Пределы бездействия собственника по отношению к недвижимому имуществу (Ю.В. Суханова, "Законодательство", N 7, июль 2008 г.)

Пределы бездействия собственника
по отношению к недвижимому имуществу

Действующее гражданское законодательство закрепляет за собственником недвижимого имущества возможность по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, которые не противоречат закону и иным правовым актам, а также не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц (ст. 209 ГК РФ). При этом собственник может как совершать определенные действия со своим имуществом (например, пользоваться им по назначению, извлекать из него доход, передавать в доверительное управление другому лицу и т.д.), так и бездействовать. Право всегда остается таковым для своего субъекта, даже если последний не пользуется им, поскольку сутью гражданских прав является полная свобода в их осуществлении (или неосуществлении)*(1). По словам К.И. Скловского, "воплощенная в вещи свобода лица, т.е. собственность, действует без границ во времени и пространстве"*(2).

Между тем среди цивилистов не прекращается полемика, касающаяся определения пределов действий (бездействия) собственника по отношению к своему праву. Как отмечает В.А. Лапач, "установление достаточно определенных границ существования субъективного права является одним из острых вопросов гражданско-правовой теории, собственно законодательства и правоприменения"*(3).

Одно из мнений о пределах бездействия собственника по отношению к своему праву состоит в том, что, поскольку "право собственности играет роль средства, упорядочивающего использование имущества для удовлетворения личных потребностей определенного лица (собственника), а в конечном счете и всего социума", "неиспользование собственником тех правомочий, которые дает ему обладание данным правом, так же вредно, как и отсутствие неприкосновенности права собственности"*(4). Действительно, на практике нередки ситуации, когда собственник недвижимого имущества длительное время бездействует по отношению к своему праву (не пользуется и не распоряжается им), не исполняя при этом и обязанности, вытекающие из такого права (например, несение расходов на содержание имущества и его охрану, уплату налогов и т.п.)*(5).

В результате подобного отношения субъекта к своему праву (выражающегося в пренебрежении к самому имуществу) возникает неопределенность в отношении данного права, которая может длиться очень долго, что не может не отражаться на правах третьих лиц. Так, в г. Петропавловске-Камчатском существует "большое количество недостроенных, брошенных зданий", которые "нужны только бомжам и беспризорникам"*(6); в г. Казани также "стали множиться... брошенные здания"*(7); в г. Новгороде отмечается "наличие большого количества брошенных, не завершенных строительством объектов"*(8). Сказанное, к сожалению, можно отнести к подавляющему большинству населенных пунктов нашей страны.

Данная проблема имеет не только гражданско-правовое значение. При бездействии собственника по отношению к своему праву собственности на недвижимое имущество могут быть нарушены нормы и иных отраслей законодательства - жилищного, природоохранного и др. Например, собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним (п. 4 ст. 30 Жилищного кодекса (ЖК) РФ), нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество (п. 1 ст. 158 ЖК РФ). Собственники земельных участков должны проводить мероприятия в целях сохранения почв и их плодородия, защиты земель от деградации (вследствие водной и ветровой эрозии, заболачивания, иссушения, загрязнения радиоактивными и химическими веществами и других негативных (вредных) воздействий), ликвидации последствий загрязнения, рекультивации нарушенных земель, восстановления плодородия почв, своевременного вовлечения земель в оборот и т.д. (ст. 13 Земельного кодекса (ЗК) РФ). В обязанности собственников земельных участков также входит использование таких участков в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, своевременное внесение платежей за землю и т.д. (ст. 42 ЗК РФ).

Если лицо, обладающее правом собственности на соответствующее недвижимое имущество, не только отсутствует в месте нахождения такого имущества*(9), но и не может быть найдено вообще*(10) и соответственно бездействует по отношению к своему праву, разрешение вопросов о несении подобных обязанностей представляет собой сложную задачу.

Действующее законодательство не содержит конкретных правил устранения правовой неопределенности права собственности, в отношении которого правомочное лицо бездействует. Вместе с тем п. 2 ст. 9 ГК РФ, предусматривающий, что отказ лица от осуществления принадлежащего ему права (т.е. бездействие по отношение к своему праву) не влечет прекращения этого права, содержит оговорку: "за исключением случаев, предусмотренных законом". Иными словами, законодатель допускает возможность утраты субъективных гражданских прав при бездействии правомочного лица по отношению к ним и оставляет за собой право определить, при каких условиях это осуществимо.

В отношении права собственности на имущество действует императивное правило, согласно которому такое право прекращается в случаях, предусмотренных законом (п. 1 ст. 235 ГК РФ). Гражданско-правовые нормы, посвященные прекращению права собственности, не содержат прямого указания на такие причины, как бездействие, пренебрежение правомочного лица по отношению к своему праву. При этом п. 3 ст. 218 ГК РФ гласит, что лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника либо собственник которого неизвестен, а также на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

Совокупный анализ статей ГК РФ, регулирующих и прекращение, и приобретение права собственности, приводит к выводу о допущении законодателем в некоторых случаях прекращения такого права в результате именно бездействия со стороны собственника. Так, согласно п. 1 ст. 225 ГК РФ бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен, либо вещь, от права собственности на которую собственник отказался. Как следует из абз. 1 ст. 236 ГК РФ, гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Можно ли утверждать, что ситуации, регулируемые указанными правовыми нормами, стали следствием бездействия лиц по отношению к принадлежащим им правам собственности на определенное имущество?

Действующее гражданское законодательство предусматривает такое основание прекращения права, как отказ от права собственности. Когда правомочный субъект отказывается (отрекается) от принадлежащего ему права, особенно явственно усматривается проявление воли (аnimus) и права владения (corpus) в их актуальном гражданско-правовом значении. Под волей понимаются намерения, пожелания субъекта относительно юридической судьбы права собственности (в том числе прекращение этого права*(11)), которые обнаруживаются в действии субъекта*(12). Как писал С. Рубинштейн, "волевое действие - это в итоге сознательное, целенаправленное действие, посредством которого человек планово осуществляет стоящую перед ним цель"*(13).

Очевидно, что при рассматриваемом отказе лицо всегда утрачивает "желание сохранить возможность пользоваться вещью"*(14) и намерено прекратить право собственности. Для полноты и завершенности акта отречения недостаточно одной лишь воли, необходимо также прекращение фактического обладания правом (объективной стороны владения), являющегося для всех третьих лиц подтверждением того, что определенное лицо владеет конкретным правом.

Следует отметить, что отказ отличается от других способов прекращения права тем, что после совершения такого распорядительного акта право собственности на имущество не возникает у другого лица, а также тем, что субъект права не получает каких-либо выгод. Единственной целью отречения субъекта служит прекращение существующего у него права.

Бездействие (без учета других условий) и отказ от права собственности схожи тем, что иные лица не претендуют на такое право (передача которого другим субъектам не предполагается). Налицо в обоих случаях и отсутствие фактического обладания недвижимым имуществом.

Отличие этих категорий состоит в том, что при бездействии невозможно установить, направлена ли воля субъекта*(15) именно на прекращение права. Кстати, предусмотренная законодателем процедура государственной регистрации прав на недвижимое имущество предписывает внесение в ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним) записи о прекращении любого вещного права*(16). Такая запись делается только на основании заявления самого правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица*(17), что определенно свидетельствует о необходимости совершения активных действий со стороны наделенного правом субъекта для прекращения принадлежащего ему права.

Обязательность определенных действий при отказе от права подтверждают и некоторые правила, выработанные судебной практикой в отношении, например, отказа от права хозяйственного ведения. Это должны быть действия со стороны правомочного лица, свидетельствующие о его отстранении от владения, пользования и распоряжения имуществом*(18), которые могут выражаться в передаче имущества со своего баланса на баланс другого юридического лица*(19) или в прекращении управомоченным лицом несения расходов на содержание имущества, его ремонт*(20) и т.д. В частности, непременным условием действительности отречения от имущества унитарного предприятия является его письменное обращение к собственнику имущества, ясно и определенно выражающее просьбу изъять у него это имущество и свидетельствующее об отсутствии намерения сохранить право хозяйственного ведения впредь*(21).

Из сказанного можно сказать вывод о том, что само по себе бездействие собственника по отношению к своему имуществу не может привести к утрате права на него.

Теперь рассмотрим данную проблему с позиции приобретения права собственности на бесхозяйные вещи. К таковым, как было указано ранее, относятся те, которые не имеют собственника или собственник которых неизвестен, либо те, от которых собственник отказался.

Отметим, что в литературе наряду с понятием бесхозяйных вещей можно встретить и другое - "бесхозяйственно содержимые вещи". По мнению О.Г. Ломидзе, они существенно различаются между собой: собственник последних известен, однако не проявляет о своей вещи надлежащей заботы. Такое бесхозяйственное содержание может вызвать последствия в виде прекращения права собственности только в случаях, предусмотренных законом (ст. 240, 293 ГК РФ)*(22).

Таким образом, недвижимое имущество признается бесхозяйным, только если собственник отказался от него*(23), при этом существует прописанная легитимным правом необходимость подачи собственником в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявления об отказе от права собственности на объект недвижимого имущества*(24). Указанное правило, вероятно, корреспондирует ст. 236 ГК РФ, в соответствии с которой собственник вещи должен "объявить" об отречении от права. Данное положение также не позволяет трактовать бездействие собственника как основание для прекращения права собственности.

Науке гражданского права правовая категория оставления права (подразумевающего бездействие собственника по отношению к нему) известна уже давно.

Еще в римском праве допускалась утрата права на имущество в случае длительной потери материального господства над ним, соответствующие вещи назывались брошенными прежним хозяином (res derelictae)*(25). Причинами потери права в результате непользования имуществом являлись как длительное отсутствие самого правомочного лица, так и невыполнение всех тех обязанностей, которые закон возлагает на собственника (организация необходимой охраны, надлежащее содержание имущества и т.п.), т.е. правомочный субъект "оставлял вещь в пренебрежении", "выбрасывал вещь", "переставал вести себя как собственник"*(26).

Указанные положения римского права нашли отражение в российской гражданско-правовой доктрине. К примеру, К.П. Победоносцев придерживался мнения о том, что одностороннее оставление имущества (dereliction) является отречением от права собственности*(27). Е.В. Васьковский отрицал существование элементов "отказа" от права при его "непользовании (по давности)"*(28), но признавал, что прекращение права возможно, среди прочих вариантов, помимо воли субъекта, к причинам чего автор относил, в частности, "непользование" правом. К.Н. Анненков причислял так называемое "покинутие владельцем его вещи с намерением не владеть ею впредь"*(29) к способам прекращения права и указывал при этом на потерю и animus (воля проявляется в намерении не владеть вещью), и corpus*(30) (владелец прекращает фактически обладать вещью). Таким образом, многие исследователи сходились в том, что право собственности может быть прекращено вследствие бездействия по отношению к нему, притом при наличии некоторых условий, как-то: наличие третьего лица, претендующего на вещь*(31), необходимость устранить неопределенность в вопросе о принадлежности права в интересах общественного правопорядка с учетом "погасительной давности"*(32).

Интерес ученых к проблеме непользования правом и его оставления возобновился с принятием действующего ГК РФ. Е.М. Денисевич объясняет это тем, что легитимное понятие отказа (отречения) субъекта от права собственности представляет собой "новое для отечественного законодательства основание прекращения права собственности"*(33). При этом бездействие лица по отношению к своему праву, называемое в законодательстве отказом от осуществления права, часто отождествляется именно с отказом от права*(34). Необоснованность этой точки зрения уже была показана нами.

Ранее мы пришли к выводу о том, что бездействие субъекта права собственности нельзя отождествлять с его отказом от такого права. Тем не менее на практике нередко лицо длительное время бездействует по отношению к своему праву собственности, создавая определенные трудности для других хозяйствующих субъектов и нарушая тем самым их права. Такое положение не может сохраняться бесконечно долго и при определенных обстоятельствах все же должно приводить к утрате права. Примечательно, что переход состояния непользования правом в состояние дереликции (оставления вещи на произвол судьбы), при котором уже можно приобрести право на брошенную вещь, римские юристы связывали с погашающим действием времени*(35). Это происходило "в интересах общего блага, для того чтобы право собственности на некоторые вещи не пребывало в продолжительной и почти постоянной неизвестности"*(36). Таким образом, при наступлении дереликции любое другое лицо могло присвоить такую вещь.

Итак, срок давности, который свидетельствует о периоде бездействия правомочного субъекта, выступает основным условием, возникающим по истечении определенного времени бездействия субъекта и приводящим к прекращению права (при наличии и других условий). Д.И. Мейер отметил, что, "не осуществляя своего права в течение известного времени, лицо утрачивает это право, если последнее в то время приобретается другим лицом или, по крайней мере, если другое лицо имеет какую-либо выгоду от прекращения права"*(37).

В отношении права собственности необходимо говорить о сроке давности приобретательной, являющейся основанием для приобретения права собственности (ст. 234 ГК РФ). Такая давность "устраняет нередко встречающуюся неопределенность в правовой принадлежности имущества и защищает права добросовестного владельца такого имущества"*(38), а также автоматически влечет за собой прекращение предыдущего права собственности на данное имущество. Подтверждением служат некоторые примеры из действующего законодательства.

Например, земельный участок, относящийся к землям сельскохозяйственного назначения, может быть изъят у его собственника в принудительном порядке в случае ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет*(39). Или если собственник затонувшего имущества (к которому можно отнести и морские суда, являющиеся недвижимым имуществом), создающего угрозу безопасности мореплавания, причинения ущерба морской среде либо препятствующего осуществлению рыболовства, деятельности порта и проводимым в нем работам (гидротехническим и др.), не исполнил обязанность поднять такое имущество*(40) в предусмотренном законодательством порядке*(41), то портовые власти имеют право поднять затонувшее имущество и при необходимости удалить или уничтожить его, в том числе в случае, когда собственник такого имущества неизвестен*(42). При этом поднятое затонувшее имущество может быть истребовано его собственником (при условии возмещения им расходов на подъем затонувшего имущества и других понесенных в связи с этим расходов) в срок не позднее одного года с момента подъема*(43).

Таким образом, существует практическая необходимость отграничить случаи простого непользования правом (бездействия по отношению к нему) от тех, которые могут быть отнесены к оставлению права. Для этого необходимо закрепить в гражданско-правовых нормах понятие "дереликция права", т.е. оставление права его субъектом, которое приводит при наступлении определенных условий к утрате права.

Наступление состояния дереликции по отношению к праву следует связывать с совокупностью следующих обстоятельств.

Во-первых, с отсутствием собственника недвижимого имущества в месте нахождения данного имущества.

Во-вторых, с бездействием правомочного лица по отношению к своему праву (что включает в себя и неиспользование права, и невыполнение всех обязанностей, вытекающих из такого права).

В-третьих, с наступлением установленных гражданским законодательством сроков давности.

Придание легитимности понятию "дереликция" поможет отграничить непользование (неосуществление права) от оставления имущества. В последнем случае следует исходить из презумпции (предположения) о том, что субъекту безразлична судьба принадлежащего ему права. На данном этапе всем третьим лицам предоставляется обусловленная законодателем возможность претендовать на оставленное право, применив предлагаемые гражданским законодательством рычаги (к примеру, признание недвижимого имущества бесхозяйным (ст. 225 ГК РФ)). Кроме того, как отметил В.И. Емельянов, "необходимость таких исключений из общего правила обусловлена важностью некоторых объектов гражданских прав для других лиц или общества в целом"*(44). "Дереликция" позволит устранить неопределенность в отношении прав на подобные объекты, упорядочит механизм приобретения права собственности на них.

Ю.В. Суханова,

начальник юридического отдела ООО "Интеграция" (г. Самара)

"Законодательство", N 7, июль 2008 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) См.: Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула, 2001. С. 177 (серия "Юридическое наследие").

*(2) Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учебно-практ. пособие. М., 2002. С. 153-155.

*(3) Лапач В.А. Прекращение и отпадение права // Законодательство. 2005. N 9 // СПС "Гарант".

*(4) Куликова И.Л. Право собственности: вопросы соотношения неприкосновенности и ограничений: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Саратов, 2003. С. 12.

*(5) См.: Мечетина Т.А. Ограничение права собственности: проблемы публичных и частных интересов: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Рязань, 2001.С. 9.

*(6) См.: http.://voprosy.yandex.ru/db/question.xml?id=417730

*(7) См.: http.://info.tatcenter.ru/society/16877.htm

*(8) http.://region.adm.nov.ru/presscentr.nsf/a1f9e8903bd93acc432568780054bb47 /

*(9) В отношении недвижимого имущества в гражданском законодательстве существует правило, согласно которому имущество, "собственник которого известен, но проживает не в месте нахождения строения, не признается бесхозяйным", а значит не может быть приобретено другим лицом на основании ст. 225 ГК РФ (Киселев И.А. Право собственности граждан на недвижимое имущество: особенности приобретения и осуществления: Автореф. дис.... канд. юрид. наук. Рязань, 2005. С. 15).

*(10) В противном случае следовало бы говорить о злоупотреблении собственника своим правом, нарушающим права третьих лиц, что не является предметом нашего исследования.

*(11) Белов В.А. Гражданское право: Общая и Особенная части: Учебник. М., 2003. С. 385.

*(12) См., напр.: Герваген Л.Л. Обязанности как основание права. Спб., 1908. С. 67.

*(13) Рубинштейн С. Основы общей психологии. Глава XVIII. Воля //

*(14) Гримм Д.Д. Лекции по догме римского права. М., 2003. С. 229.

*(15) По общему правилу воля может быть проявлена вовне как при действии, так и при бездействии субъекта права.

*(16) Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изменениями и дополнениями). Ст. 2. П. 1 // СПС "Гарант".

*(17) Там же. Ст. 16. П. 1.

*(18) См.: постановление ФАС Московского округа от 22 апреля 2002 г. N КГ-А40/2240-02 // СПС "Гарант".

*(19) В судебной практике встречаются, однако, и такие ситуации, когда имущество не выбыло из фактического обладания лица. Например, унитарное предприятие, отказавшись от имущества, передало его на баланс другому лицу, которое, в свою очередь, передало этому же предприятию это же имущество по договору безвозмездного пользования. При выяснении таких обстоятельств суд посчитал совершившуюся сделку мнимой и не признал отречение лица от имущества состоявшимся (см.: постановление ФАС Северо-Западного округа от 28 мая 2002 г. N А26-5678/01-01-02/235//СПС "Гарант").

*(20) См.: постановление ФАС Северо-Западного округа от 7 мая 2002 г. N А56-30544/01 // Там же.

*(21) См.: постановление ФАС Уральского округа от 4 октября 2006 г. N Ф09-8870/06-СЗ // Там же.

*(22) См.: Ломидзе О.Т. Правонаделение в гражданском законодательстве России. СПб., 2003. С. 126-127.

*(23) Говорить о недвижимом имуществе, собственник которого неизвестен, не имеет смысла, поскольку в российской гражданско-правовой системе предусмотрен порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Рассматриваемое положение может относиться к движимым вещам, которые называются, согласно ст. 226 ГК РФ, брошенными и являются разновидностью бесхозяйных вещей.

*(24) Положение "О принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей", утвержденное постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2003 г. N 580 (с изменениями и дополнениями) П. 8 //СПС "Гарант".

*(25) См.: Муромцев С.А. Гражданское право Древнего Рима. М., 2003. С. 575-576.

*(26) Там же. С. 525.

*(27) См.: Победоносцев К.П. Курс гражданского права: В 3 т. Т. 1 / Под ред. и с предисл. В.А. Томсинова. М., 2003. С. 437-438.

*(28) Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. М., 2003. С. 137 (серия "Классика российской цивилистики").

*(29) Анненков К.Н. Система русского гражданского права. Т. 2: Права вещные. Спб., 1900. С. 556.

*(30) Об этих элементах владения см. подробнее: Муромцев С.А. Указ. соч. С. 531.

*(31) См.: Анненков К.Н. Указ. соч. С. 585.

*(32) См.: Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 177.

*(33) Денисевич Е.М. Односторонние сделки, направленные на прекращение гражданских правоотношений // Цивилистические записки: Межвуз. сб. научн. тр. Вып. 2. М., 2002. С. 378.

*(34) Об этом говорит, к примеру, А. Ерш при анализе ст. 53 Земельного кодекса РФ (см.: Ерш А. Некоторые проблемы отказа от права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения земельным участком // Хозяйство и право. 2006. N 10. С. 28).

*(35) См.: Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М., 2002. С. 69.

*(36) Муромцев С А. Указ. соч. С. 456.

*(37) Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. (По изд. 1902 г.). 2-е изд., испр. М., 2000. С. 319 (серия "Классика российской цивилистики").

*(38) Гражданское право: Учебник / Под ред. О.Н. Садикова. М., 2006. Т. 1 // СПС "Гарант".

*(39) Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (с изменениями). Ст. 6. П. 3 // СПС "Гарант".

*(40) Кодекс торгового мореплавания (КТМ) РФ. Ст. 109. П. 1 // СПС "Гарант".

*(41) Там же. Ст. 108, 109.

*(42) Там же. Ст. 111.

*(43) Там же. Ст. 112.

*(44) Емельянов В.И. Разумность, добросовестность, незлоупотребление гражданскими правами. М., 2002 // СПС "Гарант".