Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 марта 2014 г. N 15АП-1061/14

город Ростов-на-Дону

05 марта 2014 г.

дело N А53-20192/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 марта 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Тимченко О.Х.

судей М.В. Ильиной, Т.Р. Фахретдинова

при ведении протокола судебного заседания секретарем Вербицкой А.В.,

при участии:

от истца: не явился, извещен надлежаще;

от ответчика: представитель Шалякина А.С. по доверенности от 25.09.2013;

от третьих лиц: представитель Пчелкин В.С. по доверенности от 22.01.2013,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу о открытого акционерного общества коммерческий банк "Восточный" в лице Южного филиала ОАО КБ "Восточный,

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.12.2013 по делу N А53-20192/2013

по иску индивидуального предпринимателя Зикеевой Татьяны Валерьевны (ИНН 616613099120, ОГРН 310619308100054)

к ответчику: открытому акционерному обществу "Строительный концерн "Вант" (ИНН 6166043169, ОГРН 1026104023440)

при участии третьего лица: открытого акционерного общества коммерческий банк "Восточный" в лице Южного филиала ОАО КБ "Восточный",

об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения, обязании снести объекты недвижимого имущества,

принятое в составе судьи Андриановой Ю.Ю.

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Зикеева Татьяна Валерьевна (далее - истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Строительный концерн "Вант" (далее - ответчик, концерн "Вант") об истребовании земельного участка с кадастровым номером 61:44:01 19 05:45 из чужого незаконного владения, обязании снести объекты недвижимого имущества: нежилые помещения литер "Б", комнаты на 1 этаже N 1 -20, 21.21а, 21б, 22- 28, на 2 этаже N 1-23, расположенные на указанном земельном участке по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаш, 8б.

Определением суда от 30.09.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество Коммерческий банк "Восточный" в лице Южного филиала ОАО КБ "Восточный" (далее банк "Восточный" ).

Заявленные требования мотивированы тем, что 25.06.2010 г. ИП Зикеева Т.В. приобрела у банка "Восточный" земельный участок с кадастровым номером 61:44:01 19 05:45, права собственности зарегистрировано за предпринимателем, установив, что на земельном участке расположены объекты недвижимости ответчика, предприниматель обратилась в суд с настоящим иском.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18 декабря 2013 г. в иске отказано. Суд установил, что на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие ответчику: нежилые помещения литер "Б", комнаты на 1 этаже N 1 -20, 21.21а, 21б, 22- 28, на 2 этаже N 1-23. Однако, при отчуждении по договору об отступном спорного земельного участка, ранее принадлежавшего ОАО "Строительный концерн "Вант", были нарушены положения ст.ст.1,35,36 ЗК РФ, земельный участок передан банку "Восточный" без объектов недвижимости, расположенных на нем, в связи с чем, договор об отступном признан судом ничтожным. Недействительными является и последующие сделки с земельным участком.

ОАО КБ "Восточный" обратился в суд с апелляционной жалобой указав, следующие доводы.

Рассматривая дело, суд первой инстанции допустил нарушение процессуальных и материальных прав и вышел за пределы заявленных требований, дал оценку законности и обоснованности заключенному между ОАО "Ростпромстройбанк" (правопредшественник ОАО АК "Восточный") и ОАО "Строительный концерн "Вант" от 09.04.2010 г. соглашения об отступном, сделав вывод о ничтожности договора, в виду несоответствия ст.ст.35, 36 ЗК РФ. Данное обстоятельство может быть использовано в качестве преюдициального при рассмотрении другого дела.

Суд обязан рассмотреть дело исходя из предмета заявленного истцом требования и основания иска, суду предоставлено право применять последствия недействительности ничтожности сделки по собственной инициативе только в том случае, когда истцом заявлено требование о признании сделки недействительной и при этом не заявлено о применении последствий ее недействительности. Требование о признании сделки недействительной не заявлялось.

Заявитель жалобы просит решение изменить, исключить из мотивировочной части решения Арбитражного суда Ростовской области абзацы 2,3,4 страницы 5:

"Ответчик, отчуждая ОАО "Ростпромстройбанк" земельный участок с кадастровым номером 61:44:01 19 05:45 по соглашению об отступном 09.04.2010 нарушил запрет закона - отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу не допускается (абзац 3 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации). Такая сделка является ничтожной (абзац 2 пункта 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Учитывая, что по соглашению договору от об отступном от 09.04.2010 ответчик передал земельный участок без находящихся на нем объектов недвижимого имущества, суд пришел к выводу о ничтожности данного договора от 09.04.2010 ввиду его несоответствия статьям 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, что влечет ничтожность всех последующих сделок с указанным земельным участком.

Учитывая неразрывную связь земельного участка с расположенными на нем объектами недвижимого имущества, истребование земельного участка у собственника расположенного на нем объекта недвижимости, влечет изъятие и самого объекта недвижимого имущества."

В остальной части решение Арбитражного суда от 18.12.2013 г. по делу N А53-20192/2013 оставить без изменения.

ОАО "Строительный концерн "Вант" считает жалобу не подлежащей удовлетворению, указав, что суд первой инстанции, отказывая в иске, руководствовался отсутствием у Зикеевой Т.В. права на истребование земельного участка из чужого незаконного владения, поскольку истец не обладал правом собственности на спорный участок по причине ничтожности сделки, на основании которой, банком приобретен земельный участок.

ИП Зикеева Т.В в отзыве просила вопрос об обоснованности доводов банка разрешить по усмотрению суда, жалобу рассмотреть в ее отсутствие.

В судебном заседании представитель банка "Восточный" и концерна "Вант"доводы жалобы и отзыва на нее поддержали.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом первой инстанции, 26.02.2002 между ООО "Завод "КОНОРД" (продавец) и ОАО "Строительный концерн "Вант" (покупатель) заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым ОАО "Строительный концерн "Вант" приобрел в собственность нежилые помещения (комнаты на 1 этаже N N 1-14, комнаты на 2 этаже NN 1-9), литер Б, находящиеся по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50 -лет Ростсельмаша, 10. Указанные помещения принадлежали продавцу обществу с ограниченной ответственностью "Завод "КОНОРД" на основании протокола собрания учредителей ООО "Завод "КОНОРД" от 15.06.1998, акта передачи основных фондов и оборотных средств ОАО "Ростсельмаш" в уставный капитал ООО "Завод "КОНОРД". Право собственности продавца строения зарегистрировано 18.07.2003, что подтверждено Выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок от 08.11.2013.

Переход права собственности от ООО "Завод "КОНОРД" к ОАО обществу "Строительный концерн "Вант" зарегистрирован в установленном порядке 29.04.2004.

26.02.2002 между ОАО "Ростсельмаш" (продавец) и ОАО "Строительный концерн "Вант" (покупатель) заключен договор купли-продажи N 011, в соответствии с которым ОАО "Строительный концерн "Вант" приобрел в собственность нежилые помещения (комнаты на 1 этаже N N 15-20,21,21а,21б,22,23,24,25,26,27,28,29 комнаты на 2 этаже NN 1023), литер Б, находящиеся по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50 -лет Ростсельмаша, 10. Указанные помещения принадлежали ОАО "Ростсельмаш" на основании постановления Мэра города от 29.07.1998 N 1532, регистрационного удостоверения МПТИ, что следует из выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества от 08.11.2013, справки о содержании правоустанавливающих документов от 08.11.2013.

Переход права собственности от открытого акционерного общества "Ростсельмаш" к открытому акционерному обществу "Строительный концерн "Вант" зарегистрирован в установленном порядке 29.04.2004.

06.07.2005 Актом установления почтового адреса N 8410 на основании постановления Мэра города Ростова-на-Дону от 14.06.2005 N 820 помещениям присвоен адрес: г. Ростов-на-Дону, ул. 50 -лет Ростсельмаша, 8б.

На основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации между муниципальным учреждением "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" (продавец) и ОАО "Строительный концерн "Вант" (покупатель) заключен договор купли-продажи от 09.03.2007 N 5361 земельного участка с кадастровым номером

61:44:01 19 05:45, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50 -лет Ростсельмаша, 8б.

Как следует из Выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества от 08.11.2013, право собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:44:01 19 05:45 зарегистрировано за концерном "Вант" в установленном порядке 06.07.2007.

По кредитному договору от 18.12.2007 N 332, заключенному между ОАО Ростовский инвестиционно-коммерческий промышленно-строительный банк (ОАО "Ростпромстройбанк" - правопредшественник банка "Восточный") и ООО "Мария", ответчик по настоящему иску - концерн "Вант" выступил поручителем по договору от 18.12.2007 N 332-п.

09.04.2010 по соглашению об отступном в целях исполнения поручителем договора поручительства от 18.12.2007 N 332-п концерн "Вант" передал в собственность ОАО "Ростпромстройбанк" земельный участок с кадастровым номером 61:44:01 19 05:45. Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:44:01 19 05:45 зарегистрировано за ОАО "Ростпромстройбанк" в установленном порядке 21.04.2010.

При этом, строение литер Б, находящиеся по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50 -лет Ростсельмаша, 8б, ОАО "Ростпромстройбанк" в собственность не передавалось, что стороны не отрицают.

В дальнейшем ОАО "Ростпромстройбанк" (продавец) и ИП Зикеева Татьяна Валерьевна (покупатель) 25.06.2010 заключили договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:44:01 19 05:45. Сторонами сделки подписан акт приема-передачи от 25.06.2010 земельного участка, переход права собственности на земельный участок за Зикеевой Татьяной Валерьевной зарегистрирован 27.07.2010, что следует из копии свидетельства от 27.07.2010 61 -АЕ N 750030.

ИП Зикеева Т. В. на основании ст. 301 ГК РФ заявила иск к ОАО "Строительный концерн "Вант" об истребовании земельного участка с кадастровым номером 61:44:01 19 05:45, о сносе, принадлежащих ответчику объектов, как незаконно расположенных на принадлежащем ей земельном участке.

Отказывая в иске суд первой инстанции руководствовался следующим.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ в качестве основополагающего начала земельного законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Из абзаца 5 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу не допускается.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Суд первой инстанции, исследовав соглашение об отступном от 09.04.2010, заключенное между концерном "Вант" и ОАО "Ростпромстройбанк", договор купли-продажи от 25.06.2010 г.,-между ОАО "Ростпромстройбанк" и ИП Зикеевой Т. В., руководствуясь указанными нормами права, правомерно сделал вывод о недействительности сделок в силу ничтожности.

Довод Банка "Восточный" о нарушении судом норм процессуального права, выразившихся в оценке соглашения об отступном как ничтожного в отсутствие заявленных требований, отклонен.

По смыслу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке.

При таких обстоятельствах, отсутствие самостоятельного производства по иску о признании соглашения об отступном от 09.04.2010, недействительным не препятствует суду сделать вывод в настоящем споре о ничтожности названной сделки. При рассмотрении виндикационного иска, суд первой инстанции вправе дать оценку сделкам на предмет их недействительности.

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки.

Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

Таким образом, передача как вручение вещи считается совершенной, если приобретатель получает фактическое владение вещью.

Из договора купли-продажи 25.06.2010, заключенного ОАО "Ростпромстройбанк" и ИП Зикеевой Т.В., следует, продавец обязан передать имущество покупателю, указанное в п.1.1 (земельный участок) по акту приема-передачи.

Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц (пункт 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу пункта 1 статьи 458 Гражданского кодекса Российской Федерации товар не может считаться предоставленным в распоряжение покупателя, если к моменту передачи товар находится во владении третьего лица, не состоящего с продавцом товара в обязательственных отношениях по поводу данной вещи. В таком случае товар, являющийся предметом договора купли-продажи, в распоряжение покупателя не поступает.

Подписание акта приема-передачи лишь удостоверяет вручение товара (предоставление в распоряжение), является доказательством исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю, но не заменяет самого акта вручения вещи, под которым законом понимается фактическое поступление вещи во владение приобретателя. Подписанный сторонами договора купли-продажи акт приема-передачи от 25.06.2010 не способен заменить фактического владения вещью и сам по себе владением вещью не является.

Нормы действующего гражданского законодательства не признают допустимым переход к приобретателю права собственности посредством уступки ему требования собственника о выдаче вещи (виндикационного притязания), находящейся на момент заключения договора купли-продажи во владении третьего лица.

Из содержания статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации не усматривается и возможность приобретения вещи установлением опосредованного владения ею, при котором проданная вещь оставалась бы у ее отчуждателя, начинающего владеть вещью от имени и в интересах приобретателя.

Поскольку фактического поступления во владение земельным участком истца не произошло, право собственности у него в силу пункта 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации не возникло.

По смыслу статей 301 - 305 Гражданского кодекса Российской Федерации использование вещно-правовых способов защиты доступно лицу, являющемуся собственником вещи или ее законным владельцем.

Виндикационный иск направлен на восстановление утраченного владения вещью. Возврат вещи ее собственнику или законному владельцу в порядке виндикации предполагает, что истец ранее вступил во владение вещью, которая впоследствии выбыла из его владения помимо воли (статьи 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Посредством виндикационного иска истец, полагающий себя собственником, не может получить более того, что получил от своего правопредшественника, и если владение вещью от отчуждателя ее приобретателю фактически не передавалось, приобретатель не может обеспечить себе владение вещью путем применения виндикационного иска, предъявленного к ее незаконному владельцу. В таком случае надлежащим способом защиты является обязательственно-правовой иск к продавцу вещи о ее передаче в собственность покупателю (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации), а при невозможности такой передачи - о возмещении убытков.

Поскольку владение в смысле фактического господства над вещью истец от продавца не получил, основания для вещно-правовой (виндикационной) защиты отсутствуют.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц. Оснований для изменения судебного акта по доводам, приведенным в апелляционной жалобе не имеется.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на заявителя жалобы в порядке и размерах, установленных ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст.333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.

При подаче апелляционной жалобы государственная пошлина заявителм жалобы оплачена.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.12.2013 по делу N А53-20192/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Х. Тимченко

Судьи

М.В. Ильина Т.Р. Фахретдинов