей площадью 4156 кв. м, находящемся в муниципальной собственности.

ООО "Рика" 24 мая 2013 года обратилось в администрацию г. Обнинска с просьбой заключить договор аренды указанного земельного участка.

Администрацией г. Обнинска в письме от 02.06.2013 N 01-14/1066 в заключении договора аренды обществу отказано, поскольку испрашиваемый земельный участок обременен правами третьих лиц, а именно: действующим до 14.05.2015 договором аренды земельного участка N А-54-2007 от 06.06.2007 с Рябошапченко В.В., оснований для расторжения которого у администрации г. Обнинска не имеется.

Считая недействительным дополнительное соглашение от 14.11.2012 N А-124-2012 к договору аренды земельного участка от 06.06.2007 N А-54-2007, отказ Администрации г. Обнинска в предоставлении в аренду земельного участка от 02.06.2013 N01-14/1066 незаконным, необоснованным и нарушающим права и законные интересы ООО "Рика" в сфере предпринимательской деятельности, общество обратилось в арбитражный суд с иском.

Вынося оспариваемое решение, суд первой инстанции руководствовался следующим.

Согласно положениям статей 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) для признания ненормативного акта недействительным, действий (бездействия) незаконными необходимо соблюдение двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решений, действий (бездействия) закону и нарушение прав и законных интересов субъекта предпринимательской деятельности. Орган или лицо, которые приняли оспариваемые акт, решение или совершили действия (бездействие), обязаны доказать соответствие их закону, а лицо, обращающееся с требованием о признании недействительным ненормативного правового акта, действий (бездействия) незаконными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных законодательством.

В силу части 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

На основании положений статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии статьями 9, 10 и 11 Земельного кодекса Российской Федерации.

В статьях 9-11 Земельного кодекса Российской Федерации определены полномочия Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления в области земельных отношений как регуляторов этих отношений в пределах своей компетенции и как собственников земельных участков, которыми они вправе управлять и распоряжаться.

Как следует из материалов дела, между администрацией г. Обнинска и Рябошапченко В.В. заключен договор аренды от 06.06.2007 N А-54-2007 земельного участка с кадастровым номером 40:27:030503:207 (предыдущий кадастровый номер - 40:27:030503:0085) сроком до 14.05.2012.

Находящаяся на данном земельном участке четырехэтажная автостоянка открытого типа (холодный паркинг) 14.12.2011 в установленном законом порядке введена в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU 40302000-39, выданным администрацией г. Обнинска.

Общество 11.04.2012 и 18.04.2012 обращалось в администрацию г. Обнинска с просьбой по истечении срока действия договора аренды с Рябошапченко В.В. заключить его с ООО "Рика". Администрация города Обнинска в письме от 26 апреля 2012 года N 01-17/1566 отказала обществу в заключении договора аренды в связи с тем, что право собственности на объект недвижимости в установленном законом порядке не зарегистрировано.

ООО "Рика" 13.07.2012 обратилось в Арбитражный суд Калужской области с заявлением о признании права собственности на завершенный строительством объект недвижимости - четырехэтажную автостоянку открытого (дело N А23-2809/2012). К участию в деле в качестве третьего лица была привлечена администрация г. Обнинска.

В процессе рассмотрения указанного спора, с учетом мнения администрации г. Обнинска и Рябошапченко В.В., которые как правообладатели земельного участка не препятствовали регистрации права собственности на законченную строительством автостоянку, право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, а арбитражное дело прекращено в связи с отсутствием предмета спора.

Впоследствии администрация г. Обнинска и Рябошапченко В.В. заключили дополнительное соглашение от 14.11.2012 N А-124-2012 к договору аренды земельного участка от 06.06.2007 N А-54-2007 на срок до 14.05.2015.

Таким образом, поскольку на момент заключения дополнительного соглашения от 14.11.2012 к договору аренды земельного участка от 06.06.2007 N А-54-2007 у ООО "Рика" отсутствовало право собственности на объект недвижимости, расположенный на данном земельном участке, суд первой инстанции обоснованно оставил без удовлетворения требование истца о признании недействительным дополнительного соглашения от 14.11.2012 N А-124-2012 к договору аренды земельного участка от 06.06.2007 N А-54-2007.

Судом апелляционной инстанции отклоняются в связи с этим как несостоятельные доводы жалобы о том, что дополнительное соглашение является незаконным, так как Рябошапченко В.В. не может использовать земельный участок для эксплуатации автостоянки.

Вместе с тем апелляционный суд считает, что суд первой инстанции необоснованно оставил без удовлетворения требования общества в части признания незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка от 02.06.2013 N 01-14/1066, о понуждении заключить договор аренды земельного участка, в силу следующего.

Как установлено в п. 3 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Приватизация таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных ЗК РФ, а также федеральными законами.

Указанные положения законодательства вытекают из закрепленных в ст. 1 ЗК РФ основных принципов единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что согласно абзацу второму пункта 1 статьи 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Приватизация таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных ЗК РФ, а также федеральными законами.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды такого земельного участка.

Данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением либо на приобретение этого участка в аренду.

Указанная правовая позиция изложена в постановлениях Федерального арбитражного суда Центрального округа от 24 января 2013 г. по делу N А64-7034/2011, от 14 июня 2012 г. по делу N А08-5007/2011.

Согласно ч. 3 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Указанные случаи установлены в п. 4 ст. 28 ЗК РФ, согласно которой не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Возникновение у иных лиц, не являющихся сторонами договора аренды, прав на владение и пользование переданного в аренду земельного участка свидетельствует о невозможности осуществления этих же полномочий арендатором по договору аренды.

Согласно статье 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

В связи с тем, что ООО "Рика" зарегистрировало 26 декабря 2012 года право собственности на недвижимое имущество, у общества в силу ст. 36 ЗК РФ возникло исключительное право на приобретение земельного участка под объектом недвижимости в собственность или аренду. Следовательно, договор аренды данного земельного участка, заключенный между администрацией и Рябошапченко В.В., прекращается на основании ст. 416 ГК РФ (по аналогии с п.26 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Исходя из изложенного, учитывая, что ООО "Рика" принадлежит на праве собственности находящаяся на спорном земельном участке четырехэтажная автостоянка открытого типа (холодный паркинг), общество в соответствии со ст. 36 ЗК РФ обладает исключительным правом на приобретение земельного участка с кадастровым номером 40:27:030503:207, общей площадью 4156 кв. м в собственность или аренду. В связи с этим отказ администрации в заключении договора аренды спорного земельного участка с ООО "Рика" следует признать незаконным.

В соответствии с п. 4 ст. 201 АПК РФ с учетом конкретных обстоятельств дела, руководствуясь ст. 36 ЗК РФ, ст. 416 ГК РФ, ч. 4 ст. 445 ГК РФ, в целях восстановления нарушенного права суд считает необходимым обязать администрацию устранить допущенные нарушения.

Согласно п. 6 ст. 36 ЗК РФ в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 данной статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Как следует из письма администрации от 02.06.2013 N 01-14/1066, единственным основанием отказа в предоставлении в аренду земельного участка послужило обременение спорного земельного участка договором аренды от 06.06.2007 N А-54-2007, заключенного с Рябошапченко В.В., действующим до 14.05.2015.

Таким образом, принимая во внимание, что в силу ст. 36 ЗК РФ, ст. 416 ГК РФ договор аренды от 06.06.2007 N А-54-2007 следует считать прекращенным, в целях восстановления нарушенного права заявителя, администрация обязана исполнить положения п. 6 ст. 36 ГК РФ, а именно: принять решение о предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Рика" в аренду земельного участка с кадастровым номером 40:27:030503:207 площадью 4 156 кв. м; в месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка в аренду подготовить проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 40:27:030503:207 площадью 4 156 кв. м, расположенного по адресу: Калужская область, г. Обнинск, в районе 55 микрорайона, и направить его обществу с предложением о заключении данного договора.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда от 22.10.2013 в части отказа в признании незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка от 02.06.2013 N 01-14/1066, о понуждении заключить договор аренды земельного участка подлежит отмене, а требования общества с ограниченной ответственностью "Рика" - удовлетворению в указанной части.

Поскольку требования ООО "Рика" удовлетворены в части признания незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка от 02.06.2013 N 01-14/1066 и как восстановление нарушенного права - понуждении заключить договор аренды земельного участка, ответчиком по которому является администрация (исполнительно-распорядительный орган) городского округа "Город Обнинск", следовательно, с администрации в соответствии со статьей 110 АПК РФ в пользу общества с ограниченной ответственностью "Рика" подлежит взысканию 3 000 рублей в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по делу.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 22.10.2013 по делу N А23-3142/2013 отменить в части отказа в удовлетворении требований о признании незаконным отказа в предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Рика" в аренду земельного участка с кадастровым номером 40:27:030503:207 площадью 4 156 кв. м, расположенного по адресу: Калужская область, г. Обнинск, в районе 55 микрорайона, изложенного в письме администрации (исполнительно-распорядительного органа) городского округа "Город Обнинск" от 02.06.2013 N 01-14/1066; о понуждении заключить договор аренды земельного участка.

Признать незаконным отказ администрации (исполнительно-распорядительного органа) городского округа "Город Обнинск" в предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Рика" в аренду земельного участка с кадастровым номером 40:27:030503:207 площадью 4 156 кв. м, расположенного по адресу: Калужская область, г. Обнинск, в районе 55 микрорайона, изложенный в письме от 02.06.2013 N 01-14/1066, как не соответствующий статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Обязать администрацию (исполнительно-распорядительный орган) городского округа "Город Обнинск":

в месячный срок со дня вынесения настоящего постановления принять решение о предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Рика" в аренду земельного участка с кадастровым номером 40:27:030503:207 площадью 4 156 кв. м, расположенного по адресу: Калужская область, г. Обнинск, в районе 55 микрорайона;

в месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка в аренду подготовить проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 40:27:030503:207 площадью 4 156 кв. м, расположенного по адресу: Калужская область, г. Обнинск, в районе 55 микрорайона, и направить его обществу с ограниченной ответственностью "Рика" с предложением о заключении данного договора.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Взыскать с администрации (исполнительно-распорядительного органа) городского округа "Город Обнинск" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Рика" 3 000 рублей в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по делу.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.Г. Тучкова

Судьи

Ю.А. Волкова Е.В. Рыжова