Энциклопедия судебной практики. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме (Ст. 164 ЖК)

Энциклопедия судебной практики
Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме
(Ст. 164 ЖК)

1. Общие положения о непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме

1.1. Ч. 3 ст. 164 ЖК РФ не нарушает конституционные права граждан

Определение Конституционного Суда РФ от 24 февраля 2011 г. N 160-О-О

Оспариваемая заявительницей часть 3 статьи 164 Жилищного кодекса Российской Федерации в системном единстве с частью 2 данной статьи и положениями Правил предоставления коммунальных услуг гражданам (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 года N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам") не может рассматриваться как нарушающая или ограничивающая ее конституционные права, перечисленные в жалобе, поскольку не исключает заключение собственниками помещений договоров теплоснабжения напрямую с ресурсоснабжающей организацией при непосредственном управлении многоквартирным домом.

1.2. Законом не запрещается непосредственный способ управления жилыми домами, доля муниципальной собственности которых составляет более 50%

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 11 февраля 2015 г. N Ф03-6247/14 по делу N А24-2384/2014

Довод кассационной жалобы о том, что законодатель в принципе исключает непосредственный способ управления жилыми домами, доля муниципальной собственности которых составляет более 50%, отклоняется судом кассационной инстанции, как противоречащий пункту 5 статьи 46 ЖК.

1.3. ЖК РФ выделяет два вида договоров при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в нем

Апелляционное определение СК по гражданским делам Саратовского областного суда от 27 июня 2012 г. по делу N 33-2924

Жилищный кодекс Российской Федерации выделяет два вида договоров при непосредственном управлении многоквартирным домом: договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества многоквартирным домом и договоры о снабжении собственников коммунальными ресурсами (ч.ч. 1, 2 ст. 164 ЖК РФ).

1.4. При непосредственном управлении многоквартирным домом для заключения договоров необходимо решение общего собрания собственников

Апелляционное определение СК по гражданским делам Саратовского областного суда от 27 июня 2012 г. по делу N 33-2924

Из анализа указанных норм закона [в т.ч. ст. 164 ЖК РФ] следует, что при непосредственном управлении многоквартирным домом для заключения договоров необходимо решение общего собрания.

1.5. При непосредственном управлении многоквартирным домом для собственников жилых помещений предусмотрены два варианта участия в его управлении - лично или через своих представителей

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 февраля 2008 г. N А66-2922/2007

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме (часть 3 статьи 164 ЖК РФ).

Таким образом, в данном случае для заключения договоров необходимо документальное подтверждение соответствующего волеизъявления собственников помещений (лично или через уполномоченного представителя, в частности, управляющего).

Кассационное определение СК по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 16 сентября 2011 г. по делу N 33-6694

По смыслу [ст. 164 ЖК РФ] действующее жилищное законодательство предусматривает при непосредственном управлении многоквартирным домом для собственников жилых помещений два варианта участия в его управлении - лично или через своих представителей.

В первом случае, собственники самостоятельно вступают в прямые договорные отношения с организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги, то есть на общем собрании собственники принимают решение о заключении договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества и выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров (все или большинство).

Во втором случае, собственники помещений в многоквартирном доме вступают в договорные отношения с организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги, через своего представителя. В этом случае они в порядке ст.ст. 44-48 ЖК РФ принимают решение делегировать представителю собственников помещений свои полномочия на заключение договоров с организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги. Иными словами, от имени собственников помещений в многоквартирном доме действует один из них или иное лицо, имеющее полномочия, которые удостоверены доверенностью, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников.

1.6. Способ управления многоквартирным домом в форме территориального общественного самоуправления законом не предусмотрен

Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 14 мая 2014 г. по делу N 33-3095/2014

Согласно обжалуемому решению собственниками данного дома был выбран непосредственный способ управления многоквартирным домом в форме территориального общественного самоуправления.

Такой способ управления многоквартирным домом законом не предусмотрен.

1.7. Ст. 164 ЖК РФ не предусматривает создания совета и избрания его председателя

Кассационное определение СК по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 23 сентября 2011 г. по делу N 33-6886

Суд указал, что действующим жилищным законодательством, в том числе ст. 164 ЖК РФ, при непосредственном управлении многоквартирным домом не предусмотрено создание Совета и избрание председателя этого Совета. Управление многоквартирным домом осуществляется всеми или большинством собственников, или управомоченным лицом из числа собственников.

1.8. В силу ст. 164 ЖК РФ наличие доверенности для подачи искового заявления в суд от имени собственников многоквартирного дома не обязательно

Определение СК по гражданским делам Приморского краевого суда от 05 мая 2012 г. по делу N 33-4104

Согласно ч. 1 ст. 164 Жилищного кодекса РФ при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме (ч. 3. ст. 164 ЖК РФ).

Как следует из представленных материалов, по решению общего собрания собственников дома доверенным лицом собственников дома в отношении с третьими лицами была утверждена кандидатура.

Копия данного решения приложена к исковому заявлению.

Таким образом, в силу ст. 164 Жилищного кодекса РФ отсутствие оформленной доверенности на право подачи искового заявления от имени собственников многоквартирного дома не может служить основанием для отказа в принятии иска и возврата его заявителю.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 14 марта 2012 г. по делу N 33-2400

В соответствии со статьями 44, 164 Жилищного кодекса Российской Федерации вопрос о выдаче доверенности не относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Заключение договора с ресурсоснабжающей организацией при непосредственном способе управления многоквартирным домом

2.1. При выборе способа управления многоквартирным домом непосредственно собственниками каждый собственник без участия посредника является стороной договора с ресурсоснабжающей организацией

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 июня 2014 г. N ВАС-1445/14

Особенности непосредственного способа управления установлены в части 8 статьи 155, частях 2.1 и 9.1 статьи 161, пунктах 1 и 3 части 8 статьи 161.1, части 10 статьи 162, статье 164 Жилищного кодекса, из которых следует, что собственники как потребители коммунальных услуг вступают в прямые непосредственные правоотношения с ресурсоснабжающими организациями, поставляющими в многоквартирные дома коммунальные ресурсы. В отличие от опосредованных способов управления каждый собственник помещения в многоквартирном доме является стороной договора с ресурсоснабжающей организацией. Аналогичным образом собственники вступают в непосредственные отношения с лицом, выполняющим работы (услуги) по содержанию общедомового имущества.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 2 февраля 2015 г. N Ф06-19643/13 по делу N А12-12802/2014

Особенности непосредственного способа управления установлены в части 8 статьи 155, частях 2.1 и 9.1 статьи 161, пунктах 1 и 3 части 8 статьи 161.1, части 10 статьи 162, статьи 164 ЖК РФ, из которых следует, что собственники, как потребители коммунальных услуг, вступают в прямые непосредственные правоотношения с ресурсоснабжающими организациями, поставляющими в многоквартирные дома коммунальные ресурсы. В отличие от опосредованных способов управления каждый собственник помещения в многоквартирном доме является стороной договора с ресурсоснабжающей организацией без участия какого-либо посредника.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11 декабря 2014 г. N Ф04-11594/14 по делу N А45-830/2014

Особенности непосредственного способа управления установлены в части 8 статьи 155, частях 2.1 и 9.1 статьи 161, пунктах 1 и 3 части 8 статьи 161.1, части 10 статьи 162, статье 164 ЖК РФ, из которых следует, что собственники как потребители коммунальных услуг вступают в прямые непосредственные правоотношения с ресурсоснабжающими организациями, поставляющими в МКД коммунальные ресурсы. В отличие от опосредованных способов управления каждый собственник помещения в МКД является стороной договора с ресурсоснабжающей организацией. Аналогичным образом собственники вступают в непосредственные отношения с лицом, выполняющим работы (услуги) по содержанию общедомового имущества.

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 26 ноября 2014 г. N Ф10-4025/14 по делу N А09-372/2014

Особенности непосредственного способа управления установлены в части 8 статьи 155, частях 2.1 и 9.1 статьи 161, пунктах 1 и 3 части 8 статьи 161.1, части 10 статьи 162, статье 164 Жилищного кодекса, из которых следует, что собственники как потребители коммунальных услуг вступают в прямые непосредственные правоотношения с ресурсоснабжающими организациями, поставляющими в многоквартирные дома коммунальные ресурсы. В отличие от опосредованных способов управления каждый собственник помещения в многоквартирном доме является стороной договора с ресурсоснабжающей организацией. Аналогичным образом собственники вступают в непосредственные отношения с лицом, выполняющим работы (услуги) по содержанию общедомового имущества.

2.2. Заключение договора с ресурсоснабжающей организацией от имени собственника уполномоченным им лицом не влечет обязанности последнего оплачивать коммунальные ресурсы

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 июня 2014 г. N ВАС-1445/14

Заключение договора с ресурсоснабжающей организацией от имени жильцов (собственников) уполномоченным ими лицом не изменяет схему правоотношений и это лицо не становится исполнителем коммунальных услуг и не обязано оплачивать поставленные коммунальные ресурсы.

Иное толкование, допускающее наличие посредника между ресурсоснабжающей организацией и конечным потребителем (собственником помещений), искажает смысл непосредственного управления и по существу сводит его к управлению через управляющую организацию, то есть подменяет волю собственников о выборе способа управления многоквартирным домом.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 5 декабря 2014 г. N Ф04-11587/14 по делу N А45-829/2014

Заключение договора с ресурсоснабжающей организацией от имени жильцов (собственников) уполномоченным ими лицом не изменяет схему правоотношений и это лицо не становится исполнителем коммунальных услуг и не обязано оплачивать поставленные коммунальные ресурсы, а также ресурсы, использованные в целях надлежащего содержания общего имущества МКД, выраженного в рассматриваемом случае в подготовке отопительной системы МКД.

Иное толкование, допускающее наличие посредника между ресурсоснабжающей организацией и конечным потребителем (собственником помещений), искажает смысл непосредственного управления и по существу сводит его к управлению через управляющую организацию, то есть подменяет волю собственников о выборе способа управления многоквартирным домом.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 25 сентября 2014 г. N Ф06-6660/13 по делу N А55-15038/2013

Заключение договора с ресурсоснабжающей организацией от имени жильцов (собственников) уполномоченным ими лицом не изменяет схему правоотношений и это лицо не становится исполнителем коммунальных услуг и не обязано оплачивать поставленные коммунальные ресурсы.

Иное толкование, допускающее наличие посредника между ресурсоснабжающей организацией и конечным потребителем (собственником помещений), искажает смысл непосредственного управления и по существу сводит его к управлению через управляющую организацию, то есть подменяет волю собственников о выборе способа управления многоквартирным домом.

2.3. Непосредственный способ управления многоквартирным домом не предусматривает освобождения собственников от обязанности по оплате коммунальных услуг

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 апреля 2014 г. N ВАС-4507/14

Согласно правовой позиции, изложенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 30.10.2012 N 8714/12, в отношениях по снабжению коммунальными ресурсами многоквартирного жилого дома государственного или муниципального жилого фонда, в отношении которого не выбрана управляющая организация или не реализован иной предусмотренный действующим законодательством способ управления, ответственным за оплату названных ресурсов перед ресурсоснабжающей организацией является соответствующее публично-правовое образование.

Вывод об освобождении собственника жилого помещения от обязанности своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги с момента выбора способа управления многоквартирным жилым домом - непосредственного управления - в указанном постановлении не содержится.

Таким образом, вопреки доводам заявителя суды правильно определили надлежащего ответчика по иску. Правом требовать исполнения нанимателями (пользователями) жилого помещения обязанностей по оплате коммунальных услуг, определенных договором, заключенным с собственником, обладает собственник. Для истца, не являющегося стороной этого договора, его условия в силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации прав и обязанностей не порождают.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 2 февраля 2015 г. N Ф06-19643/13 по делу N А12-12802/2014

Вывод об освобождении собственника жилого помещения от обязанности своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги с момента выбора способа управления многоквартирным жилым домом - непосредственного управления в указанном постановлении не содержится.

Аналогичная позиция выражена в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.04.2014 N ВАС-4507/14.

2.4. При непосредственном способе управления многоквартирным жилым домом только собственник, а не наниматель может заключать договор с ресурсоснабжающей организацией и производить оплату ее услуг

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 2 февраля 2015 г. N Ф06-19643/13 по делу N А12-12802/2014

В соответствии с частью 3 статьи 164 ЖК РФ договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

В соответствии с частью 8 статьи 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, осуществляющие непосредственное управление таким домом, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Вышеприведенные нормы права определяют, что при непосредственном способе управления многоквартирным жилым домом только собственник, а не наниматель заключает договор на горячее водоснабжение и отопление, и только собственник производит оплату ресурсоснабжающей организации за эти услуги.

Граждане - наниматели жилых помещений не являются стороной по договору оказания коммунальных услуг в отношениях с ресурсоснабжающей организацией, так как условия предоставления им коммунальных услуг определяются в договоре найма, заключаемом между нанимателем и собственником жилого помещения.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ульяновского областного суда от 24 сентября 2013 г. по делу N 33-3443/2013

Анализ положений Жилищного кодекса Российской Федерации [в т.ч. ст. 164 ЖК РФ], Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что законодательством не предусмотрено право нанимателя жилого помещения напрямую заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями по предоставлению и оплате коммунальных услуг.

Право на заключение договора энергоснабжения предоставлено непосредственно собственнику помещения в многоквартирном доме либо уполномоченной им организации; наниматель жилого помещения имеет право на получение коммунальных услуг в силу обязательств, возникающих у наймодателя из договора социального найма жилого помещения.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного суда Удмуртской Республики от 01 августа 2012 г. по делу N 33-2450

Части 3 и 4 статьи 155 ЖК РФ не предусматривают право нанимателя жилого помещения напрямую заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями по предоставлению и оплате коммунальных услуг. Заключение собственником жилого помещения договора, содержащего условия предоставления коммунальных услуг, непосредственно с ресурсоснабжающими организациями допускается только в случае, если собственники жилых помещений в многоквартирном доме осуществляют непосредственное управление таким домом (часть 8 статья 155 ЖК РФ).

2.5. При непосредственном управлении многоквартирным домом потребление электроэнергии и соответственно её оплата осуществляются не только собственниками, но и нанимателями жилых помещений

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 5 сентября 2011 г. N Ф03-4040/11 по делу N А59-4309/2010

По мнению заявителя жалобы, при избрании способа управления многоквартирным домом - непосредственное управление, договор с ресурсоснабжающей организацией обязан заключить собственник помещений, а не наниматели, соответственно, оплату за потребленные энергоресурсы должен также производить собственник жилых помещений, каковым применительно к рассматриваемому спору является муниципальное образование.

Довод заявителя жалобы о том, что при непосредственном управлении многоквартирным домом обязанность по оплате коммунальных услуг возлагается на собственника помещений, кассационной инстанцией применительно к рассматриваемому спору отклоняется, поскольку в соответствии с пунктом 88 Правил функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергетики, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 31.08.2006 N 530 (в редакции, действовавшей в спорный период) во взаимосвязи с вышеназванными положениями жилищного и гражданского законодательства, потребление электроэнергии и, соответственно, её оплата осуществляются не только собственниками помещений, но и нанимателями жилых помещений по договорам социального или коммерческого найма жилых помещений. Следовательно, при передаче помещения во владение и пользование по договору социального найма, обязанность по оплате коммунальных услуг возлагается на нанимателя помещения.

Факт отсутствия заключенного между нанимателями и истцом договора энергоснабжения не имеет правового значения, поскольку коммунальной услугой пользовались наниматели жилых помещений, обязанные оплачивать эту услугу в силу закона.

2.6. Объем прав и обязанностей нанимателей жилых помещений не зависит от способа управления многоквартирным домом

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 11 февраля 2015 г. N Ф03-6247/14 по делу N А24-2384/2014

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что наниматели жилых помещений при непосредственном управлении многоквартирным домом должны вносить плату за коммунальные услуги собственнику помещений, а собственник - ресурсоснабжающей организации, подлежат отклонению, как основанные на ошибочном толковании норм жилищного законодательства.

Из системного толкования норм Жилищного кодекса Российской Федерации (глава 8, части 4, 7.1 статьи 155) не следует, что объем прав и обязанностей нанимателей жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма государственного или муниципального жилищного фонда поставлен в зависимость об способа управления многоквартирным домом (управляющая компания, товарищество собственников жилья, непосредственное управление и т.д.), следовательно, обязанность по внесению платы за коммунальные услуги лежит на нанимателях жилых помещений. Иное фактически было бы направлено на освобождение физических лиц (нанимателей), проживающих в жилом доме, от внесения платы за занимаемые ими помещения и потребленные коммунальные услуги, что жилищным законодательством не предусмотрено.

3. Заключение договора по содержанию и ремонту общего имущества при непосредственном способе управления многоквартирным домом

3.1. Непосредственное управление собственниками многоквартирным домом возможно только при заключении ими с управляющей организацией договора по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28 ноября 2014 г. N Ф01-4993/14 по делу N А43-4918/2014

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, в силу пункта 16 которых надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений, в частности, путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), - в соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 5 февраля 2014 г. N Ф08-8366/13 по делу N А32-40438/2011

Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается: а) собственниками помещений: путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), в соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 16 февраля 2011 г. N Ф09-349/11-С5 по делу N А76-40514/2009-18-1132/112

По смыслу [ч.ч. 2, 3 ст. 164 ЖК РФ] при непосредственном управлении собственниками помещений на основании решения их общего собрания должны заключаться договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме с лицами, осуществляющими указанные виды деятельности.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27 ноября 2014 г. N Ф06-16578/13 по делу N А57-19634/2013

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 164 Жилищного кодекса Российской Федерации при непосредственном управлении собственниками помещений на основании решения их общего собрания должны заключаться договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме с лицами, осуществляющими указанные виды деятельности.

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12 октября 2012 г. N Ф04-4844/12 по делу N А27-19801/2011

Из содержания норм ЖК РФ следует, что при выборе [непосредственного] способа управления многоквартирным домом должны заключаться договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме с лицами, осуществляющими указанные виды деятельности.

3.2. Договор по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме является двусторонними, где собственники помещений в многоквартирном доме выступают в качестве одной стороны

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12 октября 2012 г. N Ф04-4844/12 по делу N А27-19801/2011

Из содержания норм ЖК РФ следует, что при выборе [непосредственного] способа управления многоквартирным домом должны заключаться договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме с лицами, осуществляющими указанные виды деятельности. Такие договоры являются двусторонними, в них собственники помещений в многоквартирном доме выступают в качестве одной стороны.

3.3. Договор по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме со стороны собственников может заключать один общий представитель

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12 октября 2012 г. N Ф04-4844/12 по делу N А27-19801/2011

Из содержания норм ЖК РФ следует, что при выборе [непосредственного] способа управления многоквартирным домом должны заключаться договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме с лицами, осуществляющими указанные виды деятельности. В том случае, если собственниками выбрано одно управомоченное лицо из своего числа или приглашено иное лицо (не из числа собственников), то оно действует в отношениях с третьими лицами от имени собственников помещений в многоквартирном доме. При этом данное лицо не становится стороной договоров и, следовательно, не наделяется правами требования, вытекающими из них. Лицо, которому собственники помещений в многоквартирном доме выдали письменную доверенность, не может считаться управляющим.

3.4. В отношении заключенного в порядке ст. 164 ЖК РФ договора по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме действует специальный режим правового регулирования

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 13 августа 2013 г. по делу N 33-10289/2013

Договор на предоставление работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, заключенный в порядке статьи 164 Жилищного кодекса Российской Федерации, представляет собой особый вид договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

3.5. Организации, оказывающие услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, несут ответственность за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами и правилами содержания общего имущества

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28 ноября 2014 г. N Ф01-4993/14 по делу N А43-4918/2014

Согласно пункту 42 Правил N 491 управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

Из этого следует, что организации, оказывающие услуги и (или) выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме при способе управления "непосредственное управление", несут ответственность за выполнение своих обязательств не только в соответствии с заключенными договорами, но и в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме.

3.6. Содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме лицами, с которыми заключен соответствующий договор, законодательно не обусловлено поступлением либо непоступлением от собственников помещений этого дома денежных средств

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17 марта 2009 г. N Ф04-915/2009(638-А27-23)

Надлежащее содержание общего имущества при непосредственном управлении многоквартирным домом в соответствии со статьей 164 ЖК РФ обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы.

Лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (пункт 42 Правил).

При этом нормативными правовыми актами не предусмотрена возможность обуславливать исполнение указанной обязанности поступлением либо не поступлением от собственников помещений в многоквартирном доме денежных средств.

3.7. Обязанность по оплате электроэнергии, израсходованной в местах общего пользования многоквартирного дома, зависит от способа управления им

Кассационное определение СК по гражданским делам Тульского областного суда от 28 апреля 2011 г. по делу N 33-1369

Анализ норм закона свидетельствует о том, что обязанность по оплате электроэнергии, израсходованной в местах общего пользования многоквартирного дома, лежит на собственнике в силу закона.

Вместе с тем в силу положений ст.ст. 161, 162, 164 ЖК РФ вопрос о том, кто должен оплачивать за электроэнергию на местах общего пользования: исполнитель коммунальных услуг (управляющая организация) или гражданин - напрямую зависит от способа управления многоквартирным домом, который граждане выбирают самостоятельно.

3.8. При непосредственном управлении многоквартирным домом наниматели жилых помещений не освобождаются от оплаты работ (услуг) по содержанию общедомового имущества

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 августа 2014 г. N Ф07-4338/14 по делу N А44-4298/2013

Системное толкование приведенных норм [в т.ч. ст. 164 ЖК РФ] позволяет сделать вывод о том, что в случае непосредственного управления многоквартирным домом наниматели жилых помещений не освобождаются от оплаты работ (услуг) по содержанию общедомового имущества.