Какие вопросы об аренде задают ваши коллеги-бухгалтеры (Н.Г. Сазонова, журнал "Упрощенка", N 9, сентябрь 2015 г.)

Какие вопросы об аренде задают ваши коллеги-бухгалтеры

Н.Г. Сазонова,

эксперт журнала "Упрощенка"

Журнал "Упрощенка", N 9, сентябрь 2015 г.

Ответы на вопросы, важные для арендодателя на "упрощенке"

Вопрос	Ответ
Сдача имущества в аренду
Вправе ли фирмы и предприниматели передавать в аренду бизнес-недвижимость обычным гражданам	Компании и коммерсанты могут сдавать в аренду коммерческую недвижимость (здания, сооружения и пр.) обычным гражданам, у которых нет статуса индивидуального предпринимателя. Это не запрещено законодательством (гл. 34 ГК РФ). Ведь передавать в аренду имущество можно любому дееспособному гражданину. А тот факт, что сдаваемый в аренду объект изначально предназначен для ведения бизнеса, значения не имеет. Гражданин может и позднее, после заключения договора аренды, получить статус предпринимателя, чтобы использовать недвижимость в своей деятельности. Следовательно, для фирмы и предпринимателя заключение договора аренды с обычным "физиком" никаких негативных последствий не повлечет
Нужно ли переводить квартиру в нежилое помещение, чтобы сдать ее в аренду	Если квартиру вы будете сдавать в аренду для проживания граждан, например своим работникам, то переводить ее в нежилое помещение не придется (п. 2 ст. 288 и п. 2 ст. 671 ГК РФ). А вот если квартиру вы планируете сдать под офис, то ее потребуется перевести в разряд нежилых помещений (ст. 288 ГК РФ и ст. 22 ЖК РФ). В таком случае вам нужно будет обратиться в орган местного самоуправления, который заведует такими делами, по месту нахождения помещения (в Москве это Департамент городского имущества). И подать туда заявление, а также иные документы, поименованные в статье 23 Жилищного кодекса РФ. Однако прежде убедитесь, что все условия для перевода из статьи 22 ЖК РФ у вас выполнены. Например, квартиру в многоквартирном доме вы можете перевести в нежилое помещение, только если она расположена на первом этаже дома или выше первого этажа, но площадь под ней не является жилой (п. 3 ст. 22 ЖК РФ). Если такие требования не соблюдаются, в переводе будет отказано (подп. 3 п. 1 ст. 24 ЖК РФ). На основании представленных бумаг не позднее чем через 45 дней чиновники примут решение о переводе вашей квартиры в нежилое помещение, если, конечно, все нужные документы вы подали и никакие требования не нарушили. А еще не позднее чем через три дня выдадут вам соответствующее уведомление. Получив его, вы сможете сдать квартиру в аренду. Если же для перевода квартиры в нежилое помещение потребуется сделать ее перепланировку, то это будет указано в уведомлении. Тогда вам придется выполнить работы. По результатам работ ведомство, занимающееся переводом помещений, сформирует акт приемочной комиссии, который подтвердит, что перепланировка сделана и перевод осуществлен. Этот акт ведомство направит в Росреестр. И только после этого вы сможете сдать квартиру под офис (п. 5-10 ст. 23 ЖК РФ)
Можно ли сдать в аренду часть здания или помещения	Сдать в аренду часть здания или помещения можно. Законодательством запрета на такие действия не установлено. Однако, чтобы впоследствии никаких споров относительно частичной аренды объекта не возникло, советуем выполнить следующее. Так, на копии поэтажного плана вашей недвижимости отметьте ту ее часть, которую вы будете передавать в аренду, и укажите площадь. Кроме того, на отдельном листе бумаги словесно опишите сдаваемую в аренду площадь, а потом эти данные еще закрепите в тексте самого договора (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). Если вы это не проделаете, судьи могут признать ваш договор аренды незаключенным. В таком случае если вам вдруг потребуется в судебном порядке вернуть долги по аренде, то без соблюдения отмеченной процедуры сделать это не удастся. Поэтому заранее позаботьтесь, чтобы сдаваемая в аренду часть помещения была выделена в документах (постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 12.12.2013 по делу N А63-7491/2011 и ФАС Дальневосточного округа от 25.01.2010 N Ф03-7379/2009 по делу N А73-6056/2009)
Бухгалтерский учет
На каком счете надо отражать основное средство, сдаваемое в аренду	Если вы приобрели или создали основное средство специально для передачи в аренду, то учитывайте его на счете 03 "Доходные вложения в материальные ценности" (абз. 3 п. 5 ПБУ 6/01 "Учет основных средств"). Если же вы изначально купили объект, чтобы использовать в своей основной деятельности, а впоследствии передали его в аренду, то отражайте имущество на счете 01 "Основные средства". Переводить его на счет 03 не нужно (письма ФНС России от 19.05.2005 N ГВ-6-21/418@ и Минфина России от 30.12.2004 N 03-06-01-02/26). При передаче имущества в аренду делайте проводку: Дебет 01 (03) субсчет "Имущество, переданное в аренду" Кредит 01 (03) субсчет "Собственное имущество" - передано в аренду имущество
Как учесть объект, если купили его для себя, а потом часть сдали в аренду	Отразите объект целиком на счете 01. Поскольку на счете 03, как мы уже отмечали выше, учитываются только те объекты, которые изначально и полностью предназначены для передачи в аренду (абз. 3 п. 5 ПБУ 6/01). У вас же часть помещения используется в основной деятельности, а часть сдается в аренду. При этом делить по разным счетам стоимость единого объекта нельзя. Соответственно, всю его цену надо учесть на счете 01
Следует ли в бухучете начислять амортизацию по основному средству, сдаваемому в аренду	По общему правилу вам, будучи арендодателем, следует начислять амортизацию по основным средствам, сдаваемым в аренду (п. 50 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н). Для этого ежемесячно начиная с месяца, следующего за тем, когда приняли объект к учету, производите запись: Дебет 20 (91) субсчет "Прочие расходы"*(1) Кредит 02 субсчет "Амортизация по имуществу, переданному в аренду" - отражена сумма амортизации по основному средству, переданному в аренду. Но есть два исключения, когда амортизацию вам начислять не придется. Первое - вы сдаете в аренду предприятие в целом как имущественный комплекс (вместе со зданиями, оборудованием и пр.). Тогда амортизацию по нему начисляет арендатор. Второе - вы передаете имущество по договору финансовой аренды (лизинга), при которой объект покупается под конкретного арендатора. В таком случае амортизацию может начислять как арендатор, так и арендодатель, в зависимости от того, у кого по договору лизинга числится имущество на балансе. Следовательно, вы будете начислять амортизацию по объекту, переданному в лизинг, только если он у вас стоит на балансе и вы не передаете его на баланс лизингополучателя
Налоговый учет
Можно ли списать при УСН затраты на поиск арендаторов	Расходы на оплату услуг сторонних фирм и предпринимателей (риелторов) по поиску арендаторов учесть при упрощенной системе налогообложения нельзя. Поскольку на "упрощенке" можно признать только закрытый перечень затрат (ст. 346.16 НК РФ). Траты на услуги риелторов там не поименованы. Следовательно, списать их нельзя (письмо Минфина России от 07.08.2014 N 03-11-11/39112)
Как учесть арендную плату, полученную авансом за несколько месяцев	Сумму аванса включите в доходы при УСН сразу в момент его поступления. Отдельно по месяцам ее делить не нужно (п. 1 ст. 346.17 НК РФ, письмо Минфина России от 25.01.2006 N 03-11-04/2/15)
Когда можно списать расходы на ремонт объекта, сдаваемого в аренду	Расходы на ремонт вы можете списать на затраты при упрощенной системе налогообложения после их оплаты, но только в том случае, если по договору аренды обязанность восстановительных работ возложена именно на вас (подп. 3 п. 1 ст. 346.16 и п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Либо если вы осуществили капитальный ремонт и в договоре аренды условие о ремонте не прописано (ст. 616 ГК РФ, письмо Минфина России от 12.05.2009 N 03-11-06/2/84)
*(1) Если предоставление объектов в аренду является отдельным видом деятельности фирмы, то сумму начисленной амортизации относите на расходы по обычным видам деятельности - на счет 20 (п. 5 ПБУ 10/99 "Расходы организации"). Если же сдача имущества в аренду - это единичный случай, величину амортизации учитывайте в прочих расходах - на счете 91 субсчете "Прочие расходы" (п. 11 ПБУ 10/99).

Проблемы, актуальные для арендатора на УСН

Вопрос	Ответ
Аренда имущества
Могут ли фирмы и предприниматели арендовать имущество у обычного гражданина	Организации и бизнесмены могут арендовать имущество у обычного физлица. Действующее законодательство этому не препятствует. Но в таком случае возьмите от "физика" документ, который подтвердит, что имущество, которое он сдает в аренду, принадлежит ему на праве собственности. Например, копию свидетельства о собственности. Ведь именно собственники могут сдавать имущество в аренду. Или же получите от гражданина бумагу, которая докажет, что ему доверено сдавать имущество в аренду, допустим, по договору субаренды. Для этого подойдет копия первичного договора аренды, где будет указано, что арендатор может сдавать имущество в субаренду (ст. 608 ГК РФ, письмо Минфина России от 03.11.2006 N 03-03-04/2/231)
На что обратить внимание, арендуя помещение у физлица	Заключая договор аренды имущества с обычным гражданином, обратите внимание на статус помещения: жилое оно или нежилое. Посмотреть статус вы можете, например, в свидетельстве о собственности. Так вот, арендовать жилое помещение вы можете только для проживания граждан, например своих работников (п. 2 ст. 288 и п. 2 ст. 671 ГК РФ). А взять в аренду имущество под офис вы вправе лишь в нежилом помещении. Квартира, которая имеет статус жилого помещения, для этого не подойдет. Прежде ее арендодатель должен перевести в нежилое помещение. Узнать, был ли сделан такой перевод, вы можете, запросив у арендодателя специальное уведомление о переводе квартиры в нежилое помещение, которое выдают уполномоченные на это ведомства (ст. 288 ГК РФ и ст. 22 ЖК РФ). Если уведомление есть, можете брать объект в аренду под бизнес-цели
Бухгалтерский учет
На каком счете отразить арендованное имущество		Имущество, полученное в аренду, отразите на забалансовом счете 001 "Арендованные основные средства". На цену объекта сделайте запись: Дебет 001 - получено имущество по договору аренды
Нужно ли начислять амортизацию по арендованному объекту		По общему правилу амортизацию начисляет арендодатель, поэтому вам делать этого не нужно (п. 50 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н, письмо Минфина России от 20.02.2007 N 03-03-06/1/101). Исключение - если вы арендуете предприятие в целом как имущественный комплекс (вместе со зданиями, оборудованием и пр.). Или если вы получили имущество по договору лизинга, в котором закреплено, что объект числится у вас на балансе. Тогда амортизацию придется начислить вам. В таком случае на практике возможны следующие варианты начисления амортизации. Первый вариант - отражайте начисление амортизации в обычном порядке по дебету счета 20 и кредиту счета 02. Второй вариант - по дебету счета 76 и кредиту счета 02, здесь амортизация отражается не как расход, а как уменьшение задолженности за полученное имущество
Налоговый учет
При каких условиях арендную плату можно отнести на затраты при УСН		Относите арендные платежи на расходы, только если они фактически перечислены арендодателю, связаны с вашей деятельностью и документально подтверждены. Какие потребуются документы, мы рассказали ниже (подп. 4 п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.17 и п. 1 ст. 252 НК РФ). Если условия не выполняются, учесть расходы нельзя
Какие документы потребуются, чтобы подтвердить расходы на аренду	Для того чтобы учесть арендные платежи в расходах при УСН, у вас в наличии должны быть следующие документы: договор аренды, подписанный арендатором и арендодателем, акт приема-передачи имущества, документы об оплате аренды - платежки, квитанции. А также копия свидетельства о праве собственности на имущество или копия договора аренды, полученные от арендодателя и подтверждающие его право сдавать имущество в аренду (письма Минфина России от 01.12.2011 N 03-03-06/1/791 и от 13.05.2011 N 03-03-06/1/292). Соответственно, при наличии таких бумаг, даже при возникновении споров, вы сможете учесть свои платежи в расходах при "упрощенке" (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2015 N 18АП-1049/2015 и Определение ВАС РФ от 30.08.2013 N ВАС-12497/13). А вот что касается ежемесячных актов оказания услуг по аренде, то их следует иметь в наличии, только если это предусмотрено договором аренды (письма Минфина России от 24.03.2014 N 03-03-06/1/12764 и от 13.10.2011 N 03-03-06/4/118)
В каком случае в налоговом учете можно учесть стоимость аренды квартиры для сотрудников	Списать стоимость аренды квартиры для сотрудников вы сможете только в том случае, если обязанность такой аренды у вас прописана в трудовом (коллективном) договоре с работником в счет оплаты труда. То есть если вы часть зарплаты выдаете не деньгами, а оплачиваете за счет нее аренду квартиры своим сотрудникам (подп. 6 п. 1 и абз. 2 п. 2 ст. 346.16 НК РФ, письма Минфина России от 14.03.2006 N 03-03-04/2/72 и от 22.02.2007 N 03-03-06/1/115). Если такое положение в договоре не закреплено, то признать траты на аренду вы не вправе. Так как такой вид расходов, как оплата жилья работникам, в статье 346.16 НК РФ не поименован. Следовательно, учесть затраты нельзя (письмо УФНС России по г. Москве от 16.04.2007 N 20-12/035156)
Как учесть аванс по арендной плате, выплаченный за несколько месяцев вперед	Сразу всю предоплату вы не можете списать на расходы. Так как выданные авансы не учитываются в затратах при УСН. В таком случае разделите сумму уплаченного аванса на равные части по числу месяцев проплаченной аренды. И полученную величину отражайте в затратах на последнее число каждого истекшего месяца (письмо УФНС России по г. Москве от 10.05.2006 N 1811/3/813)
Как признать расходы на ремонт	Учитывайте только те затраты на ремонт, которые вы несете по договору аренды. Если договором обязанность по ремонту не прописана, то списывайте лишь траты на текущий ремонт. Так как по законодательству он закреплен за вами. А вот капитальный ремонт должен производить арендодатель. Следовательно, если вы его проведете, то списать траты не получится. Так как они будут для вас необоснованными (ст. 616 ГК РФ)
Нужно ли удерживать НДФЛ при аренде имущества у физлица	Если вы, будучи организацией или предпринимателем на УСН, арендуете помещение у обычного гражданина, то удерживать НДФЛ с его дохода нужно именно вам. Поскольку в такой ситуации вы являетесь налоговыми агентами (ст. 226 НК РФ). А значит, нужно исчислить налог с доходов физлица и перечислить его в бюджет. Перекладывать обязанность по уплате НДФЛ на гражданина нельзя (п. 5 ст. 3 НК РФ). Поскольку такой возможности НК РФ не предусматривает (письмо Минфина России от 02.06.2015 N 03-04-06/31829). Таким образом, даже если у вас в договоре аренды с физлицом предусмотрено, что НДФЛ он уплачивает сам, все равно удержать и перечислить налог нужно вам. Подобное условие контракта считается ничтожным и противоречащим законодательству. Соответственно, ориентироваться на него нельзя

Нюансы, важные для предпринимателя на "упрощенке"

Вопрос	Ответ
Нужно ли физлицу получать статус предпринимателя, чтобы сдавать имущество в аренду	По общему правилу, если физическое лицо решило сдавать в аренду имущество, ему не нужно регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Ведь гражданин является собственником имущества, а значит, он вправе распоряжаться им, в том числе сдавать в аренду, а получать статус предпринимателя для этого ему не обязательно (п. 1 ст. 209 и ст. 608 ГК РФ, письмо ФНС России от 08.02.2013 N ЕД-3-3/412@). Однако если физическое лицо сдает в аренду несколько помещений или разные виды имущества и систематически получает от этого прибыль, то налоговики могут признать его деятельность предпринимательской. Тогда они, скорее всего, потребуют зарегистрироваться в качестве предпринимателя (письма ФНС России от 25.02.2013 N ЕД-2-3/125@ и Минфина России от 28.12.2012 N 03-04-05/10-1454). Соответственно, если у вас имеются такие признаки, лучше сами начните вести бизнес как предприниматель. А вот когда сделка по сдаче объекта разовая, то индивидуальным предпринимателем становиться вам не обязательно
Каким налогом бизнесмену облагать доходы от сдачи квартиры в аренду	Вид уплачиваемого налога с доходов от сдачи квартиры в аренду зависит от того, какой вид деятельности у вас указан в Едином госреестре индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП). Если там зарегистрирован вид бизнеса "Сдача внаем собственного недвижимого имущества", то придется заплатить с доходов от аренды единый налог при УСН. Если такого вида деятельности там нет, то следует перечислять НДФЛ (письмо Минфина России от 06.03.2008 N 03-11-05/55)
Какой налог платить предпринимателю на УСН с продажи квартиры, которая была в собственности более трех лет и сдавалась в аренду	Не перечислять НДФЛ с доходов от продажи имущества, которое было в собственности три года и более, можно только в том случае, если оно не использовалось в бизнесе (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). То есть систематически не приносило вам прибыль. При этом регулярная сдача имущества в аренду, по мнению Минфина России, считается предпринимательской деятельностью (письма от 05.05.2014 N 03-04-05/21039 и от 27.04.2011 N 03-04-05/3-306). Следовательно, с доходов от продажи имущества, которое было в собственности более трех лет и сдавалось в аренду, придется заплатить "упрощенный" налог. Ведь предприниматели на УСН освобождены от уплаты НДФЛ с доходов по бизнесу
Обязан ли предприниматель использовать расчетный счет для оплаты аренды	В настоящее время рассчитываться за аренду недвижимости можно только безналичным путем или предварительно сняв деньги с расчетного счета. А вот наличную выручку расходовать на оплату аренды нельзя. Подобный запрет был введен с 1 июня 2014 года (п. 4 Указания Банка России от 07.10.2013 N 3073-У). Таким образом, начиная с этой даты лучше использовать расчетный счет для платежей по аренде недвижимости. А тем предпринимателям, у кого счета нет, стоит задуматься о его открытии. Но допустимо воспользоваться и другим вариантом. В частности, для оплаты аренды можно использовать денежную наличность, предварительно снятую с банковского счета предпринимателя-физлица, то есть с его банковской карты. Ведь законодательство не запрещает коммерсанту использовать в бизнесе счета, открытые ему как физлицу. В таком случае, чтобы оплатить аренду недвижимости, снимите деньги с карты и внесите их в кассу. А уже потом заплатите за аренду. Тогда никаких претензий со стороны налоговиков к вам не будет. Подробную информацию об этом вы можете прочитать в журнале "Упрощенка", 2014, N 7, с. 23