Пояснительная записка к проекту Федерального закона "О внесении изменений Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (подготовлен Росреестром 07.09.2023)

Пояснительная записка к проекту Федерального закона "О внесении изменений Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"
(подготовлен Росреестром 07.09.2023 г.)

Текст проекта

Досье на проект

Проект федерального закона "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - законопроект) подготовлен в связи с необходимостью совершенствования земельного законодательства с целью устранения его недостатков, выявленных правоприменительной практикой, а также в ходе проведения мониторинга в соответствии с пунктом 6 Плана мониторинга правоприменения в Российской Федерации на 2023 год, утвержденного распоряжением Правительства Российской Федерации от 8 сентября 2022 г. N 2572-р.

В соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Общие требования к образуемым земельным участкам, в том числе и к земельным участкам, занятым зданиями, сооружениями, установлены статьей 11.9 Земельного кодекса, согласно которой:

не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости (пункт 4);

образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные Земельным кодексом, другими федеральными законами (пункт 6).

Основания для отказа в предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлены статьей 39.16 Земельного кодекса. При этом, ни положениями Земельного кодекса, ни нормами, содержащимися в других федеральных законах, не предусматривается необходимость соотнесения площади земельного участка с размером территории в границах данного земельного участка, необходимой для использования такого здания, сооружения, для целей применения положений статьи 39.20 Земельного кодекса.

Необходимость учета площади земельного участка, необходимой для использования зданий, сооружений, предусматривается статьей 35 Земельного кодекса, статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, иную недвижимость, когда к новому собственнику такой недвижимости переходит право пользования частью земельного участка, необходимой для использования соответствующего объекта капитального строительства.

Вместе с тем Земельным кодексом процедура "доказывания" необходимости использования земельного участка заявленной площади для эксплуатации объектов недвижимости для целей применения положений статьи 39.20 Земельного кодекса не урегулирована.

Судебная практика относительно данного вопроса различна.

Как отмечено Конституционным судом Российской Федерации в определении от 27 января 2022 г. N 75-О определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом земельном участке здания или сооружения.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 марта 2013 г. N 12668/12 было отмечено, что законодательством не предусмотрена возможность приватизации всего земельного участка, на части которого находятся объекты, введенные в эксплуатацию, а на другой части только запланировано строительство объектов, в целях возведения которых этот участок формировался.

Аналогичный вывод о возможности отказа в предоставлении земельного участка под объектами недвижимости ввиду несоразмерности площади испрашиваемого земельного участка сделан Верховным судом Российской Федерации в определениях от 21 августа 2017 г. N 307-ЭС17-10579; от 16 января 2018 г. N 310-ЭС17-20379; от 26 марта 2018 г. N 305-ЭС18-2319; от 30 марта 2018 г. N 302-ЭС18-2856; от 2 августа 2018 г. N 304-ЭС18-12386, от 9 марта 2022 г. N308-ЭС22-385.

Однако в судебной практике встречаются решения, в которых высказывается противоположное мнение (определения Верховного Суда Российской Федерации от 26 января 2018 г. N 301-ЭС17-21416, от 20 января 2015 г. N 4-КГ14-33, от2сентября2019г.N308-ЭС19-14060, от 19 июня 2019 г. N 89-КА19-1).

Рассматривая споры по разделу земельного участка под объектами недвижимости высказана позиция о недопустимости раздела земельного участка под каждый объект, поскольку такой подход противоречит единству использования спорных объектов (определение Верховного Суда Российской Федерации от 10 сентября 2018 г. N 309-ЭС17-23342).

Законопроектом вводятся критерии минимально необходимой площади здания, сооружения по отношению к площади земельного участка, предоставляемого в собственность за плату и необходимого для их использования (в размере 5 и более процентов в отношении земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства для собственных нужд, а также 10 и более процентов в отношении земельных участков с иными видами разрешенного использования) которые, указаны по результатам проведенного Росреестром мониторинга правоприменительной практики субъектов Российской Федерации.

Законопроектом статья 39.16 Земельного кодекса дополняется основанием для отказа в предоставлении земельного участка в собственность в истребуемой площади, если площадь возведенного на нем здания, сооружения не соответствует вводимым законопроектом критериям.

Также законопроектом исключается возможность приобретения в собственность земельного участка, в случае возведения на нем только объекта вспомогательного использования в отсутствии основного здания, сооружения, предусмотренного видом разрешенного использования истребуемого в собственность земельного участка.

При этом законопроектом предусматривается исключение из указанных нововведений для земельных участков, приобретаемых в собственность по основаниям, предусмотренным специальными федеральными законами, например, Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", Федеральным законом от 1 мая 2016 г. N 119-ФЗ "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (проектируемый законопроектом пункт 18 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Также законопроектом вводятся дополнительные положения, устанавливающие особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предназначенного для строительства одного или нескольких многоквартирных домов, раздела и предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов при строительстве многоквартирных домов, в связи с чем вводятся соответствующие положения, устанавливающие особенности учетно-регистрационных действий.

В законопроекте отсутствуют требования, которые связаны с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности и оценка соблюдения которых осуществляется в рамках государственного контроля (надзора), муниципального контроля, привлечения к административной ответственности, предоставления лицензий и иных разрешений, аккредитации, оценки соответствия продукции, иных форм оценки и экспертизы, о соответствующем виде государственного контроля (надзора), виде разрешительной деятельности и предполагаемой ответственности за нарушение обязательных требований или последствиях их несоблюдения.

Законопроект не подпадает под сферу действия Договора о Евразийском экономическом союзе от 29 мая 2014 г., а также иных международных договоров Российской Федерации. Реализация положений законопроекта не влияет на достижение целей государственных программ Российской Федерации.