Аренда имущества. На что обращают внимание ревизоры? (А. Репин, "Учреждения физической культуры и спорта: бухгалтерский учет и налогообложение", N 9, сентябрь 2008 г.)

Аренда имущества. На что обращают внимание ревизоры?

С учетом значительного объема закрепленного за учреждениями федерального (муниципального) имущества в настоящее время довольно остро стоит задача повышения эффективности его использования. При проверках органы Росфиннадзора особое внимание уделяют доходам, получаемым от сдачи имущества в аренду. Что является объектом аренды? Каков порядок заключения данных договоров? Какие нарушения выявляются в ходе проверок арендных отношений? Об этом и о многом другом пойдет речь в данной статье.

В соответствии со ст. 42 БК РФ в доходах бюджетов учитываются средства, получаемые в виде арендной платы за сдачу во временное владение и пользование имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Поступившие средства отражаются на лицевых счетах бюджетных учреждений, открытых в органах Федерального казначейства, и направляются на их содержание в качестве дополнительного источника бюджетного финансирования содержания и развития их материально-технической базы. Получаемый источник дополнительного дохода находится под особым контролем проверяющих органов. При проверке органы Росфиннадзора ставят перед собой целый ряд задач. Объектами их внимания являются:

- наличие заключенных договоров на сдачу в аренду имущества, их правовая основа и соответствие действующему законодательству;

- правильность установления арендной платы, полнота и своевременность ее внесения;

- проводимый контроль со стороны бюджетного учреждения за расчетами по арендной плате.

Во избежание допускаемых нарушений автор предлагает разобрать ряд вопросов, которые помогут руководителям бюджетных учреждений и бухгалтерам в правильном оформлении арендных отношений.

Что является объектом аренды?

Объектом аренды является имущество арендодателя, перечень которого приведен в ст. 607 ГК РФ. В соответствии с п. 2 этой статьи в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Отдельные конструктивные элементы здания, такие как кровля, фасад и т.д., не являются самостоятельным объектом недвижимости, который может быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому они не могут являться объектом аренды (п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 (далее - Письмо Президиума ВАС N 66)).

На практике довольно часто встречаются случаи, когда коммерческие организации обращаются к учреждениям с предложением о предоставлении места на кровле здания (например, для размещения оборудования связи) либо использовании фасада здания для размещения рекламы. Ввиду того, что вышеперечисленные конструктивные элементы здания не могут являться объектом аренды, бюджетное учреждение вправе заключить с организацией договор возмездного оказания услуг в соответствии с гл. 39 ГК РФ и учитывать данные доходы на счете по учету средств от приносящей доход деятельности (при наличии разрешения на данный вид деятельности).

В каких случаях запрещено сдавать объекты недвижимости в аренду?

Нормами действующего законодательства запрещено сдавать в аренду объекты недвижимости бюджетных учреждений для следующих целей:

1. Распространение алкогольной продукции:

- в соответствии со ст. 2, 3 Федерального закона от 07.03.2005 N 11-ФЗ "Об ограничениях розничной продажи и потребления (распития) пива и напитков, изготавливаемых на его основе" в детских, учебных, лечебно-профилактических учреждениях, учреждениях культуры и физкультурно-оздоровительных и спортивных учреждениях не допускается розничная продажа и потребление пива и напитков, изготавливаемых на его основе;

- в соответствии с п. 2 ст. 16 Федерального закона от 22.11.1995 N 171-ФЗ "О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции" в детских, учебных, лечебно-профилактических учреждениях, учреждениях культуры и физкультурно-оздоровительных и спортивных учреждениях не допускается розничная продажа алкогольной продукции;

- в соответствии с п. 136 Постановления Правительства РФ от 19.01.1998 N 55 в детских, учебных, лечебно-профилактических учреждениях, учреждениях культуры, физкультурно-оздоровительных и спортивных учреждениях не допускается розничная продажа алкогольной продукции.

2. Распространение табачных изделий (п. 5 ст. 3 Федерального закона от 10.07.2001 N 87-ФЗ "Об ограничении курения табака") в организациях здравоохранения, организациях культуры, физкультурно-спортивных организациях и на территориях и в помещениях образовательных организаций, а также на расстоянии менее чем 100 м от границ территорий образовательных организаций.

3. Распространение рекламы:

- алкогольной продукции (пп. 6 п. 2 ст. 21 Федерального закона от 13.03.2006 N 38-ФЗ "О рекламе") в детских, образовательных, медицинских, санаторно-курортных, оздоровительных, военных организациях, театрах, цирках, музеях, домах и дворцах культуры, концертных и выставочных залах, библиотеках, лекториях, планетариях, в физкультурно-оздоровительных, спортивных сооружениях и на расстоянии ближе чем 100 м от занимаемых ими зданий, строений, сооружений;

- пива и напитков, изготавливаемых на его основе (пп. 6 п. 2 ст. 22 Федерального закона от 13.03.2006 N 38-ФЗ "О рекламе"), в детских, образовательных, медицинских, санаторно-курортных, оздоровительных, военных организациях, театрах, цирках, музеях, домах и дворцах культуры, концертных и выставочных залах, библиотеках, лекториях, планетариях, в физкультурно-оздоровительных, спортивных сооружениях и на расстоянии ближе чем 100 м от занимаемых ими зданий, строений, сооружений;

- табака, табачных изделий и курительных принадлежностей (пп. 6 п. 2 ст. 23 Федерального закона "О рекламе") в детских, образовательных, медицинских, санаторно-курортных, оздоровительных, военных организациях, театрах, цирках, музеях, домах и дворцах культуры, концертных и выставочных залах, библиотеках, лекториях, планетариях, в физкультурно-оздоровительных, спортивных сооружениях и на расстоянии ближе чем 100 м от занимаемых ими зданий, строений, сооружений.

4. Деятельность политических партий, их структурных подразделений, общественно-политических и религиозных движений и организаций (объединений) (п. 5 ст. 9 Федерального закона от 11.07.2001 N 95-ФЗ "О политических партиях") в органах государственной власти и органах местного самоуправления (за исключением законодательных (представительных) органов государственной власти и представительных органов муниципальных образований), в Вооруженных Силах РФ, в правоохранительных и иных государственных органах, в аппаратах законодательных (представительных) органов государственной власти, в государственных организациях и учебных заведениях.

6. Сдача в аренду имущества, не являющегося объектом аренды:

- ст. 607 ГК РФ;

- Письмо Президиума ВАС РФ N 66.

Кто имеет право на заключение договора аренды?

Согласно п. 1 ст. 214 ГК РФ государственной собственностью в России являются:

- федеральная собственность (имущество, принадлежащее Российской Федерации на праве собственности);

- собственность субъектов РФ (имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам РФ - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам).

К муниципальной собственности относится имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям.

Государственное или муниципальное имущество может находиться у предприятия в хозяйственном ведении или оперативном управлении (ст. 294 и 296 ГК РФ). Общим для этих форм управления является то, что на передачу в аренду недвижимого имущества нужно получить согласие собственника - государственных или муниципальных органов власти.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). От имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы власти и управления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (п. 3 ст. 214 ГК РФ).

Согласно п. 5.2 Положения о Федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 27.11.2004 N 691, право распоряжения объектами федеральной собственности принадлежит Росимуществу. Поэтому в заключении договора аренды федерального имущества участвуют три стороны: арендатор, балансодержатель - бюджетное учреждение и арендодатель - Росимущество. Однако допустима ситуация, когда в соответствии со ст. 608 ГК РФ арендодателем может выступать балансодержатель, распоряжающийся федеральным имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, если он на то специально уполномочен Росимуществом или такое право предоставлено ему уставными документами. Так, например, в соответствии с п. 11 ст. 39 Закона РФ от 13.01.1996 N 12-ФЗ "Об образовании" образовательное учреждение вправе выступать в качестве арендатора и арендодателя имущества. Таким образом, в данном случае договор аренды федерального имущества будет не трех-, а двусторонний - без участия Федерального агентства по управлению федеральным имуществом.

Что является обязательным условием при заключении договора аренды?

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" (далее - Постановление N 685) заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется обязательно:

- на конкурсной основе в порядке, установленном Минэкономразвития;

- с определением в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, прошедшего соответствующую экспертизу ТУ Росимущества при приемке у оценщика акта выполненных оценочных работ.

Проведение конкурса. Постановлением N 685 заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, должно осуществляться исключительно на конкурсной основе в порядке, установленном Минэкономразвития. До настоящего времени указанный порядок Минэкономразвития не разработан.

Однако при проведении ревизий и проверок контрольными органами (Счетной палатой, Федеральной службой финансово-бюджетного надзора и др.) бюджетных учреждений уделяется большое внимание данному вопросу. Следовательно, по мнению автора, во избежание негативных последствий ревизий и проверок бюджетным учреждениям при заключении договоров аренды федерального имущества необходимо руководствоваться Положением о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, утвержденным Распоряжением Мингосимущества РФ от 28.07.1998 N 774-р.

Если бюджетное учреждение вправе выступать в качестве арендодателя имущества (например, образовательные учреждения), то оно может самостоятельно проводить торги. В противном случае организатором торгов должен выступать территориальный орган Росимущества.

Конкурсная комиссия формируется из представителей органа по управлению государственным имуществом и иных заинтересованных организаций.

В процессе организации и проведения торгов по конкретному объекту в состав комиссии по желанию владельца объекта может включаться его представитель.

Для организации работ по рассмотрению заявок конкурсной комиссией могут привлекаться соответствующие независимые специалисты и эксперты.

Извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в средствах массовой информации организатором торгов не менее чем за 30 дней до их проведения. Оно должно содержать:

- наименование организатора торгов;

- информацию о форме торгов и критерии выбора победителя;

- наименование объекта и предмета торгов;

- краткую характеристику объекта торгов;

- начальную цену предмета торгов (определяемую в соответствии с п. 3 Постановления N 685);

- размер, сроки и порядок внесения задатка (при необходимости);

- сведения о порядке оформления участия в торгах;

- перечень документов, необходимых для участия в торгах;

- условия и сроки заключения договора аренды;

- адрес, сроки и условия получения конкурсной документации и ознакомления с объектом торгов;

- сведения о дате, времени и порядке проведения торгов;

- дату и время начала и окончания приема заявок.

В соответствии с п. 3 Постановления N 685 договор аренды может заключаться без проведения конкурса исключительно в следующих случаях:

- передача в аренду в соответствии с решениями Президента РФ и Правительства РФ;

- предоставление помещения взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий или сооружений по инициативе собственника в период действия договора аренды;

- заключение договора аренды на основании вступившего в законную силу решения суда;

- установление федеральными законами или изданными до принятия настоящего постановления иными нормативными правовыми актами РФ особого порядка распоряжения объектами недвижимого имущества;

- передача имущества в аренду лицу, являющемуся собственником недвижимого имущества, с которым передаваемое имущество неразрывно связано по своим техническим характеристикам, месту нахождения и назначению.

Проведение оценки. Согласно ст. 8 Закона N 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В соответствии с п. 1.1 приложения 1 к Приказу Росимущества от 03.05.2005 N 134 "Об утверждении порядка организации экспертизы отчетов об оценке и определении полномочий территориальных органов Агентства по оформлению заключений государственного финансового контрольного органа и актов проверки соблюдения лицензионных требований и условий" структурными подразделениями Росимущества и его территориальными органами проводится экспертиза отчетов об оценке федерального имущества, передаваемого бюджетными учреждениями в аренду.

Обращаем внимание читателей, что в случае предоставления федерального имущества (расположенного в особых экономических зонах технико-внедренческого и туристско-рекреационного типов) в аренду юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям (зарегистрированным в качестве резидентов промышленно-производственной, технико-внедренческой или туристско-рекреационной особой экономической зоны), а также акционерным обществам, 100% акций которых принадлежит Российской Федерации, и их дочерним обществам в целях строительства объектов недвижимого имущества (зданий, сооружений, а также объектов инженерной, транспортной, социальной, инновационной и иных инфраструктур особой экономической зоны) размер арендной платы определяется в соответствии с приложением 1 к Приказу Минэкономразвития РФ от 14.07.2006 N 190 "Об утверждении методики расчета арендной платы по договорам аренды государственного и (или) муниципального недвижимого имущества (зданий (их частей), сооружений), находящегося на земельных участках в пределах территорий особых экономических зон технико-внедренческого и туристско-рекреационного типов и методики расчета арендной платы по договорам аренды земельных участков, расположенных в пределах территорий особых экономических зон", без проведения оценки.

Подлежит ли регистрации договор аренды?

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации в случае, если он заключен на срок не менее года. Договор считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 Письма Президиума ВАС РФ N 66).

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество такой регистрации подлежат ограничения (обременения) прав на него, в том числе доверительное управление, аренда.

Согласно п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Государственная регистрация договора не требуется:

- если договор аренды заключается на срок менее года (хотя бы на один день);

- если по условиям договора аренды, заключенного на срок менее года (например, 11 месяцев), по окончании действия договора и при условии отсутствия замечаний сторон договор автоматически продлевается на тот же срок (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), так как срок продления, а точнее срок аренды по новому договору, менее одного года;

- в случае если первоначальный договор, заключенный на срок менее года, возобновляется на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежит ни первоначальный, ни возобновленный договор (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Что должно быть указано в договоре аренды?

В соответствии с гл. 34 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны:

- данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ);

- размер арендной платы;

- наличие штрафных санкций за нарушение условий договора;

- обязанности сторон по содержанию арендованного имущества;

- срок договора аренды;

- условия прекращения договора аренды;

- иные условия, предусмотренные законодательством РФ.

Данные об объекте составляются на основании технических паспортов объекта. Информация об объектах недвижимости должна содержать размеры сдаваемых в аренду площадей.

Размер арендной платы. В соответствии со ст. 140 ГК РФ на всей территории РФ платежи осуществляются в валюте РФ (в рублях). В случае установления стоимости аренды в иностранной валюте в договоре аренды следует предусмотреть, что она подлежит оплате в сумме, эквивалентной иностранной валюте, пересчитанной на установленный день оплаты по официальному курсу ЦБ РФ по соответствующей валюте. Предусмотренный размер арендной платы является фиксированным на год и не может изменяться чаще, чем за этот период (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Следовательно, и оценку имущества, закрепленного за бюджетным учреждением, целесообразней проводить один раз в год. Необходимо отметить, что согласно п. 11 Письма Президиума ВАС РФ N 66 фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации (например, на коэффициент инфляции) в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Условия и сроки внесения арендной платы. Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, в порядке, на условиях и в сроки, определенные договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ст. 614 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата может устанавливаться в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Штрафные санкции. В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы (если иное не предусмотрено договором аренды) учреждение вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы (не более чем за два срока подряд) в установленный срок. Вместе с тем, если арендодатель передал имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию (п. 8 Письма Президиума ВАС РФ N 66).

В соответствии с п. 4 Постановления Правительства РФ от 30.06.98 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" (с учетом изменений, внесенных Постановлением Правительства РФ от 23.03.2006 N 156) арендатор ежемесячно, не позднее 10-го числа отчетного месяца, перечисляет арендную плату на лицевой счет бюджетного учреждения, открытый им в органах Федерального казначейства. Для обеспечения своевременности перечисления арендной платы учреждению необходимо предусмотреть в договоре аренды неустойку за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплачивать кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (п. 1 ст. 330 ГК РФ). Соглашение о неустойке должно быть заключено в письменной форме. Нарушение этого положения влечет за собой недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).

Необходимо отметить, что ст. 333 ГК РФ предусматривает возможность уменьшения неустойки судом, если неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение сумм от неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др. (п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.1997 N 17).

Учреждение не вправе требовать уплаты неустойки, если в соответствии с договором аренды арендатор не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (п. 2 ст. 330 ГК РФ).

Согласно п. 5.1.2. Рекомендуемых условий договора при передаче в аренду федерального недвижимого имущества, закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения, приведенных в приложении 1 к Письму Минимущества РФ от 17.09.2001 N НГ-30/16725 "О рекомендуемых условиях договоров аренды и безвозмездного пользования", в договоре аренды на предоставление федеральной собственности в аренду рекомендуется предусматривать неустойку за несвоевременное перечисление арендной платы в размере 0,7% с просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Договор аренды имущества заключается в письменной форме. А если арендуется здание, то в договоре обязательно должен быть прописан размер арендной платы. Иначе договор будет считаться незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Причем в договоре нельзя установить, что в качестве арендной платы арендатор возмещает только затраты на коммунальные услуги (п. 12 Письма Президиума ВАС РФ N 66).

Содержание арендованного имущества. Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель - бюджетное учреждение обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

В случае нарушения бюджетным учреждением обязанности по производству капитального ремонта, арендатор имеет право по своему выбору:

- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Таким образом, по общему правилу, производить капитальный ремонт сданного в аренду государственного имущества является обязанностью арендодателя (бюджетного учреждения), а текущий ремонт - арендатора. Однако, как было сказано выше, договором аренды могут быть предусмотрены иные условия. Например, согласно п. 3.2.7. Рекомендуемых условий договора при передаче в аренду федерального недвижимого имущества, закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения, в договоре аренды рекомендуется предусматривать условие о долевом участии арендатора в проводимом бюджетным учреждением капитальном ремонте здания, в котором находятся переданные в аренду помещения.

Ремонт зданий и сооружений подразделяется на текущий и капитальный. Так как ни Инструкция N 25н*(1), ни другие нормативные акты по бюджетному учету не содержат определения данных понятий, следовательно, по мнению автора, необходимо обратиться к нормативным документам в области строительства.

В соответствии с п. 3.8 Методики определения стоимости строительной продукции на территории РФ (далее - МДС 81-35.2004), утвержденной Постановлением Госстроя РФ от 05.03.2004 N 15/1, к капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели.

К капитальному ремонту наружных инженерных коммуникаций и объектов благоустройства относятся работы по ремонту сетей водопровода, канализации, теплогазоснабжения и электроснабжения, озеленению дворовых территорий, ремонту дорожек, проездов и тротуаров и т.д.

Предупредительный (текущий) ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.

При анализе приведенных определений напрашивается вывод, что по текущему ремонту можно производить только незначительные работы, следовательно, все основные работы должны производиться по капитальному ремонту.

Перечень основных работ, проводимых в ходе текущего и капитального ремонта для объектов социально-культурной сферы, дан в Ведомственных строительных нормах ВСН 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", утвержденных Приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312, а для объектов производственной сферы - в Положении о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений (МДС 13-14.2000), утвержденном Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279.

Кроме проведения текущего и капитального ремонта, на практике встречаются случаи, когда арендатор производит улучшения арендованного имущества. В настоящее время законодательство не содержит определения понятия "улучшение". По мнению автора, ни капитальный, ни тем более текущий ремонт не является улучшением, так как мы уже говорили выше, что к ремонту относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением. Следовательно, ремонт к улучшению арендованного имущества не приводит. Таким образом, по мнению автора, улучшение арендованного имущества может производиться путем реконструкции, модернизации и т.д.

В соответствии с п. 3.4 МДС 81-35.2004 при реконструкции (переустройстве) существующих цехов предприятия и объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения, как правило, без расширения имеющихся зданий и сооружений основного назначения, связанного с совершенствованием производства и повышением его технико-экономического уровня и осуществляемого по комплексному проекту на модернизацию предприятия в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции, в основном без увеличения численности работающих при одновременном улучшении условий их труда и охраны окружающей среды могут осуществляться следующие мероприятия:

- расширение отдельных зданий и сооружений основного, подсобного и обслуживающего назначения в случаях, когда новое высокопроизводительное и более совершенное по техническим показателям оборудование не может быть размещено в существующих зданиях;

- строительство новых и расширение существующих цехов и объектов подсобного и обслуживающего назначения;

- строительство на территории действующего предприятия новых зданий и сооружений того же назначения взамен ликвидируемых, дальнейшая эксплуатация которых по техническим и экономическим условиям признана нецелесообразной.

Согласно ст. 623 ГК РФ улучшения можно подразделить на отделимые и неотделимые.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 1 ст. 623 ГК РФ). В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Необходимо отметить, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит (п. 3 ст. 623 ГК РФ).

Таким образом, во избежание различных негативных последствий, связанных с содержанием сданного в аренду имущества, а также с его улучшением, по мнению автора, бюджетному учреждению необходимо четко прописать в договоре аренде, кто и в какие сроки обязан производить текущий и капитальный ремонт. Кроме того, согласно п. 3.2.8 Рекомендуемых условий договора при передаче в аренду федерального недвижимого имущества, закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения, приведенных в приложении 1 к Письму Минимущества РФ от 17.09.2001 N НГ-30/16725 "О рекомендуемых условиях договоров аренды и безвозмездного пользования" в договоре аренды рекомендуется предусматривать условие об обязательном письменном согласовании с арендодателем возможности проведения капитального ремонта и улучшения арендованного имущества арендатором.

Коммунальные услуги. Расчеты, возникающие между бюджетным учреждением - арендодателем и арендатором за коммунальные, эксплуатационные и административно-хозяйственные услуги, регулируются соответствующими договорами, заключенными в соответствии с Письмом Минимущества РФ от 17.09.2001 N НГ-30/16725 "О рекомендуемых условиях договоров аренды и безвозмездного пользования". Согласно данному письму коммунальные и эксплуатационные расходы в состав арендной платы не включаются. Платежи за коммунальные и эксплуатационные расходы должны производиться арендатором по отдельным договорам на коммунальные и эксплуатационные услуги, заключенным с организацией-арендодателем. Таким образом, оплата коммунальных и эксплуатационных услуг не должна включаться в договоры аренды федерального недвижимого имущества. Необходимо отметить, что указанные договоры не являются договорами оказания коммунальных услуг, а устанавливают порядок возмещения расходов за коммунальные и эксплуатационные расходы в арендуемом помещении.

Средства, перечисляемые в соответствии с данными договорами поставщикам услуг, для арендодателя (бюджетного учреждения) являются средствами от приносящей доход деятельности.

Согласно изложенному, арендаторы должны осуществлять перечисление средств в возмещение затрат бюджетного учреждения-арендодателя на его лицевой счет по учету средств, полученных от предпринимательской и иной приносящей доход деятельности, открытый в порядке, установленном Приказом Минфина РФ от 21.06.2001 N 46н "О порядке открытия и ведения территориальными органами федерального казначейства лицевых счетов для учета операций со средствами, полученными от предпринимательской и иной приносящей доход деятельности, получателей средств федерального бюджета, финансируемых на основании смет доходов и расходов".

Бюджетное учреждение-арендодатель на основании договоров, заключенных с поставщиками услуг, и выставленных ими счетов оплачивает указанные услуги путем перечисления средств на расчетные счета поставщиков услуг со своего лицевого счета получателя средств федерального бюджета и со счета по учету средств, полученных от предпринимательской и иной приносящей доход деятельности, пропорционально произведенным фактическим расходам.

Расторжение договора аренды. Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Так, например, в соответствии с п. 25 Письма Президиума ВАС РФ N 66 стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.

Необходимым условием удовлетворения иска учреждения о досрочном расторжении договора аренды является факт получения арендатором письменного предупреждения об исполнении договорного обязательства (п. 30 Письма Президиума ВАС РФ N 66).

А. Репин,

эксперт журнала "Учреждения физической культуры и спорта:

бухгалтерский учет и налогообложение"

"Учреждения физической культуры и спорта: бухгалтерский учет и налогообложение", N 9, сентябрь 2008 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Приказ Минфина РФ от 10.02.2006 N 25н "Об утверждении Инструкции по бюджетному учету".