Изучение проблем правового регулирования в сфере ограниченных вещных прав на специализированные жилые помещения в рамках образовательных программ магистратуры и аспирантуры (Н.В. Карпенко, журнал "Образование и право", N 9-10, сентябрь-октябрь 2015 г.)

Изучение проблем правового регулирования в сфере ограниченных вещных прав на специализированные жилые помещения в рамках образовательных программ магистратуры и аспирантуры

Н.В. Карпенко,

советник генерального директора ГУП "Московское имущество"

Журнал "Образование и право", N 9-10, сентябрь-октябрь 2015 г., с. 132-138.

Исследование правового института вещных прав имеет большое значение для гражданско-правовой науки, составления образовательных программ магистратуры и аспирантуры в рамках обучения кадров в области юриспруденции, правотворческой, правореализационной и правоприменительной деятельности.

Значение такого исследования и изучение данного института состоит в следующем.

Во-первых, немаловажно определение вещного права как разновидности субъективного гражданского права и деления прав на вещные и обязательственные.

Во-вторых, актуально выявление основных признаков вещных прав, поскольку очень часто имеет место смешение таких признаков с их внешними проявлениями.

В-третьих, необходимо решить вопрос о системе вещных прав в реалиях развития современного гражданского законодательства и Концепции его развития.

В-четвертых, научно не разработан механизм охраны вещных прав, который, полагаем, надо рассматривать через анализ механизма осуществления и защиты вещных прав.

Поэтому при изучении института вещного права существует проблематика глобальная и сугубо научная, значение которой для цивилистической науки переоценить трудно.

Еще сложнее обстоит дело с определением особенностей выделяемой подразновидности вещных прав, таких, как ограниченные вещные права пользования жилыми помещениями, которые, по сути, имеют в своей основе юридическую конструкцию личного сервитута [10, с. 292].

Так, в юридической литературе существует мнение, что право пользователей жилым помещением в обобществленном жилищном фонде, являясь разновидностью прав ограниченного пользования имуществом собственника, приобретает черты вещного, а не только обязательственного права [3, с. 118, 119; 1, с. 87; 14, с. 210-212; 16, с. 26, 27; 18; 9, с. 369; 8, с. 24, 25]. Право пользования жилым помещением относят к числу абсолютных, так как оно защищается от любых посягательств, в том числе, со стороны собственника, независимо от оснований его возникновения, кроме того, на основании ст. 675 ГК РФ ему присуще право следования.

В то же время традиционно, в силу норм жилищного законодательства, праву пользования специализированными жилыми помещениями, в том числе расположенными в общежитии, не присущи признаки вещно-правового характера, так как оно появляется на основании обязательственных правоотношений. Это связано с тем, что в данном случае у пользователя специализированного жилого помещения в общежитии субъективное право на занимаемое им помещение отличается объемом от правомочий пользователя иными жилым помещением, например на условиях социального найма.

Вместе с тем в некоторых предусмотренных законом случаях правовой режим жилых помещений в общежитии может сближаться с правовым режимом жилых помещений ограниченного вещного характера, к числу которых некоторые авторы относят права на жилые помещения социального использования, указывая, что право пользования ими приобретает признаки вещного права, но с некоторыми ограничениями. Но в то же время следует учитывать смешанную, вещно-обязательственную природу права на жилое помещение, предоставляемое на условиях социального найма, что и влечет за собой ограниченность их вещных правомочий (бессрочность прав нанимателя, в случае смерти нанимателя право следования в силу закона к членам семьи, абсолютный характер защиты, содержание полностью определено законом). Ограниченность отмечается "неустойчивостью" характерных признаков данного права, основанного на договоре [15, с. 37; 13; 7, с. 16-19].

Основаниями трансформации права пользования в общежитии в ограниченные вещные права служит совокупность различных по юридической природе юридических фактов, определяемых законодателем в ст. 103 ЖК РФ (а также в ст. 108 ЖК РСФСР в случае вселения проживающих в период его действия), которые не позволяют выселять нанимателя и членов его семьи из общежития без предоставления иного жилого помещения.

Если такие факты возникают, в силу норм закона проживающие в общежитии могут требовать, в том числе, в судебном порядке признания за ними права постоянного пользования занимаемым жилым помещением. Данные факты связаны с особенностями, характеризующими нанимателя, и имеют отношение к его личностным характеристикам либо с выполнением им определенной работы (службы), в связи с которой было предоставлено жилое помещение в общежитии. В данном случае можно отметить, что в рамках формируемого нового содержания права пользования у нанимателя появляются возможности, от "наполнения" которых зависит содержание данного субъективного права пользования нанимателя, дающего основания отличать его от объема первоначального права пользования жилым помещением в общежитии. Обладатель такого права наделяется самостоятельными возможностями (в том или ином объеме) по владению, пользованию и распоряжению занимаемым жилым помещением.

Коме того, для возможного сближения права пользования жилым помещением в общежитии с правомочиями вещного характера обязательно также присутствие фактов, обозначенных в законе: а) отсутствие у проживающих в общежитии иных жилых помещений в этом либо ином населенном пункте в пользовании на условиях социального найма в качестве нанимателя (члена его семьи) либо в собственности или в пользовании как члена семьи собственника; б) нахождение их на учете как нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых на условиях социального найма, или наличие оснований состоять на таком учете.

При совокупности указанных факторов право пользования нанимателя в общежитии приобретает абсолютный характер защиты, в том числе, от притязаний собственника и управомоченного им лица, в данном случае наймодателя. Оно характеризуется и правом следования, так как объем правомочий пользования нанимателем занимаемым жилым помещением не зависит от смены собственника либо иного владельца общежития. Наниматель (и члены его семьи) становится постоянным пользователем жилым помещением в общежитии (либо в бывшем общежитии), наряду с этим члены его семьи приобретают наравне с нанимателем самостоятельные правомочия пользования и также бессрочного характера. Такие граждане не подлежат выселению или ограничению в праве пользования, кроме как по основаниям и в порядке, указанным в ЖК РФ и других федеральных законах. Если в предусмотренных ч. 2 ст. 103 ЖК РФ и ст. 108 ЖК РСФСР случаях они выселяются с предоставлением другого жилого помещения, то право постоянного пользования жилым помещением у них, в силу договора найма и закона, сохраняется, могут измениться лишь объект и его характеристики, жилое помещение, предоставляемое взамен. Таким образом, можно сказать, что право пользования жилым помещением в общежитии, как и по договору социального найма, наполняется вещными правомочиями, но имеющими определенные ограничения.

Ограниченность такого права с признаками вещного характера объясняется обозначением границ его реализации, которые связаны с правом наймодателя выселить таких граждан из общежития с предоставлением иного жилого помещения, а также оговоренной законом возможностью прекращения приобретаемых проживающими в общежитии гражданами правомочий вещного характера при строго определенных условиях (в случае приобретения права пользования в отношении иного жилого помещения на условиях социального найма либо на правах собственника, члена их семьи).

Особый случай автоматической трансформации права пользования жилым помещением в общежитии в право пользования жилым помещением вещного характера - в силу ст. 7 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" [12] (далее - Вводный закон), когда правовой режим жилых помещений социального использования распространяется на жилые помещения в общежитии. В данном случае трансформация права пользования жилым помещением в общежитии связана с юридическим фактом передачи жилых помещений, использовавшихся до этого как общежития, в ведение органов местного самоуправления, при этом факты, связанные с личностью нанимателя в общежитии, правового значения не имеют.

Таким образом, если рассматривать право пользования специализированным жилым помещением как самостоятельное ограниченное вещное право в вышеперечисленных случаях его трансформации, то необходимо определять наличие в нем признаков, характерных для вещных прав [2, с. 139]. В частности, в качестве таковых можно назвать следующие:

1) юридическая связь субъекта пользования с жилым помещением (поскольку любое вещное право, в том числе право пользования жилым помещением, есть отношение субъекта к вещи);

2) объектом ограниченного вещного права является конкретное специализированное жилое помещение (как объектом любого вещного является вещь, имущество);

3) возможность обладателя ограниченного вещного права удовлетворить свой интерес без посредства других лиц (для реализации своего права пользования субъект не нуждается в помощи третьих лиц, поскольку его непосредственное отношение к жилому помещению дает ему возможность использовать данное помещение в своих интересах без участия иных лиц, поскольку вещные права преимущественно осуществляются действиями самого правообладателя);

4) обязанность иных лиц не препятствовать осуществлению обладателем ограниченного вещного права принадлежащих ему правомочий (праву пользователя соответствует пассивная обязанность неопределенного круга лиц воздерживаться от нарушения этого права. Обязанность этих пассивных субъектов носит отрицательный характер, поскольку они обязаны воздерживаться от пользования жилым помещением и обязаны воздерживаться от совершения действий, нарушающих трансформированное право пользования специализированным жилым помещением);

5) абсолютный характер защиты (ограниченное вещное право пользования любым жилым помещением нуждается в гражданско-правовой защите, в том числе, с помощью вещно-правовых исков, которые могут быть направлены против любых лиц, в том числе против собственника жилого помещения);

6) право следования (суть данного признака состоит в том, что при последующем переходе к другому лицу права собственности на специализированное жилое помещение в оговоренных случаях, в отличие от общего порядка, право пользования субъектом этим помещением сохраняет силу, то есть право пользования следует за судьбой жилого помещения);

7) бессрочный характер (за дополнением - что такое право пользование распространяется также на предоставленное взамен иное жилое помещение в случае выселения из общежития только в предусмотренных законом случаях).

Тем самым научный анализ вещно-правовых явлений в отношениях с использованием жилых помещений имеет значение в том смысле, что научно обоснованные выводы, рекомендации по совершенствованию действующего законодательства позволяют учитывать их в правотворческой практической деятельности, результатом которой должно стать эффективное правовое регулирование соответствующих отношений.

В заключение отметим, что для признания вещно-правовой природы правомочий нанимателя по пользованию жилыми помещениями следует рассмотреть возможность закрепления на законодательном уровне в качестве ограниченного вещного права, права личного пользовладения жилыми помещениями как института права личного пользования с целью удовлетворения потребностей граждан в жилье. Указанные права в европейских государствах предполагают вещный характер пользования любой вещью, например имуществом. По Гражданскому кодексу Германии (§§ 1030, 1036-1037), согласно праву пользовладения пользовладелец имеет право извлекать все выгоды от пользования вещью (имуществом) и управомочен на владение вещью (имуществом) [11, с. 87]; в Гражданском кодексе Польши (ст. 244-270) в качестве одного из видов ограниченных вещных прав ранее называлось пользование - право на использование вещи и на получение от нее доходов, в частности, со стороны физических лиц [6, с. 86-93; 4]. В свою очередь, признание на законодательном уровне права личного пользовладения как ограниченного вещного права в связи с проживанием гражданина (членов его семьи) в определенном жилом помещении в общежитии позволит в означенных случаях отнести его к данной категории вещных прав. Д.А. Формакидов упоминал о необходимости введения в закон перечня ограниченных вещных прав, однако он не выделял в качестве такового право пользования жилым помещением в общежитии [17, с. 15].

Данное право схоже с выделяемыми в литературе личными сервитутами в качестве пожизненных прав пользования чужой вещью. Так, по законодательству Германии в пользу определенного лица может быть установлен ограниченный личный сервитут, который принадлежит индивидуально-определенному лицу без права на его отчуждение или передачу по наследству [5].

Список литературы

[1] Аскназий С.И., Брауде И.Д., Пергамент А.И. Жилищное право. М., 1956.

[2] Ахметьянова З.А. Вещное право: Учебник. М.: Статут, 2011.

[3] Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права.

[4] Вещное право: Учеб. / Под ред. З.А. Ахметьяновой. М., 2011.

[5] Германское гражданское уложение, ст. 1090-1093.

[6] Гражданский кодекс Польской Народной Республики / Под ред. И.А. Грингольца. М., 1966.

[7] Денисевич Е.М. Право пользования жилыми помещениями: к вопросу о соотношении вещных и обязательственных начал // Юрист. 2000. N 2.

[8] Малюткина-Алексеева И.А. Некоторые аспекты права пользования жилым помещением по новому жилищному законодательству // Жилищное право. 2003. N 8.

[9] Научно-практический комментарий к части первой ГК РФ для предпринимателей. М., 1999.

[10] Российское гражданское право: Учебник: в 2 т. / В.С. Ем, И.А. Зенин, Н.В. Козлова и др.; Отв. ред. Е.А. Суханов. 2-е изд., стереотип. М.: Статут, 2011. Т. 1. Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права.

[11] Савельев В.А. Гражданский кодекс Германии. М., 1994.

[12] СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 15.

[13] Суслов С.И. Вещные права на жилые помещения // Вещные права: постановка проблемы и ее решение: Сб. ст. / Под ред. М.А. Рожковой. М., 2011.

[14] Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. М., 1991.

[15] Суханов Е.А. О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве // Журн. рос. права. 2006. N 12.

[16] Толстой Ю.К. Жилищное право: Учеб. пособие.

[17] Формакидов Д.А. Вещное право проживания: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2005.

[18] Хохлов С.А. Право на собственность // Строительная газ. 1995. N 21.