Энциклопедия судебной практики. Приобретение земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах) (Ст. 38 ЗК)

Энциклопедия судебной практики. Приобретение земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах) (Ст. 38 ЗК)
1. Сфера действия ст. 38 ЗК РФ

Энциклопедия судебной практики
Приобретение земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах)
(Ст. 38 ЗК)

Примечание

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" ст. 38 ЗК признана утратившей силу с 1 марта 2015 г.

1. Сфера действия ст. 38 ЗК РФ

1.1. Положения ст. 38 ЗК РФ применяются по аналогии к правоотношениям по предоставлению гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 14 сентября 2012 г. N Ф09-8442/12 по делу N А76-23675/2011

Довод заявителя кассационной жалобы о применении управлением, не подлежащей применению ст. 38 Земельного кодекса Российской Федерации, также был рассмотрен апелляционным судом и обоснованно отклонен, поскольку, несмотря на то что указанные нормы призваны регулировать правоотношения, отличные от рассматриваемых, отсутствие прямого нормативного регулирования вопроса обеспечения установленных ст. 34 Земельного кодекса Российской Федерации принципов предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, позволяет применить названные положения по аналогии.

1.2. Положения ст. 38 ЗК РФ не устанавливают какой-либо цели использования предоставляемого земельного участка

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 июля 2013 г. N Ф08-3250/13 по делу N А53-23702/2012

Применение апелляционным судом статьи 38 Земельного кодекса осуществлено обоснованно, поскольку она регламентирует вопросы приобретения земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах) вне связи с целями предполагаемого использования участка.

1.3. Организация и проведение торгов по продаже, а также на права по заключению договоров аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляются в соответствии со ст. 38 ЗК РФ

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 3 августа 2011 г. N Ф10-3548/10 по делу N А54-3470/2009/С14

Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации.

1.4. Статья 38 ЗК РФ распространяется только на случаи проведения торгов по продаже земельных участков или права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 16 июня 2010 г. N КА-А40/5911-10 по делу N А40-142542/09-93-1187

Статья 38 ЗК РФ устанавливает специальные нормы о заключении договоров, объектом которых является земельный участок, на торгах. Данная норма охватывает не все случаи проведения торгов, в результате которых должно быть осуществлено предоставление земельного участка, а распространяется только на случаи проведения торгов по продаже земельных участков или права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

1.5. Статья 38 ЗК РФ, устанавливая требования к земельному участку, который может быть предметом торгов, имеет целью исключить неопределенность в предмете сделки

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 29 августа 2011 г. N Ф07-6766/11 по делу N А56-44409/2010

Антимонопольный орган ошибочно толкует содержание пункта 1 статьи 38 ЗК РФ как запрещающее включение в один лот нескольких земельных участков. Положения статьи 38 ЗК РФ, содержащие требования к земельному участку, который может быть предметом торгов, не устанавливают названного запрета, а исключают неопределенность в предмете сделки как существенном условии договора.

1.6. Порядок предоставления земельного участка на торгах применим не к любому случаю заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 14 марта 2011 г. N Ф09-1122/11-С6 по делу N А60-21852/2010-С2

Системное толкование указанных норм закона [ст. 30, 30.1, 38 ЗК РФ] позволило судам сделать вывод о том, что действующее земельное законодательство не предусматривает, что порядок предоставления земельного участка на торгах применим к любому случаю заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности.

2. Участники торгов

2.1. Граждане и юридические лица могут приобрести право собственности на земельный участок, а также право на заключение договора аренды земельного участка на торгах

Исходя из ст. 38 ЗК РФ право собственности на земельный участок, а также право на заключение договора аренды земельного участка граждане и юридические лица могут приобрести в результате участия в торгах, которые проводятся в формах аукционов или конкурсов по продаже земельных участков.

2.2. Проведение аукциона предполагает обязательное участие нескольких лиц

Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 23 апреля 2013 г.

По общему правилу, установленному п. 1, п. 2 ст. 38 Земельного кодекса Российской Федерации, предметом торгов (аукциона) может быть сформированный земельный участок или право на заключение договора аренды такого земельного участка.

Проведение аукциона предполагает соблюдение определенных условий, а также обязательное участие несколько лиц.

2.3. Единственному участнику аукциона не предоставлено право заключить договор аренды земельного участка в случае признания аукциона несостоявшимся

Определение Ленинградского областного суда от 11 апреля 2012 г. N 33а-478/2012

Поскольку факт участия в торгах одного участника свидетельствует об отсутствии публичных торгов, под которыми подразумевается открытая состязательность нескольких лиц, вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания торгов состоявшимися, а истца их победителем, с которым должен быть заключен договор купли-продажи земельного участка является обоснованным и соответствующим применяемым к спорным правоотношениям правовым нормам.

2.4. При наличии двух претендентов предоставление земельного участка должно осуществляться на торгах

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 мая 2014 г. N ВАС-6410/14

Администрация обязана совершить действия по предоставлению земельного участка с учетом наличия конкурирующих заявлений путем выставления на торги права на заключение договора аренды земельного участка (пункт 1 статьи 38 Земельного кодекса).

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28 августа 2014 г. N Ф08-5973/14 по делу N А61-3243/2013

Если от лиц, имеющих право на получение земельного участка в специальном порядке, поступило несколько заявок о предоставлении одного и того же земельного участка, то право на заключение договора аренды земельного участка выставляется на торги.

3. Предмет и цели торгов

3.1. Предметом торгов (конкурсов, аукционов) в соответствии со ст. 38 ЗК РФ могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 6 декабря 2013 г. N Ф09-12973/13 по делу N А47-313/2013

Предметом торгов может быть поставленный на кадастровый учет земельный участок, в отношении которого проведены необходимые землеустроительные работы, включающие установление границ земельного участка и его межевание на местности.

3.2. Земельный участок, не прошедший процедуру формирования в установленном земельным законодательством порядке, предметом торгов выступать не может

Приведенная норма [ст. 38 ЗК РФ] означает, что земельный участок, не прошедший процедуру формирования в установленном земельным законодательством порядке, предметом торгов выступать не может.

3.3. Сформированный земельный участок может быть предметом торгов только в случае его отчуждения (продажи)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12 апреля 2012 г. N Ф08-1569/12 по делу N А53-5263/2011

По правилам статьи 38 Кодекса сформированный земельный участок может быть предметом торгов только в случае его отчуждения (продажи).

3.4. Земельный участок, процедура межевания которого признана недействительной, предметом торгов выступать не может

Апелляционное определение СК по гражданским делам Белгородского областного суда от 16 апреля 2013 г. по делу N 33-1320

Признание недействительным межевания земельного участка делает его не соответствующим требованиям ст. 38 ЗК РФ. При таком положении этот земельный участок не может стать предметом торгов.

3.5. Объектом аренды может быть только сформированный земельный участок и в том случае, когда после публикации в средствах массовой информации о сдаче в аренду поступит только одна заявка

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28 ноября 2006 г. N Ф08-5139/06

В силу статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии со статьей 30 Кодекса земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка. По смыслу земельного законодательства объектом аренды может быть лишь сформированный земельный участок и в том случае, когда после публикации в средствах массовой информации о сдаче в аренду поступит только одна заявка.

3.6. Статья 38 ЗК РФ не устанавливает запрет на включение в один лот нескольких земельных участков

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 16 мая 2013 г. N Ф06-3185/13 по делу N А65-21879/2012

Ни Гражданский, ни Земельный кодексы Российской Федерации, ни Правила не содержат запрета на передачу в аренду нескольких земельных участков единым лотом по одному договору аренды.

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 27 декабря 2013 г. N Ф05-13081/13 по делу N А40-167487/2012

Антимонопольный орган ошибочно толкует содержание пункта 1 статьи 38 ЗК РФ в совокупности с Правилами организации и проведения торгов как запрещающее включение в один лот нескольких земельных участков.

Положения статьи 38 ЗК РФ, содержащие требования к земельному участку, который может быть предметом торгов, не устанавливают названного запрета, а исключают неопределенность в предмете сделки как существенном условии договора.

3.7. При формировании условий торгов заказчик должен строго следовать целям его проведения

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 16 мая 2013 г. N Ф06-3185/13 по делу N А65-21879/2012

При формировании условий конкурса (аукциона) заказчик должен строго следовать целям проведения торгов

3.8. Цель проведения торгов - обеспечение равной возможности приобретения земельных участков заинтересованными лицами, а также получение максимальной цены за объект торгов

Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20 марта 2014 г. N Ф02-700/14 по делу N А33-19856/2012

Целью проведения торгов является привлечение всех заинтересованных лиц и обеспечение им равных возможностей на приобретение земельного участка, а также получение органом местного самоуправления максимальной цены за объект торгов.

3.9. Цель проведения конкурса - передача земельных участков на наиболее выгодных условиях использования земельных участков в аренду с учетом их целевого назначения, а не по наибольшей цене

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 21 декабря 2009 г. N А08-2410/2009-19

Формой проведения торгов был выбран конкурс, целью проведения которого является передача земельных участков в аренду на наиболее выгодных условиях использования земель с учетом их целевого назначения, а не по наибольшей цене.

4. Подготовка к проведению торгов

4.1. Порядок организации и проведения торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков установлен постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 года N 808

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 2 марта 2011 г. N 74-Г11-1

В соответствии со статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации и Гражданским кодексом Российской Федерации Правительством Российской Федерации - постановлением Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 года N 808 утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков.

4.2. Порядок предоставления земельного участка предусматривает первым этапом проведение работ по формированию земельного участка, а вторым этапом проведение торгов

Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 07 мая 2013 г. по делу N 33-5418/2013

В силу п.п. 1, 2, 5 ст. 38 Земельного кодекса Российской Федерации предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 настоящего Кодекса земельный участок с установленными границами аукцион. Порядок предоставления земельного участка предусматривает первым этапом проведение работ по формированию земельного участка, а вторым этапом проведение торгов (аукционов).

4.3. Выполнение кадастровых работ и осуществление государственного кадастрового учета земельного участка перед выставлением на торги производится исключительно за счет государственного органа или органа местного самоуправления

Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 18 июня 2014 г. N 56-АПГ14-7

Земельным кодексом Российской Федерации возможность выставления на торги земельного участка после того, как в отношении него заявителем за свой счет обеспеченно выполнение кадастровых работ и осуществлен государственный кадастровый учет, не предусмотрена.

Данный вывод основан на анализе статей 30-32, 38 Земельного кодекса Российской Федерации, хотя и не содержащих прямых указаний на то, что выполнение кадастровых работ и осуществление государственного кадастрового учета производится исключительно за счет государственного органа или органа местного самоуправления (как это изложено в решении суда), и является правильным.

4.4. Проведение работ по формированию земельного участка до его выставления на торги включает определение его разрешенного использования

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 июня 2009 г. N А21-7828/2008

Согласно пункту 1 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации предметом торгов может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 названного Кодекса земельный участок с установленными границами. В силу данной нормы проведение работ по формированию земельного участка включает определение его разрешенного использования.

4.5. Подготовка земельного участка для проведения торгов является обязанностью исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 ноября 2013 г. N Ф08-7249/13 по делу N А32-33053/2012

Обязанностью администрации является подготовка участка для проведения торгов с учетом требований градостроительного, земельного законодательства и с соблюдением установленных сроков.

4.6. Отсутствие кадастрового учета земельного участка до проведения торгов существенным нарушением правил проведения торгов не является

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 12 октября 2004 г. N А13-1975/04-12

Отсутствие кадастрового учета земельного участка до проведения торгов существенным нарушением правил проведения торгов не является,

4.7. Вопросы по уточнению границ земельного участка, определению его категории и иные проблемы, связанные с устранением препятствий в распоряжении земельным участком, должны быть разрешены до принятия решения о проведении торгов

Заявитель ошибочно полагает, что принятие мер по уточнению границ спорного участка и определению его категории должны быть совершены при организации торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. Все вопросы, связанные с устранением препятствий в распоряжении земельным участком, должны быть разрешены до принятия решения о проведении торгов (конкурса, аукциона) по продаже права на заключение договора его аренды и не являются частью процедуры организации и проведения таких торгов.

4.8. Получение двух заявлений о предоставлении одного и того же земельного участка порождает обязанность органа местного самоуправления рассмотреть по существу поступившие заявки, а не обязанность по проведению торгов

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 1 декабря 2008 г. N Ф09-9006/08-С1

Получение двух заявлений о предоставлении одного и того же спорного земельного участка для строительства порождает обязанность органа местного самоуправления рассмотреть по существу поступившие заявки о предоставлении земельного участка и принять законное решение, а не обязанность по проведению торгов.

4.9. Начальная цена предмета аукциона, сумма задатка и существенные условия договора должны быть определены до вынесения решения о проведении аукциона

Кассационное определение СК по гражданским делам Верховного Суда УР от 22 августа 2011 г. по делу N 33-2852

Продавцом земельного участка (которым в данном случае выступает орган местного самоуправления) должна быть определена начальная цена предмета аукциона, сумма задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Из системного толкования положений ст. ст. 30, 30.1, 38, 38.1 ЗК РФ следует, что данные действия должны быть совершены до вынесения решения о проведении аукциона, и их результат отражен в решении о проведении аукциона.

4.10. Потенциальный участник торгов не вправе отвергать определенные продавцом условия выкупа права на заключение договора аренды и предлагать свои условия

Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18 июля 2014 г. N Ф02-3013/14 по делу N А74-5781/2013

Лицо, которое подало заявку для участия в аукционе, не вправе отвергать определенные продавцом условия выкупа права на заключение договора аренды и предлагать свои условия. Это лицо может или участвовать в торгах на предложенных условиях, или не принимать в них участия.

5. Особенности проведения торгов

5.1. Статья 38 ЗК РФ не содержит требования об обязательном проведении торгов для приобретения права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 9 августа 2011 г. N Ф04-3784/11 по делу N А46-11548/2010

Судами правильно установлено, что положения статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации и указанного постановления Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 не содержат требования об обязательном проведении торгов для приобретения права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством.

5.2. Торги проводятся в формах конкурса или аукциона

5.3. Аукцион представляет собой продажу имущества с публичных торгов

Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 05 февраля 2013 г.

По общему правилу, установленному п. 1 ст. 38, п. 2 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, предметом торгов (аукциона) может быть сформированный земельный участок или право на заключение договора аренды такого земельного участка. Аукцион представляет собой продажу, в частности, имущества с публичных торгов, при которой продаваемое имущество приобретается лицом, предложившим наивысшую цену.

5.4. На торгах осуществляется не заключение договора аренды земельного участка, а продажа права на его заключение

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 сентября 2002 г. N Ф08-3053/02

В соответствии с частью 4 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации на торгах (конкурсах, аукционах) осуществляется не заключение договора аренды земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта, а продажа права на его заключение.

5.5. Действующим законодательством не предусмотрены какие-либо льготы для лиц, участвующих в аукционе

Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 23 апреля 2013 г.

Однако действующим законодательством не предусмотрены какие-либо льготы для лиц, участвующих в аукционе.

5.6. При проведении торгов орган местного самоуправления обязан обеспечить равный доступ всех лиц к участию в таких торгах

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 15 мая 2012 г. по делу N 11-2557/2012

Статья 38 Земельного кодекса РФ устанавливает положение, которое предоставляет право органу местного самоуправления провести конкурс (аукцион) на приобретении участка или права на заключение договора аренды такого участка, исходя из чего администрация при предоставлении земельных участков также вправе провести торги, определив их форму и обеспечив равный доступ всех лиц к участию в них.

5.7. Основанием приобретения права собственности на землю являются признание лица победителем в торгах и заключение договора купли-продажи земельного участка или аренды земельного участка

Основанием приобретения права собственности на землю являются два взаимосвязанных между собой юридических факта: участие лица в торгах (аукционах, конкурсах) и признание его победителем и заключение договора купли-продажи земельного участка или аренды земельного участка.

5.8. Победителю торгов не может быть отказано в заключении договора аренды земельного участка

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 11 февраля 2013 г. по делу N 33-258/13

В соответствии со ст. 38 ЗК РФ право на заключение договора аренды земельного участка может быть приобретено на торгах. Победителю по результатам торгов не может быть отказано в заключении договора аренды земельного участка и принятии соответствующего распоряжения органа местного самоуправления.

5.9. Не может быть основанием для предоставления земельного участка в порядке, предусмотренном ст. 38 ЗК РФ, соглашение о сотрудничестве, подписанное по результатам конкурса

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 9 июня 2012 г. N Ф09-3621/12 по делу N А50-14894/2011

Соглашение о сотрудничестве, подписанное по результатам конкурса, не может быть основанием для предоставления этого участка в порядке, предусмотренном ст. 38 Земельного кодекса Российской Федерации.

5.10. Выявление на торгах победителя является этапом заключения договора аренды на торгах

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 30 сентября 2013 г. N Ф03-4519/13 по делу N А04-9263/2012

Выявление на торгах победителя, которому впоследствии предоставляется право на заключение договора аренды, является не чем иным, как этапом заключения договора аренды на торгах.

5.11. Способ выставления на торги земельного участка при наличии нескольких заявок отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан

Проведение торгов соответствует принципу земельного законодательства, закрепленному в пункте 11 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающему сочетание интересов общества и законных интересов граждан.

5.12. Обязанность определить порядок заключения договора по результатам торгов лежит на организаторе торгов

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 13 февраля 2014 г. N Ф01-220/14 по делу N А82-5177/2013

Ни действующим законодательством, ни извещением о проведении торгов на участника торгов не возложены обязанности по подготовке и предоставлению для подписания договора, заключаемого по результатам торгов, следовательно, обязанность четко определить порядок заключения договора по результатам торгов лежит на организаторе торгов.

5.13. Реализация принципа первоочередности предоставления гражданам земельных участков в рамках аукциона невозможна

Кассационное определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 16 мая 2011 г. по делу N 33-4734

В рамках аукциона, проведение которого предполагает соблюдение определенных условий (внесение задатка, "шаг аукциона" и т.д.), а также обязательное участие нескольких лиц, невозможна реализация принципа первоочередности предоставления гражданам земельных участков.

5.14. Участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются в аренду на торгах только при наличии конкурирующих заявок заинтересованных лиц

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2012 г. N ВАС-1300/12

Поскольку порядок предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства в случае, если на земельный участок претендуют нескольких лиц, Федеральным законом от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" не урегулирован, право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации.

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 февраля 2014 г. N Ф08-62/14 по делу N А53-12817/2013

В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах). Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса.

Участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах) не в любом случае, а только при наличии конкурирующих заявок заинтересованных лиц.

5.15. В случаях, когда испрашивается сформированный и поставленный на кадастровый учет земельный участок, его предоставление обратившемуся лицу осуществляется по результатам торгов

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 15 июля 2014 г. N Ф03-2856/14 по делу N А51-30548/2013

Исходя из совокупного толкования норм земельного законодательства, включая пункт 6 статьи 30 и статью 38 Земельного кодекса РФ, в случаях, когда испрашивается сформированный и поставленный на кадастровый учет земельный участок, его предоставление обратившемуся лицу осуществляется по результатам торгов.

5.16. Установление не предусмотренных ст. 38 ЗК РФ требований к порядку проведения торгов не допускается

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 20 февраля 2014 г. N Ф06-3158/13 по делу N А65-14641/2013

Порядок проведения торгов определен статьей 38 ЗК РФ и Правилами организации и проведения торгов, утвержденным Правительством Российской Федерации.

Таким образом, судами сделан правильный вывод, что, применяя по аналогии закона положения статей 38.1 и 38.2 ЗК РФ к рассматриваемым в рамках настоящего дела правоотношениям и обязывая организатора торгов размещать извещение на официальном сайте Российской Федерации, антимонопольный орган устанавливает дополнительные требования, не предусмотренные законом для данных правоотношений, что является неправомерным.

5.17. Обязанность продавца по получению и предоставлению технических условий при проведении торгов по продаже права собственности (аренды) земельного участка носит безусловный характер

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 января 2014 г. N ВАС-19759/13

Суд кассационной инстанции признал, что статьи 38, 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации и статья 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации не ставят выдачу технических условий в зависимость от наличия у муниципалитета каких-либо документов. Обязанность по получению и предоставлению технических условий при проведении торгов по продаже права собственности (аренды) земельного участка носит безусловный характер.

5.18. Продажа права на заключение договора аренды земельного участка проводится только на основе торгов (конкурсов, аукционов)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30 сентября 2003 г. N Ф08-3329/03

В соответствии со статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации продажа прав на заключение договора аренды земельного участка проводится только на основе торгов (конкурсов, аукционов).

5.19. Приобретение земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, как для строительства, так и для целей, не связанных со строительством, должно осуществляться путем проведения торгов

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 30 апреля 2014 г. N Ф10-1197/14 по делу N А35-3599/2013

В соответствии со статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации приобретение в собственность сформированного земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, как для строительства, так и для целей, не связанных со строительством, должно осуществляться путем проведения торгов (конкурсов, аукционов).

5.20. При заключении договора аренды земельного участка на проведение изыскательских работ проведения конкурса не требуется

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 2 ноября 2004 г. N А56-17294/04

При заключении договора аренды земельного участка на проведение изыскательских работ проведения конкурса не требуется.

6. Плата за права на земельный участок на торгах

6.1. Предоставление земельного участка, как в собственность, так и на праве аренды должно быть осуществлено на возмездной основе

Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 23 апреля 2013 г.

Предоставление земельного участка, как в собственность, так и на праве аренды должно быть осуществлено на возмездной основе.

6.2. Начальный размер арендной платы, предлагаемый организатором торгов, определяется на основании отчета независимого оценщика

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 июля 2012 г. N 2820/12

Для случаев, когда право аренды было приобретено по результатам торгов, судам следует учитывать, что в силу п. 4 ст. 38 ЗК РФ, п. 3 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 N 808, начальный размер арендной платы, предложенный организатором торгов, также определяется на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

6.3. При продаже земельных участков на торгах единовременный платеж не взимается

Определение Кемеровского областного суда от 18 ноября 2011 г. N 33-12909

В соответствии со ст. 38 ЗК РФ у органов местного самоуправления отсутствуют полномочия по взиманию единовременного платежа и при приобретении земельного участка из земель, находящихся в муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах).

6.4. Для заключения договора на право аренды земельного участка по итогам торгов обязательным является окончательный размер годовой арендной платы на земельный участок, определенный по результатам аукциона, а не начальная стоимость, определенная организатором торгов

Для заключения договора на право аренды земельного участка по итогам торгов обязательным является окончательный размер годовой арендной платы на земельный участок, определенный по результатам аукциона, а не начальная стоимость, определенная организатором торгов на основании оспариваемого отчета.

6.5. При продаже на торгах права на заключение договора аренды земельного участка плательщиками налога на добавленную стоимость являются органы государственной власти или органы местного самоуправления

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20 мая 2013 г. N Ф05-4742/13 по делу N А41-26569/2012

Пунктом 2 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в качестве продавца права на заключение договора аренды земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.

Таким образом, судами сделаны выводы о том, что при осуществлении вышеуказанных операций, налогоплательщиками налога на добавленную стоимость являются исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления.

7. Недействительность торгов

7.1. Передача земельного участка в аренду без проведения торгов влечет недействительность договора аренды земельного участка

Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 07 октября 2013 г. по делу N 33-17847/2013

Суд пришел к выводу о том, что оспариваемый прокурором договор аренды и договоры купли-продажи спорного земельного участка противоречат закону, поскольку не могли быть заключены, минуя предусмотренные ч. 4 ст. 30, 38 ЗК РФ процедуры проведения торгов или предварительного опубликования в официальных средствах массовой информации сообщения о приеме заявлений для предоставления участка в аренду, чем были нарушены интересы неопределенного круга лиц, имеющих право обратиться с заявлениями о предоставлении земельного участка и принять участие в торгах.

Суд счел нарушение предусмотренной законом процедуры приобретения земельного участка основанием для признания сделок ничтожными.

7.2. Задержка в оплате цены земельного участка не является основанием для признания торгов недействительными

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 9 марта 2006 г. N А26-351/2005-19

То обстоятельство, что покупатель уплатил цену земельного участка спустя два месяца после подписания протокола о результатах торгов, основанием для признания торгов недействительными не является.

7.3. Заключение по результатом торгов договора купли-продажи права на заключение договора аренды вместо договора аренды незаконно

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 октября 2013 г. N ВАС-14628/13

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды на основании пунктов 30, 38 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктов 26, 27 Правил "Об организации и проведении торгов по продаже находящейся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков", утвержденных постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 N 808, пришли к выводу, что у ответчика, как организатора аукциона, по его результатам возникла обязанность заключить договор аренды земельного участка в силу прямого указания закона, в то время как возможность заключения иного вида договора (вместо договора аренды договора купли-продажи права на заключение договора аренды) законодательством не предусмотрена. При таких обстоятельствах суды, руководствуясь статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, признали оспариваемый договор недействительной (ничтожной) сделкой, как не соответствующий требованиям действующего законодательства.

7.4. Неопределение параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технических условий подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения влечет недействительность торгов

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 25 октября 2012 г. N Ф07-5828/12 по делу N А56-71998/2011

Кассационная инстанция считает обоснованными выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что при организации торгов были нарушены требования статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку в отношении спорного земельного участка не были определены параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения. Суды обоснованно признали данное обстоятельство существенным нарушением порядка проведения торгов.

При указанных обстоятельствах суд принял правильное решение о признании спорных торгов недействительными.

7.5. Изменение категории использования земельного участка после проведения торгов путем подписания дополнительного соглашения с победителем торгов недопустимо

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 16 июля 2014 г. N Ф10-1887/14 по делу N А23-4595/2012

После подписания договора аренды земельного участка по итогам аукциона с истцом было заключено дополнительное соглашение, которым изменена категория использования земельного участка с "земли сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства" на "земли населенных пунктов, для сельскохозяйственного производства".

Таким образом, договор аренды земельного участка с истцом заключен на условиях, существенно отличающихся от предложенных в информационном сообщении, т.е. фактически изменяют условия торгов.

Из чего следует, что лица, заинтересованные в приобретении земельного участка из земель населенных пунктов, были лишены права принять участие в торгах и заключить соответствующий договор аренды земельного участка, т.е. таким образом был сужен круг потенциальных участников торгов.

7.6. Объединение в один лот земельных участков, обладающих индивидуальными, различными потребительскими свойствами ведет к ограничению конкуренции на рынке

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 16 мая 2013 г. N Ф06-3185/13 по делу N А65-21879/2012

Суды также правильно указали, что объединение в один лот земельных участков, обладающих индивидуальными, различными потребительскими свойствами, ведет к отказу от участия в торгах лиц, заинтересованных в земельном участке с определенным месторасположением и характеристиками.

Вы можете открыть актуальную версию документа прямо сейчас.

Открыть документ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.