Энциклопедия судебной практики. Аренда. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон (Ст. 617 ГК)

Энциклопедия судебной практики
Аренда. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
(Ст. 617 ГК)

1. Общие вопросы применения ст. 617 ГК РФ

1.1. При реорганизации арендодателя новое юридическое лицо становится арендодателем с момента его регистрации

Постановление ФАС Центрального округа от 15.03.2013 по делу N А14-7352/2012

Суд пришел к правильному выводу о том, что право собственности ООО на нежилое помещение возникло с даты регистрации вновь образованного лица. Таким образом, с указанной даты ООО является арендодателем по спорному договору.

1.2. Положения п. 1 ст. 617 ГК РФ применяются при ликвидации унитарного предприятия (учреждения) и возвращении арендованного имущества его собственнику

Постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N 11408/10

Удовлетворяя самостоятельное требование КУГИ о выселении общества из спорных помещений, суды исходили из того, что в силу пункта 1 статьи 61 Гражданского кодекса Российской Федерации ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам. В связи с тем, что ФГУК, являвшееся арендодателем спорных помещений, ликвидировано, договор аренды прекращен согласно статье 419 Кодекса. Следовательно, общество занимает нежилые помещения без правовых оснований и подлежит выселению. Между тем, судами не учтено следующее.

В соответствии со статьями 61-63 Кодекса ликвидация юридического лица сопровождается переходом права собственности на имущество этого юридического лица к другим лицам: при продаже имущества в случае недостаточности у ликвидируемого юридического лица денежных средств для удовлетворения требований кредиторов либо к его учредителям (участникам). В этом случае в силу пункта 1 статьи 617 Кодекса обременение вещных прав на имущество в виде аренды сохраняется.

1.3. Правила о перемене лиц в обязательстве в порядке ст. 617 ГК РФ неприменимы к отношениям агентирования

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 15 декабря 2016 г. N Ф10-5479/16 по делу N А14-156/2016

Правила о перемене лиц в обязательстве в порядке ст. 617 ГК РФ к отношениям по поводу агентирования неприменимы.

1.4. При перенайме договор субаренды сохраняет свою силу

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (пункт 17)

При перенайме договор субаренды сохраняет свою силу, так как к договорам субаренды применяются положения ст. 617 ГК о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон.

1.5. Статья 617 ГК РФ не предусматривает сохранение права требования заключить договор аренды и перехода соответствующей обязанности к новому собственнику, когда на момент перехода права собственности имущество было свободно и от аренды, и от притязаний субарендатора на заключение договора

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22 декабря 2016 г. N Ф04-6362/16 по делу N А45-9683/2016

Положения статьи 617 ГК РФ касаются продолжения действующего договора аренды при замене стороны в связи со сменой собственника, но не предусматривают сохранения права требования заключить договор и перехода соответствующей обязанности к новому собственнику, когда на момент перехода права собственности к нему имущество было свободно и от аренды, и от притязаний субарендатора на заключение договора аренды.

1.6. К отношениям пользователя имущества по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункт 14)

В силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 2 марта 2017 г. N Ф04-6715/16 по делу N А46-5196/2016

В силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 декабря 2016 г. N Ф08-8301/16 по делу N А53-23031/2015

В силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 15 ноября 2016 г. N Ф09-9790/16 по делу N А07-18374/2015

В силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 1 ноября 2016 г. N Ф06-13567/16 по делу N А57-33/2016

В силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ (абзац 5 пункта 14 постановления Пленума от 17.11.2011 N 73).

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 15 марта 2016 г. по делу N 33-3633/2016

В силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

1.7. Смена собственника на сдаваемый в аренду объект является одним из способов перемены лиц в обязательстве

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 7 февраля 2017 г. N Ф09-11660/16 по делу N А60-10412/2016

Суды обоснованно признали, что смена собственника сдаваемого в аренду объекта является одним из способов перемены лиц в обязательстве, в связи с чем с момента приобретения гр. права владения спорным объектом он приобрел, а общество утратило право на получение встречного исполнения за предоставление в пользование помещения в виде арендных платежей.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 4 октября 2016 г. N Ф04-3785/16 по делу N А70-10909/2015

Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, а смена собственника сдаваемого в аренду объекта является одним из способов перемены лиц в обязательстве.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 2 июня 2016 г. N Ф06-7729/16 по делу N А55-4772/2015

Частью 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Смена собственника на сдаваемый в аренду объект является одним из способов перемены лиц в обязательстве, то есть новый собственник имущества становится стороной договора аренды и приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 17 июня 2016 г. N Ф03-2197/16 по делу N А04-6877/2015

Поскольку ФГКУ является универсальным правопреемником КЭЧ, то в таком случае суды признали, что все права арендодателя по договору аренды перешли к истцу, что согласуется с нормами пункта 1 статьи 617 ГК РФ, согласно которому переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Смена собственника (обладателя иного права из перечисленных) на сдаваемый в аренду объект является одним из способов перемены лиц в обязательстве.

2. Последствия смены собственника арендованного имущества

2.1. При смене собственника арендованного имущества вносить изменения в судебном порядке в условия договора аренды, заключенного с прежним собственником, не нужно, кроме изменения сведений об арендодателе

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (пункт 24)

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 6 февраля 2017 г. N Ф04-6728/16 по делу N А45-7007/2016

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26 декабря 2016 г. N Ф01-5591/16 по делу N А82-17961/2015

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 мая 2016 г. N Ф08-2794/16 по делу N А32-1555/2015

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16 марта 2015 г. N Ф05-1611/15 по делу N А40-16970/2014

Согласно разъяснениям, данным в пункте 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.2002 г. "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

В связи с этим несостоятельным является довод истца о том, что невнесение в договор аренды изменений в части наименования и реквизитов арендодателя препятствует арендатору оплате арендных платежей.

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 6 апреля 2015 г. N Ф10-788/15 по делу N А64-3968/2014

В пункте 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

2.2. При смене собственника арендованного имущества арендную плату надлежит перечислять новому владельцу с момента перехода к нему права собственности независимо от переоформления договора аренды

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (пункт 23)

При перемене собственника арендованного имущества (независимо от переоформления договора аренды) прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение арендной платы с момента перехода права собственности на сданное в аренду имущество. Если арендатор, не уведомленный о смене собственника, продолжал вносить арендные платежи прежнему собственнику, новый собственник вправе взыскать с прежнего собственника арендную плату, незаконно полученную за период с момента утраты права собственности на сданное в аренду имущество, на основании ст. 1107 ГК.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27 марта 2017 г. N Ф05-2175/17 по делу N А40-103174/2016

С момента государственной регистрации права собственности Российской Федерации в отношении спорного объекта недвижимости права и обязанности арендодателя по договору аренды перешли к новому арендодателю ТУ Росимущества.

Независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, правильно определив спорные правоотношения, с достаточной полнотой выяснив имеющие существенное значение для дела обстоятельства, установив, что с 02.04.2013 г. (дата возникновения права собственности Российской Федерации на арендованное имущество) ТУ Росимущество приобрело право на получение доходов от сдачи имущества в аренду по договору аренды, однако арендатор, исполняя возложенные на него обязанности по договору, продолжал перечислять арендную плату прежнему арендодателю, арбитражные суды пришли к правильному выводу о возникновении на стороне Департамента городского имущества неосновательного обогащения в виде перечисленной третьим лицом арендной платы по договору аренды.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27 февраля 2017 г. N Ф06-17115/16 по делу N А65-530/2015

В силу статьи 617 ГК РФ и разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данных в пункте 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 8 февраля 2017 г. N Ф08-10023/16 по делу N А01-2365/2015

Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В пункте 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 7 декабря 2016 г. N Ф09-10127/16 по делу N А76-27468/2015

На основании п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Смена собственника на сдаваемый в аренду объект является одним из способов перемены лиц в обязательстве.

Согласно п. 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15 августа 2016 г. N Ф03-3744/16 по делу N А51-24519/2015

В силу статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно правовой позиции, приведенной в пункте 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при переходе права собственности на сданное в аренду имущество, независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 11 октября 2016 г. по делу N 11-15208/2016

Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Следовательно, при перемене собственника арендованного имущества, независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Апелляционное определение Московского городского суда от 14 июля 2016 г. N 33-27380/16

Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Следовательно, при перемене собственника арендованного имущества, независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

2.3. Арендатор, перечисливший арендную плату прежнему арендодателю после смены арендодателей, вправе взыскать перечисленную сумму в качестве неосновательного обогащения, если только соответствующая сумма арендной платы взыскана с арендатора новым арендодателем

Постановление ФАС Уральского округа от 03.04.2012 по делу N А50-10343/2011

Полагая, что перечисленные ответчику денежные средства во исполнение договора аренды в связи со сменой собственника земельного участка являются для последнего неосновательным обогащением, завод обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Судами установлено, что денежные средства в заявленной истцом сумме перечислены истцом во исполнение обязательства по договору аренды земельного участка в согласованном сторонами размере. Доказательств того, что в спорный договор были внесены какие-либо изменения, или договор аренды земельного участка расторгнут сторонами в установленном порядке, а земельный участок возвращен арендатором, в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного, а также принимая во внимание отсутствие доказательств взыскания управлением с истца арендных платежей в спорный период, суды сделали правильный вывод об отсутствии в данном случае оснований для применения положений гл. 60 Гражданского кодекса Российской Федерации и взыскания с администрации в пользу завода неосновательного обогащения в сумме перечисленных арендных платежей.

2.4. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не зависит от уведомления об этом арендатора; ненадлежащее уведомление арендатора о смене арендодателя влечет лишь возложение на нового арендодателя рисков, связанных с оплатой аренды предыдущему арендодателю

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.08.2011 по делу N А26-8266/2010

Довод подателя жалобы о том, что смена арендодателя не произошла, поскольку Администрация продолжает выставлять счета арендатору за фактическое использование помещения и эти счета оплачиваются арендатором, не может быть принят судом во внимание.

В соответствии с пунктом 3 статьи 382 ГК РФ, если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.

В данном случае, при ненадлежащем уведомлении арендатора о смене арендодателя, новый арендодатель несет риски, связанные с внесением арендной платы на счет предыдущего арендодателя. Таким образом, исполнение предпринимателем обязательств в пользу Администрации не свидетельствует об отсутствии договорных отношений между предпринимателем и Учреждением.

2.5. К новому собственнику имущества не могут перейти в порядке, предусмотренном ст. 617 ГК РФ, права и обязанности по исполнению незарегистрированного договора аренды этого имущества

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 2014 г. N 165 (пункт 3)

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 2 марта 2017 г. N Ф04-6715/16 по делу N А46-5196/2016

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30 ноября 2016 г. N Ф07-10032/16 по делу N А56-81726/2015

Если договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 28 октября 2016 г. N Ф05-16188/16 по делу N А41-7944/2016

Если договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 6 августа 2015 г. N Ф09-5153/15 по делу N А60-53746/2014

По смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (ст. 617, п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 3 августа 2015 г. N Ф10-2388/15 по делу N А35-2781/2014

Договор аренды не прошел необходимую государственную регистрации, ввиду чего он не порождает последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы добросовестных третьих лиц (в частности, до государственной регистрации договора у арендатора не возникает право следования (статья 617 ГК РФ).

Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 08 ноября 2016 г. по делу N 33-12182/2016

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 30 июня 2016 г. по делу N 33-8395/2016

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, п. 1 ст. 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

2.6. Переход к публично-правовому образованию права собственности на земельный участок, находившийся в частной собственности, сам по себе не влечет приобретение арендодателем права в одностороннем порядке изменить договорный размер арендной платы, приведя его в соответствие с нормативно установленной ставкой арендной платы

Постановление Президиума ВАС РФ от 06.12.2011 N 9069/11

Договор аренды спорного земельного участка был заключен 27.11.1997, то есть до введения в действие Земельного кодекса, и первоначально муниципальное образование не являлось арендодателем этого участка. При этом, заключая названный договор, его стороны не только согласовали твердый размер арендной платы, но и не допустили самой возможности ее изменения арендодателем в одностороннем порядке. Поэтому с последующим переходом прав арендодателя к муниципальному образованию последнее не могло приобрести право в одностороннем порядке изменять установленный договором размер арендной платы.

2.7. Договор аренды муниципального имущества не может считаться ничтожной сделкой, если он был заключен до передачи имущества из федеральной в муниципальную собственность и до передачи арендатор использовал его на основании надлежащего договора аренды с прежним собственником, в таком случае он считается действующим со дня передачи имущества в муниципальную собственность

Постановление Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 N 1283/12

Выводы судов о том, что договор аренды от 01.08.2003 является ничтожной сделкой в связи с тем, что только 13.08.2003 по акту приема-передачи от указанное здание передано с баланса федерального предприятия в муниципальную собственность, не могли служить основанием для признания этого договора ничтожной сделкой, поскольку до передачи здания в муниципальную собственность предприниматель использовал предоставленное ему нежилое помещение по заключенному договору аренды, который подлежал переоформлению с уполномоченным органом муниципального образования. Так как департамент переоформил договорные арендные отношения с предпринимателем, подписав договор аренды от 01.08.2003, этот договор считается действующим со дня передачи здания в муниципальную собственность.

2.8. Условие договора аренды о его расторжении с момента перехода права собственности на предмет аренды к другому лицу не противоречит п. 1 ст. 617 ГК РФ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.11.2009 по делу N А78-4181/2009

Статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации регулирует вопрос сохранения договора аренды при изменении арендодателя. Данная норма права не содержит условия по урегулированию ситуации о возможности включения или не включения в договор условия о его досрочном расторжении при смене собственника.

Суд первой инстанции правильно пришел к выводу, что из содержания пункта 1 статьи 617 Кодекса не следует ее запретительный характер для включения в договор аренды по соглашению сторон условия о его досрочном расторжении при переходе титульного права на объект аренды. Данная норма регулирует случаи, когда между сторонами договора аренды возникает неурегулированный в договоре спор относительно правовой судьбы сделки при переходе права собственности на объект аренды другому лицу.

Буквальное содержание пункта 5.9 договора не противоречит пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как спорный пункт не связывает расторжение договора с моментом перехода права собственности.

Условие пункта договора о расторжении договора с момента полной оплаты стоимости объекта аренды победителем торгов при включении данного объекта в план приватизации не противоречит пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

3. Применение п. 2 ст. 617 ГК РФ

3.1. Правило о переходе к наследнику прав и обязанностей арендатора недвижимого имущества является диспозитивным

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Алтай от 23 марта 2016 г. по делу N 33-282/2016

Правило о переходе к наследнику прав и обязанностей арендатора недвижимого имущества диспозитивное. Смысл нормы о переходе к наследникам арендатора прав и обязанностей по договору заключается не в том, чтобы констатировать, что обязательство, как правило, не прекращается смертью гражданина - это положение закреплено в общих нормах ст. 418 ГК РФ. Напротив, в ч. 2 ст. 617 ГК РФ установлено, что стороны при заключении договора аренды могут оговорить условие, по которому договор прекращается в связи со смертью гражданина - арендатора.

3.2. Условия договора о личных качествах арендатора не должны быть произвольными

Определение Конституционного Суда РФ от 20 ноября 2003 г. N 438-О (пункт 2)

Оспариваемая норма [ч. 2 п. 2 ст. 617 ГК РФ] по своему содержанию направлена на защиту прав граждан-наследников и не может рассматриваться как нарушающая указанные в жалобе конституционные права и свободы заявителя. Включение в договор аренды таких условий перехода прав и обязанностей умершего арендатора к его наследникам, которые обусловлены личными качествами арендатора, отражает принцип свободы договора как один из основополагающих принципов гражданского права, признаваемый и гарантируемый государством.

Указанные условия не должны быть произвольными.

3.3. Статус индивидуального предпринимателя не относится к личным качествам умершего арендатора, с которыми п. 2 ст. 617 ГК РФ связывает возможность отказа его наследнику во вступлении в договор аренды

Постановление ФАС Московского округа от 15.02.2013 по делу N А41-8426/2012

Суд обоснованно исходил из того, что при принятии наследства О. становится правопреемником ИП по всем правам, долгам и требованиям, связанным с предприятием, в том числе по заключенным хозяйственным договорам, трудовым договорам, включая спорный договор аренды.

Довод заявителя кассационной жалобы истца о том, что статус индивидуального предпринимателя неразрывно связан с личностью его обладателя и отнесен к личным неимущественным правам гражданина, которые в силу статьи 1112 ГК РФ наследованию не подлежат, рассмотрен судами и обоснованно отклонен как не основанный на нормах закона и фактических обстоятельствах дела.

Внимание

Имеются судебные решения, противоречащие приведенному выше подходу. В приведенных позициях (п.п. 3.3 и 3.3.1) суды разошлись во мнении по вопросу, вправе ли арендодатель отказать во вступлении в договор в качестве арендатора вместо ИП его наследника, не имеющего такого статуса.

3.3.1. Статус индивидуального предпринимателя относится к личным качествам умершего арендатора, поэтому арендодатель вправе отказать его наследнику, не имеющему такого статуса, во вступлении в договор аренды

Определение СК по гражданским делам Ленинградского областного суда от 14 мая 2014 г. по делу N 33-2393/2014

Поскольку статус индивидуального предпринимателя неразрывно связан с личностью гражданина и отнесен к личным неимущественным правам гражданина, которые в силу ст. 1112 ГК РФ наследованию не подлежат, обязательство по договору аренды прекращается смертью арендатора.

Если арендатор обладал статусом индивидуального предпринимателя, право аренды государственного или муниципального имущества не входит в состав наследственной массы и не может быть передано наследникам гражданина.