Вопрос: Какими нормативными актами урегулирован вопрос о расчете расходов на содержание имущества в многоквартирном доме на собственника нежилого встроено-пристроенного помещения, не являющегося членом ТСЖ? Не может же данный собственник оплачивать расходы ТСЖ на ремонт на этаже в доме (вход у него отдельный), ступенек подъезда, крыши самого дома и другого имущества, никакого отношения к которому он не имеет? Можно ли оспорить решение общего собрания членов ТСЖ, на котором утверждена смета расходов на содержание помещений в многоквартирном доме? Какие основания предусмотрены в законе? ("эж-ЮРИСТ", N 6, февраль 2009 г.)

Какими нормативными актами урегулирован вопрос о расчете расходов на содержание имущества в многоквартирном доме на собственника нежилого встроено-пристроенного помещения, не являющегося членом ТСЖ? Не может же данный собственник оплачивать расходы ТСЖ на ремонт на этаже в доме (вход у него отдельный), ступенек подъезда, крыши самого дома и другого имущества, никакого отношения к которому он не имеет? Можно ли оспорить решение общего собрания членов ТСЖ, на котором утверждена смета расходов на содержание помещений в многоквартирном доме? Какие основания предусмотрены в законе?

Статьей 156 ЖК РФ и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, определяются требования к установлению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений в зависимости от способов управления многоквартирным домом.

Для ТСЖ размер обязательных платежей, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, определяется органами управления товарищества собственников жилья на основе утвержденной сметы доходов и расходов товарищества на год. Эта смета включает специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные законом и уставом товарищества цели, доходы ТСЖ от прочей деятельности, и содержит в том числе расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию дома.

На основе принятой сметы доходов и расходов на год ТСЖ устанавливает размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Исходя из ст. 138 ЖК РФ ТСЖ обязано заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками, не являющимися членами ТСЖ. Такой договор должен содержать перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также порядок внесения такой платы.

Перечень обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме содержится в приложениях 2, 3 Постановления Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом". Согласно ст. 39 ЖК РФ, ст. 210, 239 ГК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, и незаключение такого договора не освобождает от обязанности внесения платежей. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме определяется долей в праве общей собственности на общее имущество.

Наиболее сложным является определение размер платы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, так как единого нормативного документа для определения такой стоимости нет. В качестве ценовых ориентиров могут быть приняты федеральные стандарты оплаты жилого помещения и коммунальных услуг, впервые введенные в 2004 году. Данные стандарты рассчитываются исходя из затрат, необходимых для осуществления капитального ремонта общего имущества жилых зданий, с учетом их капитальности, установленной периодичности ремонта и его стоимости, определяемой в установленном порядке. Постановлением Правительства РФ от 18.12.2008 N 960 были установлены федеральный стандарт стоимости капитального ремонта жилого помещения на 1 кв.метр общей площади жилья в месяц в среднем и по субъектам по Российской Федерации на 2009-2011 годы. Ориентиром цен за данные работы и услуги может служить постановление региональной тарифной комиссии о предельном индексе затрат на содержание и ремонт жилья в среднем по муниципальному образованию.

В силу ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. В случае несогласия с решением принятым общим собранием можно осуществлять защиту своих интересов в судебном порядке. В силу ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник вправе обратиться в суд, если:

- он не принимал участие в собрании;

- он голосовал против принятия такого решения;

- таким решением нарушены его права и законные интересы.

Заявление об обжаловании решения общего собрания ТСЖ может быть подано в суд в течение 6 месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Далее автор вопроса может занять наступательную позицию и самому инициировать судебный процесс и доказывать в чем, собственно, и были нарушены его законные права и интересы. Правда, при этом нужно иметь в виду, что суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение общего собрания, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными, и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Другой вариант: автор вопроса может дождаться иска о взыскании с него задолженности по содержанию и текущему ремонту имущества и уже в ходе судебного разбирательства потребовать доказательств, подтверждающих объем расходов, понесенных ТСЖ по содержанию имущества в спорный период.

Как показывает арбитражная практика (определения ВАС РФ от 20.08.2008 N 9228/08, от 25.07.2008 N 9232/08, от 25.07.2008 N 9230/08) противной стороне бывает достаточно сложно документально подтвердить исполнение принятой сметы расходов. Но в случае присуждения обоснованных сумм задолженности придется еще и уплатить кредитору пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно (п. 14 ст. 155 ЖК РФ).

В. Коряковцев,

консультант по вопросам корпоративного права

12 февраля 2009 г.

"эж-ЮРИСТ", N 6, февраль 2009 г.