Поймать за хвост (А. Бычков, газета "эж-ЮРИСТ", N 42, октябрь 2015 г.)

Поймать за хвост

А. Бычков,

юрист, г. Москва

Газета "эж-ЮРИСТ", N 42, октябрь 2015 г.

Значительное количество ресторанов, баров и иных торговых объектов, реализующих алкогольную продукцию, принадлежат их владельцам на праве аренды. Нередко на практике при получении лицензии или уже в процессе работы объекта возникают проблемы с оформлением договора аренды, что может повлечь неблагоприятные последствия для коммерсанта. О том, как их преодолеть, мы расскажем в настоящей статье.

Только долгосрочные обязательства

Одним из обязательных лицензионных требований к розничной продаже алкогольной продукции является наличие в собственности, хозяйственном ведении, оперативном управлении или в аренде, срок которой определен договором и составляет один год и более, стационарных торговых объектов и складских помещений общей площадью не менее 50 кв. м, а также контрольно-кассовой техники. Указанное требование не распространяется на крестьянские (фермерские) хозяйства (п. 6 ст. 16 Федерального закона от 22.11.1995 N 171-ФЗ "О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольной продукции").

Как видно из буквального содержания приведенной правовой нормы, обязательным лицензионным требованием для осуществления деятельности по продаже алкоголя является наличие именно долгосрочного договора аренды, то есть заключенного сроком на год и более. Краткосрочные договоры аренды даже с условием об их автоматической пролонгации не подходят. Более того, в п. 12 ч. 1 ст. 19 Закона N 171-ФЗ предусмотрено, что для получения лицензии на продажу алкоголя в лицензирующий орган в составе пакета документов представляется договор аренды, однако, если его нет, лицензирующий орган вправе самостоятельно направить межведомственный запрос в Росреестр и получить из ЕГРП необходимые сведения.

Таким образом, приведенные нормы права в системном единстве ориентируют заявителя на регистрацию договора аренды и фактически делают возможным получение лицензии при наличии зарегистрированного договора аренды сроком на год и более. Такое регулирование направлено на обеспечение стабильного положения заявителя, занимающегося подконтрольным государству видом коммерческой деятельности. При этом в долгосрочном договоре аренды может быть даже предусмотрено право арендодателя на односторонний внесудебный отказ от договора с уведомлением арендатора за небольшой срок (например, за 5 дней), что полностью нивелирует защитную функцию зарегистрированного договора аренды, но при этом не является препятствием для получения лицензии.

Учитывая имеющиеся в настоящее время требования к договору аренды, необходимо их обязательно соблюдать при подготовке пакета документов для получения лицензии. В противном случае при проведении выездной проверки на соответствие объекта заявителя лицензионным требованиям будет составлен акт с указанием отрицательных результатов, что повлечет отказ в выдаче лицензии и утрату пошлины.

При этом свои убытки он сможет взыскать с арендодателя только при доказанности того, что именно по вине последнего договор аренды не был вовремя зарегистрирован (Решение АС г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.07.2015 по делу N А56-36022/2015). Однако на практике нередко заявители по ряду причин на момент проверки могут не располагать зарегистрированным договором аренды, что влечет для них очевидные неблагоприятные последствия. В таком случае они должны предпринять максимально возможные в сложившейся ситуации меры.

Юридико-техническая неточность

В практике был случай, когда к договору аренды с заканчивающимся сроком стороны заключили дополнительное соглашение, которым внесли в свой договор определенные коррективы в части платежей и иных условий. Однако они некорректно сформулировали условия, заключив соглашение не на продление срока аренды, а на срок действия самого соглашения. Очевидно, что в соглашении была допущена юридико-техническая неточность, но Росреестр в ЕГРП не внес условия о продлении срока обременения, хотя само соглашение зарегистрировал, притом что на момент его регистрации срок действия договора аренды уже истек.

Действия Росреестра, зарегистрировавшего дополнительное соглашение без продления срока аренды к договору аренды, срок действия которого истек, нельзя было расценивать как техническую ошибку. Это связано с тем, что, хотя в п. 1 ст. 610 ГК РФ и говорится о том, что срок аренды устанавливается договором, однако срок аренды и срок договора аренды могут различаться. Стороны могут заключить договор аренды с продолжительным сроком действия, в рамках которого предусмотрены различные сроки аренды для имущества: например, периодическое предоставление в пользование конференц-залов для проведения семинаров и иных мероприятий.

В связи с этим указание в дополнительном соглашении на срок его действия само по себе не влечет продления срока аренды в отсутствие в нем прямой оговорки об этом. В таком случае при окончании срока действия договора аренды он считается возобновленным на неопределенный срок с учетом изменений, внесенных названным соглашением. Факт заключения данного соглашения подтверждает намерение сторон сделки исполнять свой возобновленный на неопределенный срок договор аренды. Заявитель даже не сможет использовать в свою пользу противоречивость судебной практики по вопросу о необходимости регистрации дополнительных соглашений к договору аренды, который был зарегистрирован, а затем в связи с окончанием срока его действия продлен на неопределенный срок. На этот счет существует два прямо противоположных подхода.

Первый заключается в том, что все дополнительные соглашения как составные части первоначально зарегистрированного долгосрочного договора аренды также подлежат регистрации, даже если срок действия договора аренды истек, поскольку на них, как и на его неотъемлемые части, распространяется требование о регистрации (Постановление ФАС СКО от 12.09.2007 N Ф08-5968/2007). Они вступают в силу и становятся обязательными для сторон с момента их государственной регистрации в силу ст. 131, 433, 452, 609 ГК РФ (Постановление ФАС ВВО от 23.05.2011 по делу N А38-2451/2010).

Второй подход, напротив, базируется на том, что в связи с окончанием срока действия долгосрочного договора аренды он продлевается на неопределенный срок, а договор аренды на неопределенный срок не регистрируется (п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", утв. Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Соответственно не подлежат регистрации и дополнительные соглашения к такому договору аренды (Постановление АС ПО от 22.06.2015 N Ф06-24838/2015, Постановление ФАС ВСО от 23.07.2012 по делу N А33-7809/2011), кроме случая, когда дополнительным соглашением устанавливается срок аренды год и более (Постановление ФАС ПО от 02.04.2012 по делу N А57-8018/2011).

Более того, в судебной практике прошлых лет можно встретить примеры, когда суды указывали на то, что отсутствует необходимость регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, если оно не влияет на срок такого договора, а затрагивает иные вопросы, например условия и порядок выполнения арендатором тех или иных работ в арендуемом помещении (Постановление ФАС СЗО от 13.12.2000 N 3417).

Правильным, на наш взгляд, является первый подход, в силу которого любые дополнительные соглашения к первоначально зарегистрированному договору аренды также подлежат регистрации, поскольку как неотъемлемые части договора аренды следуют его судьбе. Для целей регистрации дополнительных соглашений имеет значение тот факт, был ли первоначальный договор аренды зарегистрирован, а не то, был ли он в дальнейшем продлен. Если бы речь шла об изначальном заключении договора аренды на неопределенный срок, то все дополнительные соглашения к нему не подлежали бы регистрации, однако в данном случае договор аренды на неопределенный срок трансформировался из зарегистрированного договора аренды, что влечет необходимость регистрации всех дополнительных соглашений к нему.

Как сделать из неопределенного постоянное?

Судебная практика в поддержку второго подхода не может быть использована заявителем, поскольку факт регистрации Росреестром дополнительного соглашения к долгосрочному договору аренды, срок действия которого истек, и он был продлен на неопределенный срок, сам по себе не подтверждает правомерности его позиции.

Любые дополнительные соглашения к ранее зарегистрированному договору аренды подлежат государственной регистрации при условии, что они заключены в период его действия либо в качестве первоначального договора (Постановление ФАС ПО от 28.07.2006 по делу N А55-15518/05-24), либо в качестве возобновленного на неопределенный срок договора аренды, поскольку в случае прекращения договора стороны уже не вправе вносить в него изменения и дополнения (Постановление ФАС СЗО от 14.04.2009 по делу N А56-28655/2008), если только одновременно с ними они возобновляют действие прекращенного договора, что не противоречит закону.

Участники гражданского оборота для создания обязательственной связи не обязаны заключать самостоятельный отдельный договор. Для удобства они вправе заключить соглашение о возобновлении действия одного из своих ранее прекращенных договоров, что полностью соответствует принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ), так как выбор конкретной формы договорного сотрудничества остается именно за ними.

Отсутствие зарегистрированного договора аренды сроком на год и более исключает возможность получения заявителем лицензии на продажу алкоголя. Под договор аренды на неопределенный срок он ее получить не сможет, поскольку такая договорная конструкция требованиям Закона N 171-ФЗ не отвечает.

Как отмечается на этот счет в судебной практике, законом не предусмотрена возможность получения лицензии на розничную продажу алкоголя при наличии договора аренды, заключенного на неопределенный срок (Постановление ФАС ДО от 09.07.2014 N Ф03-2717/2014). Это связано с тем, что каждая из сторон такого договора вправе в одностороннем порядке отказаться от него в любое время с уведомлением другой стороны за 3 месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Такой договор может действовать как больше, так и меньше года (Решение АС Забайкальского края от 06.04.2012 по делу N А78-417/2012), поэтому он и считается заключенным на неопределенный срок и при этом может быть расторгнут в любое время, что не отвечает требованиям Закона N 171-ФЗ (Решение АС Приморского края от 07.02.2013 по делу N А51-33877/2012).

Таким образом, договор аренды на неопределенный срок не может считаться заключенным сроком на год и более в силу различного порядка правового регулирования договоров аренды, заключенных на конкретный и на неопределенный срок (Решение АС Ульяновской области от 24.07.2015 по делу N А72-4312/2015).

Стороны такого договора аренды не вправе предусмотреть в нем условие о запрете его расторжения в одностороннем порядке, поскольку с учетом его действия в течение неопределенного срока такое договорное условие не отвечает целям законодательного регулирования рассматриваемой договорной модели, не соответствует существу договора аренды как опосредующего временную передачу имущества в пользование (п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16).

Отметим, что более лояльным является подход судов при применении Закона N 171-ФЗ при проверках со стороны лицензирующего органа, когда лицензия на продажу алкоголя уже выдана. В таком случае, даже если на момент проведения проверки у заявителя истек срок действия долгосрочного договора аренды, а дополнительное соглашение о продлении срока к нему еще не зарегистрировано, суд может посчитать несущественным такое нарушение, если заявитель подтвердит допустимыми доказательствами законность использования помещения для размещения своего объекта.

В частности, суд устроит краткосрочный договор аренды сроком на 11 месяцев с условием о его автоматической пролонгации на такой же или на неопределенный срок (Решение АС Республики Марий Эл от 14.02.2014 по делу N А38-5702/2013), и даже подписанный, но не зарегистрированный договор аренды, который с позиции п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 оценивается как порождающий обязательственную связь между арендодателем и арендатором в том числе и при отсутствии государственной регистрации (Решение АС Республики Марий Эл от 24.04.2013 по делу N А38-1324/2013).

Как выше мы уже отметили, стороны не вправе предусмотреть в договоре аренды на неопределенный срок условие о запрете на его одностороннее расторжение. Однако закон не исключает их право предусмотреть возможность расторжения с обязательным уведомлением в срок не менее чем за год. Такое договорное условие не противоречит закону и не влечет обязанности сторон регистрировать договор аренды. Указанное условие свидетельствует об установлении не срока аренды, а срока для направления уведомления об отказе от договора, поэтому такой срок для целей регистрации учитываться не должен.

Поскольку заявитель как арендатор, подающий документы для получения лицензии на продажу алкоголя, не заинтересован в досрочном прекращении договора аренды, а арендодатель связан указанным условием, оснований для отказа в выдаче лицензии у лицензирующего органа нет. Из ст. 16 Закона N 171-ФЗ следует, что договор аренды должен быть заключен сроком на год и более, однако в данной норме нет указания на обязательность его регистрации. Помимо этого, заявителю все-таки следует сдать на регистрацию дополнительное соглашение с корректным сроком аренды и расписку о его сдаче на регистрацию вместе с договором аренды на неопределенный срок передать в лицензирующий орган. Можно также дополнительно представить справку от арендодателя с подтверждением, что между ними существуют долгосрочные партнерские отношения.