Продлить нельзя расторгнуть (С.В. Тяпухин, журнал "Торговля: бухгалтерский учет и налогообложение", N 12, декабрь 2015 г.)

Продлить нельзя расторгнуть

С.В. Тяпухин,

эксперт журнала "Торговля: бухгалтерский учет и налогообложение"

Журнал "Торговля: бухгалтерский учет и налогообложение", N 12, декабрь 2015 г., с. 46-51.

Вправе ли арендатор торгового помещения требовать от арендодателя досрочного расторжения договора аренды по нормам ст. 451 "Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств" ГК РФ в случае, если он прекращает торговую деятельность? (По мотивам вступившего в силу Постановления АС ЗСО от 04.06.2015 по делу N А27-13141/2014*(1).)

Из материалов дела...

Торговая организация арендовала у индивидуального предпринимателя сроком на 10 лет нежилое помещение для размещения магазина розничной торговли продуктами питания, алкогольной продукцией и другими товарами народного потребления (моющими средствами, предметами гигиены и т.п.), а также производства и реализации продуктов гриль.

Примечание. Название статьи выбрано неслучайно. Данная формулировка отсылает нас к распространенному крылатому выражению "казнить нельзя помиловать", которым описываются две взаимоисключающие возможности. Подтекст этого выражения - в отсутствующей запятой, перестановка которой меняет смысл фразы на противоположный.

Стороны решили, что договор аренды может быть расторгнут по взаимному согласию сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Кроме того, арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора в случае, если объект в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования, а также в случае, если арендодатель нарушит существенные условия договора.

По прошествии нескольких лет пользования данными торговыми помещениями торговое предприятие приняло решение закрыть (ввиду убыточности) магазины, функционирующие на арендованных площадях. Арендатор обратился к арендодателю с предложением досрочно расторгнуть договор аренды в связи с прекращением торговой деятельности. Среди обстоятельств, побудивших организацию к данному решению, назывались увеличение размера арендной платы на 12% при годовой инфляции 6,6% и превышение уровня размера арендной платы на аналогичные объекты, а также прекращение действия лицензии на осуществление розничной продажи алкогольной продукции по адресу нахождения арендованного помещения.

Арендодатель отказался расторгнуть заключенный договор. Считая, что ИП необоснованно уклоняется от расторжения договора, торговая организация обратилась с соответствующим иском в суд. Данный иск был предметом рассмотрения в трех инстанциях, и, как часто бывает, судьи не были единодушны в своих решениях.

Нормы права

И прежде чем комментировать выводы судей разных инстанций, обратимся к нормам гражданского законодательства.

Статьями 309 и 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (иных правовых актов), а при отсутствии таковых - в соответствии с обычаями или иными предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. Исходя из ст. 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Пунктом 1 ст. 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не установлены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В силу ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения (если иное не определено договором или не вытекает из его существа). Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на других условиях.

Пунктом 2 названной статьи уточняется, что договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны в случае существенно изменившихся обстоятельств при наличии одновременно следующих условий:

- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

- из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Продлить нельзя, расторгнуть

Суд первой и апелляционной инстанций (Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 13.11.2014 и Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2015 по делу N А27-13141/2014) поддержали торговую организацию, указав, что в процессе действия и исполнения договора аренды произошло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении: прекращение торговой деятельности истца привело к отсутствию необходимости использования арендованного помещения. Судьи учли, что торговое предприятие неоднократно предлагало ответчику (ИП) не только расторгнуть договор, но и иные варианты - субаренду, перенаем, от которых ответчик отказался. Суд указал, что, отказывая в расторжении договора аренды в ситуации прекращения арендатором торговой деятельности, арендодателем создаются условия явной несоразмерности имущественного положения сторон, что нарушает принцип соблюдения баланса законных интересов участников данных правоотношений. Досрочное расторжение договора в одностороннем порядке само по себе не является гражданско-правовым нарушением, а является способом самозащиты права, допускаемой законом, даже при условии, что это не предусмотрено договором.

Продлить, нельзя расторгнуть

Однако в третьей инстанции арбитры по-другому посмотрели на ситуацию. Они посчитали, что ни одно из приведенных торговой организацией обстоятельств не предусмотрено ст. 451 ГК РФ, поэтому они не относятся к числу тех, возникновение которых нельзя было предвидеть: принимая решение о прекращении торговой деятельности и закрытии магазина, организация руководствовалось собственными волей и интересом, а также исключительно экономической обоснованностью своей деятельности. Между тем предпринимательская деятельность по своей сути носит рисковый характер. Следовательно, при должной степени осмотрительности предприятие торговли могло предвидеть наступление для него вышеуказанных негативных последствий. Вердикт судей: арендодатель, отказав досрочно расторгнуть договор аренды нежилых помещений, действовал в рамках правового поля, у суда не имелось правовых оснований для расторжения договора.

Анализ арбитражной практики

Коротко рассмотрим другие ситуации, схожие с нашей, и приведем выводы судей.

Реквизиты постановления	Обстоятельства дела, вывод судей
Постановление АС ЗСО от 26.08.2014 по делу N А27-18034/2013	Арендатор, ссылаясь на то, что магазин розничной торговли, организованный в арендованном помещении, приносит убытки, обратился с иском к арендодателю о досрочном расторжении договора аренды. Суд указал, что убыточность магазина не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на расторжение договора аренды в судебном порядке
Постановление АС УО от 19.08.2014 по делу N А71-11083/2013*	На основании решения правления был закрыт офис организации. Арбитры отметили, что закрытие офиса зависит от волеизъявления арендатора, данное обстоятельство не обладает признаками непреодолимости, непредвиденности, следовательно, у суда не имеется правовых оснований для расторжения договора аренды
Постановление ФАС МО от 18.03.2014 по делу N А40-21388/13-85-201**	В момент заключения договора арендованное помещение находилось рядом с центральным входом, что обеспечивало высокую проходимость потребителей. Позднее арендодатель принял решение закрыть центральный вход и открыть запасной, находящийся на противоположном конце здания, что привело к значительному снижению оборота. Суд отметил, что снижение дохода, получаемого от предпринимательской деятельности предприятия-истца, само по себе не является основанием для расторжения договора ни в силу закона, ни в силу договора аренды
* Определением ВС РФ от 06.11.2014 N 309-ЭС14-3223 отказано в передаче данного дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ для пересмотра в порядке кассационного производства. ** Определением ВАС РФ от 16.05.2014 N ВАС-5400/14 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС для пересмотра в порядке надзора.

* * *

Торговая организация, арендовавшая на длительный срок торговые помещения, должна учитывать, что в случае закрытия по этому адресу магазина арендодатель может отказать ей в требовании досрочно расторгнуть договор аренды. Обращение в суд, скорее всего, не даст положительного результата, поскольку нормы ст. 451 ГК РФ о возможности досрочного расторжения договора в данной ситуации не применимы.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Определением ВС РФ от 23.06.2015 N 304-ЭС15-8597 отказано в передаче данного дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ для пересмотра в порядке кассационного производства.