Вопрос: Имеется заключение межведомственной комиссии о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. В течение IV квартала жильцы должны быть отселены из этого дома. Многоквартирный дом принадлежит проживающим на праве частной собственности. Может ли управляющая компания оформить акт осмотра многоквартирного дома, находящегося у нее на обслуживании, согласно которому проживание в указанном доме опасно для жизни и здоровья? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, январь 2016 г.)

Имеется заключение межведомственной комиссии о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, составленное в соответствии с Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденным постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.

В течение IV квартала жильцы должны быть отселены из этого дома.

Многоквартирный дом (помещения в нем) принадлежит проживающим на праве частной собственности.

Акт осмотра многоквартирного дома, согласно которому проживание в указанном доме опасно для жизни и здоровья, необходим суду в связи с обращением с заявлением об обязании предоставить новую квартиру взамен квартиры, расположенной в указанном аварийном доме.

Может ли управляющая компания оформить акт осмотра многоквартирного дома, находящегося у нее на обслуживании, согласно которому проживание в указанном доме опасно для жизни и здоровья?

Частью 4 ст. 15 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) установлено, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.

Во исполнение приведенной нормы Правительством РФ принято постановление от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (далее - Положение), действие которого распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации (п. 2 Положения).

В соответствии с п. 7 Положения уполномоченным органом, к компетенции которого относится признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, является межведомственная комиссия, порядок создания которой урегулирован данной нормой.

Оценка соответствия помещения установленным в Положении требованиям и признание жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции производится межведомственной комиссией на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов государственного надзора (контроля) по вопросам, отнесенным к их компетенции.

По результатам работы комиссия принимает одно из решений, перечисленных в п. 47 Положения. В частности, таковыми могут быть решение о несоответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, с указанием оснований, по которым помещение признается непригодным для проживания; о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

На основании полученного заключения соответствующий орган исполнительной власти либо орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ (п. 49 Положения). То есть определение срока сноса многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, а также срока отселения физических и юридических лиц является компетенцией органа местного самоуправления.

Таким образом, Правительством РФ установлена процедура принятия решения о признании помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, включающая в себя принятие соответствующего решения межведомственной комиссией и распоряжение органа власти о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения жильцов. Какого-либо иного порядка обследования частных жилых помещений в целях признания их пригодными (непригодными) для дальнейшего проживания, кроме обследования создаваемыми на уровне муниципального образования межведомственными комиссиями, законодательством не предусмотрено (смотрите ответ на вопрос 2 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за II квартал 2009 г., утвержденного постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 16.09.2009, далее - Обзор).

В рассматриваемой ситуации заключение межведомственной комиссии о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу имеется. Установлен срок отселения жильцов - IV квартал 2016 г. Многоквартирный дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. Данное обстоятельство в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" предоставляет собственникам помещений в таком доме право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп*(1).

В ответе на вопрос 3 Обзора разъяснено, что само по себе решение органа местного самоуправления об установлении срока сноса аварийного дома не предполагает произвольное, не основанное на объективных данных определение срока сноса такого дома. Оно имеет своей целью последующее предоставление гражданам, проживающим в аварийном и подлежащем сносу доме, других благоустроенных жилых помещений, направлено на обеспечение условий для осуществления права на жилище, а потому не может рассматриваться в качестве решения, нарушающего права и свободы гражданина, создающего препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод либо возлагающего на него незаконно какие-либо обязанности. Вместе с тем, если помещение, в котором проживает гражданин, представляет опасность для жизни и здоровья человека по причине его аварийного состояния или по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством, то предоставление иного жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, взамен непригодного для проживания не может быть поставлено в зависимость от наличия плана и срока сноса дома и суд по заявлению заинтересованного лица может обязать орган местного самоуправления незамедлительно предоставить гражданам другие благоустроенные жилые помещения во внеочередном порядке, учитывая и то, что помещение, не соответствующее санитарным и техническим правилам и нормам, не может быть отнесено к категории жилых (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ). Данной позиции придерживаются и другие суды. Смотрите, к примеру, апелляционное определение СК по гражданским делам Саратовского областного суда от 01.07.2015 по делу N 33-3797/2015, апелляционное определение СК по гражданским делам Ярославского областного суда от 25.05.2015 по делу N 33-3199/2015, апелляционное определение СК по гражданским делам Орловского областного суда от 31.03.2015 по делу N 33-801/2015, апелляционное определение СК по гражданским делам Мурманского областного суда от 07.05.2014 по делу N 33-1231-2014, решение Сызранского городского суда Самарской области от 11.09.2015 по делу N 2-3996/2015. При этом суды принимают в качестве доказательств наличия опасных для жизни и здоровья факторов проживания в аварийном доме сведения, содержащиеся как в заключении межведомственной комиссии, в котором констатируется эксплуатационное состояние многоквартирного дома на момент его обследования, так и в технической документации на многоквартирный дом, где отражаются качественные характеристики состояния общего имущества многоквартирного дома.

Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен п.п. 24 и 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), а также п.п. 1.5.1-1.5.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила и нормы N 170).

Составной частью технической документации являются акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям (подп. "в" п. 24 Правил N 491). Такие осмотры (плановые или внеплановые) проводятся организациями, которые осуществляют техническое обслуживание зданий на предмет установления возможных причин возникновения дефектов и выработке мер по их устранению (в нашем случае таковой является управляющая организация либо организация, привлекаемая управляющей организацией для этих целей по заданию собственников). В ходе осмотров осуществляется также контроль за использованием и содержанием помещений. Результаты осмотров должны отражаться в специальных документах по учету технического состояния зданий: журналах, паспортах, актах. В журнале осмотров отражаются выявленные в процессе осмотров (общих, частичных, внеочередных) неисправности и повреждения (раздел 2 Правил и норм N 170).

Соответственно, эти документы могут быть истребованы у управляющей организации заинтересованными лицами или судом в качестве подтверждения факта разрушения несущих конструкций многоквартирного дома, физического износа инженерных коммуникаций, невозможности подачи коммунальных ресурсов потребителям и т.п., поскольку в силу п. 27 Правил N 491, подп. "б" п. 6 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290, подп. "а" п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416 (далее - Правила N 416), при управлении многоквартирным домом управляющей организацией обязанность по хранению технической документации на дом и иных документов, внесению в них изменений возлагается именно на эту организацию. Как указал Президиум ВАС РФ в своем постановлении от 30.03.2010 N 17074/09, отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.

Из положений ст.ст. 161, 162 ЖК РФ, п.п. 10-14, 16-17, 29, 31, 35, 42 Правил N 491 следует, что управляющие организации несут ответственность перед собственниками помещений в многоквартирных домах за оказание всех услуг и (или) выполнение всех работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данных домах и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов. Стандарты управления многоквартирным домом определены Правилами N 416. Конкретный перечень работ и услуг, которые должна выполнять управляющая организация, утверждается собственниками помещений на общем собрании и фиксируется в договоре управления многоквартирным домом. При этом действующее законодательство не предусматривает обязанность управляющих организаций проводить инструментальные обследования многоквартирных домов, необходимые для решения вопроса об их пригодности (непригодности) для проживания. А потому правовых оснований для принуждения управляющей организации к совершению подобных действий не имеется (смотрите, к примеру, решение Арбитражного суда Волгоградской области от 04.06.2013 по делу N А12-9082/2013, апелляционное определение СК по административным делам Волгоградского областного суда от 08.08.2013 по делу N 33-8586/2013). Однако это не препятствует собственникам помещений аварийного дома в целях защиты своих жилищных прав представлять суду иные доказательства, свидетельствующие о том, что проживание в таком доме угрожает их жизни и здоровью. Таковыми могут быть, к примеру, экспертные заключения специализированных организаций, заключения специалистов, контролирующих органов, показания свидетелей*(2) (включая представителей управляющей организации), фото-, видеозаписи изношенных элементов многоквартирного дома, помещений в нем и т.п.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Амирова Лариса

Ответ прошел контроль качества

20 января 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) По общему правилу жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, собственником земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, принимается решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).

*(2) Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.