Вопрос: Комитет по управлению имуществом муниципального образования (арендодатель) (далее - комитет) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, для строительства нежилого здания административно-торгового назначения. Комитет обратился с претензией о взыскании арендных платежей в связи с тем, что общество не исполнило обязанность по их внесению. В своих возражениях общество указало, что на спорном земельном участке построено нежилое здание, которое введено в эксплуатацию, и на часть помещений в нем... (журнал "Разъяснения органов исполнительной власти по ведению финансово-хозяйственной деятельности в бюджетной сфере", N 6, ноябрь-декабрь 2016 г.)

Комитет по управлению имуществом муниципального образования (арендодатель) (далее - комитет) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, для строительства нежилого здания административно-торгового назначения.

Комитет обратился с претензией о взыскании арендных платежей в связи с тем, что общество не исполнило обязанность по их внесению.

В своих возражениях общество указало, что на спорном земельном участке построено нежилое здание, которое введено в эксплуатацию, и на часть помещений в нем осуществлена государственная регистрация права собственности коммерческих организаций - участников долевого строительства. При этом общество ссылается на нормы ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ.

Разъясните, переходит ли земельный участок в долевую собственность собственников помещений нежилого здания, расположенного на данном участке, с момента государственной регистрации права собственности на нежилое помещение.

А.И. Бирюков,

к.э.н., профессор Финансового университета

при Правительстве РФ,

советник Управления внутреннего контроля (аудита)

и оценки эффективности деятельности

Федерального казначейства

Журнал "Разъяснения органов исполнительной власти по ведению финансово-хозяйственной деятельности в бюджетной сфере", N 6, ноябрь-декабрь 2016 г., с. 61-63.

Действительно, в ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, а также в разъяснениях, данных в п. 66, 67 Постановления Пленума ВАС РФ N 10/22*(1), в п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ N 73*(2), указано:

- с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме;

- договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Однако в отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, применяется специальный правовой подход.

Из абзаца 2 п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходят то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В Определении ВС РФ от 29.03.2016 по делу N 305-ЭС15-16772, А41-58990/2014 указано, что если имевшееся у застройщика право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений, в том числе во вновь построенном нежилом здании, то с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между обществом и собственником земельного участка.

Примечание. С момента регистрации права собственности на любое из помещений в нежилом здании право собственности на земельный участок не переходит, а продолжает действовать договор аренды.

Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), после наступления этих обстоятельств договор аренды продолжает действовать.

Таким образом, законодательством не предусмотрен переход земельного участка, который находится в публичной собственности и на котором построено нежилое здание, в общую долевую собственность собственников помещений в этом здании, если застройщику земельный участок был предоставлен по договору аренды.

1 ноября 2016 г.

------------------------------------------------------------------------

*(1) Постановление Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

*(2) Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".