Вопрос: Бюджетное учреждение является арендатором по договору аренды недвижимого имущества, заключенному на срок более года. В дополнительном соглашении к договору аренды добавлено недвижимое и движимое имущество, которым арендодатель пользуется уже долгое время, но в договор аренды ранее оно не было включено. В каждом из соглашений есть пункт, в котором говорится: "Действие настоящего дополнительного соглашения применяется к отношениям, возникшим до заключения настоящего дополнительного соглашения с 01.08.2014". Возможно ли распространение условий дополнительных соглашений, изменяющих также размер арендной платы, на ранее возникшие отношения? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2015 г.)

Бюджетное учреждение является арендатором по договору аренды недвижимого имущества, заключенному на срок более года.

В дополнительном соглашении к договору аренды добавлено недвижимое и движимое имущество, которым арендодатель пользуется уже долгое время, но в договор аренды ранее оно не было включено.

На данный момент проекты соглашений находятся на согласовании. В каждом из соглашений есть пункт, в котором говорится: "Действие настоящего дополнительного соглашения применяется к отношениям, возникшим до заключения настоящего дополнительного соглашения с 01.08.2014".

Юристы, которые согласовывают договор, утверждают, что это идет вразрез со ст. 651 ГК РФ.

Возможно ли распространение условий дополнительных соглашений, изменяющих также размер арендной платы, на ранее возникшие отношения?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Сами по себе описанные в вопросе условия дополнительных соглашений к договору аренды закону не противоречат. Однако, если договор аренды заключен в соответствии с законодательством о контрактной системе, указанные в вопросе условия изменены быть не могут.

Обоснование вывода:

1. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Как разъяснил Президиум ВАС РФ в п. 9 информационного письма от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде (п. 1 ст. 453 ГК РФ), что означает изменение зарегистрированного обременения. Поскольку соглашение об изменении условий договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, такое дополнительное соглашение подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (смотрите, например, постановление ФАС Поволжского округа от 09.07.2008 N А72-7012/07-6/324).

Согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Эти правила в силу п. 1 ст. 453 ГК РФ распространяются также на дополнительные соглашения к договорам аренды. Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются сторонами договора аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Таким образом, стороны вправе заключить дополнительные соглашения, изменяющие условия как о предмете договора аренды, так и об арендной плате, распространив в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ их действие на ранее возникшие отношения, в том числе фактически существовавшие между сторонами и до государственной регистрации соглашений (смотрите, например, постановление ФАС Уральского округа от 13.04.2010 N Ф09-2403/10-С3 по делу N А60-22129/2009-С12, постановление ФАС Центрального округа от 19.03.2013 N Ф10-457/13 по делу N А14-14963/2012, постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2013 N 20АП-3802/13, постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2013 N 14АП-2370/13, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2013 N 12АП-11699/12, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2012 N 04АП-221/12, постановление ФАС Московского округа от 05.09.2009 N КГ-А40/3448-09, постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.03.2007 N А56-9107/2006). С момента государственной регистрации соответствующего дополнительного соглашения арендодатель будет вправе требовать от арендатора внесения арендной платы на условиях, предусмотренных дополнительным соглашением, за период с указанной в соглашении даты. Положениям ст. 651 ГК РФ описанные в вопросе условия сами по себе не противоречат*(1).

2. Отметим, что если договор аренды заключен бюджетным учреждением в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (далее - Закон N 44-ФЗ), то исполнение и изменение такого договора должно осуществляться с соблюдением правил, установленных Законом N 44-ФЗ. В частности, необходимо учитывать, что при исполнении договора изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных ст.ст. 34, 95 данного Закона. В соответствии же с ч. 1 ст. 95 Закона N 44-ФЗ изменение существенных условий контракта при его исполнении допускается, только если это было предусмотрено контрактом, только по соглашению сторон и только в случаях, перечисленных в этой части. По смыслу Закона N 44-ФЗ к существенным условиям относятся, в частности, условия о предмете контракта и о его цене. Поэтому в отсутствие оснований, предусмотренных ч. 1 ст. 95 Закона N 44-ФЗ, указанные в вопросе условия договора аренды изменены быть не могут.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Першина Елена

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Александров Алексей

27 февраля 2015 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Формально, по смыслу положений ГК РФ об аренде и общих положений ГК РФ о договорах, отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения по зарегистрированному договору аренды означает, что соответствующее соглашение считается незаключенным, то есть до государственной регистрации соглашения предусмотренные в нем условия не создают обязательств у сторон договора аренды. Вместе с тем, учитывая разъяснения, приведенные в п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (смотрите также постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.09.2011 N 4905/11), если дополнительное соглашение не было зарегистрировано, однако фактически исполнялось (то есть арендатор начал уплачивать арендную плату в размере, установленном этим соглашением), оно связывает стороны договора обязательством, и арендатор не вправе впоследствии отказаться от исполнения новых условий, ссылаясь на отсутствие государственной регистрации соглашения. Несмотря на отсутствие государственной регистрации такого соглашения арендодатель в случае необходимости вправе обратиться в суд с требованием о взыскании арендной платы в размере, установленном этим соглашением (смотрите также, например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 03.04.2013 N Ф04-198/13, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2013 N 05АП-4431/13, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 20.05.2013 N 03АП-1529/13, постановление ФАС Московского округа от 24.04.2013 N Ф05-3173/13).