Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 25 сентября 2008 г. N КГ-А40/8913-08-1,2 При новом рассмотрении дела об обязании заключить долгосрочный договор аренды земельного участка суду необходимо определить закон, в соответствии с которым заключение долгосрочного договора субаренды части земельного участка с истцом обязательно для ответчика, а также определить, на каких условиях этот договор должен быть заключен (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 25 сентября 2008 г. N КГ-А40/8913-08-1,2
(извлечение)

Иск заявлен Обществом с ограниченной ответственностью "Рыбацкая деревня" (ООО "Рыбацкая деревня") к Открытому акционерному обществу "Государственное акционерное общество "Всероссийский выставочный центр" (ОАО "ГАО ВВЦ") об обязании заключить договор субаренды земельного участка на условиях прилагаемого проекта на срок до 2015 года (т. 1, л.д. 2-3, 37, 79).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20 марта 2008 года обязано ОАО "ГАО ВВЦ" заключить с ООО "Рыбацкая деревня" договор субаренды на часть земельного участка кадастровый номер 77:02:18011:030 площадью 47.124 кв.м., обозначенную на ситуационном плане, являющемся неотъемлемой частью договора субаренды земельного участка между ОАО "ГАО ВВЦ" и ООО "Рыбацкая деревня" от 1 января 2006 года, на условиях проекта договора, представленного истцом. Взысканы с ОАО "ГАО ВВЦ" в пользу ООО "Рыбацкая деревня" расходы по госпошлине 2.000 руб. Решение мотивировано тем, что ответчик письмом от 30 декабря 2005 года N ЛБ-20/2176-19 в адрес истца направил договор субаренды земельного участка от 1 января 2006 года (оферта), указав срок подписания договора до 19 января 2006 года, что в соответствии со ст. 440 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда в оферте определен срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направляемым оферту, в пределах указанного в ней срока, что 17 января 2006 года истец направил ответчику письмо исх. N 06/01/1 с просьбой заключить долгосрочный договор субаренды земельного участка по 31 декабря 2015 года. Далее первая инстанция, сославшись на п. 3 ст. 438 Гражданского кодекса Российской Федерации, указала, что совершение истцом действий по выполнению указанных в оферте условий договора подтверждается самим фактом использования земельного участка в соответствии с целями и условиями его предоставления по договору, о чем свидетельствуют: оплата истцом платежным поручением N 000002 от 17 января 2006 года услуг за вывоз мусора в январе 2006 года по договору с ЗАО "Хозяйственное управление ВВЦ" N БО-46/2006 от 2 декабря 2005 года, оплата по договору N 1567/01/05 с ответчиком, за льготный въезд автомашин посетителей спортивно-оздоровительного комплекса "Рыбацкая деревня" на территорию автостоянки - платежное поручение N 000006 от 17 января 2006 года, оплата коммунальных услуг по договору с ЗАО "Управление технической эксплуатации ВВЦ" N 220 от 1 января 2005 года платежным поручением N 000001 от 10 января 2006 года, проведение работ по благоустройству территории (договор подряда N 1/06 от 9 января 2006 года, смета, акт о приемке выполненных работ от 16 января 2006 года), акт приемки-передачи векселя от 16 января 2006 года, что, кроме того, истцом платежными поручениями от 6 июня 2006 года N 000128, от 20 июня N 000149, от 4 июля 2006 года N 000171, от 5 октября 2006 года N 2 перечислена арендная плата по договору от 1 января 2006 года за I-IV кварталы 2006 года. Первая инстанция пришла к выводу о том, что в соответствии со ст. 440 Гражданского кодекса Российской Федерации договор между сторонами считается заключенным на условиях проекта договора, направленного ответчиком истцу письмом от 30 декабря 2005 года N АБ-20/2176-19. Первая инстанция указала также, что согласно п.5.4 договора субаренды земельного участка от 1 января 2006 года по окончании срока действия настоящего договора арендатор обязуется заключить с субарендатором договор субаренды земельного участка на срок по 31 декабря 2015 года, что предметом договора аренды от 1 января 2006 года является часть земельного участка с кадастровым номером 77:02:18011:030, имеющая индивидуально определенные признаки: площадь 47.124 кв.м., адрес: г. Москва, проспект Мира, д. 119, ВВЦ, обозначенные на ситуационном плане границы, что, учитывая направление истцом ответчику предложений о заключении долгосрочного договора субаренды - письмами от 17 января 2006 года N 06/01/1, от 20 ноября 2006 года N 31/11/06, и исходя из условий пункта 5.4. договора от 1 января 2006 года, срок действия которого по 29 декабря 2006 года, суд признает не пропущенным срок для заключения основного договора в силу положений ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (т. 3. л.д. 32-33).

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 июня 2008 года N 09АП-6508/2008-ГК решение Арбитражного суда города Москвы от 20 марта 2008 года по делу N А40-64625/07-1-442 оставлено без изменения (т. 3. л.д. 61-62).

В кассационной жалобе ответчик просит решение и постановление апелляционной инстанции отменить и дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, на неправильное применение судом ст.ст. 429, 432, 433, 435, 438, 443, 445, 607, п. 2 ст. 615, п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, на рассмотрение дела в отсутствие не привлеченного к участию в деле ООО "Бизнес Центр", с которым заключен договор субаренды земельного участка от 15 июня 2007 года N 2911/07 (т. 3. л.д. 65-70).

В кассационной жалобе, поданной в порядке ст. 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ООО "Бизнес Центр" просит решение и постановление апелляционной инстанции отменить и дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы, ссылаясь на то, что обжалуемые решение и постановление приняты о правах и обязанностях ООО "Бизнес Центр", у которого заключен договор аренды земельного участка от 15 июня 2007 года N 2911/07 с ОАО "ГАО ВВЦ", однако заявитель не был привлечен к участию в деле (т. 3, л.д. 81-82).

Давая объяснения в заседании кассационной инстанции, представители ОАО "ГАО ВВЦ" привели доводы, аналогичные изложенным в жалобе.

Представитель истца просил оставить без изменения обжалуемые решение и постановление, сославшись на их законность и обоснованность, а также на несостоятельность доводов кассационных жалоб.

ООО "Бизнес Центр", надлежаще извещенное о времени и месте заседания кассационной инстанции, своего представителя в суд не направило.

Проверив доводы кассационных жалоб, материалы дела, выслушав объяснения представителей ответчика и истца, кассационная инстанция находит решение от 20 марта 2008 года и постановление от 20 июня 2008 года подлежащими отмене в связи со следующим.

Иск заявлен об обязании заключить договор субаренды на часть земельного участка кадастровый номер 77:02:18011:030 площадью 47.124 кв.м., обозначенную на ситуационном плане, являющемся неотъемлемой частью договора субаренды земельного участка между ОАО "ГАО ВВЦ" и ООО "Рыбацкая деревня" от 1 января 2006 года на условиях проекта договора, представленного истцом.

Обращение в суд с указанным требованием истец мотивировал тем, что между истцом и ответчиком заключен договор субаренды земельного участка от 1 января 2006 года со сроком действия до 29 декабря 2006 года включительно, в соответствии с п. 5.4 которого по окончании срока действия договора арендатор (ОАО "ГАО ВВЦ") обязуется заключить с субарендатором (ООО "Рыбацкая деревня") договор субаренды земельного участка на срок до 31 декабря 2015 года.

Первая инстанция не исследовала вопрос о праве истца на обращение в арбитражный суд с требованием об обязании заключить договор, хотя такое право предоставляется только законом и только в предусмотренных законом случаях. Первая инстанция не указала в решении, на основании какого закона она признала за истцом право на обращение в суд с иском об обязании заключить договор, то есть закона, в соответствии с которым заключение договора субаренды земельного участка на срок до 31 декабря 2015 года является для ответчика обязательным, но, поскольку в тексте решения упоминается ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, кассационная инстанция полагает, что, принимая и рассматривая по существу названные исковые требования, первая инстанция исходила из наличия между сторонами предварительного договора.

При этом первая инстанция не учла, что согласно п. 1-6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В связи с фактическим неприменением ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации первая инстанция не установила, какие пункты договора субаренды земельного участка от 1 января 2006 года, признанного судом заключенным, представляют собой предварительный договор, обязывающий ответчика заключить договор субаренды части земельного участка на срок до 31 декабря 2015 года.

Вывод первой инстанции о заключении ОАО "ГАО ВВЦ" и "Рыбацкая деревня" договора субаренды от 1 января 2006 года был сделан первой инстанцией при неправильном применении норм материального права и нарушении норм процессуального права.

Первой инстанцией установлено, что договор субаренды земельного участка от 1 января 2006 года на срок до 29 декабря 2006 года в виде единого документа, подписанного сторонами, не заключался.

Первая инстанция признала установленным, что упомянутый договор субаренды от 1 января 2006 года был заключен путем направления ответчиком истцу подписанного проекта договора (оферты), причем оферты, определяющей срок для акцепта, и совершения истцом действий, предусмотренных п. 3 ст. 438 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом первая инстанция не учла, что в силу п. 3 ст. 438 Гражданского кодекса Российской Федерации совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

В связи с этим первая инстанция не выяснила, какой срок для акцепта ООО "Рыбацкая деревня" был установлен ОАО "ГАО ВВЦ", какие действия по выполнению указанных в оферте условий договора были совершены истцом в срок, установленный для акцепта оферты.

Первая инстанция не указала в решении мотивов признания действий, совершенных ООО "Рыбацкая деревня" в исполнение договоров, заключенных до направления ответчиком оферты в отношении договора от 1 января 2006 года, а также действий, совершенных истцом за пределами срока, установленного для акцепта, действиями по выполнению указанных в оферте условий.

Первая инстанция признала, что предмет договора субаренды земельного участка от 1 января 2006 года определен в ситуационном плане, являющемся неотъемлемой частью названного договора.

Однако данный вывод нельзя признать обоснованным, поскольку представленные в дело копии ситуационного плана свидетельствуют об отсутствии на них подписей уполномоченных лиц истца и ответчика, а также об отсутствии на упомянутом плане каких-либо отметок или записей, позволяющих отнести его к договору субаренды от 1 января 2006 года.

К участию в деле не было привлечено ООО "Бизнес Центр", с которым заключен в установленном порядке договор субаренды спорной части земельного участка от 15 июня 2007 года N 2911/07, то есть первой инстанцией принято решение о правах и обязанностях лица, не участвующего в деле.

Недостатки решения апелляционной инстанцией не исправлены.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает, что выводы суда, содержащиеся в решении, постановлении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, что допущено нарушение норм материального права и норм процессуального права, а поэтому в силу п. 3 ч. 1 ст. 287 и ч. 1, 2, 3, 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение от 20 марта 2008 года и постановление от 20 июня 2008 года подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы

При новом рассмотрении дела необходимо учесть изложенное, привлечь к участию в деле ООО "Бизнес Центр", определить закон, в соответствии с которым заключение долгосрочного договора субаренды части земельного участка с истцом обязательно для ответчика; в случае вывода о наличии правовых и фактических оснований для предъявления истцом требований об обязании ответчика заключить упомянутый договор субаренды определить, на каких условиях этот договор должен быть заключен, после чего, исходя из обстоятельств дела, установленных на основе оценки в соответствии с требованиями закона относимых, допустимых и достоверных доказательств, принять решение по делу.

Руководствуясь ст.ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 20 марта 2008 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 июня 2008 года по делу N А40-64625/07-1-442 отменить и дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Постановление в полном объеме изготовлено 2 октября 2008 года.