Энциклопедия судебной практики. Возмещение за изымаемый земельный участок (Ст. 281 ГК)

Энциклопедия судебной практики
Возмещение за изымаемый земельный участок
(Ст. 281 ГК)

Примечание

Федеральным законом от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ статья 281 ГК РФ изложена в новой редакции, вступившей в силу с 1 апреля 2015 г.

Приведенная ниже судебная практика относится к правоотношениям, которые возникли до 1 апреля 2015 г.

1. Ст. 281 ГК РФ не нарушает конституционные права граждан

Определение Конституционного Суда РФ от 28 мая 2013 г. N 819-О

Статья 281 ГК Российской Федерации, регламентирующая порядок определения платы за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупной цены), сроков и других условий выкупа, и статья 282 этого же Кодекса, определяющая компетенцию государственного органа, принявшего решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, по выкупу земельного участка, направлены за защиту имущественных прав собственников земельных участков, изымаемых для государственных или муниципальных нужд, создают - наряду с другими законоположениями - необходимую правовую основу порядка изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд путем выкупа (статья 35, часть 3, Конституции Российской Федерации) и не могут рассматриваться как нарушающие какие-либо конституционные права и свободы заявителя с учетом возможности использования иных способов защиты нарушенных прав.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 октября 2014 г. N Ф07-8222/14 по делу N А56-25647/2013

Апелляционный суд обоснованно сослался на определение Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2013 N 819-О, которым отказано в принятии к рассмотрению жалобы Общества на нарушение конституционных прав и свобод статьями 281 и 282 ГК РФ с указанием на то, что данные нормы права создают необходимую правовую основу порядка изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд путем выкупа и не могут рассматриваться как нарушающие какие-либо права и свободы заявителя.

2. С учетом норм ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, п. 2 ст. 281 ГК РФ (в ред. до 01.04.2015 г.) размер выкупной цены жилого помещения и земельного участка зависит исключительно от волеизъявления сторон соглашения о выкупе

Апелляционное определение СК по гражданским делам Белгородского областного суда от 14 мая 2015 г. по делу N 33-2137/2015

Пунктом 2 ст. 281 ГК РФ предусмотрено, что при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества.

Таким образом, размер выкупной цены жилого помещения и земельного участка зависит исключительно от волеизъявления сторон соглашения о выкупе и определяется по правилам ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, п. 2 ст. 281 ГК РФ.

3. Под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, включая его рыночную стоимость и стоимость находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием у него земельного участка, включая упущенную выгоду

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (пункт 28)

Под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 ГК РФ и пункта 4 статьи 63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно статье 280 ГК РФ собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (статья 281 ГК РФ) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о его выкупе.

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 7 августа 2015 г. N Ф01-2549/15 по делу N А79-6572/2014

Под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 63 Земельного кодекса Российской Федерации включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 7 июля 2015 г. N Ф09-2745/15 по делу N А60-33854/2014

Под равноценным возмещением следует понимать выкупную цену земельного участка, в которую в силу п. 2 ст. 281 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 4 ст. 63 Земельного кодекса Российской Федерации включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (п. 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 11 июня 2015 г. N Ф06-24137/15 по делу N А57-13681/2014

Под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 ГК РФ и пункта 4 статьи 63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (пункт 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11).

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23 марта 2015 г. N Ф04-16827/15 по делу N А70-4037/2014

Под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса РФ и пункта 4 статьи 63 Земельного кодекса РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (пункт 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11).

Постановление Президиума Курганского областного суда от 10 ноября 2014 г. по делу N 4Г-926/2014

Под равноценным возмещением законодателем понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 63 Земельного кодекса Российской Федерации включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Постановление Президиума Московского областного суда от 19 марта 2014 г. по делу N 44г-97/14

Под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 4 статьи 63 ЗК РФ и пункта 2 статьи 281 ГК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Липецкого областного суда от 08 апреля 2015 г. по делу N 33-903/2015

Под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 181 ГК РФ и пункта 4 статьи 63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Томского областного суда от 23 мая 2014 г. по делу N 33-1426/2014

Под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 181 ГК РФ и пункта 4 статьи 63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Определение СК по гражданским делам Ленинградского областного суда от 12 февраля 2014 г. по делу N 33-709/2013

Под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 181 ГК РФ и пункта 4 статьи 63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

4. С учетом норм ст. 281 ГК РФ (в ред. до 01.04.2015 г.) обязанность по заключению с собственником изымаемого участка соглашения о выкупной цене возложена только на РФ, ее субъект или муниципальное образование

Определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 07 июня 2011 г. по делу N 33-12918

Исходя из положений ст. 281 ГК РФ плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.

При этом возложение обязанности по заключению соглашений с собственником изымаемого жилого помещения на иных юридических или физических лиц не предусмотрено действующим законодательством. Федеральное законодательство предусматривает гарантию в лице государства и его органов, органов местного самоуправления в реализации жилищных прав гражданина при его принудительном переселении. Указанные гарантии заключаются при обязательном участии органов местного самоуправления, заключении соглашения с собственником изымаемого земельного участка и гарантий соответствующих выплат именно из бюджета муниципального образования.

5. У собственника земельного участка, подлежащего изъятию в порядке статей 281, 282 ГК РФ, отсутствует право требования выкупа у него участка, он имеет лишь право на компенсацию убытков, причиненных его изъятием

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 февраля 2013 г. N ВАС-78/13

У собственника земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, отсутствует право требовать выкупить у него земельный участок в отличие от уполномоченных органов, принявших решение об изъятии земельного участка. При этом собственник земельного участка имеет право на возмещение убытков, причиненных изъятием земельного участка.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 октября 2014 г. N Ф07-8222/14 по делу N А56-25647/2013

Исходя из норм ст. ст. 281, 282 ГК РФ у собственника земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, отсутствует право требовать выкупить у него земельный участок (в отличие от государственных органов, принявших решение об изъятии земельного участка); собственник земельного участка имеет право на компенсацию убытков, причиненных изъятием земельного участка.

6. По смыслу п. 2 ст. 281, ст. 280 ГК РФ собственник изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его потерь, которое рассчитывается так, как будто бы изъятия не было

Обзор судебной практики Верховного Суда РФ (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 декабря 2014 г.)

По смыслу п. 2 ст. 281 ГК РФ с учётом положений ст. 280 ГК РФ, собственник изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как будто бы изъятия не было.

В связи с этим при наличии разногласий между органом публично-правового образования и собственником (пользователем) земельного участка при определении рыночной стоимости земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, необходимо руководствоваться тем видом разрешённого использования, который был установлен в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия для государственных или муниципальных нужд.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Белгородского областного суда от 03 марта 2015 г. по делу N 33-979/2015

По смыслу вышеприведенных положений гражданского законодательства [в т.ч. ст. 281 ГК РФ] собственник изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как будто бы изъятия не было.

7. Применение норм, регулирующих изъятие земельных участков, может быть распространено и на случаи, когда для государственных или муниципальных нужд требуется земельный участок, переданный в аренду

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 июля 2011 г. N 2379/11

Из системного толкования норм Гражданского кодекса и Земельного кодекса можно сделать вывод о том, что применение норм, регулирующих изъятие земельных участков, может быть распространено и на случаи, когда для государственных или муниципальных нужд требуется земельный участок, переданный в аренду.

Применение к праву владения и пользования земельным участком, возникшем на основании договора аренды, института выкупа для государственных или муниципальных нужд обеспечивает наиболее полную защиту интересов арендатора земельного участка, поскольку обеспечивает использование для прекращения арендных отношений механизма изъятия земельного участка, устанавливающего не только баланс интересов сторон, но и гарантирующего интересы лица, чье право будет прекращено в результате выкупа, в том числе предварительное уведомление о предполагаемом изъятии не менее чем за год, включение в выкупную цену рыночной стоимости объектов, а также всех убытков, включая упущенную выгоду, возможность судебного обжалования выкупной цены и других условий выкупа, предварительность возмещения.

Обзор судебной практики Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа по спорам, связанным с применением земельного законодательства

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 26.07.2011 N 2379/11, системное толкование норм гражданского и земельного законодательства позволяет сделать вывод о том, что применение норм, регулирующих изъятие земельных участков, может быть распространено и на случаи, когда для государственных или муниципальных нужд требуется земельный участок, переданный в аренду.

Применение к праву владения и пользования земельным участком, возникшем на основании договора аренды, института выкупа для государственных или муниципальных нужд обеспечивает наиболее полную защиту интересов арендатора земельного участка, поскольку обеспечивает использование для прекращения арендных отношений механизма изъятия земельного участка, устанавливающего не только баланс интересов сторон, но и гарантирующего интересы лица, чье право будет прекращено в результате выкупа.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20 января 2015 г. N Ф06-18474/13 по делу N А65-9073/2014

Из системного толкования норм Гражданского кодекса и Земельного кодекса можно сделать вывод о том, что применение норм, регулирующих изъятие земельных участков, может быть распространено и на случаи, когда для государственных или муниципальных нужд требуется земельный участок, переданный в аренду.

Применение к праву владения и пользования земельным участком, возникшем на основании договора аренды, института выкупа для государственных или муниципальных нужд обеспечивает наиболее полную защиту интересов арендатора земельного участка, поскольку обеспечивает использование для прекращения арендных отношений механизма изъятия земельного участка, устанавливающего не только баланс интересов сторон, но и гарантирующего интересы лица, чье право будет прекращено в результате выкупа, в том числе предварительное уведомление о предполагаемом изъятии не менее чем за год, включение в выкупную цену рыночной стоимости объектов, а также всех убытков, включая упущенную выгоду, возможность судебного обжалования выкупной цены и других условий выкупа, предварительность возмещения.

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 апреля 2014 г. N Ф08-1964/14 по делу N А32-19584/2013

Системное толкование вышеприведенных норм Гражданского кодекса и Земельного кодекса позволило Президиуму Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении сделать вывод о том, что применение норм, регулирующих изъятие земельных участков у собственников, может быть распространено и на случаи, когда для государственных или муниципальных нужд требуется земельный участок, переданный в аренду.

Применением к праву владения и пользования земельным участком, возникшем на основании договора аренды, института выкупа для государственных или муниципальных нужд обеспечивается наиболее полная защита интересов арендатора земельного участка, при этом для прекращения арендных отношений используется механизм изъятия земельного участка, гарантирующий соблюдение не только баланса интересов сторон, но и интересов лица, чье право будет прекращено в результате выкупа, в том числе предварительным уведомлением о предполагаемом изъятии не менее чем за год, включением в выкупную цену рыночной стоимости объектов, а также всех убытков, включая упущенную выгоду, возможностью судебного обжалования выкупной цены и других условий выкупа, предварительностью возмещения.

8. Нормы п. 2 ст. 281 ГК РФ (в ред. до 01.04.2015 г.) подлежат применению по аналогии в случае, когда арендованные земельные участки изымаются вместе с находящимися на них строениями, принадлежащими арендатору на праве собственности

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 июля 2011 г. N 2379/11

Согласно пункту 2 статьи 281 ГК РФ при определении выкупной цены в нее включаются как рыночная стоимость земельного участка, так и рыночная стоимость находящегося на нем недвижимого имущества.

Данные нормы подлежат по аналогии применению в случае, когда арендованные земельные участки изымаются вместе с находящимися на них строениями, принадлежащими арендатору на праве собственности. При этом уполномоченный орган должен принять решение об изъятии путем выкупа как арендованного земельного участка, так и объектов недвижимости, находящихся на таком земельном участке и принадлежащих арендатору на праве собственности, а при несогласии правообладателя уполномоченный орган должен обратиться в суд с требованием о выкупе арендованного земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости. В отношении выкупа объектов недвижимости также должна быть обеспечена реализация принципа предварительности возмещения.

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 28 марта 2014 г. N Ф06-4729/13 по делу N А65-1061/2012

Нормы ст. 281 ГК РФ подлежат по аналогии применению в случае, когда арендованные земельные участки изымаются вместе с находящимися на них строениями, принадлежащими арендатору на праве собственности.

При этом уполномоченный орган должен принять решение об изъятии путем выкупа как арендованного земельного участка, так и объектов недвижимости, находящихся на таком земельном участке и принадлежащих арендатору на праве собственности, а при несогласии правообладателя уполномоченный орган должен обратиться в суд с требованием о выкупе арендованного земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости. В отношении выкупа объектов недвижимости также должна быть обеспечена реализация принципа предварительности возмещения.

9. Изъятие земельного участка по существу представляет собой сделку купли-продажи имущества по цене, определенной в порядке статей 281-282 ГК РФ (в ред. до 01.04.15 г.)

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 12 ноября 2014 г. N Ф09-6629/14 по делу N А07-9740/2013

По смыслу норм ст. ст. 279-282 ГК РФ, а также с учетом разъяснений, изложенных в п. 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", изъятие земельного участка является способом принудительного отчуждения имущества, и по существу представляет собой сделку купли-продажи имущества по цене, определенной в порядке, установленном ст. 281-282 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанное означает, что изъятие земельного участка влечет прекращение права собственности собственника земельного участка, у которого данное имущество изымается, и возникновение данного права у публично-правового образования, в пользу которого производится изъятие для государственных (муниципальных) нужд.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 05 июня 2014 г. по делу N 11-5715/2014

Изъятие земельного участка является способом принудительного отчуждения имущества, по существу представляет собой сделку купли-продажи имущества по цене, определенной в порядке, установленном ст. 281-282 ГК РФ.

10. Понуждение органа публичной власти к изъятию земельного участка при отсутствии необходимости его использования для государственных нужд не допускается

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 26 февраля 2013 г. N Ф03-431/13 по делу N А51-7124/2012

В силу статей 281 ГК РФ и статьи 63 ЗК РФ при изъятии земельных участков для государственных нужд возмещению подлежит рыночная стоимость всех находящихся на нем объектов недвижимости.

По смыслу приведенных выше положений гражданского и земельного законодательства понуждение органа публичной власти к изъятию земельного участка при отсутствии необходимости его использования для государственных нужд не допускается. В такой ситуации каких-либо оснований для принудительного выкупа объектов недвижимости без изъятия земельного участка законом не предусмотрено.