Энциклопедия судебной практики. Купля-продажа. Определение предмета в договоре продажи недвижимости (Ст. 554 ГК)

Энциклопедия судебной практики
Купля-продажа. Определение предмета в договоре продажи недвижимости
(Ст. 554 ГК)


1. Ст. 554 ГК РФ не устанавливает, какие именно характеристики объекта недвижимости должны быть указаны в договоре купли-продажи


Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 14 июля 2016 г. по делу N 33-15539/2016

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, которые позволяют установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответственно, договор не считается заключенным.

Данная норма закона не содержит информации о том, какие конкретно данные должны быть указаны в договоре купли-продажи недвижимости.

Вместе с тем в силу ст.ст. 6, 11.1, 36 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект купли-продажи мог выступать только с момента постановки на кадастровый учет.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 24 марта 2015 г. по делу N 33-2512/2015

Данная норма закона [статья 554 ГК РФ] не содержит информации о том, какие конкретно данные должны быть указаны в договоре купли-продажи недвижимости.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Нижегородского областного суда от 5 апреля 2016 г. по делу N 33-1938/2016

Указанная статья [статья 554 ГК РФ] не содержит указание о том, какие конкретно данные должны быть указаны в договоре купли-продажи недвижимости,


2. Ст. 554 ГК РФ допускает индивидуализацию продаваемого объекта недвижимости в иных документах, помимо договора купли-продажи


Апелляционное определение СК по гражданским делам Нижегородского областного суда от 05 апреля 2016 г. по делу N 33-1938/2016

Указанная статья [статья 554 ГК РФ] не содержит указание о том, какие конкретно данные должны быть указаны в договоре купли-продажи недвижимости, допуская вместе с тем индивидуализацию предмета договора купли-продажи недвижимости в иных документах, помимо основного соглашения.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 19 апреля 2016 г. по делу N 33-4311/2016

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из буквального содержания расписки С.Н.С. следует, что С.Н.С. продала земельный пай сельскохозяйственного назначения, площадью 10925 га за 4000 рублей Д.А.П., деньги получила, претензий не имеет.

Таким образом, при отсутствии в расписке указания на конкретные данные, позволяющие определить имущество, подлежащее продаже покупателю в качестве объекта недвижимости, сделка по продаже земельного пая не может считаться заключенной.


3. Для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимости достаточно указания в договоре ее кадастрового номера (при его наличии)


Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (пункт 2)

Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).


Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 июня 2016 г. N Ф07-4834/16 по делу N А56-62962/2015

Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).


Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 19 мая 2016 г. N Ф02-2429/16 по делу N А69-1868/2015

Согласно положениям статьи 554 Гражданского Кодекса Российской Федерации для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15 июля 2015 г. N Ф05-8677/15 по делу N А40-94365/2014

Согласно положениям статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).


Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12 марта 2015 г. N Ф04-14291/14 по делу N А70-3631/2013

В соответствии с правилом абзаца первого статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору

Для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).


Определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 16 февраля 2016 г. по делу N 33-2026/2016

Для индивидуализации предмета договора купли - продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).


Апелляционное определение СК по гражданским делам Псковского областного суда от 12 января 2016 г. по делу N 33-10/2016

Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).


Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 02 декабря 2015 г. по делу N 33-19413/2015

Согласно положениям статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).


Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 17 сентября 2015 г. по делу N 33-20068/2015

Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).


Постановление Верховного Суда Республики Дагестан от 21 января 2015 г. по делу N 44Г-13/2015

Исходя из положений ст. 554 ГК РФ, применимой по аналогии к заключенным ответчиками с ТСЖ договорам, для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).


4. Лишь при отсутствии кадастрового номера объекта недвижимости в договоре купли-продажи могут быть использованы иные его характеристики


Апелляционное определение СК по гражданским делам Тульского областного суда от 18 февраля 2016 г. по делу N 33-543/2016

Учитывая, что для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно было указания в нем кадастрового/условного номера объекта недвижимости, поэтому иные характеристики недвижимого имущества могут быть использованы для его индивидуализации лишь при отсутствии кадастрового/условного номера.


5. Если в договоре купли-продажи недвижимости недостаточно данных для ее индивидуализации, но такие данные имеются в акте приема-передачи, составленном во исполнение договора, то такой договор не может быть признан незаключенным


Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (пункт 2)

В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным.


Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 июня 2016 г. N Ф07-4834/16 по делу N А56-62962/2015

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации). В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным.


Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 19 мая 2016 г. N Ф02-2429/16 по делу N А69-1868/2015

В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным.

Таким образом, оценив условия контракта, суды правильно установили, что между сторонами заключён договор купли-продажи вещи в будущем.


Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 28 сентября 2015 г. N Ф09-6511/15 по делу N А07-20384/2014

В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным.


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15 июля 2015 г. N Ф05-8677/15 по делу N А40-94365/2014

В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным.


Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29 апреля 2015 г. N Ф04-18408/15 по делу N А27-16805/2014

В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным.


6. Недвижимое имущество может быть индивидуализировано путем указания его почтового адреса и иных обязательных сведений, включаемых в свидетельство о государственной регистрации права собственности и ЕРГП


Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 июля 2010 г. N 44/10

Реализованное с торгов имущество и место его расположения на земельном участке надлежащим образом индивидуализировано указанием на его почтовый адрес и иные обязательные сведения, включаемые в свидетельство о государственной регистрации права собственности и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, следовательно, требования статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже объекта недвижимости не нарушены.


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 7 мая 2015 г. N Ф05-4971/15 по делу N А41-13595/2014

В качестве информации, характеризующей лот N 1, организатором торгов указан кадастровый номер объекта, адрес его местонахождения и сведения о земельном участке. При этом реализованное с торгов имущество и место его расположения на земельном участке надлежащим образом индивидуализировано указанием на его почтовый адрес и иные обязательные сведения, включаемые в свидетельство о государственной регистрации права собственности и ЕГРП. Торги проведены в пределах территории одного субъекта Российской Федерации.


7. Предмет договора купли-продажи будущей недвижимой вещи может быть индивидуализирован путем указания местонахождения возводимой недвижимости, ориентировочной площади будущего здания, иных характеристик, определенных в соответствии с проектной документацией


Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54 (пункт 2)

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).


Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 июня 2016 г. N Ф07-4834/16 по делу N А56-62962/2015

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).


Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 19 мая 2016 г. N Ф02-2429/16 по делу N А69-1868/2015

Если сторонами заключён договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путём указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).


Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 28 апреля 2016 г. N Ф10-1045/16 по делу N А35-9355/2014

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).


Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15 июля 2015 г. N Ф05-8677/15 по делу N А40-94365/2014

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).


Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12 марта 2015 г. N Ф04-14291/14 по делу N А70-3631/2013

Если сторонами заключён договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путём указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определённые, в частности, в соответствии с проектной документацией).


Апелляционное определение Московского городского суда от 16 мая 2016 г. N 33-19081/16

Отказывая в удовлетворении исковых требований, применяя положения ст.ст.549, 554 ГК РФ, суд первой инстанции исходил из того, что предварительный договор содержит все необходимые условия, предъявляемые к договорам купли-продажи недвижимого имущества, индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания любых сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение вновь образуемой недвижимости, ориентировочная площадь будущего земельного участка и иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией). Исходя из изложенного, суд признал несостоятельными доводы истца о том, что предварительный договор не соответствует требованиям, предъявляемым к таким сделкам.


Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики от 09 марта 2016 г. по делу N 33-764/2016

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).


Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 02 декабря 2015 г. по делу N 33-19413/2015

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).


Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 17 сентября 2015 г. по делу N 33-20068/2015

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).


8. Если предмет основного договора купли-продажи недвижимости в предварительном договоре определен не был, то предварительный договор является недействительным


Апелляционное определение Московского городского суда от 08 декабря 2015 г. N 33-46204/15

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

Отсюда следует, что описание объекта должно содержаться в самом тексте предварительного договора или прилагаться к договору в виде подписанного обеими сторонами документа. Однако из предварительного договора однозначно невозможно определить объект, в отношении которого должен быть заключен основной договор.

Учитывая вышеизложенное, поскольку предмет основного договора сторонами в предварительном договоре определен не был, номер земельного участка и место его положения в предварительном договоре не указано, судебная коллегия полагает согласиться с выводами суда первой инстанции о том, что предварительный договор является недействительным.


Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.


В "Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ" собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Гражданского кодекса Российской Федерации.


Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам.


Материал приводится по состоянию на сентябрь 2019 г.


См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики

См. Содержание материалов Энциклопедии судебной практики


При подготовке "Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ" использованы авторские материалы, предоставленные творческим коллективом под руководством доктора юридических наук, профессора Ю. В. Романца, а также М. Крымкиной, О. Являнской (Части первая и вторая ГК РФ), Ю. Безверховой, А. Вавиловым, А. Горбуновым, А. Грешновым, Р. Давлетовым, Е. Ефимовой, М. Зацепиной, Н. Иночкиной, А. Исаковой, Н. Королевой, Е. Костиковой, Ю. Красновой, Д. Крымкиным, А. Куликовой, А. Кусмарцевой, А. Кустовой, О. Лаушкиной, И. Лопуховой, А. Мигелем, А. Назаровой, Т. Самсоновой, О. Слюсаревой, Я. Солостовской, Е. Псаревой, Е. Филипповой, Т. Эльгиной (Часть первая ГК РФ), Н. Даниловой, О. Коротиной, В. Куличенко, Е. Хохловой, А.Чернышевой (Часть вторая ГК РФ), Ю. Раченковой (Часть третья ГК РФ), Д. Доротенко (Часть четвертая ГК РФ), а также кандидатом юридических наук С. Хаванским, А. Ефременковым, С. Кошелевым, М. Михайлевской.