Вычет на покупку жилья. Потерянные суммы (Е. Власов, "Современный предприниматель. Индивидуальный подход к бизнесу", N 11, ноябрь 2010 г.)

Вычет на покупку жилья. Потерянные суммы

Что включается в имущественный вычет на покупку жилья? Нужно ли пересчитывать НДФЛ, если сотрудник обратился за вычетом в середине года? Как осуществляется перенос неиспользованной части вычета?

При покупке жилья или нового строительства налогоплательщики вправе воспользоваться имущественным вычетом. Сюда включаются не только расходы на покупку жилья, но и затраты на разработку проектно-сметной документации, покупку строительных и отделочных материалов, затраты на проведение отделочных работ, подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации. Расходы на достройку и отделку приобретенного дома (квартиры, комнаты) включаются в вычет, если в договоре купли-продажи жилья указано приобретение жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки.

Также в вычет включаются суммы, перечисленные в погашение процентов по займам (кредитам), полученным на покупку жилья (целевые займы). Эти кредиты должны быть фактически израсходованы на покупку жилья.

Кроме того, с 1 января 2010 года в вычет включаются расходы на приобретение земельных участков, а также сумм, направленных на погашение процентов по кредитам, полученным на приобретение участков и кредитам, полученным на рефинансирование займов (кредитов) на приобретение (строительство) объектов жилья и земельных участков.

Перечень объектов, при покупке которых можно воспользоваться имущественным вычетом, является закрытым. Это жилой дом, квартира, комната или доля (доли) в них, земельные участки, предоставленные для индивидуального жилищного строительства, и земельные участки, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доля (доли) в них (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Вычет можно заявить по жилому дому, не завершенному строительством (письмо Минфина России от 25 февраля 2010 г. N 03-04-05/9-71). Вычет в отношении земельного участка для индивидуального жилищного строительства и земельного участка, на котором расположено жилье, предоставляется только после того, как на жилье будет получено свидетельство о праве собственности (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Вычет предоставляется в размере фактических затрат, но не может превышать 2 млн. руб. В это ограничение не входят проценты по целевым займам (кредитам) и банковским кредитам, полученным на перекредитование указанных целевых займов и кредитов. Указанный лимит действует с 2008 года, ранее максимальный вычет составлял 1 млн. руб. Не играет роли число видов расходов, включаемых в вычет, льгота предоставляется в общей сумме (письмо Минфина России от 30 октября 2009 г. N 03-04-05-01/784).

Пример

В 2010 году И. Тимофеев приобрел квартиру за 1 800 000 руб., понес затраты на отделочные материалы (100 000 руб.) и выполнение отделочных работ (300 000 руб.).

Общая сумма расходов составила 2 200 000 руб., но вычет может быть предоставлен только в размере 2 000 000 руб. Вычет на оставшиеся 200 000 руб. получить нельзя, в том числе в последующие годы.

Допустим, Тимофеев брал кредит на покупку жилья. Проценты по кредиту составили 500 000 руб. Проценты включаются в вычет без ограничений. Значит, общий имущественный вычет составит 2 500 000 руб.

Право на вычет возникает в периоде, когда у налогоплательщика есть все необходимые документы. Во-первых, это бумаги, подтверждающие произведенные расходы на приобретение жилья, а во-вторых, документы о праве собственности на жилье. При покупке квартиры (комнаты) в строящемся доме достаточно акта о передаче жилья. Допустим, квартира куплена в 2008 году, но акт приема-передачи и свидетельство о праве собственности оформлены только в 2010 году. Значит, вычет можно заявить только за 2010 год (письма Минфина России от 19 апреля 2010 г. N 03-04-05/9-211, от 18 марта 2010 г. N 03-04-05/7-108).

Получение вычета

В отношении имущественного вычета по жилью Налоговый кодекс предоставляет налогоплательщикам право выбора.

Вычет можно получить по окончании года, в котором возникло право на вычет, представив в инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ (утверждена приказом Минфина России от 29 декабря 2009 г. N 145н)*(1). Другой вариант - в течение года обратиться к работодателю (налоговому агенту). В этом случае сначала придется получить в инспекции уведомление о праве на имущественный вычет. Заметим, налоговый агент, не являющийся работодателем, не может предоставить имущественный вычет (письмо Минфина России от 19 апреля 2010 г. N 03-04-05/9-210).

Уведомление выдается инспекцией по месту жительства налогоплательщика в течение 30 календарных дней со дня подачи заявления и документов, подтверждающих право на вычет (п. 3 ст. 220 НК РФ). Причем работник может получить вычет только у одного налогового агента по своему выбору, так как в уведомлении указывается наименование конкретного работодателя, который будет предоставлять вычет (письмо УФНС России по г. Москве от 3 июля 2009 г. N 20-14/068304@). Если вновь принятый сотрудник получал имущественный вычет у прежнего работодателя, чтобы получать вычет на новом месте, он должен снова обратиться в инспекцию и получить новое уведомление, которое будет выдано для предъявления новому работодателю.

Вычет от работодателя

Итак, сотрудник приносит коммерсанту уведомление из налоговой инспекции по форме, утвержденной приказом ФНС России от 25 декабря 2009 г. N ММ-7-3/714@. В бланке будет содержаться вся необходимая информация для предоставления вычета, а именно сумма, ее распределение (покупка жилья, уплата процентов) и год, за который вычет предоставляется. К уведомлению должно прилагаться письменное заявление на вычет. Правда, кодекс не обязывает получать от сотрудника заявление, это лишь рекомендации ведомств, но лишним заявление не будет (письмо Минфина России от 26 июня 2006 г. N 03-05-01-04/188). Унифицированной формы заявления, конечно же, нет, обязательных требований к нему тоже (см. образец).

Допустим, сотрудник передал вам уведомление не в январе, то есть не в первый месяц налогового периода, а в середине года или вовсе в ноябре - декабре. В отношении каких доходов следует предоставлять вычет: сумм, выплаченных с начала года или с момента получения уведомления?

Образец. Заявление работника на предоставление имущественного вычета

Индивидуальному предпринимателю

Петрову А.Н.

от менеджера Саркисова К.А.

Заявление

Прошу в соответствии с пунктом 3 статьи 220 Налогового кодекса в 2010 году предоставить мне имущественный налоговый вычет по НДФЛ в сумме 1 700 000 (один миллион семьсот тысяч) рублей в связи с приобретением квартиры.

В подтверждение права на указанный вычет к заявлению прилагается уведомление от 20 октября 2010 г. N 315 из ИФНС России N 2 по г. Москве.

В своих последних разъяснениях Минфин России указывает, что вычет предоставляется сотруднику только после того, как ИП получит от него уведомление. Пересчитывать НДФЛ с начала года не нужно (письма Минфина России от 11 мая 2010 г. N 03-04-06/9-94, от 29 апреля 2010 г. N 03-04-05/9-235, от 12 апреля 2010 г. N 03-04-06/9-72). Если сотрудник принес уведомление в ноябре, то с выплат ноября - декабря с него удерживается НДФЛ с учетом имущественного вычета. Суммы налога, удержанные с начала года, то есть до получения сотрудником уведомления о предоставлении вычета, не считаются излишне удержанными и возврату не подлежат.

Предположим, после того как работник представил уведомление и заявление о предоставлении вычетов, с него продолжает удерживаться НДФЛ (то есть вычет не предоставляется), тогда эта сумма налога будет считаться излишне удержанной. Она подлежит возврату работнику согласно статье 231 Налогового кодекса.

Работодатель не должен пересчитывать налог с начала года, но, тем не менее, сотруднику предоставляется вычет за год, а не за конкретные месяцы календарного года. Уведомление налоговой подтверждает право "на получение имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц за год". В документе указывается год, а не календарные месяцы. Финансисты предлагают сотрудникам обращаться за возвратом НДФЛ, удержанным с начала года до месяца выдачи инспекцией уведомления о вычете, в налоговую по месту жительства. Таким образом, работник может получить от коммерсанта только часть вычета, а по окончании года представить в инспекцию декларацию по форме N 3-НДФЛ и вернуть оставшийся налог через инспекцию.

Такой порядок предоставления имущественного вычета обяжет сотрудников постоянно обращаться в инспекцию за частью годового налога. Ведь, чтобы получить вычет, начиная с января, работник должен подать заявление в инспекцию в конце декабря или 1 января, чтобы через 30 календарных дней получить от контролеров ответ, и чтобы датирован он был январем. Сами финансисты не видят проблем и даже разрешают работодателям выдавать справку 2-НДФЛ, необходимую для получения уведомления о праве на вычет в конце налогового периода (календарного года), чтобы сотрудник мог вовремя обратиться в инспекцию. Но даже в этом случае сотрудник вряд ли успеет получить уведомление до перечисления (выдачи) зарплаты за январь. Получается, январскую сумму имущественного вычета он в любом случае потеряет.

Разъяснения ведомства не согласуются с нормами кодекса. Ведь налоговым периодом по НДФЛ является календарный год (ст. 216 НК РФ). Налог исчисляется ежемесячно нарастающим итогом по всем доходам работника, облагаемым по ставке 13 процентов, начисленным за год. При этом предусмотрен зачет налога, удержанного за предыдущие месяцы, с начала года (п. 3 ст. 226 НК РФ). То есть когда уведомление представлено в середине года, расчеты по НДФЛ не окончены. Налог окончательно рассчитывается только по окончании года. Имущественный вычет предоставляется за год, и если в 2010 году работнику полагается вычет, независимо от месяца, в котором работодатель получил уведомление, вычет должен предоставляться по всем доходам с начала года. А НДФЛ, исчисленный с начала года до момента обращения сотрудника, вполне можно рассматривать как излишне удержанный.

Более того, в своих ранних разъяснениях налоговая служба и Минфин неоднократно указывали, что, когда сотрудник приносит работодателю уведомление из налоговой о подтверждении права на имущественный вычет, ему следует предоставить вычет с начала года, а не с месяца, когда сотрудник принес уведомление. Иными словами, требовалось пересчитать удержанный НДФЛ с начала года с учетом имущественного вычета (письма Минфина России от 2 апреля 2007 г. N 03-04-06-01/103, от 13 февраля 2007 г. N 03-04-06-01/35, информационное сообщение ФНС России от 6 апреля 2005 г.).

В сложившейся ситуации придется последовать совету Минфина и предоставлять вычет только с месяца получения уведомления, а не с начала года, то есть не пересчитывать НДФЛ, удержанный с выплат сотруднику. Самому работнику придется решать: по окончании года обращаться в инспекцию с декларацией или недополученный вычет перенести на следующий год.

В принципе, коммерсант может руководствоваться прежними советами финансистов и предоставить сотруднику вычет с начала года, вернув весь НДФЛ и не отправляя работника в инспекцию. Но в этом случае не исключен спор. Чтобы обезопасить себя от претензий, можно обратиться в свою инспекцию за разъяснениями, как предоставлять имущественный вычет и пересчитывать ли сотруднику налог с начала года.

Перенос вычета

Если в текущем году вычет использован не полностью, остаток разрешается перенести на последующие годы до полного его использования (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). К примеру, сотрудник предоставил уведомление на получение вычета в размере 1,5 млн. руб., но в 2010 году (за месяцы после представления уведомления) доходы сотрудника составили 300 тыс. руб. Значит в 2010 году работодатель предоставляет ему вычет в размере 300 тыс. руб., остаток вычета в размере 1,2 млн. руб. может быть перенесен и использован в последующие годы. Опять же, часть вычета за 2010 год (до представления уведомления) сотрудник может получить, подав декларацию.

Сотрудник должен вновь обратиться к контролерам и получить новое уведомление о праве на вычет. Хотя Налоговый кодекс на этот счет не содержит разъяснений, чиновники указывают, что для переноса неиспользованной части имущественного вычета необходимо новое уведомление (письмо Минфина России от 2 апреля 2007 г. N 03-04-06-01/103). Повторное уведомление выдается по общим правилам, то есть вновь понадобятся документы, подтверждающие покупку жилья, а также справка 2-НДФЛ. При этом работодатель может выдать справку в конце текущего налогового периода, то есть в декабре (письмо Минфина России от 30 сентября 2010 г. N 03-04-05/9-577). Отметим, что сотрудник не лишается права на остаток вычета, если перестанет быть собственником имущества (продаст купленное жилье), поскольку кодекс подобного не предусматривает. Кроме того, на возможность получить неиспользованную часть вычета не влияет перевод купленного жилого помещения в нежилое (письмо Минфина России от 19 ноября 2009 г. N 03-04-05-01/815).

Е. Власов,

эксперт журнала

"Современный предприниматель. Индивидуальный подход к бизнесу", N 11, ноябрь 2010 г.

------------------------------------------------------------------------

*(1) ФНС России разработала новые бланки деклараций 3-НДФЛ и 4-НДФЛ. Проекты приказов опубликованы на официальном сайте ведомства. Скорее всего, со следующего года коммерсанты будут отчитываться по новым бланкам.