Энциклопедия судебной практики. Купля-продажа. Форма договора продажи недвижимости (Ст. 550 ГК)

Энциклопедия судебной практики
Купля-продажа. Форма договора продажи недвижимости
(Ст. 550 ГК)

1. Договор купли-продажи недвижимости не может быть заключен посредством обмена письмами

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 3 декабря 2015 г. N Ф01-4421/15 по делу N А28-2734/2015

В соответствии со статьей 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Приведенная правовая норма исключает возможность заключения об отступном (купли-продажи спорного имущества) посредством обмена письмами.

2. К договору купли-продажи недвижимости не применяются положения п. 2 ст. 434 ГК РФ о форме договора

Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 17 марта 2016 г. по делу N 33-4645/2016

Законодатель установил специальное правило о форме договора продажи недвижимости, которое состоит в том, что применение положения ГК РФ о форме договора, предусмотренное пунктом 2 статьи 434 Кодекса, исключается. В отношении договора продажи недвижимости законодатель возвращается к требованиям, предъявляемым к письменной форме сделки (пункт 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации), ужесточая тем самым режим заключения такого договора. Более того, в отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162 Кодекса), нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.

3. Ст. 550 ГК РФ не предусматривает обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15 мая 2000 г. N 41-ВПР00-9

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность получателя это недвижимое имущество (в данном случае дом). Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

Указанная норма не предусматривает обязательного нотариального удостоверения сделки.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27 апреля 2015 г. N Ф05-3261/15 по делу N А41-50333/2014

Довод заявителя кассационной жалобы относительно договора купли-продажи недвижимости, составленного без нотариального удостоверения, правомерно отклонены судами первой и апелляционной инстанции, поскольку статьей 550 ГК РФ не предусмотрено обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 01 сентября 2016 г. по делу N 33-11224/2016

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Данная норма не предусматривает обязательного нотариального удостоверения сделки.

4. Законодательство не предусматривает государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 2 сентября 2016 г. N Ф06-12352/16 по делу N А57-21921/2015

В силу положений пункта 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом. Положения статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривают государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости, указывая на необходимость государственной регистрации перехода права на продаваемую недвижимость. Таким образом, договор купли-продажи недвижимого имущества не может быть признан недействительным в силу отсутствия государственной регистрации.

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 2 ноября 2015 г. N Ф01-4210/15 по делу N А17-6573/2014

Из [ст. 550, п. 1 ст. 551 ГК РФ] следует, что закон не требует государственной регистрации заключенного договора купли-продажи недвижимости, считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности.

5. Ст. 550 ГК РФ по аналогии применяется к сделке по отчуждению недвижимого имущества, заключаемой между основным и дочерним обществами

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 2 марта 2016 г. N Ф10-116/16 по делу N А14-7898/2015

К сделке по отчуждению недвижимого имущества, заключаемой между основным и дочерним обществами, подлежит применению по аналогии (ст. 6 ГК РФ) норма ст. 550 ГК РФ о договоре продажи недвижимости, предусматривающая его заключение в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Следовательно, для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости от дочернего общества к основному последнему необходимо представить в регистрирующий орган соглашение (заключенное в надлежащей форме), содержащее направленное на переход права собственности волеизъявление как отчуждателя, так и приобретателя соответствующего недвижимого имущества.

6. Акт приема-передачи недвижимости в личное пользование не подтверждает соблюдение сторонами формы договора купли-продажи недвижимого имущества

Определение СК по гражданским делам Приморского краевого суда от 16 марта 2015 г. по делу N 33-2109/2015

Расписка в получении денег не отвечает требованиям ст. 550 ГК РФ и не содержит подписи второй стороны сделки - потенциального покупателя.

Наличие в деле акта приема-передачи земельного участка в личное пользование также не доказывает, что договор купли-продажи земельного участка состоялся между сторонами в требуемой форме.

7. Расписка в получении денежных средств по договору купли-продажи недвижимости сама по себе не свидетельствует о соблюдении сторонами формы указанного договора

Апелляционное определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 13 мая 2015 г. по делу N 33-3751/2015

Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд установил, что заключенный договор купли-продажи подвального помещения в устной форме не соответствует требованиям ст. ст. 550, 168 ГК и признал его недействительным. При этом судом было указано, что ответчиками передан истцу объект недвижимости, возведенный ими самовольно без регистрации права собственности на него в установленном законом порядке. Представленная расписка в получении денежных средств по договору купли-продажи не свидетельствует о соблюдении сторонами формы договора купли-продажи недвижимого имущества. Самовольная постройка не может являться объектом, на который может быть зарегистрировано право собственности, и, следовательно, не может являться предметом сделок.

8. Предварительный договор купли-продажи недвижимости, хотя и заключенный в письменной форме, не влечет возникновения права собственности продавца на указанное имущество

Апелляционное определение СК по гражданским делам Смоленского областного суда от 09 февраля 2016 г. по делу N 33-445/2016

Исходя из системного толкования ст. ст. 429, 550 ГК РФ, предварительный договор продажи недвижимости, несмотря на то, что заключается в форме, установленной для основного договора, по существу таковым не является и не влечет возникновения права собственности на недвижимое имущество, также из него не возникает и денежное обязательство по передаче платежей за отчуждаемое недвижимое имущество.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 14 октября 2015 г. по делу N 33-9659/2015

Исходя из системного толкования ст. ст. 429, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, предварительный договор продажи недвижимости, несмотря на то, что заключается в форме, установленной для основного договора, по существу таковым не является и не влечет возникновения права собственности на недвижимое имущество, также из него не возникает и денежное обязательство по передаче платежей за отчуждаемое недвижимое имущество.