Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 23 июля 2008 г. N КГ-А40/3684-08 Поскольку регистрации договора аренды на спорные строения у ООО с ответчиком не имеется, последний был вправе заключить с другим лицом предварительный договор, а затем и основной договор аренды спорных строений без участия ООО и без учета его мнения (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 23 июля 2008 г. N КГ-А40/3684-08
(извлечение)

Иск заявлен Обществом с ограниченной ответственностью "Бизнес Центр" (ООО "Бизнес Центр") и Открытому акционерному обществу "Государственное акционерное общество "Всероссийский выставочный центр" (ОАО "ГАО "ВВЦ") об обязании заключить основной договор аренды на строения на условиях предварительного договора от 10 июля 2006 г.: N 446/2, находящееся по адресу: г. Москва, просп. Мира, д. 119, общей площадью 13,5 кв.м.; Ка 446/26, находящееся по адресу: г. Москва, просп. Мира, д. 119, общей площадью 8,2 кв. м.; N 446/16, находящееся по адресу: г. Москва, просп. Мира, д. 119, общей площадью 29,1 кв.м. N 446/1, находящееся по адресу: г. Москва, просп. Мира, д. 119, общей площадью 114,5 кв.м. N 446/15, находящееся по адресу: г. Москва, просп. Мира, д. 119, общей площадью 29,6 кв.м. N 446/28, находящееся по адресу: г. Москва, просп. Мира, д. 119, общей площадью 17,7 кв. м. и обязании ОАО "ГАО "ВВЦ" передать на государственную регистрацию основной договор аренды на строения, указанные в п. 1 предварительного договора от 10 июля 2006 г. (т. 1, л.д. 5-6).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 31 мая 2007 г. ОАО "ГАО "ВВЦ", обязано оформить проект основного договора аренды от 14 февраля 2007 г. с "Бизнес Центр" в течение месячного срока со дня принятия решения суда, при неподписании договора в указанный судом срок - договор вступает в силу в редакции арендатора - ООО "Бизнес Центр", со сроком действия договора три года. Возложена на ОАО "ГАО "ВВЦ" обязанность по передаче оформленного сторонами основного договора аренды от 14 февраля 2007 г. на государственную регистрацию. Взыскано с ОАО "ГАО "ВВЦ" в пользу ООО "Бизнес Центр" 4.000 руб. расходов по государственной пошлине. Решение мотивировано тем, что между сторонами оформлен предварительный договор аренды от 10 июля 2006 г. на строения N 446/2 (13,5 кв.м.), 446/26 (8,2 кв.м.), 446/16 (29,1 кв.м.), 446/1 (114,5 кв.м.), 446/15 (29,6 кв.м.), 446/28 (17,7 кв.м.), что согласно п. 1 предварительного договора до 15 февраля 2007 г. стороны обязуются на условиях предварительного договора подписать основной договор аренды перечисленных помещений и в срок до 15 марта 2007 г. передать основной договор аренды на регистрацию, что согласно п. 3 предварительного договора срок действия основного договора аренды определен в три года, если стороны не согласуют в основном договоре иное, что согласно п. 10 предварительного договора в случае, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, то применяется положение ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации. Далее первая инстанция указала что в предусмотренный предварительным договором срок - до 15 февраля 2007 г. ответчик не предложил истцу оформить основной договор аренды и истец направил ответчику проект основного договора аренды от 14 февраля 2007 г. с просьбой его оформить, однако ответчик предложенный проект договора не оформил, в связи с чем истец правомерно посчитал, что ответчик (арендодатель) уклоняется от исполнения принятых на себя обязательств по заключению основного договора. Первая инстанция пришла к выводу об обязанности ответчика заключить с истцом основной договор аренды на условиях, предусмотренных предварительным договором, в том числе и в части срока аренды (т. 1, л.д. 71).

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 2 августа 2007 г. N 09АП-9723/2007-ГК решение Арбитражного суда города Москвы от 31 мая 2007 г. по делу N А40-14726/07-11-136 оставлено без изменения (т. 1, л. д. 85-86).

В кассационной жалобе, поданной в порядке ст. 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Общество с ограниченной ответственностью "Рыбацкая деревня" (ООО "Рыбацкая деревня") просит решение и постановление апелляционной инстанции отменить и дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы, ссылаясь на то, что указанные судебные акты затрагивают интересы ООО "Рыбацкая деревня" (арендатора), которое также имеет с ОАО "ГАО "ВВЦ" (арендодателем) подписанный договор аренды нежилых помещений, по адресу: Москва, проспект Мира, д. 119 со сроком действия до 31 декабря 2015, том числе помещений 446/1, 446/2, 446/15, 446/16, 446/26, 446/28, то есть тех же самых нежилых помещений, что между ООО "Рыбацкая деревня" (арендатором) и ОАО "ГАО "ВВЦ" (арендодателем) возникли разногласия по отдельным условиям договора, что по соглашению сторон спор по разногласиям был передан на разрешение Арбитражного суда г. Москвы (дело N А40-12531/06-89-91). Исковое заявление поступило в Арбитражный суд города Москвы 10 марта 2006 г., что дело N А40-12531/06-89-91 неоднократно рассматривалось арбитражными судами первой, апелляционной и кассационной инстанций (т. 1, л. д. 90-95).

В отзыве на кассационную жалобу истец просит оставить без изменения решение от 31 мая 2007 г. и постановление от 2 августа 2007 г., сославшись на их законность и обоснованность, а также на то, что по делу N А40-12531/06-89-91 рассматривается иск о разногласиях по условиям договора аренды, хотя ООО "Рыбацкая деревня" не доказано право на подачу такого иска, что по делу N А40-12531/06-89-91 в настоящее время не имеется судебных актов, которыми спор разрешен по существу (т. 1, л. д. 137-139).

Определением Федерального арбитражного суда Московского округа от 20 мая 2008 г. N КГ-А40/3684-08 производство по кассационной жалобе ООО "Рыбацкая деревня" на решение Арбитражного суда города Москвы от 31 мая 2007 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 2 августа 2007 г. по делу N А40-14726/07-11-136 прекращено.

Определение мотивировано тем, что ООО "Рыбацкая деревня" не вправе обжаловать решение и постановление апелляционной инстанции по данному делу (т. 1, л.д. 149-151).

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 21 июня 2008 г. N КГ-А40/3684-68-ж определение от 20 мая 2008 года Федерального арбитражного суда Московского округа по делу N A40-14726/07-11-136 отменено, принята кассационная жалоба ООО "Рыбацкая деревня" на решение от 31 мая 2007 года Арбитражного суда города Москвы, постановление от 2 августа 2007 года Девятого арбитражного апелляционного суда по данному делу и назначена к слушанию на 12 часов 00 минут 23 июля 2008 года в зале N 10.

Давая объяснения в заседании кассационной инстанции, представитель ООО "Рыбацкая деревня" привел доводы, аналогичные изложенным в жалобе, а также пояснил, что предварительное судебное заседание в суде первой инстанции по делу N А40-12531/06-89-91 назначено на 28 июля 2008 г.

Представители ответчика - ОАО "ГАО "ВВЦ" - просили оставить без изменения обжалуемые решение и постановление, сославшись на их законность и обоснованность, а также на несостоятельность доводов жалобы.

Истец, надлежаще извещенный о времени и месте заседания кассационной инстанции, своего представителя в суд не направил.

Проверив доводы жалобы, материалы дела, выслушав объяснения представителей ООО "Рыбацкая деревня" и ОАО "ГАО "ВВЦ", кассационная инстанция не усматривает оснований для отмены решения от 31 мая 2007 г. и постановления от 2 августа 2007 г. в связи со следующим.

Из копий впоследствии отмененных судебных актов по делу N А40-15531/06-89-91, которые приложены к жалобе ООО "Рыбацкая деревня", следует по названному делу ООО "Рыбацкая деревня" иск заявлен к ОАО "ГАО "ВВЦ" о рассмотрении разногласий, возникших при заключении договора аренды на строения N 244, 259, 446/1, 446/2, 446/15, 446/16, 446/28, расположенных на территории ВВЦ по адресу: г. Москва, проспект Мира, 119, что ООО "Рыбацкая деревня" считает, что разногласия по договору должны быть рассмотрены судом, поскольку договор аренды должен быть заключен в соответствии с условиями инвестиционного соглашения от 25 августа 2000 г. N 7а, которое является предварительным договором об аренде помещений, однако суд не признал упомянутый инвестиционный контракт предварительным договором со ссылкой на ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Рассматривая кассационную жалобу ООО "Рыбацкая деревня" по данному делу, суд исходит из следующего.

Согласно п. 1-6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Таким образом, предварительный договор должен содержать все условия, необходимые для заключения основного договора.

Поскольку основной договор должен быть заключен на условиях, предусмотренных предварительным договором, закон не предполагает возможности возникновения разногласий по условиям основного договора, которые могут быть переданы на рассмотрение суда, арбитражного суда в соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данный вывод подтверждается также п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим срок заключения основного договора, а также п. 6 названной статьи о последствиях окончания срока для заключения основного договора.

Кроме того, в силу п. 5 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации при уклонении стороны, заключившей предварительный договор, от заключения основного договора применяются последствия, предусмотренные п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Таким образом, исходя из существа и установленного законом содержания предварительного договора, который должен содержать условия, на которых должен быть бесспорно заключен основной договор, закон в качестве последствий уклонения одной из сторон предварительного договора от заключения основного договора предусмотрел право другой стороны предварительного договора на обращение в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также возместить причиненные убытки.

Возможность дополнительного согласования условий основного договора, заключенного на основании предварительного договора и передачи спора по условиям такого основного договора на рассмотрение суда в порядке, установленном п. 1-3 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, не предусмотрена.

По делу N А40-12531/06-89-91 рассматриваются разногласия между ООО "Рыбацкая деревня" и ОАО "ГАО "ВВЦ" по условиям договора аренды ряда строений, из чего следует вывод о том, что в инвестиционном соглашении от 25 августа 2000 г. N 7а, который ООО "Рыбацкая деревня" определяет как предварительный договор, не были предусмотрены условия основного договора аренды, позволяющие такой договор заключить в соответствии с требованиями п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, а также то, что в силу п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, а такого договора на спорные строения у ООО "Рыбацкая деревня" с ОАО "ГАО "ВВЦ" не имеется, последнее было вправе заключить с другим лицом предварительный договор, а затем и основной договор аренды спорных строений без участия ООО "Рыбацкая деревня" и без учета его мнения.

При таких обстоятельствах кассационная жалоба удовлетворена быть не может.

Руководствуясь ст.ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 31 мая 2007 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 2 августа 2007 г. по делу N А40-14726/07-11-136 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 июля 2008 г.