Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2014 г. N 20АП-402/14

г. Тула

18 февраля 2014 г.

Дело N А62-5159/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 17.02.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 18.02.2014.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Волковой Ю.А. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Радченко Е.А., при участии от ответчика - индивидуального предпринимателя Мирзалиева Наримана Абульфата оглы (ОГРНИП 304671409100035) - Цыбановой О.А. (доверенность от 08.10.2013), в отсутствие истца - департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области (г. Смоленск, ОГРН 1026701437212, ИНН 6730042526), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области на решение Арбитражного суда Смоленской области от 06.12.2013 по делу N А62-5159/2013 (судья Лукашенкова Т.В.) установил следующее.

Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Мирзалиеву Нариману Абульфату оглы (далее - предприниматель) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 27.05.2009 N 722/з за период с 01.01.2012 по 30.06.2013 в размере 1 073 719, рублей 13 копеек, пени за период с 20.03.2012 по 20.06.2013 в сумме 503 524 рублей 85 копеек (т. 1, л. д. 3).

Решением суда от 06.12.2013 исковые требования удовлетворены частично: с предпринимателя в пользу департамента взыскано 514 168 рублей 04 копеек, в том числе задолженность по арендной плате за период с 01.01.2012 по 30.06.2013 в размере 481 032 рублей 60 копеек, пени за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 20.03.2012 по 20.06.2013 в сумме 33 135 рублей 44 копеек. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Суд не согласился с доводами истца о необходимости применения к расчету арендной платы ставки в размере 3,255 % от удельного показателя кадастровой стоимости, указав на недоказанность департаментом факта использования земельного участка для осуществления коммерческой деятельности после истечения нормативного срока строительства. Кроме того, суд указал, что в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка, для которого установлен иной удельный показатель кадастровой стоимости, ставка арендной платы должна применяться к расчету задолженности с момента внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости.

В апелляционной жалобе департамент просит решение отменить, исковые требования удовлетворить. Оспаривая судебный акт, заявитель считает, что новый удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка может быть применен к расчету арендной платы не ранее момента получения предпринимателем проекта дополнительного соглашения к договору аренды, а не с даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об изменении вида разрешенного использования земельного участка. Выражая несогласие с отказом суда в применении к расчету задолженности ставки арендной платы в размере 3, 255 %, указывает, что после истечения нормативного срока строительства предприниматель не построил объект недвижимости. Последующее использование земельного участка, по мнению департамента, не могло осуществляться иначе как в коммерческой деятельности.

В отзыве предприниматель просит решение оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения. Считает, что поскольку в предусмотренный договором срок объект недвижимости не был построен, земельный участок в коммерческой деятельности не используется, применение к расчету повышенной ставки арендной платы неправомерно. Иной подход, по мнению ответчика, будет противоречить принципам определения арендной платы, установленным постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582).

В судебном заседании представитель ответчика поддержал свою позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в суд апелляционной инстанции представителей не направил, заявив письменное ходатайство о проведении судебного заседания в его отсутствие.

С учетом мнения представителя ответчика указанное ходатайство удовлетворено судебной коллегией на основании статей 41, 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебное разбирательство проводилось в отсутствие неявившейся стороны в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя ответчика, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, на основании приказа от 25.05.2009 N 762 между департаментом (арендодатель) и Богомоловой С.И. (арендатор) 27.05.2009 заключен договор аренды N 722/з земельного участка с кадастровым номером 67:27:0031260:30 площадью 2027 кв. метров, расположенного в г. Смоленске, п. Тихвинка напротив ГСК "Авиатор", для строительства материальных складов на срок три года (т. 1, л. д. 13).

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Смоленской области 16.06.2009 (т. 1, л. д. 18).

Разделом 3 договора аренды предусмотрено, что арендная плата рассчитывается арендодателем по формуле в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка. Порядок расчета и размер арендной платы устанавливается в соответствии с действующим законодательством на каждый календарный год, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений (дополнений) в договор и доводится до сведения арендатора путем опубликования в прессе.

Арендная плата подлежит внесению равными долями ежеквартально не позднее 20 числа последнего месяца путем перечисления на расчетный счет арендодателя.

За нарушение сроков внесения арендных платежей стороны предусмотрели ответственность арендатора в виде пени в размере 0,3% от невнесенной арендной платы за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).

Передача земельного участка арендатору оформлена актом приема-передачи от 27.05.2009 (т. 1, л. д. 19).

Впоследствии по договору уступки от 03.07.2009 права и обязанности арендатора земельного участка перешли к предпринимателю (т. 1, л. д. 20).

Государственная регистрация договора уступки произведена 27.07.2009 (т. 1, л. д. 21).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязательств по договору, наличие задолженности по арендной плате за период с 01.01.2012 по 30.06.2013, департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации. Правительством Российской Федерации принято постановление N 582.

Таким образом, стоимость арендной платы земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе устанавливать и изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате пользования земельным участком.

Полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории г. Смоленска, с 01.04.2007 переданы администрации Смоленской области, уполномоченным органом определен департамент (областной закон от 08.02.2007 N 1-з "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области - городе-герое Смоленске").

Постановлением администрации Смоленской области от 11.04.2008 N 233 (с учетом изменений, внесенных постановлением от 29.04.2008 N 257) с 29.04.2008 уполномоченным органом по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по рассмотрению заявлений о заключении договоров аренды земельных участков, определено главное земельное управление Смоленской области. На основании постановления администрации Смоленской области от 09.12.2008 N 690 указанные полномочия осуществляет департамент.

В настоящем споре требования заявлены департаментом за период с 01.01.2012 по 30.06.2013, при этом размер задолженности определен истцом по повышенной ставке арендной платы - 3,255% от удельного показателя кадастровой стоимости.

Согласно Положению о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Смоленской области, утвержденному постановлением администрации Смоленской области от 10.03.2009 N 118 (далее - Положение N 118), применяемому к отношениям сторон в силу раздела 3 договора, размер арендной платы определяется по следующей формуле: Ап = Скадастр x Sуч x Сап x m / 12, где: Ап - размер арендной платы (руб.); Скадастр - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка по соответствующему виду его функционального использования (рублей за 1 кв. м); Sуч - площадь земельного участка (или его части), являющегося предметом договора аренды (кв. м); Сап - ставка арендной платы, установленная нормативным правовым актом органа местного самоуправления муниципального района (городского округа) Смоленской области или нормативным правовым актом администрации Смоленской области в соответствии с Положением (процент от кадастровой стоимости земельного участка); m - количество месяцев аренды.

Постановлением администрации Смоленской области от 14.04.2009 N 192 утверждены ставки арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области - городе-герое Смоленске:

- 0,3 процента от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка по соответствующему виду его функционального использования (рублей за 1 кв. метр) в отношении земельных участков, предоставленных для строительства зданий, строений, сооружений (за исключением дачного, индивидуального жилищного строительства и строительства домов многоэтажной и повышенной застройки, а также земельных участков, предоставленных для строительства промышленных объектов), с учетом нормативного срока строительства три года с момента предоставления земельного участка независимо от возможной смены арендатора земельного участка;

- 3,255 процента от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (рублей за 1 кв. метр) - в отношении земельных участков, используемых для осуществления коммерческой деятельности (кроме земельных участков, предусмотренных подпунктом 2 настоящего пункта);

- 1,5 процента от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (рублей за 1 кв. метр) - в отношении прочих земельных участков, не используемых в коммерческих целях и не являющихся источником получения каких-либо доходов.

Мотивируя свою позицию о необходимости применения к расчету задолженности повышенной ставки арендной платы, департамент сослался на нарушение предпринимателем предусмотренного договором срока строительства объекта нежилого назначения и использованием земельного участка после истечения этого срока в коммерческой деятельности.

Действительно, в рассматриваемой ситуации нормативный срок строительства истек, в связи с чем после его истечения ставка арендной платы в размере 0,3 % от кадастровой стоимости применению не подлежит.

Вместе с тем, является правильным вывод суда первой инстанции о необоснованности расчета арендной платы, произведенного истцом с применением ставки 3,255 % от кадастровой стоимости земельного участка, так как из буквального содержания постановления администрации Смоленской области от 14.04.2009 N 192 следует, что указанная ставка применяется при фактическом использовании земельного участка для деятельности, являющейся источником получения доходов. При этом потенциальная возможность использования земельного участка в дальнейшем для указанной деятельности основанием для применения указанной ставки до завершения строительства на указанном участке не является.

Согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, изложенной в определении от 11.05.2004 N 209-О, размер платы за пользование земельным участком, устанавливаемый органом публичной власти, должен иметь экономическое обоснование, а также соответствовать принципам определения размера арендной платы, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, а именно: принципу экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка.

Доказательств, свидетельствующих о том, что земельный участок, предоставленный ответчику, в рассматриваемый период использовался предпринимателем в коммерческой деятельности либо являлся источником получения какого-либо дохода, истцом не представлено. В связи с этим довод заявителя жалобы о том, что при расчете арендной платы необходимо применять ставку в размере 3,255 % от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, не может быть принят во внимание.

Суд апелляционной инстанции соглашается с позицией суда области о правильности применения к расчету арендной платы за спорный период ставки в размере 1,5 % и не принимает довод департамента о том, что увеличение арендной платы (до ставки 3,255 %) по истечении нормативного срока строительства необходимо для предотвращения недобросовестного затягивания строительства.

Применение ставки арендной платы в размере 1,5 % от удельного показателя кадастровой стоимости является надлежащей и достаточной мерой, направленной на предотвращение нерационального использования земли, поскольку увеличивает арендную плату по истечении нормативного срока строительства в 5 раз. Кроме того, для предотвращения нерационального использования земельных участков департамент, как арендодатель, наделен и иными правами, предусмотренными гражданским законодательством.

Позиция суда первой инстанции по вопросу неправомерности применения ставки арендной платы в размере 3, 255 % соответствует сложившейся судебно-арбитражной практике по аналогичным делам (постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 05.09.2012 по делу N А62-4916/2011, от 12.03.2012 по делу N А62-1356/2011, от 23.01.2012 по делу N А62-3879/2010, от 15.08.2013 по делу N А62-4891/2012, от 17.12.2013 по делу N А62-637/2013).

Ссылка заявителя на неправомерное применение при расчете арендной платы удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка в размере 14 903,57 руб./кв. метр с 01.04.2012 была предметом исследования в суде первой инстанции и обосновано отклонена им в силу следующего.

С даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, утвердившего либо изменившего результаты государственной кадастровой оценки земель, в расчете арендной платы должны учитываться результаты государственной кадастровой оценки земель.

Постановлением администрации Смоленской области от 21.10.2008 N 584 "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Смоленской области" были утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам населенных пунктов муниципальных образований Смоленской области в виде таблицы по 15 видам разрешенного использования. 04.11.2008 данное постановление администрации Смоленской области было опубликовано в газете "Смоленская газета" N 84 и вступило в силу с 01.01.2009.

Указанным постановлением установлены удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков в кадастровом квартале 67:27:003 12 60:

- 16429,61 руб./кв. метров - для земельных участков. предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышлености, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок;

- 14 903,57 руб./кв. метров - для земельных участков, предназначенных для размещения административных и офисных зданий.

Заключая договор аренды земельного участка от 27.05.2009 N 722/з, стороны указали в качестве разрешенного использования земельного участка строительство материального склада, что соответствовало сведениям, содержащимся в государственном кадастре недвижимости (т. 1, л. д. 23).

Таким образом, до изменения указанного вида разрешенного использования земельного участка размер арендной платы по договору аренды от 27.05.2009 N 722/з в период с 01.01.2012 обоснованно рассчитан департаментом исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, составляющего 16 429,61 руб./кв. метр.

Впоследствии на основании заявления департамента от 15.02.2012, поданного в филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Смоленской области, с 15.03.2012 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 67:27:0031260:30 изменен, и он считается предоставленным для бизнес-центра (т. 1, л. д. 27).

Статья 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" закрепляет состав сведений государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости, состоящих из сведений об уникальных характеристиках объекта недвижимости и дополнительных сведений о нем. Для земельного участка к дополнительным сведениям пункт 14 части 2 указанной статьи относит сведения о разрешенном использовании.

Таким образом, изменение одного вида разрешенного использования земельного участка на другой вид такого использования требует внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости.

Департамент, являясь уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, обладает полномочиями как по распоряжению земельными участками, так и по обращению с заявлениями о проведении кадастрового учета изменений в соответствующий орган.

В заявлении департамента от 15.02.2012, поданном в филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Смоленской области, содержится волеизъявление уполномоченного органа на установление вида разрешенного использования спорного земельного участка - для бизнес-центра (т. 1, л. д. 25).

Решением филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Смоленской области от 15.03.2012 N 67/12-7844 осуществлен государственный кадастровый учет изменений объекта недвижимости с кадастровым номером 67:27:0031260:30 в части изменения вида разрешенного использования земельного участка (т. 1, л. д. 77).

Исходя из постановления администрации Смоленской области от 21.10.2008 N 584 удельный показатель кадастровой стоимости спорного земельного участка с видом разрешенного использования "для бизнес-центра" составляет 14 903,57 руб./кв. метр.

Отсутствие подписанного сторонами соглашения к договору об изменении вида разрешенного использования не влияет на исчисление размера арендной платы исходя из того вида разрешенного использования, который указан в государственном кадастре недвижимости. Иной подход противоречил бы принципам экономической обоснованности и предсказуемости арендной платы, которые установлены постановлением N 582.

Кроме того, департаментом не представлено доказательств возможности использования земельного участка не в соответствии с тем разрешенным использованием земельного участка, кадастровый учет которого осуществлен.

При указанных обстоятельствах размер арендной платы по договору аренды от 27.05.2009 N 722/з в период с 01.04.2012 подлежит исчислению исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка составляющего 14 903,57 руб./кв. метр.

В соответствии с расчетом арендной платы, произведенным по ставке арендной платы 1,5 % от удельного показателя кадастровой стоимости, с учетом изменения в спорный период вида разрешенного использования, размер арендной платы с 01.01.2012 по 30.06.2013 составил 481 032 рублей 60 копеек. Расчет арендной платы проверен апелляционной инстанцией и признан правильным ввиду отсутствия в нем неточностей и арифметических ошибок.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В пункте 5.2 договора аренды установлена обязанность арендатора уплачивать пени в размере 0,3 % за каждый день просрочки. Поскольку задолженность по арендной плате определена департаментом неверно и она пересчитана, а также с учетом заявленного предпринимателем в суде первой инстанции ходатайства о снижении неустойки, суд пришел к правильному выводу о ее взыскании в сумме 33 135 рублей 44 копеек.

Истец в своей апелляционной жалобе не заявлял доводы о неправомерности снижения размера неустойки, в связи у суда апелляционной инстанции отсутствуют процессуальные основания для переоценки ее размера.

Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку заявитель в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, последняя взысканию не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 06.12.2013 по делу N А62-5159/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.А. Капустина

Судьи

Ю.А. Волкова Е.Н. Тимашкова