Энциклопедия судебной практики. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (Ст. 110 ЖК)

Энциклопедия судебной практики
Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
(Ст. 110 ЖК)

1. Общие вопросы применения ст. 110 ЖК РФ

1.1. ЖК и ЖСК не являются хозяйствующими субъектами с самостоятельными экономическими интересами, отличными от интересов членов кооператива

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12 мая 2016 г. N Ф05-5230/16 по делу N А40-112180/2015

ЖСК не является хозяйствующим субъектом с самостоятельными экономическими интересами, отличными от интересов членов ЖСК.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 8 апреля 2016 г. N Ф09-1889/16 по делу N А07-18527/2015

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.10.2007 N 57 определено, что при заключении договоров ТСЖ, ЖСК действуют не как хозяйствующие субъекты с самостоятельными экономическими интересами, отличными от интересов членов ТСЖ, ЖСК. Соответствующие обязательства управляющей организации перед организациями, непосредственно оказывающими услуги (выполняющими работы), не могут быть большими, чем в случае заключения этими организациями прямых договоров с жильцами - членами ТСЖ, ЖСК.

1.2. Законом не запрещается создание ЖСК при объединении нескольких многоквартирных домов или нескольких близкорасположенных жилых зданий, строений или сооружений

Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за I квартал 2007 г. (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 30 мая 2007 г.) (вопрос 9)

Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит запрета создания ЖСК при объединении нескольких многоквартирных домов либо нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов.

1.3. ЖСК обладает специальной правоспособностью и вправе заниматься только теми видами деятельности, которые указаны в его уставе

Кассационное определение СК по гражданским делам Тамбовского областного суда по делу N 33-3326

В соответствии со ст. 116 ГК РФ и ст. 110 ЖК РФ жилищно-строительный кооператив создается в виде некоммерческой организации, деятельность которой не предусматривает извлечение прибыли в качестве своей основной цели. ЖСК имеет специальную правоспособность и вправе заниматься только указанными в его Уставе видами деятельности.

1.4. ЖСК отвечает только за содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 5 августа 2013 г. N Ф06-6798/13 по делу N А57-21263/2012

Правомерен вывод судов о том, что жилищно-строительный кооператив отвечает только за содержание инженерного оборудования, которое относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Жилищно-строительный кооператив не может отвечать за оборудование, находящееся за границами многоквартирного дома. Соответственно, не должен сталкиваться с неблагоприятными последствиями, связанными с ненадлежащим состоянием данного оборудования.

1.5. Обязательства ЖСК перед организациями, оказывающими услуги (выполняющими работы), не могут быть большими, чем в случае заключения этими организациями прямых договоров с жильцами - членами ЖСК

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12 мая 2016 г. N Ф05-5230/16 по делу N А40-112180/2015

Соответствующие обязательства ЖСК перед организациями, непосредственно оказывающими услуги (выполняющими работы), не могут быть большими, чем в случае заключения этими организациями прямых договоров с жильцами - членами кооператива, в связи с чем при реализации услуг по регулируемым ценам (тарифам), например, услуг по энергоснабжению, ЖСК оплачивает такие услуги, предназначенные жильцам, по тарифам, утвержденным для населения, а не для юридических лиц.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 8 апреля 2016 г. N Ф09-1889/16 по делу N А07-18527/2015

Соответствующие обязательства управляющей организации перед организациями, непосредственно оказывающими услуги (выполняющими работы), не могут быть большими, чем в случае заключения этими организациями прямых договоров с жильцами - членами ТСЖ, ЖСК.

1.6. ЖСК является законным представителем собственников жилых помещений в суде

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 8 апреля 2011 г. N Ф09-1049/11-С5 по делу N А50-13334/2010

Учитывая, что целью создания такого кооператива является управление многоквартирным домом, а управление кооперативом является самостоятельным способом управления многоквартирным домом, суд апелляционной инстанции правильно указал на то, что, обращаясь с иском о понуждении к заключению договора теплоснабжения объекта, истец выступает в том числе в качестве законного представителя собственников жилых помещений, в связи с чем привлечения членов ЖСК к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, не требуется.

1.7. ЖСК не может выступать плательщиком налога на прибыль или НДС

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 ноября 2005 г. N Ф08-5407/05-2137А

Жилищно-строительный кооператив не является плательщиком налога на прибыль и налога на добавленную стоимость, так как не занимается предпринимательской деятельностью, а получаемые им денежные средства являются паевыми взносами, направляемыми на строительство жилого фонда с целью удовлетворения потребности членов кооператива в жилье.

2. ЖК и ЖСК как способы управления многоквартирным домом

2.1. Наличие в многоквартирном доме ЖСК исключает существование иного способа управления этим домом до принятия собственниками помещений решения о его смене

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 10 сентября 2015 г. N 305-КГ15-1770

Анализ положений раздела V Жилищного кодекса, который посвящен жилищным и жилищно-строительным кооперативам, указывает на то, что наличие в многоквартирном доме жилищно-строительного кооператива исключает существование иного способа управления этим домом до принятия собственниками помещений решения о его смене в установленном законом порядке.

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 марта 2011 г. N 11333/10

Анализ положений раздела V Жилищного кодекса, который посвящен жилищным и жилищно-строительным кооперативам, указывает на то, что наличие в многоквартирном доме жилищно-строительного кооператива исключает существование иного способа управления этим домом до принятия собственниками помещений решения о его смене в установленном законом порядке.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 10 августа 2016 г. N Ф05-10508/16 по делу N А40-107522/2015

Анализ положений раздела V Жилищного кодекса, который посвящен жилищным и жилищно-строительным кооперативам, указывает на то, что наличие в многоквартирном доме жилищно-строительного кооператива исключает существование иного способа управления этим домом до принятия собственниками помещений решения о его смене в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 110 Жилищного кодекса Российской Федерации целью создания жилищного или жилищно-строительного кооператива является также управление многоквартирным домом, а в соответствии с частью 2 статьи 161 названного Кодекса управление жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом является самостоятельным способом управления многоквартирным домом.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 мая 2016 г. N Ф07-2588/16 по делу N А56-40065/2015

Как обоснованно указал суд апелляционной инстанции, из положений раздела V ЖК РФ следует, что наличие в многоквартирном доме жилищно-строительного кооператива исключает существование иного способа управления этим домом до принятия собственниками помещений решения о выборе иного способа управления многоквартирным домом.

Общество решением общего собрания собственников многоквартирного дома выбрано управляющей организацией и полномочия прежней управляющей компании (в данном случае Кооператива) прекратились.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 21 апреля 2016 г. N Ф06-8005/16 по делу N А55-18365/2015

Суд первой инстанции, проанализировав положения раздела V ЖК РФ, который посвящен жилищным и жилищно-строительным кооперативам, указал на то, что наличие в многоквартирном доме жилищного кооператива исключает существование иного способа управления этим домом до принятия собственниками помещений решения о его смене в установленном законом порядке.

Апелляционное определение СК по административным делам Архангельского областного суда от 20 июня 2016 г. по делу N 33-3222/2016

Анализ положений раздела 5 ЖК РФ, который посвящен жилищным и жилищно-строительным кооперативам, указывает на то, что наличие в многоквартирном доме жилищно-строительного кооператива исключает существование иного способа управления этим домом до принятия собственниками помещений решения о его смене в установленном законом порядке.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Мурманского областного суда от 29 апреля 2015 г. по делу N 33-1225/2015

В силу п. 1 ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Анализ положений Раздела V Жилищного кодекса Российской Федерации, который посвящен жилищным и жилищно-строительным кооперативам, указывает на то, что наличие в многоквартирном доме жилищно-строительного кооператива исключает существование иного способа управления этим домом до принятия иного решения собственниками помещений в установленном законом порядке.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Брянского областного суда от 23 декабря 2014 г. по делу N 33-3968/2014

Анализ положений Раздела V Жилищного кодекса Российской Федерации, который посвящен жилищным и жилищно-строительным кооперативам, указывает на то, что наличие в многоквартирном доме жилищно-строительного кооператива исключает существование иного способа управления этим домом до принятия иного решения собственниками помещений в установленном законом порядке.

2.2. Под управлением общим имуществом в ст. 110 ЖК РФ понимается владение, пользование и в установленных пределах распоряжение общим имуществом от имени ЖСК, но в интересах собственников

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 21 января 2010 г. по делу N А57-23148/2008

Из смысла статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что управление общим имуществом в интересах собственников есть ничто иное как владение, пользование и в установленных пределах распоряжение общим имуществом от имени жилищно-строительного кооператива, но в интересах собственников.

2.3. Под обеспечением эксплуатации общего имущества понимаются действия ЖСК, направленные на выбор обслуживающих и подрядных организаций, заключение с ними договоров и осуществление контроля за их деятельностью

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 1 ноября 2007 г. N А57-17/07-26

Под обеспечением эксплуатации общего имущества следует понимать действия ЖСК, направленные на выбор обслуживающих и подрядных организаций, заключение с ними договоров, осуществление в интересах кооператива контроля за исполнением этими организациями своих обязанностей, ведение бухгалтерской и технической документации на многоквартирный дом, планирование работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества.

2.4. Нормы ст. 110 ЖК РФ не запрещают кооперативам заключать договоры на управление домом со специализированными управляющими организациями

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 декабря 2010 г. N ВАС-11333/10

Учитывая, что в соответствии с нормой [ст. 110 ЖК РФ] целью создания кооператива является управление многоквартирным домом, а в соответствии с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса управление кооперативом является самостоятельным способом управления многоквартирным домом, предусмотренная частью 2 статьи 162 этого кодекса возможность заключения им договора на управление домом со специализированной организацией не противоречит этим нормам и не изменяет положения о существовании лишь одного способа управления многоквартирным домом.

2.5. При избрании собственниками жилых помещений одного дома, входящими в ЖСК, иного способа управления необходимо осуществлять реорганизацию ЖСК в форме выделения

Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за I квартал 2007 г. (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 30 мая 2007 г.) (вопрос 9)

Избрание собственниками жилых помещений одного дома, входящими в ЖСК, иного способа управления означает необходимость реорганизации ЖСК в форме выделения, поскольку к вновь образуемому юридическому лицу должна перейти часть прав и обязанностей ранее созданного кооператива, возникших в связи с управлением несколькими многоквартирными домами.

3. Членство в ЖК и ЖСК

3.1. Членство в ЖСК не зависит от наличия или отсутствия у лица какого-либо права на недвижимость

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30 июня 2009 г. N А32-16659/2008-62/233

Суды правильно указали, что согласно нормам [ст. 110 ЖК РФ] членство в жилищно-строительном кооперативе не зависит от наличия (отсутствия) у лица какого-либо права на недвижимость, поэтому ссылка банка на отсутствие у граждан - членов кооператива права собственности на спорный жилой дом обоснованно не принята судами.

3.2. При приобретении пая лицо не становится автоматически членом кооператива

Определение СК по гражданским делам Верховного суда Республики Северная Осетия-Алания от 21 июня 2011 г. по делу N 33-671/2011

Приобретатель пая не становится членом кооператива, поскольку прием в члены кооператива регламентирован Жилищным кодексом РФ, нормы жилищного кодекса в этой части носят императивный характер и не могут быть изменены ни уставом ЖСК, ни соглашением сторон. Это связано с тем, что жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами (ст. 110 ЖК РФ) и цель их деятельности - приобретение права на жилое помещение исключительно для семейных, домашних и иных нужд и не связано с осуществлением предпринимательской деятельности. Поэтому действующее законодательства не содержит понятия продажи пая, поскольку это противоречит цели деятельности кооператива.

3.3. Членство в кооперативе является добровольным и не может возникать автоматически вследствие приобретения квартиры в собственность

Кассационное определение СК по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 02 марта 2011 г. по делу N 33-1062

ЖСК является добровольным объединением граждан на основе членства (часть 1 статьи 110 Жилищного кодекса РФ), следовательно, членство в кооперативе является добровольным и не может возникать автоматически вследствие приобретения квартиры в собственность.

3.4. Законодательством не определен размер вступительных и паевых взносов в отношении каждого члена ЖСК, указанный размер определяется в уставе ЖСК

Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 11 ноября 2015 г. по делу N 33-18611/2015

Действующим законодательством размер вступительных и паевых взносов в отношении каждого члена жилищно-строительного кооператива не определен, данные размеры определяются в Уставе ЖСК.

3.5. Участники жилищных кооперативов являются потребителями

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия от 31 марта 2015 г. по делу N 33-669/2015

Жилищным кодексом Российской Федерации прямо не установлено, что к отношениям по участию граждан в жилищных кооперативах применяется законодательство о защите прав потребителей. Однако жилищные и жилищно-строительные кооперативы Жилищным кодексом Российской Федерации признаны потребительскими кооперативами (пункт 4 статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации). Жилищные накопительные кооперативы также являются потребительскими кооперативами, создаваемыми в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения паевых взносов (подпункт 1 статьи 1 Федерального закона "О жилищных накопительных кооперативах"). Участники жилищных кооперативов всех видов объединяют паевые взносы не с целью получить прибыль, а с потребительской целью - улучшить жилищные условия и получить жилье в собственность. Это дает основания считать участников всех жилищных кооперативов потребителями.

Таким образом, независимо от формы привлечения средств граждан для приобретения или строительства жилья все граждане, участвующие в долевом строительстве или в жилищном кооперативе, являются потребителями. По этой причине к отношениям, возникающим между такими гражданами и лицами, привлекающими их средства для приобретения или строительства многоквартирных жилых домов, подлежит применению законодательство о защите прав потребителей.

3.6. Вступление-принятие в члены ЖСК не является сделкой

Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 18 марта 2015 г. по делу N 33-2944/2015

По смыслу ст. 110 ЖК РФ вступление-принятие в члены жилищно-строительного кооператива не является гражданско-правовой сделкой (договором) двух и более сторон, а является совокупностью юридических фактов, влекущих возникновение правоотношений, связанных с членством гражданина в указанном потребительском кооперативе.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Астраханского областного суда от 12 ноября 2014 г. по делу N 33-3533/2014

По смыслу ст. 110 ЖК РФ вступление-принятие в члены жилищно-строительного кооператива не является гражданско-правовой сделкой (договором) двух и более сторон, а является совокупностью юридических фактов, влекущих возникновение правоотношений, связанных с членством гражданина в указанном потребительском кооперативе.

3.7. ЖСК, созданный в связи с банкротством застройщика для завершения строительства за счет денежных средств, внесенных участниками долевого строительства, обязан принять их в члены кооператива

Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 г.) (пункт 3)

На жилищно-строительный кооператив, созданный в связи с банкротством застройщика для завершения строительства за счет денежных средств, внесенных участниками долевого строительства, возлагается обязанность по принятию их в члены кооператива.