Если торговый центр еще не введен в эксплуатацию: правовые вопросы (С.В. Манохова, журнал "Торговля: бухгалтерский учет и налогообложение", N 10, октябрь 2015 г.)

Если торговый центр еще не введен в эксплуатацию: правовые вопросы

С.В. Манохова,

редактор журнала "Торговля:

бухгалтерский учет и налогообложение"

Журнал "Торговля: бухгалтерский учет и налогообложение", N 10, октябрь 2015 г.

Владельцы вновь построенных торговых центров и будущие арендаторы, как правило, задолго до того, как торговый центр впустит в свои стены первых покупателей, договариваются об аренде помещений. Между названными лицами заключаются предварительные (либо смешанные) договоры аренды. И если на практике такие отношения широко распространены, то их правовая природа прописана в гражданском законодательстве не очень хорошо. Результат - частые споры. О некоторых неоднозначных вопросах - в данной статье.

Предварительный договор аренды

Право сдавать имущество в аренду имеет его собственник либо лицо, на то уполномоченное собственником (ст. 608 ГК РФ). По понятным причинам, если недвижимость находится еще на фазе строительства, прав собственности (зарегистрированных в установленном порядке) у будущего арендодателя нет. В таком случае возникает вопрос: как оформить договорные отношения?

Один из вариантов - заключение между владельцем недостроенного торгового центра и будущим арендатором предварительного договора аренды. Но имеет ли такой договор юридическую силу?

По данному вопросу существуют два противоположных мнения, однако в пользу того, что предварительный договор имеет право быть, сторонников все же больше. Стоит отметить, что коллизия существует очень давно. Еще в 2001 году Президиум ВАС в Информационном письме от 16.02.2001 N 59 (вопрос 16) указал, что предназначения договора аренды и предварительного договора аренды различны. Если первый призван регулировать отношения с имуществом, то второй сделкой с недвижимостью не является. Предмет предварительного договора - обязательство сторон по поводу заключения будущего договора. На данном основании Президиум ВАС сделал вывод, что такой договор не подлежит государственной регистрации и имеет юридическую силу.

Позднее неоднократно это подтверждалось в арбитражной практике: использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора (Постановление Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 N 402/09).

Предварительный договор аренды заключается в письменной форме.

Противоположное мнение высказано в более ранних судебных решениях: постановления ФАС МО от 24.04.2006, 17.04.2006 N КГ-А41/3101-06, ФАС ПО от 28.02.2008 по делу N А65-12856/2007-СГ2-20.

Ключевой вывод. В случае если предварительный договор аренды заключен в период, когда будущий арендодатель еще не получил право собственности на объект аренды, такой договор имеет юридическую силу. Следует учитывать, что предварительный договор аренды не регулирует отношения в сфере обращения недвижимости, а лишь устанавливает обязательство для сторон заключить договор аренды в будущем.

Итак, при заключении предварительного договора будущие партнеры по бизнесу действуют в рамках правового поля, поскольку возможность заключения такого договора предусмотрена гражданским законодательством. Так, согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором.

Отметим, что, поскольку договор аренды здания или сооружения должен быть заключен в письменной форме (несоблюдение формы договора влечет его недействительность - ст. 651 ГК РФ), предварительный договор аренды также заключается в письменной форме.

Предварительный договор обязан содержать данные, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Ниже приведем нормы гражданского законодательства о том, что должен включать в себя текст основного договора аренды.

N	Условия, которые должны быть прописаны при заключении основного договора аренды	Нормы права
1	Объект аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ)	В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Таким образом, указание в договоре сведений об объекте аренды является существенным условием договора
2	Срок договора аренды (ст. 610 ГК РФ)	Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не установлен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Иными словами, условие о том, на какой срок заключен договор аренды, является желательным. Однако его отсутствие не делает этот договор ничтожным
3	Арендная плата (ст. 614 ГК РФ)	Порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что предусмотрены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах

Остановимся на первом пункте вышеприведенной таблицы подробно. В Гражданском кодексе не разъяснено, что понимается под данными, позволяющими определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды: достаточно ли указать адрес торгового центра либо нужно более развернутое описание. Последнее до окончания строительства может быть трудновыполнимым, а значит, гарантировать то, что суд не признает предварительный договор аренды недействительным, нельзя. Практика показывает, что обычно в договорах аренды указывается:

- адрес здания, в котором находится арендуемое помещение;

- местоположение в здании (этаж, номер комнаты и т.п.);

- площадь (кв. м);

- назначение (для осуществления торговли).

Для справки. Арбитры (см. Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54, в котором речь идет о возможности заключения договора купли-продажи будущей недвижимой вещи) предлагают индивидуализировать предмет договора путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче, например отражение местонахождения возводимой недвижимости, ориентировочной площади будущего здания или помещения, иных характеристик, свойств недвижимости, определенных, в частности, в соответствии с проектной документацией. Предполагаем, что эти рекомендации учитываются судом при рассмотрении споров, однако отсутствие законодательной базы по данному вопросу не гарантирует положительный результат.

В предварительном договоре должен быть отражен срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если же такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ). Нередко судьи указывают на нечетное установление срока, в который должен быть заключен договор аренды (когда, например, вместо конкретной даты обозначено определенное событие - основной договор аренды будет заключен с даты государственной регистрации права собственности на объект недвижимости). В этом случае есть риск, что арбитры посчитают будто в договоре такой срок не предусмотрен, следовательно, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор. Тогда договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 4 ст. 445 ГК РФ). Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Ключевой вывод. Использование такого инструмента, как заключение предварительного договора аренды, несмотря на его широкое распространение, рискованно для сторон. Так, договор может быть признан незаключенным, если стороны недостаточно четко определили объект аренды. Претензии могут возникнуть и в случае, если отчетливо не прописан срок заключения основного договора аренды.

Договор аренды будущей вещи

Позднее в риторике арбитражных судов появилась новая правовая конструкция, прямо не предусмотренная гражданским законодательством, - договор аренды будущей вещи.

Так, Президиум ВАС в Постановлении от 08.10.2013 N 3589/13 заметил, что договор аренды, заключенный лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им недвижимого имущества и право собственности которого еще не было зарегистрировано в установленном законом порядке (договор аренды будущей вещи), не противоречит ст. 608 ГК РФ. Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. Передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса РФ (аналогичное мнение высказано в п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13).

Президиум ВАС фактически узаконил сдачу в аренду объектов незавершенного строительства, указывая на то, что отсутствие разрешения на ввод их в эксплуатацию не влечет недействительности договора аренды. На данном этапе арендатор, как правило, проводит ремонтные и подготовительные работы в арендуемых помещениях. Однако использовать их непосредственно в своих коммерческих целях (осуществлять розничную реализацию товаров) до получения арендодателем всех необходимых документов он не может.

Ключевой вывод. Само по себе отсутствие государственной регистрации права собственности арендодателя на объект недвижимости в едином государственном реестре прав не может означать отсутствие оснований для возникновения между арендодателем и арендатором правоотношений, связанных с использованием нежилого помещения в составе такого объекта недвижимости в соответствии с условиями заключенного договора.

Смешанный договор

Но чаще на страницах судебных решений звучат слова "смешанный договор". Смешанный договор включает в себя элементы предварительного договора и договора аренды об использовании имущества до регистрации права собственности. Пример тому - случай, рассмотренный в Постановлении ФАС МО от 30.07.2013 по делу N А40-86899/12-157-810. Поясним суть дела.

ООО "Торгово-развлекательный центр" обратилось в суд с иском к ООО "М" о взыскании с него задолженности. Мотивирован иск тем, что у ответчика имеется задолженность по оплате фактического использования помещения. ООО "М", в свою очередь, заявило встречный иск о признании недействительным соглашения между названными лицами. В обоснование встречного иска ответчик сослался на то, что у ООО "Торгово-развлекательный центр" на момент подписания акта сдачи-приемки помещения отсутствовало зарегистрированное право собственности на здание, в котором находились сданные в аренду помещения. Ниже представим хронологию событий.

Дата совершения факта хозяйственной жизни	Описание факта хозяйственной жизни
09.04.2010	Между ООО "Торгово-развлекательный центр" и ООО "М" заключено соглашение о предварительном использовании торгового помещения, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору в пользование нежилое помещение для проведения в нем подготовительных работ
30.10.2010	По акту приема-передачи нежилое помещение передано в пользование
Согласно условиям соглашения ответчик обязан ежемесячно вносить плату за фактическое пользование помещением
26.07.2011	Названые лица расторгли соглашение о предварительном использовании нежилого помещения в связи с неоднократной просрочкой внесения арендатором платы
31.07.2011	ООО "М" возвратило арендуемые площади арендодателю
06.10.2011	Арендодателем зарегистрировано право собственности на объект недвижимости

Суд признал иск ООО "Торгово-развлекательный центр" к арендатору обоснованным, поскольку отсутствие регистрации права собственности на вновь возведенное недвижимое имущество в данном случае не препятствовало заключению соглашения в отношении такого объекта, а потому не нарушило положений ст. 608 ГК РФ (при условии, что ООО "М" об этом было осведомлено).

Аналогичные дела рассматривались АС ЗСО (Постановление от 13.04.2015 по делу N А27-8201/2014), ФАС МО (Постановление от 19.03.2013 по делу N А40-11001/12-142-101).

Ключевой вывод. Заключение смешанного договора, содержащего как условия предварительного договора, так и условия о передаче помещения арендатору во владение в специально оговоренных целях (например для проведения подготовительных и ремонтных работ), в настоящее время широко распространено. При заключении такого договора должны учитываться все моменты, описанные нами выше.

Краткосрочный договор

Еще одна модель поведения будущих арендаторов и арендодателей - заключение краткосрочного договора аренды с последующим заключением основного договора. Такой договор может иметь место в случае, если объект недвижимости уже в целом построен, но не произведено разделение торговых площадей. Тогда стороны намеренно указывают недостаточно четкие данные об объекте аренды (по причине того, что более точных данных просто нет), то есть идут на риск признания договора недействительным, но поскольку договор является краткосрочным и не требует регистрации, стороны закрывают на это глаза.

И здесь без рисков также не обойтись: арендодатель на каком-то этапе может найти более выгодного для себя арендатора и отказаться заключать основной договор аренды. Арендатор в этом случае несет убытки (расходы на ремонт, отделку помещений), но обращение в суд не гарантирует, что арбитры обяжут арендодателя заключить основной договор аренды.

Ключевой вывод. Применение указанной модели относительно надежно для обеих сторон сделки, но, во-первых, такой договор можно применять только в случае, когда объект аренды уже построен, во-вторых, не гарантируется заключение основного договора аренды в будущем.

* * *

Проштудировав содержание юридических сайтов, делаем вывод, что на сегодняшний день распространено несколько вариантов сотрудничества между владельцами строящихся торговых центров и будущими арендаторами:

1) заключение предварительного договора + основного договора;

2) заключение договора аренды будущей вещи + основного договора;

3) заключение смешанного договора + основного договора;

4) заключение краткосрочного договора с установлением обязательства заключения долгосрочного (основного) договора + основного договора;

5) заключение предварительного договора + краткосрочного договора с установлением обязательства заключения долгосрочного (основного) договора + основного договора.

Применение любого из данных вариантов связано с теми или иными рисками, что указывает на необходимость проведения реформы гражданского законодательства. Пока этого не произошло, стороны могут только полагаться на порядочность своих партнеров.

На страницах ближайших номеров журнала продолжим разговор: рассмотрим налоговые вопросы, связанные с заключением предварительного, смешанного и краткосрочного договоров аренды.