Вопрос: Гражданин А приобрел у гражданина С квартиру на имя гражданина Б. Гражданин Б денежные средства не передал. Гражданин А продал спорную квартиру гражданке Д. Гражданин Б обратился в суд с иском к гражданину А о взыскании денег за квартиру, поскольку от гражданки Д он их не получил. Возможно ли в данной ситуации признание первой сделки купли-продажи спорной квартиры между гражданином С и гражданином Б недействительной, поскольку первоначальный продавец квартиры - гражданин С денег от ее продажи не получил, то есть обязательства по сделке гражданином Б не выполнены? Можно ли такую сделку квалифицировать как мнимую или совершенную под влиянием обмана? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, январь 2014 г.)

Гражданин А, действуя на основании генеральной доверенности, полученной от гражданина Б, приобрел у своего отца - гражданина С квартиру на имя гражданина Б. Однако при заключении сделки гражданин Б не передал гражданину А денежные средства для покупки квартиры, пообещав отдать их в будущем. Договор купли-продажи квартиры, передаточный акт сторонами подписаны и переданы на регистрацию, право собственности гражданина Б на указанную квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке. До настоящего времени гражданин Б денежные средства за приобретенную им квартиру гражданину С так и не передал. По истечении определенного периода времени гражданин А, действуя на основании доверенности от гражданина Б, продал спорную квартиру своей матери - гражданке Д, которая является супругой гражданина С, переход права собственности от гражданина Б к гражданке Д оформлен надлежащим образом. В настоящее время гражданин Б обратился в суд с иском к гражданину А о взыскании денег за проданную квартиру, поскольку от покупательницы - гражданки Д он их не получил.

Возможно ли в данной ситуации признание первой сделки купли-продажи спорной квартиры между гражданином С и гражданином Б недействительной, поскольку первоначальный продавец квартиры - гражданин С денег от ее продажи не получил, то есть обязательства по сделке гражданином Б не выполнены? Можно ли такую сделку квалифицировать как мнимую или совершенную под влиянием обмана?

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях - также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки, независимо от применения последствий ее недействительности, может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу требований ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как мы поняли из вопроса, продавец квартиры - гражданин С желает обратиться в суд с иском о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной, как сделки совершенной под влиянием обмана, в связи с тем, что до настоящего времени покупателем квартиры не переданы денежные средства продавцу.

Отметим, что в соответствии со ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств, т.е. сделка, которую лицо вынуждено совершить вследствие стечении тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. По смыслу ст. 179 ГК РФ под обманом понимается намеренное введение в заблуждение участника сделки его контрагентом или иным лицом, непосредственно заинтересованным в данной сделке. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

По нашему мнению, неполучение продавцом денежных средств от продажи принадлежащего ему имущества не подпадает под понятие "обмана" в контексте требований ст. 179 ГК РФ и может быть расценено как неисполнение или ненадлежащее исполнение возникшего из сделки обязательства. Недобросовестное поведение покупателя, выразившееся в неуплате стоимости приобретенного имущества, не может считаться основанием для признания сделки купли-продажи спорной квартиры недействительной и предусматривает иные юридические последствия*(1). Данный вывод подтверждается и сложившейся судебной практикой, смотрите, например: решение Южноуральского городского суда Челябинской области от 19 апреля 2011 г., апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам ленинградского областного суда от 12 февраля 2013 г., решение Ленинского районного суда г. Ижевска Удмуртской республики от 23 августа 2011 г по делу N 2-456/11.

Относительно возможности признания указанной сделки мнимой, необходимо отметить следующее. В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, т.е. сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Отличительной чертой мнимой сделки является тот факт, что стороны совершают сделку лишь для вида, заранее зная, что она не будет исполнена, по мнимой сделке стороны преследуют иные цели, нежели предусмотрены в договоре.

Для признания сделки мнимой необходимо установить, что стороны не намеревались создать соответствующие сделке правовые последствия, заключенную сделку стороны фактически не исполняли и исполнять не намеревались, правовые последствия, предусмотренные заключенные сделкой, не возникли.

Применительно к договору купли-продажи мнимость сделки исключает намерение продавца прекратить свое право собственности на предмет сделки и получить от покупателя денежные средства, а покупатель со своей стороны не намерен приобрести право собственности на предмет сделки и не передает продавцу какие-либо денежные средства.

Поясним, что в соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Согласно п. 2 ст. 218 ГК право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи. Продавец, в силу п. 1 ст. 460 ГК РФ, обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. В рассматриваемой ситуации квартира передана покупателю, что подтверждается имеющимися документами, а именно договором купли-продажи и передаточным актом, подписанными сторонами.

Кроме того, в силу ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основанием для государственной регистрации возникновения прав на недвижимое имущество и сделок с ним является договор в отношении недвижимого имущества, совершенный в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки. Как мы поняли из вопроса, в результате совершенной сделки купли-продажи, права собственности покупателя на приобретенную им квартиру зарегистрировано в установленном порядке.

Таким образом, по нашему мнению, факт неполучения продавцом денежных средств от продажи квартиры не может однозначно свидетельствовать о том, что совершенная сделка является мнимой, поскольку правовые последствия совершенной сделки в виде передачи спорной квартиры покупателю и регистрации права собственности покупателя на приобретенную им квартиру наступили и сторонами не оспариваются. Однако окончательный вывод может быть сделан только судом с учетом всех имеющихся обстоятельств и собранных доказательств по делу. В этой связи смотрите судебную практику, например: апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 15 августа 2013 г. по делу N 33-4816/2013, решение Бокситогорского городского суда Ленинградской области от 24 января 2011 г. по делу N 2-2/2011, решение Лесосибирского городского суда Красноярского края от 7 ноября 2011 г.

При этом следует подчеркнуть, что неоплата покупателем приобретенной квартиры не может служить основанием для расторжения договора купли-продажи спорной квартиры и возврате ее продавцу. Основания и последствия расторжения договора определены в ст. 450 и п. 4 ст. 453 ГК РФ. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Гражданское законодательство не содержит нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены. Существенное же нарушение договора одной из сторон в контексте п. 2 ст. 450 ГК РФ означает, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения. Факт невыплаты денег за квартиру покупателем не может считаться существенным нарушением договора, поскольку продавцу предоставлено право в силу ст. 486 ГК РФ требовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. В этой связи смотрите судебную практику, например: решение Нижнекамского городского суда Республики Татарстан РФ, апелляционное определение Московского городского суда от 08.04.2013 по делу N 11-10617.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Парасоцкая Елена

Ответ прошел контроль качества

15 января 2014 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) К сведению:

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). В соответствии с п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан уплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если же покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Рекомендуем обратить внимание на судебную практику, например, решение Усть-Лабинского районного суда Краснодарского края от 22 декабря 2010 г. по делу N 2-832/2010 г.